公房承租權(quán)引發(fā)的多起訴訟

閱讀提示：公房承租權(quán)之爭屬近來年較多的案件糾紛贮缅，如果當(dāng)事人遇到此類案件晃听，如何通過訴訟方式盡快獲得維權(quán)百侧，本案例將提供答案砰识；本案例涉及物權(quán)法、繼承法佣渴、合同法辫狼、民事訴訟法、民法總則辛润、公房管理政策等諸多法律問題膨处，案件中當(dāng)事人從拆遷安置補(bǔ)助協(xié)議的效力入手，發(fā)生了十個(gè)來回的訴訟砂竖，您想了解贏得公房承租權(quán)的訴訟技巧真椿，弄清楚公房承租權(quán)的法律性質(zhì)問題，本案例將為您解疑釋惑乎澄。

真實(shí)的案例：1997年10月份突硝，由HY房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)拆遷乙某居住位于西城區(qū)的公房，拆遷房的戶主是乙某置济，乙某自幼失雙親解恰，一直跟隨爺爺生活，被拆遷公房的共同居住人有乙某浙于、乙某的爺爺护盈、繼奶奶王某。當(dāng)時(shí)組織拆遷的人員給乙某打電話路媚，通知訂立拆遷協(xié)議黄琼，根據(jù)拆遷規(guī)定，按人口和原承租房面積整慎，只能分配一套兩居室脏款，乙某反復(fù)要求，拆遷辦同意增加分配一套一居室裤园，決定把三單元101兩居室房子分給乙某撤师，另一套一居室公房分給乙某的爺爺和奶奶。乙某考慮到爺爺年紀(jì)大了拧揽，不能爬樓剃盾，為方便照顧老人，經(jīng)過商量101房由爺爺居住淤袜，乙某住503公房痒谴。在簽訂101公房承租協(xié)議時(shí)，讓王某簽訂铡羡，但王某商量并由乙某單位簽訂交納取暖費(fèi)協(xié)議积蔚，王某同意讓乙某簽訂承租協(xié)議，由乙某的單位承擔(dān)取暖費(fèi)烦周。2003年3月1日乙某的爺爺病逝尽爆，乙某一直照顧著“王某”怎顾。

十年多時(shí)間相安無事，王某曾向乙的家人表達(dá)說漱贱，她從姐姐處過繼的一個(gè)兒子丁某槐雾，二十多年無音訊突然來看她。2008年7月份幅狮，“王某”在丁某的支持下募强，向法院起訴，要求解除乙某與HY公司之間的公房承租合同崇摄；確認(rèn)王某對公房享有承租權(quán)钻注；王某的兩項(xiàng)訴訟請求被（2008）民初字第316號民事判決駁回；王某提起上訴也被（2009）中民終字第257號民事判決終審駁回訴訟請求配猫。

多起訴訟情況：

居住權(quán)與使用權(quán)之訴：2011年11月22日幅恋，“王某”第二次提起訴訟，訴訟理由變成“確認(rèn)居住權(quán)”泵肄，開庭審理時(shí)乙某答辯稱“物權(quán)法并未規(guī)定居住權(quán)”捆交，王某關(guān)于確認(rèn)居住權(quán)的訴訟請求不能得到支持，并向法院提供了高級人民法院審判監(jiān)督程序撤銷改判“確認(rèn)居住權(quán)”的樣本案件腐巢，原審法院了解到這一審判前沿信息后品追，動(dòng)員“王某”撤訴，指點(diǎn)“王某”將訴訟請求變成“居住使用權(quán)”。2011年12月18日，“王某”第三次提起訴訟尘应，請求事項(xiàng)寫成“確認(rèn)居住使用權(quán)”恍飘，該案得到主審精心指點(diǎn)熬词，王某贏得了訴訟，法院判決支持“王某”“居住使用權(quán)”。

乙某考慮到自己本身沒妨害“王某”居住使用，乙某為照顧“王某”鲫趁，克服居住困難，為“王某”提供方便利虫，“王某”把乙某的好心當(dāng)過錯(cuò)挨厚，同時(shí)乙某了解到丁某在本區(qū)有自己的住房，再來搶奪乙某承租的公房糠惫，于情于理于法不容疫剃。乙某雖然對法院確認(rèn)“王某”居住使用的事實(shí)沒有意見，但在該案當(dāng)中乙某查到案件實(shí)際是名為“王某”硼讽、實(shí)為丁某的借名訴訟巢价。于是向中級人民法院提起上訴，要求法院對兩方面的細(xì)節(jié)從法律上給予明確：一是“王某”的居住使用權(quán)能否超越和對抗乙某的公房承租權(quán)；二是“王某”過世后蹄溉，使用權(quán)能不能轉(zhuǎn)由丁某居住。二審就此兩項(xiàng)上訴理由進(jìn)行審理并明釋：“王某”的居住使用權(quán)不能超越的公房承租權(quán)”您炉；“王某”的居住使用權(quán)與其身份有關(guān)柒爵，不得轉(zhuǎn)給任何人，丁某無權(quán)進(jìn)住使用赚爵，如果發(fā)現(xiàn)丁某進(jìn)住使用棉胀，可以找中級法院”。據(jù)此冀膝，二審法院維持了原審判決唁奢，在裁判主文當(dāng)中明確記載“公房承租權(quán)與居住使用權(quán)不是同等權(quán)利”“居住使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”的裁判意見。

承租權(quán)定性之訴：2O08年12月5日窝剖，民初字第316號民事判決書駁回“王某”關(guān)于確認(rèn)公房承租權(quán)的訴訟請求麻掸。“王某”提起上訴赐纱，中級人民法院于2O09年5月15日作出（2O09）民終字第257號民事判決脊奋，駁回“王某”的上訴，維持原判疙描。該兩審判決確認(rèn)公房承租權(quán)為債權(quán)诚隙，不能等同于物權(quán)，同時(shí)裁判涉案101公房的承租權(quán)由乙某享有起胰。

使用權(quán)與承租權(quán)之爭：2014年7月22日久又，（2014）民初字第100號民事判決確認(rèn)“王某”具有“居住使用權(quán)”，中級人民法院于2014年10月20日作出（2014）民終字第805號民事判決效五，改變裁判理由地消，認(rèn)定“王某”的使用權(quán)不得超越乙某的公房承租權(quán)；“王某”的居住權(quán)用權(quán)在其居住期間及世去后畏妖，不得轉(zhuǎn)讓給任何人犯建。

公房使用權(quán)能否繼承之訴：丁某提起訴訟，要求繼承公房承租權(quán)瓜客，原審法院判決丁某繼承适瓦，乙某不服該判決，提出上訴谱仪，認(rèn)為自管公房承租人家庭成員同住的事實(shí)被定性為死者的“遺產(chǎn)”玻熙，實(shí)屬罕見，自管公房承租人家人的居住權(quán)疯攒，并未包括在《繼承法》第三條規(guī)定的遺產(chǎn)范圍內(nèi)嗦随，公房的承租權(quán)不是承租人的遺產(chǎn)，不能被定性為遺產(chǎn)。原審判決突破《物權(quán)法》枚尼、《合同法》贴浙、《繼承法》，裁判結(jié)果侵害不動(dòng)產(chǎn)所有人的權(quán)利署恍。

案件基礎(chǔ)事實(shí)屬于“承租合同”崎溃，承租合同引起的使用權(quán)受到承租合同的約束和限制，這也是此前中級人民法院判決的裁判理由盯质，原審錯(cuò)將承租權(quán)推演為“物權(quán)”袁串，識別為“財(cái)產(chǎn)性利益”，擴(kuò)大解釋將“債權(quán)”判成遺產(chǎn)呼巷，將特定當(dāng)事人履行終結(jié)的承租合同判成子子孫孫無窮盡也囱修，司法實(shí)務(wù)中實(shí)屬罕見。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條規(guī)定王悍，乙某與自管公房所有權(quán)人訂立承租合同，屬于公房承租人压储，“王某”系與乙某共同居住的家庭成員啤咽，“王某”死亡后渠脉，其與乙某之間形成的共居使用關(guān)系自動(dòng)終止，承租關(guān)系歸于乙某名下芋膘，丁某無權(quán)進(jìn)住，原審?fù)ㄟ^繞行方式裁判为朋，“此路不通”再“挖條路進(jìn)住”，原審為乙某“另行開路”的裁判理由確上加錯(cuò)习寸。

根據(jù)《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類與內(nèi)容由法律規(guī)定霞溪，我國現(xiàn)行法律沒有確認(rèn)“居住權(quán)”為物權(quán)，法定物權(quán)只有所有權(quán)鸯匹、用益物權(quán)坊饶、擔(dān)保物權(quán)殴蓬，“居住權(quán)”“公房使用權(quán)”等因合同基礎(chǔ)而形成的債權(quán)，沒有被法律明確規(guī)定為物權(quán)。公房承租人共同居住的家庭成員的同住權(quán)的性質(zhì)不能界定為“用益物權(quán)”津函，原審將共居權(quán)不加區(qū)分地定性為用益物權(quán)，再定為財(cái)產(chǎn)利益孤页，再確定可繼承尔苦，再判給繼承人，此項(xiàng)滑坡性裁判無形中突破了中華人民共和國物權(quán)法散庶、繼承法、合同法規(guī)定凌净。根據(jù)繼承法第三條規(guī)定悲龟，遺產(chǎn)屬于死者身前遺留的個(gè)人具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)（物權(quán)），本案涉及到“物權(quán)”與“債權(quán)”定性識別問題冰寻，雖然司法實(shí)踐中存有爭議须教，但法理通解認(rèn)為“物權(quán)是絕對權(quán)、對世權(quán)斩芭，”轻腺，“債權(quán)是相對權(quán)、對人權(quán)”划乖，繼承法規(guī)定的“遺產(chǎn)”不能包含相對權(quán)贬养。法院此前針對“王某”關(guān)于居住權(quán)變使用權(quán)的訴案，確因老年人的當(dāng)原告琴庵，有過“安慰性判決”误算，錯(cuò)誤判決被中級人民法院監(jiān)督糾正，本案又延續(xù)前案錯(cuò)誤迷殿，裁判理由與中級法院的意見沖突儿礼。

訴案感言：針對自管公房承租權(quán)的訴訟，參照高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見庆寺，自管公房不屬于法院受理的范圍蚊夫。法院不得替代公房權(quán)利人隨意設(shè)定其他權(quán)利，容易造成混亂懦尝，王某的共同居住使用權(quán)知纷，因王某的離世而終結(jié)，原審采用連續(xù)“滑坡式”說理陵霉，變相裁判承租權(quán)為遺產(chǎn)屈扎，悖離現(xiàn)行法律規(guī)定，極易引發(fā)道德危機(jī)撩匕。

拆遷協(xié)議效力之訴：雙方爭議經(jīng)過八份裁判文書后鹰晨，丁某又提起確訴拆遷協(xié)議無效之訴，原審法院判決駁回，丁某不服并提出上訴模蜡，針對上訴漠趁，乙某的答辯理由如下：

乙某答辯請求：原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確忍疾，審判程序合法闯传，乙某服從判決結(jié)果，依據(jù)《民事訴訟法》百七十條第（一）項(xiàng)規(guī)定卤妒，請予依法維持甥绿。丁某關(guān)于拆遷補(bǔ)助補(bǔ)償協(xié)議無效的主張及撤銷原審判決發(fā)回重審的上訴請求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)则披，應(yīng)予依法駁回士复。

乙某答辯理由：

一、丁某并非合同的當(dāng)事人便贵，無權(quán)對他人的協(xié)議提出爭議：丁某訴稱二十三前1997年10月23日承璃，王某與HY公司訂立的拆遷協(xié)議無效的理由蚌本，不能成立，丁某并非原協(xié)議的當(dāng)事人玻佩，與協(xié)議無關(guān)咬崔；案涉自管公有住房烦秩，也不屬法院管轄范圍。

二兜蠕、上訴違反“一事不再理”原則：已生效（2008）民初字第316號民事判決抛寝、（2009）民終字第257號民事判決，對拆遷安置補(bǔ)助補(bǔ)償協(xié)議的法律效力認(rèn)定合法有效晶府，丁某向高級人民法院申請?jiān)賹彛桓呒壢嗣穹ㄔ翰枚g回再審剂习，另案起訴鳞绕，違反法律規(guī)定尸曼。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》第二百四十七條規(guī)定，在前訴與后訴當(dāng)事人相同垂蜗、訴訟標(biāo)的同一的情形下解幽，后訴提起與前訴相反的訴訟請求的躲株，構(gòu)成一事不再理镣衡。丁某自始并未參與拆遷協(xié)議的訂立及履行，王某生前已經(jīng)對協(xié)議權(quán)利義務(wù)作出處分望浩；生效判決既判力對丁某產(chǎn)生法律約束力惰说，不得再次起訴。

自2008年至今已經(jīng)產(chǎn)生九份裁判文書典挑，對最為核心的企管公房的承租權(quán)均有明確裁判結(jié)果您觉，丁某雖然繞開公房承租權(quán)授滓，跨越到前一環(huán)節(jié)的拆遷協(xié)議無效之訴肆糕，訴訟目的和意圖指向公房居住權(quán)擎宝，依然無法繞開公房承租居住權(quán)問題浑玛，加之生效判決中已經(jīng)認(rèn)定了“王某的居住權(quán)與王某本人人身存在依附關(guān)系，不得轉(zhuǎn)讓极阅、不得繼承”涨享，后訴包含在一事不再理原則中。

三奔脐、拆遷補(bǔ)助補(bǔ)償協(xié)議履行完畢吁讨，王某已獲得貨幣補(bǔ)償款、居住使用公房至離世排龄，其權(quán)利未受任何損害：丁某所述“王某的權(quán)利受到損害”及“惡意串通”說法橄维，缺乏事實(shí)根據(jù)拴曲。王某將自己的戶口從西城區(qū)遷入依景園時(shí)拿的是乙某的準(zhǔn)住證，王某知道公房承租人竞川。

四流译、乙某被列為拆遷安置人員者疤，符合法律規(guī)定：1997年10月23日，在訂立拆遷協(xié)議及核發(fā)準(zhǔn)住證環(huán)節(jié)驹马，王某商量將公房承租權(quán)轉(zhuǎn)給乙，王某作出這個(gè)決定的重要因素在于算利，HY公司辦理拆遷入住手續(xù)時(shí)效拭，要求王某辦理供暖費(fèi)交納手續(xù)，王某協(xié)商由乙的單位交費(fèi)缎患，根據(jù)《人民政府批轉(zhuǎn)市房管局財(cái)政局關(guān)于調(diào)整供暖費(fèi)收費(fèi)請示的通知》挤渔，辦理入住公房承租人必須先簽訂供暖費(fèi)交納協(xié)議判导，經(jīng)繳費(fèi)單位確認(rèn)后才能簽發(fā)準(zhǔn)住證，HY公司作為公房所有權(quán)人绕辖，與王某協(xié)商后確認(rèn)乙作為被安置人訂立承租協(xié)議鸟整，乙所在工作單位與供暖公司簽訂供暖費(fèi)繳納協(xié)議朦蕴，HY公司向核發(fā)準(zhǔn)住證吩抓，乙的單位將承租公房作為的分房待遇，由于乙自幼同爺爺共同生活疹娶，本身也是被安置的家庭成員雨饺，這些事實(shí)在生效判決中得到確認(rèn)，丁某向高級人民法院申請?jiān)賹徑攘桓咴翰枚ū获g回移斩。

五绢馍、即便丁某有訴權(quán)的話舰涌，涉案合同系債權(quán)范疇，丁某主張時(shí)效已超過法定最長二十年：1997年10月23日瓷耙，由王某與HY公司簽訂自管公房承租協(xié)議哺徊，至起訴時(shí)已經(jīng)超過二十年的最長時(shí)效落追。丁某有自己的房屋涯肩，相反乙無房且在涉訴房屋居住二十年多年，單位將此房作為福利待遇疗垛，丁某尋找借口爭奪房屋贷腕，于情于理難以成立咬展。

六破婆、丁主張“惡意串通、損害王某的權(quán)益”瀑梗，不能提供證據(jù)：丁某用于起訴的協(xié)議是復(fù)印的裳扯，不是協(xié)議當(dāng)事人饰豺，不可能提供協(xié)議原件哟忍，沒有證據(jù)原件的情況下陷寝，不具備訴訟基本條件凤跑；其主張“惡意串通仔引、損害權(quán)益”，缺乏證據(jù)咖耘，王某的居住權(quán)未受任何損害儿倒。

提出上述答辯的依據(jù)：一是呜笑、雙方已經(jīng)形成多份裁判文書即：（2008）民初字第316號民事判決；（2009）民終字第257號終審判決凰慈；（2014）民初字第100號民事判決微谓；（2014）民終字第080號民事判決豺型；（2016）京0107民初398號民事判決张足；（2017）01民終355號民事判決为牍；（2011）高民申字第00117號民事裁定碉咆；（2018）民申560號民事裁定蛀恩。期間双谆，還有起訴后又撤訴的案件：即丁某曾于2013年起訴確認(rèn)合同無效，法院立案號為（2013）民初字1437號谓厘，法院傳票定于2013年4月25日下午兩點(diǎn)開庭，乙某到法院后未見到原告属桦，該案按撤訴處理他爸。

已生效判決確認(rèn)的事實(shí)：

1聂宾、（2008）民初字第316號判決、（2O09）民終字第257號判決诊笤，認(rèn)定拆遷安置補(bǔ)助補(bǔ)償協(xié)議有效系谐，確認(rèn)公房承租人系乙；王某對公房不具有承租權(quán)讨跟。

2蔚鸥、（2014）民終字第080號民事判決認(rèn)定“王某”的居住權(quán)未受任何侵害，該居住權(quán)不得超越的公房承租權(quán)许赃；“王某”去世后不得轉(zhuǎn)讓給任何人止喷。

3、高級人民法院（2011）高民申字第00117號民事裁定混聊、（2018）京民申560號民事裁定均駁回了對上述案件的再審申請弹谁。

二是、公房使用方面的事實(shí)：乙某自幼與爺爺句喜、繼奶奶王某共同生活，由爺爺撫養(yǎng)長大，王某與爺爺84年再婚，從84年到88年居住在安定門冻记；88年至90年居住在西安門；91年至92年居住在清華街钠至；93年至97年居住在胡同。97年10月份胡同列入拆遷范圍掰盘，按當(dāng)時(shí)的政策只能安置一套樓房次绘，由于居住人口多乙又不斷申請，HY公司增加安置了兩套樓房。97年10月23日公司負(fù)責(zé)拆遷的工作人員到場簽訂協(xié)議泻云，依據(jù)供熱管理規(guī)定必須先簽訂取暖費(fèi)協(xié)議或先交清五年供暖費(fèi)层释，才能發(fā)放準(zhǔn)住證，王某沒有工作單位蒙秒，向負(fù)責(zé)拆遷的人詢問供暖費(fèi)交多少瓢省，按規(guī)定如果個(gè)人自費(fèi)交納需要一次交夠五年費(fèi)用共計(jì)六千元，如果單位交納可一年一交，王某說自己沒有錢交供暖費(fèi)祝迂，商議后提出變更承租人，讓乙的單位簽訂供暖費(fèi)交納協(xié)議，乙作為承租人，公司向乙核發(fā)了準(zhǔn)住證、簽訂了承租協(xié)議涌庭，綜合全案事實(shí)冗茸，丁某的上訴請求應(yīng)予駁回挂绰。