董藩（北師大房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導師）
上周六逗嫡，也就是2017年5月20日青自，我在深圳借助萬科的一個平臺，做了題為《房地產(chǎn)還有投資機會嗎驱证？——兼談深圳的投資價值》的演講延窜。上周六晚上、周日及本周一抹锄，廣東特別是深圳的輿論界“炸了鍋”逆瑞，我同學對我說深圳的自媒體上到處都是我的報道荠藤，風頭高高在上，壓了同日在深圳演講的國際著名華人經(jīng)濟學家張五常先生获高。我告訴他這可不是我的影響力超越了張五常先生哈肖，而是因為房地產(chǎn)問題太熱門、而且又處于政策敏感期的原因念秧。要知道淤井，當我到深圳，聽說張五常先生在另一個場合演講摊趾，很想違約賠償活動方币狠，取消我自己的活動安排，去聽聽他講什么呢砾层。
根據(jù)同學的提示漩绵，我看了看當?shù)氐膸讉€很有影響的微信公眾號，報道基本都對肛炮，但對偏口語化的文字沒有加工整理止吐，表述的嚴謹度與書面文字相比是略有差距的。但基本反映了我的真實想法侨糟，只是時間限制祟印，有些說法沒有充分論述。也確實有的報道的某些地方粟害，與我的真實觀點相比有些偏差，可能是現(xiàn)場速記丟字颤芬、落字引發(fā)的悲幅。所以，想部分觀點用文字澄清一下——
我認為如果中國未來的發(fā)展思路不出現(xiàn)大的變化站蝠，不過分限制市場運行汰具，房地產(chǎn)業(yè)還有很多投資機會。中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期遠未結束菱魔，甚至在取消管制的背景下留荔，一線城市會迎來相對持續(xù)的高增長，增速會讓政府受不了澜倦。我不大贊同“黃金時代已經(jīng)過去聚蝶，白銀時代來臨”的說法，事實上藻治，對很多一碘勉、二線城市來說，如果沒有強硬的交易管制桩卵，市場會更火爆验靡，增速會更快倍宾。一些人說市場在分化，我覺得用“此消彼長”來形容更合適胜嗓。我一直把這一點作為未來中國房地產(chǎn)市場演化的基本特點之一加以講解高职。今后我們會看到很多市場在衰退，而有些市場則更強勁辞州。我在房地產(chǎn)投資理財中級班里怔锌，曾把這個話題作為重要內(nèi)容詳細講解過，在場的有些學員都聽過孙技。
中國的房地產(chǎn)市場其實沒有泡沫产禾，很多所謂“專家”的說法不夠專業(yè)，他們沒有深究泡沫的含義與衡量方法牵啦，簡單地使用“房價收入比”亚情、“租金售價比”、“空置率”這些荒唐的指標哈雏，得出了荒唐的結論楞件。美國有美國的國情，中國有中國的背景裳瘪，制度差別土浸、市場條件差別、統(tǒng)計指標含義差別彭羹、統(tǒng)計方法差別等等黄伊，無處不在。房價其實是不能進行國際比較和地區(qū)比較的派殷。所有進行大肆比較的學者还最，都是缺乏房地產(chǎn)專業(yè)修養(yǎng)的，算不上“房地產(chǎn)專家”毡惜。十多年前就有人高喊“泡沫嚴重拓轻，馬上破滅”，但至今我們沒有見到中國房地產(chǎn)市場崩盤经伙。房地產(chǎn)泡沫就是傳說中的鬼扶叉，都說有，但都沒見過帕膜。很多老百姓的看法受到誤導枣氧，甚至更不科學，所以他們喪失了很多發(fā)財?shù)臋C會垮刹，這些機會是中國歷史上出現(xiàn)的最好的機會作瞄。
我對粉絲做培訓，并不斷公開演講危纫，就是希望影響到一些普通人宗挥，希望他們抓住這些投資機會乌庶，實現(xiàn)財富人生的逆襲，像我很多學生那樣契耿，可以倒追十年瞒大。讓普通人富起來，意義極大搪桂，可以縮小貧富差距透敌，促使中產(chǎn)階級的形成，這對促進社會穩(wěn)定很有意義踢械。教會普通人買房投資酗电，增加財產(chǎn)性收入，還對減輕政府住房保障的壓力内列，降低財政支出也很有意義∧焓酰現(xiàn)在經(jīng)濟形勢很不景氣，政府的財政收支壓力極大话瞧。引導政府認識到普通人投資置業(yè)的意義嫩与，而不是簡單地排斥這些交易行為，視之為“投機”交排，是經(jīng)濟學家特別是房地產(chǎn)專家的新任務划滋。
勞動、土地埃篓、資本处坪、企業(yè)家才能四種生產(chǎn)要素共同參與生產(chǎn)過程和財富創(chuàng)造，各種生產(chǎn)要素的地位是平等的架专。但財富創(chuàng)造出來以后同窘，在分配時，地位就不平等了胶征，有的要素強勢，有的要素弱勢桨仿。勞動要素是很弱勢的睛低，因為勞動力市場競爭始終很強；而資本是強勢的服傍，因為它始終處于相對短缺狀態(tài)钱雷。老百姓買房，其實是在勞動力之外吹零，擁有了一個資本品罩抗，參與財富分配的能力與渠道就多了。未來社會普通老百姓財富階層的劃分灿椅，與工資收入的關系很弱了套蒂，主要看投資收入钞支，其中最主要是這個家庭買沒買房子、買了幾套房子操刀、什么時間買的房子烁挟、買了哪個城市的房子，以及買了哪個項目骨坑。一個問題的五個方面撼嗓，決定了這個家庭的財富地位，即社會財富階層欢唾。
一個完善的市場一定包括兩部分：一部分是買賣市場且警，一部分是租賃市場。在買賣市場是礁遣，中高收入人群自己買房子自己住斑芜，不需要政府救濟和幫助。而在租賃市場上一定是這樣—— 一邊連著高收入人群亡脸，一邊連著低收入人群押搪；一邊連著本地人，一邊連著外地人浅碾；一邊連著雖然收入不高但可能有點兒積累的普通中產(chǎn)家庭大州，另一邊連著剛剛起步或剛剛就業(yè)的年輕人。這些剛剛起步的人垂谢、這些外來的人口厦画、這些低收入人群，他們買不起房子滥朱，租住這些富有者根暑、當?shù)厝说姆孔樱谑蔷彤a(chǎn)生一個巨大的租賃市場徙邻。在這種條件下排嫌，城市化進程可以繼續(xù)推進，人口流動可以有序進行缰犁，整個社會勞動力淳地、人才的流動，還有由此帶動的資本及其他生產(chǎn)要素的流動帅容，都才是最有效的颇象。中央倡導建立購租并舉的住房制度，我很贊同并徘，這需要一批普通投資者作為出租方遣钳，參與其中。房子是用來住的麦乞，就包括出租給別人住蕴茴。
深圳是南中國最強的增長點劝评，其增長趨勢在特大城市中沒有第二個可比（有些報道說我說“深圳是中國最強的增長點，沒有第二個城市可比”荐开，這個文字表述與我本意有明顯偏差）付翁，我特意講了七八個方面的原因論述我的觀點。深圳房地產(chǎn)的投資價值極高晃听，這是因為深圳土地面積小百侧、土地供應緊張；與香港樓市之間存在巨大價格差能扒，容易吸引港人置業(yè)佣渴；人均收入高，投資意識強初斑；人口集聚效應突出辛润，增速快，外地人口比重大见秤；養(yǎng)老需求大等很多原因共同決定的砂竖。如果中國社會能夠保持長期穩(wěn)定，政府不嚴格限制市場鹃答，深圳的平均房價有一天超越紐約乎澄、超越香港，也不奇怪测摔。如果今后的發(fā)展思路或房地產(chǎn)制度有明顯改變置济，就不好預測了，我的說法也不成立了锋八。
