人口因素。在一線城市常住人口增速放緩擒悬、流動人口數(shù)量回落的同時肺缕，一線城市周邊的三四線城市和各省會城市則基本保持著穩(wěn)定的人口凈流入。大城市生活成本攀升導(dǎo)致人口從一二線城市逐漸流出狐胎，2016年北京人口凈流入約2.4萬人，延續(xù)2011年以來的下降趨勢歌馍，戶籍人口增長約17.7萬人握巢，說明高端人才對低端人才存在明顯的擠出。上海2015年出現(xiàn)人口凈流出松却，2016年凈流入僅約4.4萬人暴浦。與農(nóng)民工進城帶來的消費需求增加不同，相對素質(zhì)較高的人口回流會給三四線城市的消費偏好和消費需求帶來一輪升級晓锻。推動了今年三四線城市的商品房銷售增速和一二線房地產(chǎn)企業(yè)加速在三四線城市拿地的情況歌焦。
在中國，隨著房價結(jié)構(gòu)性分化加劇砚哆，人口從一二線向三四線城市回流的跡象愈發(fā)顯著独撇，另外二胎政策在三四線城市的落實情況明顯好于一二線城市。目前多數(shù)三四線城市收入水平逐漸提升，說明三四線城市居民具備較強的消費潛力纷铣，今年三四線城市房市持續(xù)火爆卵史，購房需求日趨旺盛。過去三四線城市停滯不前的最大原因有兩點搜立，一是庫存高以躯、二是人口外流。目前兩個因素都有了變化啄踊，今年以來三四線城市庫存下降及城鎮(zhèn)化減速忧设，一二線城市的生存壓力逼迫中低端人才回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和就業(yè)。以上庫存和人口的問題解決社痛，對三四線城市將帶來一個趨勢大周期见转。對于受一線城市輻射的三四線衛(wèi)星城，地產(chǎn)需求向好主因在于一二線前期漲幅的滯后傳導(dǎo)蒜哀，以及限購政策對周邊城市的分流作用斩箫；對于部分區(qū)域的核心城市，地產(chǎn)需求向好主因在于人口流動格局的改變撵儿，以及二孩政策的影響乘客，這些原因?qū)θ木€城市購房需求產(chǎn)生持續(xù)的貢獻。三四線城市地產(chǎn)銷售符合地產(chǎn)去庫存“1億人落戶”的國家戰(zhàn)略淀歇。去年10月公布的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》易核，更加明確了通過城鎮(zhèn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的方式來將資金引入三四線城市，幫助三四線城市去庫存浪默。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》牡直，到2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率應(yīng)達到60%左右纳决，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右碰逸。因此三四線城市地產(chǎn)的景氣是符合國家戰(zhàn)略的。
較高的收入水平和改善生活品質(zhì)阔加、教育需求的驅(qū)動下大量的農(nóng)民父母子女遷移至三四線城市饵史，也支撐了三四線城市的購房需求。隨著一二線城市房價繼續(xù)上漲而城市可支配收入差距變動緩慢胜榔，三四線居民的相對購房能力會繼續(xù)增強胳喷。
政策因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)判夭织，在十九大以后房地產(chǎn)政策會有松動吭露，在土地供應(yīng)、限購限價尊惰、金融調(diào)控方面會放松奴饮，十九大以后各項政策表明纬向，房子是用來住的指導(dǎo)思想依舊沒有改變择浊，房地產(chǎn)政策沒有達到預(yù)期的松動戴卜，一二線城市甚至有更加嚴控的趨勢。一二線城市除了個別城市以外都是各地的省會和直轄市琢岩，政策執(zhí)行比其他城市到位投剥，并且有相互比較加碼的現(xiàn)象，比如預(yù)售許可證等手續(xù)要求越來越嚴也越來越高担孔，有些城市已經(jīng)要求具備拎包入戶的條件才發(fā)放預(yù)售許可證江锨。金融政策收緊給房地產(chǎn)企業(yè)資金帶來壓力，開發(fā)成本也隨之增加糕篇。一二線城市土地拍賣政策和競價啄育、比自持比率、比安置房比率拌消、比銷售價格下限挑豌，加上銷售限價、限售墩崩、限制捂盤等調(diào)控手段制約了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤空間氓英。
一二線城市的房價和未來的不確定性給觀望的普通工薪階層和想躋身一二線城市的打工層巨大的經(jīng)濟壓力和精神壓力，需求人群在逐漸減少鹦筹，銷售風(fēng)險在加大铝阐。相對來說，三四五線城市的房地產(chǎn)政策比較寬松铐拐，土地價格可控徘键，各種限制很少，企業(yè)的資金壓力相對減輕遍蟋，購買人群的回流吹害，催生了這些城市的房地產(chǎn)繁榮。
企業(yè)因素匿值。房地產(chǎn)企業(yè)百舸爭流赠制，行業(yè)排名和行業(yè)競爭力及企業(yè)的發(fā)展生存逼迫企業(yè)只有發(fā)展壯大才能不被市場淘汰，尤其是排名前列的房地產(chǎn)企業(yè)挟憔，發(fā)展業(yè)務(wù)專業(yè)钟些、單一，必須在開發(fā)量和銷售業(yè)績上繼續(xù)擴大绊谭，來降低負債比率政恍，降低金融風(fēng)險。既然一二線城市風(fēng)險在加大达传，企業(yè)發(fā)展又需要更多的業(yè)績來支撐篙耗，三四五線就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的出口迫筑，也是三四線城市商品房銷售增速的背后因素。
以上觀點供行業(yè)朋友參考宗弯，不當之處請批評指正脯燃！謝謝！石游蒙保。
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