在投資拓展的過程中贱勃，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在以碧桂園名牌+住宅地產(chǎn)模式跟政府協(xié)商，通過設(shè)定條件勾地谤逼，難度變得越來越大贵扰。通過引進(jìn)產(chǎn)業(yè)勾地，成本分?jǐn)偢吡鞑浚?jīng)常算不過賬戚绕，而且產(chǎn)業(yè)方資源現(xiàn)在也變得越來越稀缺，市場競爭激烈枝冀，合作條件日趨苛刻舞丛。而對于住宅而言，產(chǎn)業(yè)并不能成為其核心配套果漾，為業(yè)主生活創(chuàng)造便利球切，幫助物業(yè)保值增值。

目前很多地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試進(jìn)入特色小鎮(zhèn)和田園綜合體領(lǐng)域绒障，對于特色小鎮(zhèn)和田園綜合體而言吨凑，離開了商業(yè)配套，就好比斷了腿的瘸子户辱，讓業(yè)主不能在此更好的生活鸵钝。

然而，對于商業(yè)配比較大的項目庐镐，碧桂園經(jīng)常望而卻步恩商，要么選擇退出，要么減少商業(yè)配比或降低商業(yè)預(yù)期售價必逆，這使得我們在當(dāng)今激烈的土地市場競爭中怠堪，處于不利地位。

產(chǎn)品優(yōu)勢是地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力名眉，如何進(jìn)行產(chǎn)品升級粟矿，是當(dāng)下每一家地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。而住宅產(chǎn)品在硬件方面的升級璧针，空間有限嚷炉，你能做得到的，別的企業(yè)一樣可以快速模仿探橱，很難形成絕對競爭優(yōu)勢申屹，只有從服務(wù)創(chuàng)新绘证，從配套和文化方面去升級，并通過“房地產(chǎn)+”的模式哗讥，讓社區(qū)幫助業(yè)主實現(xiàn)更多的價值訴求嚷那，才有可能在競爭中勝出，領(lǐng)跑市場杆煞。

綜上可知魏宽，商業(yè)對于碧桂園地產(chǎn)事業(yè)版圖的意義所在。

一决乎、 商業(yè)之于碧桂園的重要性

2015年1月20日國家統(tǒng)計局發(fā)布2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示队询，中國城市化率為54.77%，與發(fā)達(dá)國家相比构诚，具有較大的成長空間蚌斩。隨著中國十大城市群的崛起，中心城市周邊區(qū)域變得更加有發(fā)展?jié)摿Ψ吨觯鲁堑尼绕鹚蜕牛紫刃枰煌芭涮椎耐晟疲虡I(yè)廣場作為城市的核心配套之一丑蛤，對新城的發(fā)展具有重要的推動作用叠聋。

例如：寧波鄞州萬達(dá)廣場，其崛起可以將一個荒涼的郊區(qū)變成一個新的城市中心受裹；福州金融街萬達(dá)廣場其開業(yè)之后碌补，周邊地價漲了將近六至十倍；福州倉山萬達(dá)廣場名斟，項目剛落地脑慧，周邊房價漲幅15%～20%；開業(yè)之后砰盐，周邊住宅租金，從不到2000元/套坑律，上漲至4000元/套岩梳，由此可見，一個商業(yè)廣場對于一個區(qū)域的發(fā)展及其房地產(chǎn)市場的影響之大晃择，不僅如此冀值，一個商業(yè)廣場的開業(yè)還可以為政府帶來長期穩(wěn)定的稅收，解決大量的就業(yè)宫屠，甚至可以推動區(qū)域棚戶區(qū)改造列疗，加速區(qū)域迭代更新的速度，所以政府是歡迎的浪蹂，在政策方面抵栈，可以給予更多的支持告材。在土地拓展方面也會變得更加有優(yōu)勢，不僅可以設(shè)定條件古劲，減少競爭斥赋，還可以品牌議價，為項目爭取更多的利潤产艾。

而對于一個住宅項目來說疤剑，邊上規(guī)劃一個擁有優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場不僅可以給業(yè)主提供更多便利的服務(wù)，還可以幫助業(yè)主創(chuàng)造更多精彩的生活體驗闷堡。而業(yè)主生活品質(zhì)的提升隘膘，社區(qū)附加價值的增加，以及區(qū)域未來美好的發(fā)展預(yù)期杠览，將更好地幫助社區(qū)物業(yè)實現(xiàn)保值和增值棘幸。

總而言之，強大的商業(yè)運營能力及商業(yè)品牌在市場上的影響力倦零，不僅可以幫助碧桂園獲取更多更加便宜的優(yōu)質(zhì)土地误续，大大提升企業(yè)在收并購市場的競爭優(yōu)勢，還可以幫助住宅項目提升售價扫茅、加速去化蹋嵌。

二、 持有型商業(yè)如何實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)

在中國葫隙，金融政策與國外相比相對保守栽烂，模式單一，融資難恋脚，融資成本高腺办，一直困擾著國內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在這里糟描，我們和大家一起分享一下自持商業(yè)高周轉(zhuǎn)的資金組合方案：

第一怀喉， 在政策寬松期時，開發(fā)商可以通過地產(chǎn)基金或信托貸款進(jìn)行土地款融資船响，減少自由資金的投入躬拢；

第二， 在四證齊全的時候见间，企業(yè)可以申請項目開發(fā)貸款聊闯，逐步實現(xiàn)自由資金的回收再利用；

第三米诉， 項目動工后菱蔬，企業(yè)還可以申請供應(yīng)鏈融資，延緩工程款的支付；

第四拴泌， 在項目未實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流的時候魏身，企業(yè)可以申請夾層融資，例如：Pre-ABS/類REITS弛针；

第五叠骑， 在物業(yè)經(jīng)營1年以上，并產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流時削茁，企業(yè)可以申請經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款/長租貸款/CMBS/ABS宙枷，以實現(xiàn)物業(yè)長期持有；

第六茧跋， 在物業(yè)實現(xiàn)成功運營并產(chǎn)生溢價時慰丛，開發(fā)企業(yè)也可通過發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化REITS、基金化產(chǎn)品或大宗資產(chǎn)交易：實現(xiàn)溢價退出瘾杭。

如果選擇長期持有诅病，前提條件是項目整體租金收入+項目運營管理收入+經(jīng)營性收入＞項目的財務(wù)成本（自由資金和貸款資金的利息）+運營管理費用；如果選擇溢價退出粥烁，前提條件是地產(chǎn)商通過后期商業(yè)的運營管理及品牌授權(quán)贤笆，可以幫助整體物業(yè)保值增值；如果個別商業(yè)廣場完全持有無法實現(xiàn)現(xiàn)金流和項目凈利潤持續(xù)為正讨阻，則可以考慮在項目或其周邊配建部分可售的住宅芥永、公寓、寫字樓和商業(yè)钝吮，以彌補項目的利潤虧損埋涧，增加項目現(xiàn)金流入。

或者奇瘦，開發(fā)商也可以嘗試采用基金模式運作商業(yè)棘催，因為在規(guī)劃設(shè)計方面，可售型商業(yè)與自持型商業(yè)相比耳标，其訴求重點有諸多不同醇坝。例如：可售型商業(yè)比較強調(diào)小面積、短進(jìn)深麻捻、低總價纲仍、高贈送；而自持型商業(yè)更注重商業(yè)的定位贸毕、業(yè)態(tài)的規(guī)劃、商業(yè)體驗感夜赵。它需要招商前置明棍，需要迎合商家需求，這兩種完全不同的訴求傾向寇僧，勢必導(dǎo)致商業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計上的沖突和矛盾摊腋。為了解決這個問題沸版，建議每個商業(yè)項目獨立成立一只子基金，一份50—100萬元兴蒸，投資人按份認(rèn)購视粮，簡單理解就是將商鋪貨幣化，就好比股票橙凳。

商鋪的優(yōu)勢在于可租賃可轉(zhuǎn)讓可融資可自營可享受物業(yè)升值帶來的回報蕾殴。基金也一樣岛啸，商鋪該有的優(yōu)勢基金都有钓觉，而且基金投資模式還可以幫助那些有意愿參與商業(yè)經(jīng)營的投資人有機(jī)會以眾籌的方式參與到每一個門店的投資，投資人持有的份額還可以通過線上平臺進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓……坚踩，如果這樣荡灾，可售型商業(yè)與自持商業(yè)的矛盾沖突就能解決，整體商業(yè)的投資價值及發(fā)展?jié)摿湍茉趥鹘y(tǒng)可售型商業(yè)的基礎(chǔ)上大大提升瞬铸，投資人也不再忙碌于物業(yè)的招租招商經(jīng)營與管理批幌，一切工作交由專業(yè)機(jī)構(gòu)打理，投資人可以輕松享受投資分紅及資產(chǎn)的增值回報嗓节。開發(fā)商也能因此提前實現(xiàn)商業(yè)預(yù)售荧缘，提前實現(xiàn)現(xiàn)金回流，同時還可以享受后期經(jīng)營管理所帶來的收益赦政。例如麥當(dāng)勞胜宇，它把一家經(jīng)營好的店與加盟商合作，店鋪的原始租金可能是50元/平米恢着，而麥當(dāng)勞租給加盟商可能是100元/平米桐愉，同時加盟商還要承擔(dān)加盟費、廣告費掰派、管理費等相關(guān)費用从诲，所有物料還要統(tǒng)一向麥當(dāng)勞集中采購。我的意思是說靡羡，我們是否能把我們的商業(yè)打造成一個大型的麥當(dāng)勞系洛，我們不僅是一個地產(chǎn)商，享受地產(chǎn)開發(fā)所帶來的收益略步，同時描扯，我們還是一個優(yōu)秀的商業(yè)品牌運營商，通過對商業(yè)的統(tǒng)一定位統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營統(tǒng)一裝修統(tǒng)一采購統(tǒng)一收銀統(tǒng)一的品牌形象的打造趟薄，享受商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈所帶來的整體收益绽诚。

當(dāng)然，一切的創(chuàng)新都需要主動尋求政策上的支持，一切的創(chuàng)新都需要財務(wù)成本的精確計算恩够，需要市場的反復(fù)驗證卒落，最終才能成為一種成功可復(fù)制的模式全面推廣。

中國地產(chǎn)經(jīng)過二十幾年的高速發(fā)展蜂桶，早已進(jìn)入紅海儡毕，行業(yè)市場競爭激烈，如何開拓藍(lán)海扑媚，尋找企業(yè)增長的第二曲線腰湾，是當(dāng)下所有品牌地產(chǎn)企業(yè)都在積極探尋的課題。

三钦购、 中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀檐盟、問題及發(fā)展趨勢

1. 中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

第一， 商業(yè)地產(chǎn)庫存較大押桃，多渠道去庫存貫穿始終葵萎。

由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，去庫存一直是商業(yè)地產(chǎn)的重點問題唱凯。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米羡忘，同比增長12.2%；其中住宅32256萬平方米磕昼，同比增長22%卷雕；辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%票从；商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米漫雕，同比增長0.2%。商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力依然很大峰鄙。

根據(jù)國務(wù)院辦公廳出臺的若干意見浸间，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份吟榴，12個重點城市也開始試點推進(jìn)租賃住房建設(shè)魁蒜。但從數(shù)據(jù)來看，2018年度商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍然需要更多元化的思路吩翻。

第二兜看， 大量商業(yè)體開發(fā)集中在二線城市。

2015年綜合體總體量2000萬㎡以上的有貴陽狭瞎、成都细移、沈陽、西安熊锭、北京葫哗、濟(jì)南和長沙7個城市缔刹，累計總體量為1.7億㎡球涛，在這7個城市中劣针，二線城市居多；2015年綜合體總體量為1000-2000萬㎡的城市有武漢亿扁、南京捺典、重慶、深圳从祝、天津等共18個襟己，累計規(guī)模達(dá)2.68億㎡ ，二線城市居多牍陌；一線及1.5線城市均在1000萬㎡以上擎浴；2015年綜合體總體量為500-1000萬㎡的城市共9個，累計規(guī)模達(dá)6565萬㎡ 毒涧，同樣二線城市居多贮预。

第三， 零售增長放緩契讲，商業(yè)項目并購頻現(xiàn)仿吞。

2013年并購案幾乎是2012年的4倍，同時捡偏，還有很多未實現(xiàn)的交易受到關(guān)注唤冈，如華潤吞并樂購、光耀東方收購中關(guān)村購物廣場银伟，王府井收購春天百貨你虹。

第四， 電商增量大彤避，實體店體量大傅物，融合模式多樣化。

2013年網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模1.9萬億忠藤，較2012年增長42.8%挟伙，來勢兇猛，但也只占到社會消費品零售總額的8.04%模孩，所以說尖阔，電商增量大，實體體量大榨咐。

另一方面介却，電商和傳統(tǒng)零售相互滲透，新模式層出不窮块茁，電商進(jìn)軍實體店齿坷，例如：京東的全球第一家實體店在新加坡的Chinatown-point開業(yè)桂肌，聚美優(yōu)品的首家實體店于2013年12月開業(yè)畜挥，而在實體店涉及電子商務(wù)方面抠忘，如萬達(dá)上線萬匯網(wǎng)、王府井百貨啟動網(wǎng)上商城等砂竖，就連物流公司也來湊熱鬧遂蛀，順豐在全國開業(yè)518家嘿客便利店谭跨，瘋狂進(jìn)入O2O。

第五李滴， 商業(yè)地產(chǎn)從“重資產(chǎn)”向“重招商”螃宙、“重運營”轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在很多企業(yè)對整個商業(yè)地產(chǎn)的運營重視程度越來越高所坯，包括一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商谆扎，不單只管理自己的項目，也會對外去承接一些商業(yè)項目的管理芹助，用它本身運營資產(chǎn)的管理能力堂湖，去發(fā)展自己的商業(yè)平臺。

第六周瞎， 從“大而全”走向“小而精”轉(zhuǎn)變苗缩，精確定位，按年齡声诸、業(yè)態(tài)及商圈特點細(xì)分市場酱讶。

目前中國商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)性規(guī)劃建設(shè)嚴(yán)重，每個購物中心都長得差不多彼乌，隨著市場競爭加劇泻肯，部分老購物中心、規(guī)劃差的或缺乏特色的商業(yè)廣場慰照，業(yè)績出現(xiàn)較大幅度的下滑灶挟，而專門針對青年人、兒童毒租、旅游消費客群的主題購物中心開始頻現(xiàn)稚铣，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始紛紛探尋專業(yè)化的發(fā)展路線，強調(diào)主題墅垮，重視定位惕医，例如：主流的兒童業(yè)態(tài)（如萬達(dá)的糖果城、天虹的KidsRepublic等）算色、餐飲業(yè)態(tài)抬伺、運動業(yè)態(tài)（如萬象城的N次方公園等），以及面向女性消費者的女性主題街區(qū)灾梦、面向95峡钓、00后的新型亞文化主題街區(qū)（如上海靜安大悅城的二次元主題八吉島）等也正成為主題街區(qū)的主攻方向妓笙，這似乎預(yù)示著購物中心“差異戰(zhàn)”的加劇，已經(jīng)“倒逼”項目“大開腦洞”能岩，不得不加快對每一類細(xì)分消費者行為的洞察寞宫，從而及早樹立自身優(yōu)勢。

2. 中國商業(yè)地產(chǎn)的問題

第一捧灰， 地方整體規(guī)劃缺失淆九，商業(yè)布局失衡。

不少地方政府并沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃統(tǒng)籌安排毛俏，硬性匹配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮饲窿，而一些開發(fā)商追求短期獲利煌寇，采用以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，也往往使得商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場調(diào)查不足逾雄，后期規(guī)劃馬虎阀溶，無心經(jīng)營，這直接導(dǎo)致很多城市熱點區(qū)域商業(yè)項目扎堆入市鸦泳，而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足银锻，出現(xiàn)整個城市商業(yè)失衡的現(xiàn)象。

第二做鹰， 地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗击纬，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質(zhì)。

中國一二線城市購物中心的平均體量已從2012年的7萬平方米增長至2013年的8萬平方米钾麸，平均每年新建300個左右的購物中心更振。中國在建購物中心面積占全球的一半以上，量上去了饭尝，我們再看看質(zhì)肯腕。體現(xiàn)購物中心價值的最重要的兩項指標(biāo)租金和空置率，目前的情況是租金下降钥平，空置率上升实撒。如沈陽商業(yè)購物中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國第一涉瘾，北京知态、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率分別是11.5%和10%，二線城市中睡汹，成都肴甸、沈陽的空置率也高達(dá)10.6%及20.2%，造成這一局面的重要原因囚巴，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗原在。

第三友扰， 商業(yè)地產(chǎn)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門崗位包括操盤手庶柿、招商及運營人才村怪，早期很多香港人到大陸，成為第一代購物中心的招商運營團(tuán)隊浮庐。之后甚负，萬達(dá)成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達(dá)流向各個房地產(chǎn)公司的人才比比皆是审残，而高薪跳槽的萬達(dá)人梭域，在萬達(dá)體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來后卻未必能干好搅轿。目前的情況是病涨，跳槽的多，薪酬漲的也快璧坟，但200萬年薪難求好的項目操盤手既穆，真正能搞好一個項目的人并不多，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊雀鹃，亟待突破的背景下幻工，就更凸顯人才的稀缺。

第四黎茎， 融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型囊颅。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營同住宅不同，投資大工三、周期長迁酸、回報慢，但經(jīng)營好的項目俭正，回報高奸鬓、收益久。雖然目前除傳統(tǒng)銀行貸款外掸读，金融產(chǎn)品也很多串远，如海外發(fā)行票據(jù)、信托儿惫、私募等澡罚，但資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求是不匹配的肾请。

去年中信證券推出的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃被認(rèn)為是國內(nèi)首單ＲＥＩＴｓ產(chǎn)品留搔。此產(chǎn)品雖具備ＲＥＩＴｓ的一些產(chǎn)品特征，但與標(biāo)準(zhǔn)的ＲＥＩＴｓ仍有一定差距铛铁。而萬科入股徽商銀行隔显，也讓產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出却妨，但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點。所以說括眠，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新還要繼續(xù)彪标，但還是有很長的路要走。

第五掷豺， 受互聯(lián)網(wǎng)沖擊嚴(yán)重捞烟，傳統(tǒng)線下商業(yè)亟需轉(zhuǎn)型。

互聯(lián)網(wǎng)快速的發(fā)展給我們生活帶來了翻天覆地的變化当船，就電商來說题画，足不出戶，一部手機(jī)就可以輕輕松松的購物生年，而且相比線下優(yōu)惠力度更大婴程。互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的同時使很多傳統(tǒng)行業(yè)受到了“重創(chuàng)”抱婉，以前餓了要去飯店，現(xiàn)在有像餓了么桌粉、百度糯米等外賣平臺蒸绩，無論刮風(fēng)下雨都可以給你送到家，讓你吃上熱乎乎的飯菜铃肯；日用品患亿、零食、就連電器統(tǒng)統(tǒng)可以在網(wǎng)上搞定押逼，京東步藕、天貓等平臺上午下單下午就給你送到了，誰還會大熱天的跑超市挑格、線下店鋪去購買呢咙冗？人們被互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)“懶”了，導(dǎo)致了很多店鋪關(guān)門大吉漂彤，經(jīng)營多年的家樂福最近也宣布退出中國市場雾消，可見，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展對于線下實體的打擊有多大挫望。

說到這里立润，有人會問了，為什么有的商場媳板、店鋪人還是那么多桑腮？互聯(lián)網(wǎng)只是給我們提供了更加便捷的平臺，但是并不能滿足我們的所有需求蛉幸！就像外賣平臺破讨，它給我們?nèi)粘＞筒吞峁┝吮憷曰蓿墒菂s滿足不了我們宴請、聚餐等需求添忘，年輕人不想宅在家里采呐，會去健健身、喝喝咖啡等作為消遣搁骑，有了孩子的家庭會帶孩子去學(xué)學(xué)鋼琴斧吐、馬術(shù)、輪滑等教育課程仲器，老人-退休在家要逛逛超市消磨下時間煤率，而商場、購物中心可以滿足他們的需求乏冀，做好周邊人群的生意蝶糯，滿足周邊客戶的需求，也能在互聯(lián)網(wǎng)時代分到一杯羹辆沦。時代在變昼捍，需求也在改變，商業(yè)運營肢扯，只有找準(zhǔn)市場需求妒茬，才能在未來的市場中占得先機(jī)。

電商的崛起提高了消費的效率蔚晨，但節(jié)省出的時間最終還是要回到真實場景里乍钻。所以，當(dāng)下注重消費環(huán)境改善和消費體驗打造的新型商業(yè)形態(tài)受到人們的歡迎铭腕。像阿里旗下的盒馬鮮生银择、小米之家體驗店、三只松鼠投食店等就是利用全新的線下場景營造和完美的購物體驗而成為“新零售”模式的爆款實體店累舷。也就是說浩考，不管是城市發(fā)展的需要，還是內(nèi)部消費行為模式的轉(zhuǎn)變笋粟，商業(yè)正在以一種全新的姿態(tài)重新回歸市場的價值體系里怀挠。

綜上，我們的忠告是：規(guī)劃要先于開發(fā)害捕，經(jīng)營比開發(fā)重要绿淋，找人比找地重要，沒有金融是萬萬不行的尝盼。

3. 中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

第一吞滞，新一線城市步入存量時代，三四線城市進(jìn)一步布局。

數(shù)據(jù)顯示裁赠，新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡殿漠，人均購物中心面積為0.48㎡，人均購物中心水平已達(dá)一線城市水平佩捞。

從總量上來說绞幌，新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距，但從人均購物中心面積來看一忱，新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡莲蜘，而一線城市是0.52㎡；從購物中心人均資源來看帘营，新一線城市已接近一線城市的人均水平票渠。

隨著2017年新一線城市購物中心增速逐漸放緩至15%以下，新一線城市商業(yè)地產(chǎn)將步入存量時代芬迄。武漢问顷、成都、杭州禀梳、天津杜窄、蘇州、重慶算途、南京羞芍、西安、長沙郊艘、青島、寧波唯咬、無錫纱注、廈門、大連胆胰、沈陽狞贱、濟(jì)南、鄭州蜀涨、南昌瞎嬉，共18個城市位列其中。

在此情景下厚柳，一氧枣、二線城市的購物中心趨于飽和，三别垮、四線城市是未來5—10年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會便监，甚至包括五線城市。

第二，體驗式消費成就不變的創(chuàng)意主題烧董。

零售業(yè)正在被科技改變是大勢所趨毁靶，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費者之所以還會選擇去實體店購物逊移，有一個重要的原因——體驗预吆。

隨著購物中心內(nèi)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)逐漸吸引不了人氣，家庭體驗式業(yè)態(tài)胳泉、親子類業(yè)態(tài)逐漸受到歡迎拐叉，所謂“體驗式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式胶背，更注重消費者的參與巷嚣、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高钳吟。

以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來看廷粒，經(jīng)常出現(xiàn)在購物中心中的體驗式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、會館红且、電玩城坝茎、KTV、美容美體暇番、兒童職業(yè)體驗嗤放、兒童游樂等。

第三壁酬，最后一公里經(jīng)濟(jì)圈將成為新的商業(yè)熱點次酌，復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品仍占優(yōu)勢

過去很多年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)主要是針對中年人舆乔、青年人來塑造產(chǎn)品和建設(shè)大型社區(qū)岳服。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型發(fā)展希俩，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)把目光投向了老年人吊宋，這將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重大變化。

房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃未來建設(shè)項目的時候颜武，首先要考慮行業(yè)服務(wù)人群主要是誰璃搜，需要安排哪些配套服務(wù)設(shè)施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場的激烈競爭鳞上，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場这吻、主題商場、商業(yè)步行街演變因块。

社區(qū)商業(yè)的功能從加強社區(qū)服務(wù)橘原、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)娛樂趾断、消費拒名、養(yǎng)老、商務(wù)等便利需求芋酌。

第四增显，商業(yè)地產(chǎn)再現(xiàn)去粗取精、優(yōu)勝劣汰新階段脐帝。

據(jù)不完全統(tǒng)計同云，2017年全國新開業(yè)購物中心約900家，商業(yè)體量有望達(dá)到9000萬平方米堵腹，大約是2016年體量的兩倍多炸站。按照2015、2016年預(yù)計開業(yè)與實際開業(yè)數(shù)量的比例關(guān)系疚顷，平均開業(yè)率約為五成旱易，照此估算，2018年新開業(yè)購物中心數(shù)量將與2017年基本持平腿堤。

總體而言阀坏，2018年商業(yè)地產(chǎn)投放量將達(dá)到最高水平，出現(xiàn)行業(yè)“分化”態(tài)勢笆檀，即好的商業(yè)項目將會更好忌堂，差的會更差，甚至被淘汰酗洒。在招商難士修、運營難的挑戰(zhàn)中，專業(yè)化運營的重要性將被進(jìn)一步提高樱衷，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步去粗存精李命、優(yōu)勝劣汰。

第五箫老，聯(lián)合辦公的快速發(fā)展，將促進(jìn)辦公形式的創(chuàng)新黔州、幫助商業(yè)盤活更多存量耍鬓。

我國聯(lián)合辦公發(fā)展迅速，通過對存量商辦物業(yè)更新改造流妻、創(chuàng)新辦公形式牲蜀，通過空間、社群绅这、服務(wù)的打造涣达，實現(xiàn)存量盤活。作為近年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新興業(yè)態(tài)，2016-2017年度苔，越來越多的企業(yè)涉足該領(lǐng)域匆篓，通過客戶定位、互聯(lián)網(wǎng)思維的運用寇窑、線上線下社群的打造鸦概、特色服務(wù)的提供等盤活存量，實現(xiàn)了快速布局與發(fā)展甩骏。

2018年聯(lián)合辦公將成商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢窗市，但聯(lián)合辦公既帶來發(fā)展新機(jī)遇，也帶來挑戰(zhàn)饮笛，各類企業(yè)應(yīng)借鑒優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗咨察，清晰定位、加強運營與服務(wù)福青、豐富盈利模式摄狱，實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。

第六素跺，政策調(diào)控力度加大二蓝，細(xì)化政策將實施落地。

政策支持層面指厌，調(diào)控力度仍將逐步加大刊愚，未來有待更細(xì)化、落地的政策出臺踩验。2016-2017年鸥诽，在商業(yè)地產(chǎn)整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加大箕憾，對于增量市場牡借，因城施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)袭异。2018年钠龙，預(yù)測政策優(yōu)惠方面，未來可以通過出臺減免非住宅房產(chǎn)稅御铃、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征碴里、降低“營改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力上真，釋放市場活力咬腋。

第七，輕資產(chǎn)化步伐進(jìn)一步推進(jìn)睡互。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于拿地成本根竿、人工成本陵像、運營成本的重重壓力，以輸出管理為主寇壳，幫助他人管理與運營的“輕資產(chǎn)”商業(yè)項目在2018年將會繼續(xù)增加醒颖。“輕資產(chǎn)”項目雖然具備投資少九巡、靈活性強图贸、風(fēng)險低等優(yōu)點，但商業(yè)地產(chǎn)是一個市場化和金融化相交織的領(lǐng)域冕广，輕資產(chǎn)模式要求與資本的結(jié)合非常緊密疏日，其推進(jìn)更是基于雄厚的資金基礎(chǔ)，輕資產(chǎn)運營模式考驗的是運營能力和融資能力的整合撒汉。

因此沟优，有專業(yè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式更適合于在購物中心領(lǐng)域已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢睬辐，具備商業(yè)挠阁、地產(chǎn)、金融資源整合能力的運營商溯饵；對于尚缺乏成功落地項目的絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商而言侵俗，并不具備普遍的適用性。

第八丰刊，電商隘谣、O2O、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)啄巧、互聯(lián)網(wǎng)思維將進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用寻歧。

大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快≈绕停互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)浪潮來襲码泛，對傳統(tǒng)的實體商業(yè)沖擊極大，因此澄耍，房企紛紛把目光投向互聯(lián)網(wǎng)噪珊，各類電商O2O平臺層出不窮。

O2O帶給我們的齐莲，是更好的用戶體驗卿城，消費者網(wǎng)上篩選、線上支付铅搓、線下享受產(chǎn)品和服務(wù)的過程，是商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的一個基本邏輯搀捷，但僅僅是一部分星掰。簡單的B2C平臺多望，或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的，需要更多關(guān)注利用互聯(lián)網(wǎng)改造之后給商業(yè)地產(chǎn)在資本領(lǐng)域以及資金流方面創(chuàng)造的價值氢烘。

隨著現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及業(yè)態(tài)調(diào)整升級怀偷，2018年我們會看到更多有益于提升線下的吸引力、增強客戶粘性的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維的創(chuàng)新應(yīng)用嘗試播玖。

第九椎工，業(yè)態(tài)組合和品牌組合的優(yōu)化創(chuàng)新乃破局關(guān)鍵。

發(fā)達(dá)市場社會零售總額60%以上產(chǎn)生于服務(wù)類業(yè)態(tài)蜀踏，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右维蒙。隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化果覆，消費結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化颅痊，零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個必然和長期的趨勢局待，不可逆轉(zhuǎn)斑响。

隨著競爭加劇，各大購物中心開始重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局钳榨，符合大眾消費潮流的新興品牌受到各大購物中心的歡迎舰罚。

在消費需求不斷變化升級的2018年，推進(jìn)購物中心和商業(yè)品牌的創(chuàng)新優(yōu)化和創(chuàng)意發(fā)展薛耻，孕育著巨大的空間和機(jī)會营罢，對于市場破局極其關(guān)鍵。

四昭卓、 中國線下商業(yè)的未來機(jī)遇

據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計愤钾，中國目前的人均商業(yè)面積為1.2平方米，與美國等發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)面積相比仍然處于較低水平候醒，而且整體分布不太合理能颁，多數(shù)商業(yè)缺乏定位，千篇一律倒淫。特別是三四線城市伙菊，由于普遍缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，多以本土開發(fā)企業(yè)為主敌土，他們既缺乏雄厚的資金實力镜硕，又缺乏必要的專業(yè)人才與商業(yè)理念，再加上有關(guān)規(guī)劃部門統(tǒng)籌不到位返干，規(guī)劃兴枯、把關(guān)不嚴(yán)格，導(dǎo)致重復(fù)性規(guī)劃矩欠，盲目建設(shè)财剖，總量失控悠夯，形成了大量的建筑垃圾，拆也不是躺坟，不拆也不是沦补。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示部分城市商業(yè)開發(fā)面積及存量過剩，我覺得過剩是相對的咪橙，不是絕對的夕膀，即便是在飽和的商圈里，只要有好的業(yè)態(tài)組合美侦、獨特的商業(yè)模式产舞，優(yōu)秀的運營團(tuán)隊，就一定有生存空間音榜，而反面是庞瘸，即便是在不飽和的商圈，如果業(yè)態(tài)不好赠叼，運營糟糕擦囊，那也早晚會被淘汰。

中國有284個地級市嘴办，369個縣級市瞬场，接近5億的人口，隨著三四線城市居民收入的快速增長涧郊，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》贯被、麥肯錫西采、波士頓等機(jī)構(gòu)的預(yù)測人芽，到2020年卖漫，中國超過66%以上的中等收入消費者將來自數(shù)量眾多的中小城市团滥。中國三四線城市的消費者進(jìn)行消費升級的意愿大大高于一二線城市的消費者，這意味著這類城市蘊含著極大的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會访递。而如何進(jìn)行差異化定位汹买，打造自己的特色存崖，迎合地方商家及消費者的需求汽煮，是決定項目成敗的關(guān)鍵搏熄。

五、 商業(yè)地產(chǎn)運營的核心邏輯

要想真正理解商業(yè)地產(chǎn)的核心邏輯暇赤，我們需要學(xué)會以終為始思考四個問題：

1. 如何確保商業(yè)的整體租金及運營收入大于貸款利息及運營費用心例；

第一，要提前做好市場調(diào)研鞋囊、項目的策劃及定位工作止后；

第二，要根據(jù)同類市場已開業(yè)項目溜腐、合作商家的經(jīng)營數(shù)據(jù)及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場的情況對計劃開發(fā)的項目提前做好測算译株，對預(yù)期效益前置分析微饥，做到心中有數(shù)；

第三古戴，根據(jù)成本及效益分析的結(jié)果，做好項目定位及規(guī)劃設(shè)計調(diào)整矩肩，加強成本優(yōu)化现恼，確保預(yù)期利潤可實現(xiàn)；

第四黍檩，可以嘗試以項目為核心叉袍，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新增加項目經(jīng)營性收入刽酱，例如喳逛，我們可以以收并購方式與多個品牌商家進(jìn)行聯(lián)營合作，也可以自創(chuàng)新型業(yè)態(tài)借助自有商業(yè)平臺發(fā)展連鎖經(jīng)營棵里，還可以以捆綁模式與合作商家在其相關(guān)的多個業(yè)務(wù)模塊方面展開合作润文，增加商業(yè)地產(chǎn)的整體收入：

第五，通過金融創(chuàng)新殿怜、國際金融資源的整合及管理模式創(chuàng)新典蝌，降低貸款利息及運營相關(guān)費用，以提升項目整體投資效益头谜。

2. 如何確保商業(yè)地產(chǎn)在運營中實現(xiàn)物業(yè)增值骏掀，并有機(jī)會實現(xiàn)溢價退出；

第一柱告，要做到開業(yè)火爆并持續(xù)熱場截驮，商場有人氣，商業(yè)才會有好的價值預(yù)期际度；

第二葵袭，要想方設(shè)法讓80%以上的商家有穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，商家越賺錢甲脏，商業(yè)越有價值眶熬，運營商/開發(fā)商的影響力就越大，在合作中就能處于主導(dǎo)地位块请，向商家提更多的管控要求娜氏。例如：統(tǒng)一收銀，原材料集采墩新，廣告投放等贸弥；

當(dāng)商業(yè)人氣越旺盛，項目經(jīng)營性現(xiàn)金流越多海渊，項目經(jīng)營利潤越高的時候绵疲，商業(yè)物業(yè)增值也就成為必然哲鸳。

3. 如何實現(xiàn)商業(yè)項目開業(yè)火爆并持續(xù)熱場；

第一盔憨，要做到滿鋪開街徙菠、準(zhǔn)時開業(yè)，這是商家及客戶信心的保證郁岩；

第二婿奔，要提升商業(yè)體驗感，做好業(yè)態(tài)組合问慎，還要結(jié)合大力度促銷萍摊，例如：商家可以通過部分商品免費或超低價限量限時限人促銷，或通過明星網(wǎng)紅或主題活動進(jìn)行大量引流如叼；通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)留住客戶冰木；通過業(yè)態(tài)優(yōu)化組合延長客戶在商場逗留的時間，增加客戶消費的頻次：

第三笼恰，商業(yè)定位很重要踊沸，要努力在細(xì)分市場中成為領(lǐng)導(dǎo)者，成就自身的核心競爭優(yōu)勢挖腰；

第四雕沿，還要在服務(wù)、技術(shù)猴仑、經(jīng)營模式及品牌形象方面不斷升級审轮，延長商業(yè)生命周期。

4. 如何在計劃節(jié)點內(nèi)快速實現(xiàn)滿鋪開街辽俗，并保證規(guī)劃業(yè)態(tài)及商家品牌的均好性疾渣；

首先，要給商家絕對的優(yōu)惠崖飘，例如：免租金榴捡、送裝修、商家可以零風(fēng)險零成本進(jìn)駐商場朱浴，并借助碧桂園商業(yè)平臺實現(xiàn)輕資產(chǎn)連鎖經(jīng)營擴(kuò)張吊圾，同時，還可以根據(jù)經(jīng)營數(shù)據(jù)實現(xiàn)融資貸款翰蠢，幫助企業(yè)快速成長项乒；

其次，要給商家提供專業(yè)化的服務(wù)梁沧，幫助商家做大做強檀何，例如：營銷策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)營模式創(chuàng)新频鉴、團(tuán)隊培訓(xùn)栓辜、人才獵頭、中央集采垛孔、裝修設(shè)計藕甩、數(shù)據(jù)共享、管理咨詢周荐、行業(yè)資源整合辛萍、融資借款等；

但是羡藐，絕對優(yōu)惠的背后是更加嚴(yán)格的要求，碧桂園可以根據(jù)自身商業(yè)定位悯许，對商業(yè)業(yè)態(tài)仆嗦、商家品牌、商家產(chǎn)品及文化先壕、產(chǎn)品質(zhì)量管控瘩扼、商家經(jīng)營模式、產(chǎn)品價格定位垃僚、商家廣告投放集绰、商家節(jié)點促銷方案等提出系列要求，符合標(biāo)準(zhǔn)的門店谆棺，才有機(jī)會進(jìn)入品牌庫栽燕，享受優(yōu)先進(jìn)駐資格。碧桂園還可以通過阿米巴經(jīng)營管理模式改淑，與產(chǎn)業(yè)鏈條中的合作商家實現(xiàn)共同經(jīng)營碍岔，共同管理，資源共享朵夏，優(yōu)勢互補蔼啦。

那么，碧桂園商業(yè)的盈利點在哪里呢仰猖？例如：商家業(yè)績/利潤提成捏肢、原材料中央集采、物業(yè)管理費饥侵、經(jīng)營管理費鸵赫、廣告費、管理咨詢費爆捞、進(jìn)場費奉瘤、經(jīng)營保證金、 門店裝修折舊返還、合作商戶融資等盗温，除此之外藕赞，還可以通過統(tǒng)一收銀，實現(xiàn)資金歸集卖局，對沉淀資金進(jìn)行二次利用：通過現(xiàn)金流申請貸款斧蜕，提高資金的利用效率；通過O2O數(shù)據(jù)收集管理砚偶，提升大數(shù)據(jù)資源價值批销。

五、 我們要如何做好商業(yè)

1染坯、 我們需要從集團(tuán)層面培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)的文化基因均芽；

商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)单鹿、文旅地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營管理模式掀宋、項目規(guī)劃設(shè)計、資本運營模式仲锄、營銷策劃劲妙、成本管控、土地拓展要求儒喊、戰(zhàn)略定位镣奋、組織結(jié)構(gòu)及人才需求等方面都存在著較大的差異，如果放在同一架構(gòu)下合并管控怀愧，難免產(chǎn)生矛盾和沖突侨颈，故建議從集團(tuán)層面將住宅、商業(yè)芯义、文旅肛搬、產(chǎn)業(yè)四大板塊進(jìn)行分離，各自組建獨立的子集團(tuán)毕贼，獨立運營温赔、獨立核算，根據(jù)各自所處的發(fā)展階段及優(yōu)劣勢鬼癣，制定各自的年度發(fā)展戰(zhàn)略陶贼，走專業(yè)化發(fā)展路線，做實做強待秃。

2拜秧、 集中力量先成功孵化好一個項目，總結(jié)驗證之后章郁，再做標(biāo)準(zhǔn)化枉氮，開始全國復(fù)制擴(kuò)張志衍；

在中國，不論是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)都早已進(jìn)入了紅海發(fā)展階段聊替，市場競爭異常激烈楼肪，對于一個大集團(tuán)而言，創(chuàng)新是企業(yè)轉(zhuǎn)型必須經(jīng)歷的階段惹悄，但創(chuàng)新有風(fēng)險春叫，他可能會影響現(xiàn)有業(yè)務(wù)的發(fā)展，為了降低創(chuàng)新對企業(yè)發(fā)展的負(fù)面影響泣港，建議在集團(tuán)層面成立一個產(chǎn)品創(chuàng)新工廠暂殖，主要專注于新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)的孵化及升級研究当纱，獨立運營呛每、獨立結(jié)算，孵化成功之后坡氯，建立標(biāo)準(zhǔn)莉给，然后再交由各個子集團(tuán)復(fù)制推廣，或者組建新的公司廉沮，按照新的模式獨立發(fā)展。

3徐矩、 先一二線城市布局滞时，全面提升產(chǎn)品及品牌的核心影響力；

從商業(yè)地產(chǎn)融資滤灯、商業(yè)資源整合坪稽、商業(yè)團(tuán)隊建設(shè)、商業(yè)品牌推廣及升級等方面考慮鳞骤，一二線城市有著天然的優(yōu)勢窒百，所以，我們要先易后難豫尽，在一二線城市吸取充足營養(yǎng)篙梢，為后期的快速擴(kuò)張打下堅實的基礎(chǔ)。

4美旧、 研發(fā)多產(chǎn)品線渤滞，聚焦深耕，提高產(chǎn)品市場的占有率榴嗅；

有了成熟的商業(yè)團(tuán)隊妄呕、有了豐富的商業(yè)資源及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的經(jīng)驗之后，我們可以進(jìn)行新產(chǎn)品線的研究和開發(fā)嗽测，通過市場細(xì)分绪励，多產(chǎn)品線布局， 提高產(chǎn)品市場的占有率。

5疏魏、 有選擇性進(jìn)入三四五線城市停做，驗證市場及產(chǎn)品的適應(yīng)力；

在做實做強一二線城市的同時蠢护，快速進(jìn)軍三四五線城市雅宾，先小規(guī)模試探性進(jìn)入，驗證產(chǎn)品及商業(yè)模式的市場適應(yīng)力葵硕，成功之后眉抬，再快速擴(kuò)張。

6懈凹、 打造產(chǎn)業(yè)護(hù)城河模式蜀变，全面提升產(chǎn)品及品牌的核心競爭力；

通過產(chǎn)業(yè)鏈資源整合介评、商業(yè)模式創(chuàng)新库北、技術(shù)創(chuàng)新、成本優(yōu)化们陆、部分品牌自營或合作經(jīng)營寒瓦、商業(yè)品牌升級、金融體系的建設(shè)及金融資源的整合坪仇、大數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)杂腰、人才資源整合及培發(fā)體系建設(shè)、激勵與管理機(jī)制創(chuàng)新椅文、營運管理系統(tǒng)升級等綜合舉措喂很，打造碧桂園商業(yè)護(hù)城河，全面提升碧桂園商業(yè)產(chǎn)品及品牌的核心競爭力皆刺。

7少辣、 啟動全覆蓋計劃，與住宅地產(chǎn)合作羡蛾，優(yōu)勢互補漓帅；

雖然在運營管理方面，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)差距巨大痴怨，但在價值提升方面煎殷，他們又相互促進(jìn)，難以分割腿箩，所以建議商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)可以通過聯(lián)營的方式合作拿地豪直，強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補珠移。通過產(chǎn)品弓乙、技術(shù)末融、管理、模式的創(chuàng)新與升級暇韧、研發(fā)打造適合三四五線的產(chǎn)品及管理運營模式勾习，實現(xiàn)縣縣全覆蓋。

總而言之懈玻，商業(yè)地產(chǎn)在中國巧婶，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，困難很多涂乌，但發(fā)展空間依然巨大艺栈。在新一輪的整合浪潮中，行業(yè)集中度越來越高湾盒，資源快速向優(yōu)勢企業(yè)聚合湿右，后知后覺者，實力薄弱者罚勾，要么被整合毅人，要么成為產(chǎn)業(yè)鏈的下游，只能選擇跟隨或合作尖殃。

在商業(yè)變革的下半場丈莺，誰能勝出，靠的不僅僅是實力送丰，更需要智慧和勇氣缔俄。