這段時(shí)間，“租購?fù)瑱?quán)”火了循榆∥龌郑“租房能像買學(xué)區(qū)房一樣上‘名校’”“租房也能落戶”……7月中旬以來秧饮，廣州映挂、無錫泽篮、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策柑船，引起廣泛關(guān)注帽撑。
今年3月，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦發(fā)布會(huì)上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”鞍时，被不少媒體概括為“租購?fù)瑱?quán)”;7月下旬亏拉，住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”逆巍。
“租購?fù)瑱?quán)”到底是什么?會(huì)帶來哪些改變?還有哪些坎要邁過去?
租房真能上“名屑疤粒”嗎?
租購?fù)瑱?quán)是好事，但也沒必要夸大含金量
7月中旬锐极，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺(tái)笙僚，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”灵再±卟悖“租購?fù)瑱?quán)”，第一次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中翎迁。
所謂“租購?fù)瑱?quán)”栋猖，就是不能讓人們因?yàn)樽》糠绞讲煌@得不同的基本公共服務(wù)。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域汪榔，教育無疑是人們最關(guān)注的熱點(diǎn)之一掂铐。廣州一些中介機(jī)構(gòu)提煉出政策賣點(diǎn)——“租房也能上名校”揍异，成了此次引爆“租購?fù)瑱?quán)”熱議的捻子。
“一開始不少人還真信了爆班，小區(qū)業(yè)主微信群里都‘炸鍋’了衷掷。”家住廣州海珠區(qū)一套“學(xué)區(qū)房”的袁倩說柿菩。袁倩手中的這套房戚嗅，是2014年購入，對口海珠區(qū)第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)枢舶，2.8萬元/平方米的售價(jià)在當(dāng)時(shí)高出周邊均價(jià)1/3懦胞，3年來已漲到5萬元/平方米×剐梗“在我們小區(qū)躏尉，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以這么低的成本上名校后众，那我們之前的投入豈不白費(fèi)了?將來換手胀糜，也肯定賣不上價(jià)錢吧?”
隨后一段時(shí)間颅拦，來自政府部門的權(quán)威解讀使“真相”漸趨明朗，袁倩也慢慢安下心：一來教藻，“租房就能上學(xué)”并非新政距帅，而是早已有之，至少從前年2月起括堤，租賃合同就是有效的“居住地證明”碌秸，能作為孩子入學(xué)的“門票”，此次文件提及只是突出強(qiáng)調(diào)而已;二來悄窃，廣州政策中仍延續(xù)了租房上學(xué)的門檻讥电，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡广匙，或符合積分入學(xué)安排學(xué)位條件;三來允趟，即便可以“就近入學(xué)”，也要“接受統(tǒng)籌安排”鸦致，很難“精準(zhǔn)定位”到名校潮剪。“租房也能上名校?這事八字還沒一撇吧?”袁倩說分唾。
7月下旬抗碰，繼廣州之后，無錫绽乔、鄭州弧蝇、揚(yáng)州、濟(jì)南等一些城市也先后出臺(tái)與“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)的文件折砸。不同的是看疗，這些城市將同權(quán)重點(diǎn)放在了戶籍上。比如睦授，無錫取消了原先購房面積達(dá)60平方米以上準(zhǔn)予落戶的門檻两芳，改為只要在當(dāng)?shù)赜泻戏ǚ€(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)，不論住宅面積大小均可落戶去枷。
“推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)怖辆，不能夸大它的含金量∩径ィ”2014年剛通過購房落戶成為無錫新市民的李斌對落戶政策很清楚：首先竖螃，“租房可以落戶”不是新鮮事，而是早已有之逗余，以前除了購房人員之外特咆，投資人員、外來務(wù)工人員也都能落戶录粱，只不過購房落戶更為干脆利落坚弱，其他兩類還要滿足一系列要求;再者蜀备，就算按現(xiàn)在的政策，“租房未必就能落戶”荒叶，照樣得滿足相關(guān)條件——參加無錫城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)碾阁、申領(lǐng)(簽注)《江蘇省居住證》均滿5年。
“北京些楣、上海就不會(huì)提‘租購?fù)瑱?quán)’吧?到北京租個(gè)房脂凶，孩子就能上名校，怎么可能呢?真那樣愁茁，全中國還不得有一半的人擠過去?”李斌打趣說蚕钦。
“這幾年長三角地區(qū)的城市普遍發(fā)展不錯(cuò)，上海的‘虹吸作用’也很明顯鹅很，無錫的外來人口增長其實(shí)并不快嘶居，需要在落戶門檻上‘松松口子’〈僦螅”李斌揣測邮屁，此次新政的目的更多還是為了增強(qiáng)無錫的城市吸引力和競爭力。
租購?fù)瑱?quán)面臨哪些剛性制約?
在一些人口大規(guī)模流入的城市菠齿，完全做到“租購?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實(shí)佑吝，最大的難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足
“只要一份居住證明，也就是租賃合同绳匀，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學(xué)芋忿、中學(xué)〖部茫”被派往美國工作的北京某咨詢機(jī)構(gòu)職員高時(shí)告訴記者戈钢，在美國，地方政府公共資金的最主要來源就是房產(chǎn)稅是尔，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的逆趣，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔(dān)了房產(chǎn)稅嗜历，按照這個(gè)邏輯，租房者當(dāng)然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù)抖所，“然而梨州，國情不同，中美人口規(guī)模田轧、公共資源體量都不一樣暴匠，國內(nèi)什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)‘租購?fù)瑱?quán)’還真不好說∩嫡常”
不少人跟高時(shí)持有同樣的觀點(diǎn)——“租購?fù)瑱?quán)”的確是一個(gè)美好的期待每窖，但要真正實(shí)現(xiàn)并不容易帮掉。
“推動(dòng)社會(huì)公平當(dāng)然是好事，但這份公平也應(yīng)考慮購房者的付出窒典◇〈叮”袁倩了解到，目前在廣州各區(qū)瀑志，入學(xué)排位的順序大致是：房戶合一者涩搓、無戶有房者，最后才是既無戶籍也無住房的人群劈猪。她認(rèn)為昧甘，在學(xué)位富足的區(qū)域，租房者的子女理當(dāng)能夠入學(xué)战得，就近享受義務(wù)教育充边，但如果“僧多粥少”、學(xué)位緊張常侦，還是應(yīng)該維持現(xiàn)狀浇冰，“畢竟買房者和租房者支出的成本、對城市的貢獻(xiàn)差出太多刮吧『ィ”
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲認(rèn)為：“現(xiàn)階段，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購?fù)瑱?quán)’還不太現(xiàn)實(shí)杀捻，最大難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足井厌，特別是與‘學(xué)區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺≈录ィ”她認(rèn)為仅仆，一座城市涌入大量人口后，子女就學(xué)的需求會(huì)大幅度增加垢袱，但當(dāng)?shù)亟逃Y源并不會(huì)隨著人口流動(dòng)而立即同比例大量增加墓拜，由此會(huì)造成供需矛盾、教育資源供給緊張请契。
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)咳榜，此番推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴(kuò)權(quán)需求最強(qiáng)烈的城市爽锥。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說涌韩，像北京這樣的一線城市，控制人口氯夷、控制土地供應(yīng)臣樱、控制戶籍等措施，事實(shí)上就是對“權(quán)”的限制，“租購?fù)瑱?quán)”的實(shí)施還面臨著許多剛性制約雇毫。
從另一方面看玄捕，“租購?fù)瑱?quán)”也非“盲目畫餅”，而是大勢所趨棚放、現(xiàn)實(shí)所需枚粘。
“中央提出，‘房子是用來住的席吴，不是用來炒的’赌结。既然是‘住’，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外孝冒，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式柬姚。”任興洲認(rèn)為庄涡，“當(dāng)前我國要建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制量承，一個(gè)重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求，而要使‘租售并舉’落到實(shí)處穴店，‘租購?fù)瑱?quán)’勢必要提上重要的議事日程撕捍。”
“過去泣洞，我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上忧风，比如買了房子就更容易落戶，落戶后孩子就有享受在‘學(xué)區(qū)’入學(xué)的權(quán)利球凰。再加上購房會(huì)帶來‘財(cái)富效益’狮腿，升值空間大，人們就會(huì)更踴躍地購房呕诉。尤其在供需矛盾比較突出的一缘厢、二線城市，購房需求越來越旺甩挫，房價(jià)容易出現(xiàn)過快上漲贴硫。而租賃住房者很難享有教育等公共資源∫琳撸”在任興洲看來英遭，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不一定非擠到購房的“獨(dú)木橋”上亦渗，“這樣一來挖诸，人們買房會(huì)更加理性，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良性發(fā)展央碟。”
租購?fù)瑱?quán)會(huì)推動(dòng)租金上漲嗎?
目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準(zhǔn)入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整亿虽，租金水平就不會(huì)有太大變化
“前幾個(gè)月菱涤，全家一到周末，就四處看房洛勉、談合同粘秆。‘租購?fù)瑱?quán)’的信號一出來收毫，我們就把買房計(jì)劃擱置起來了攻走。先觀望觀望，看看市場是個(gè)什么走勢此再∥袈В”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好小區(qū)幼兒園的學(xué)位充足输拇，閨女能就近入園摘符，可幾年后上小學(xué)咋辦?都搶著上好學(xué)校，不買房能擠到前面嗎?”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙策吠，“房子肯定還是要買的逛裤，只不過希望‘租購?fù)瑱?quán)’能讓房價(jià)有所松動(dòng)『锬ǎ”
同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族带族。“如果租房者權(quán)利提高了蟀给，那租金是不是就能漲?可如果大家都被吸引著去租房蝙砌，房產(chǎn)本身的價(jià)值會(huì)不會(huì)縮水?”相關(guān)細(xì)則沒出來，袁倩現(xiàn)在也拿不太準(zhǔn)坤溃。
“租購?fù)瑱?quán)”拍霜，到底會(huì)給住房市場帶來怎樣的影響?“可能會(huì)給市場帶來短期波動(dòng)，但絕不該夸大它的效應(yīng)薪介§艚龋”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為汁政，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻道偷，帶來的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是记劈，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄杖胨缴籽弧！案鶕?jù)我們的分析目木，國內(nèi)租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的1/3左右拿來租房换途。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高军拟，就會(huì)導(dǎo)致?lián)Q租剃执。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會(huì)有太大變化懈息∩龅担”
“‘租購?fù)瑱?quán)’最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求辫继，讓租房也能成為一種體面的生活方式怒见。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為姑宽，落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”還應(yīng)該更接地氣遣耍，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證低千、不被房東隨意驅(qū)趕配阵、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題示血。只有這樣棋傍，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會(huì)產(chǎn)生對學(xué)區(qū)的需求难审√奔穑”
任興洲認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”絕不單是一個(gè)住房問題告喊，更取決于我國城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化麸拄，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面。現(xiàn)在人口流動(dòng)越來越快黔姜，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動(dòng)起來拢切。應(yīng)逐步改變這種機(jī)制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財(cái)力支持秆吵，讓其有足夠的能力改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件淮椰，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給∧杉牛“同時(shí)主穗，還要做好配套的制度設(shè)計(jì)，避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)’毙芜，加重‘大城市病’忽媒。因此，與租購?fù)瑱?quán)相伴隨的腋粥，必須是一系列體制機(jī)制的改革和相關(guān)的制度安排晦雨〖懿埽”
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