最近一段時(shí)間税弃，經(jīng)常在后臺(tái)被粉絲問(wèn)到纪岁，對(duì)部分城市的后市看法，能不能買入则果。

中國(guó)樓市以往都是3年為一個(gè)牛熊周期幔翰，但這一次2014年開始的牛市格外不同。哪怕是到今天西壮，還能看到零星的三遗增、四線城市如火如荼地在補(bǔ)漲。貨幣款青、棚改做修、去庫(kù)存都是刺激各地房產(chǎn)上漲的因素硝岗」锤可是利好終歸會(huì)結(jié)束，是時(shí)候梳理下思路砰奕，為未來(lái)布局謀劃了康震。

我是長(zhǎng)期看好一燎含、二線城市房產(chǎn)的，也在用真金白銀投入腿短，堅(jiān)守自己的理念屏箍。我從沒做空過(guò)樓市绘梦，沒有賣過(guò)房子，信奉買入后原則上不賣出的做法赴魁，這么多年以來(lái)都是一套套地買進(jìn)卸奉，但這不代表我不會(huì)短期看淡。事實(shí)上尚粘，每隔幾年到牛市中后期择卦，我都會(huì)謹(jǐn)慎樂觀，因城而異郎嫁，放緩節(jié)奏。

真正的大機(jī)會(huì)祈噪，從來(lái)都是躺在地上撿到泽铛，而不是在人堆里搶到的。

剛 需

先給剛需的朋友寫一段辑鲤。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)很多人是搞不清楚買房目的的盔腔。

剛需是買房子為自住改善或者學(xué)區(qū)學(xué)位使用的，只考慮實(shí)際使用即可月褥，不要考慮漲跌弛随。真正的剛需，應(yīng)該盡早買宁赤，馬上買舀透。買好就開始享受了，管他樓市是金山銀山决左，還是洪水滔天愕够，漲跌與你無(wú)關(guān)。

首套自住佛猛，要考慮的是近惑芭，離單位近，離父母近继找，通勤損耗越少越好遂跟。年紀(jì)越大，就會(huì)發(fā)現(xiàn)最貴的是時(shí)間婴渡。關(guān)注房產(chǎn)的都是高凈值人群幻锁，花錢買時(shí)間是值得的。

置換改善缩搅，就是要住得舒服越败，應(yīng)該關(guān)注的是產(chǎn)品，就是住宅本身硼瓣。90年代以來(lái)究飞，住宅產(chǎn)品出現(xiàn)了幾次重大的變革置谦。2004年以前的房子，沒有商品房概念亿傅，戶型普遍不佳媒峡，南北通的都是極少，實(shí)在不適合住葵擎。2004年到2012年谅阿，放縱的年代，戶型偏大酬滤，160平米三房签餐，出現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，略微有點(diǎn)豪盯串。2012年以后的房子氯檐，戶型緊湊，南北通透体捏，小區(qū)品質(zhì)得到提升冠摄，人車分流，電梯入戶几缭，是不錯(cuò)的選擇河泳。最近2017年以后上市的房子，房子更小年栓，單價(jià)更貴拆挥，但住宅打造科技化，細(xì)節(jié)好到尖叫韵洋。雖然買到會(huì)損失幾年漲幅竿刁，但住起來(lái)真心舒服。我經(jīng)常會(huì)看一些開發(fā)商出身的地產(chǎn)大V寫的自媒體搪缨，那些項(xiàng)目軟文里的CEO盤食拜，有時(shí)也會(huì)忍不住想來(lái)一套。

學(xué)區(qū)學(xué)位房副编，切記買的是學(xué)票负甸，不是買房子。好在學(xué)區(qū)房是唯一能輕松獲得全家支持的房產(chǎn)品種痹届，因?yàn)榻逃谥袊?guó)已經(jīng)被神化呻待。凡事只要提到孩子，任何困難都能迎刃而解队腐。

剛需買房就這三個(gè)方向了蚕捉。可是我和買房人打交道多了柴淘，就發(fā)現(xiàn)：

世界上從沒有絕對(duì)的剛需迫淹。

從來(lái)沒有剛到愿意支付任何代價(jià)的需求秘通。人都是在根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整策略。2014年以前敛熬，樓市低迷肺稀、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記、房產(chǎn)稅出臺(tái)預(yù)期应民，多項(xiàng)利空打壓房產(chǎn)话原，剛需不見蹤影。社會(huì)上流傳一種說(shuō)法诲锹，4個(gè)老人繁仁，2個(gè)大人，未來(lái)每個(gè)家庭的孩子都能有至少3套房子归园，哪有什么剛需改备，這是房產(chǎn)過(guò)剩啊。4年過(guò)去了蔓倍，這一輪轟轟烈烈的牛市過(guò)后，遍地都是剛需盐捷。據(jù)說(shuō)在成都偶翅，90多歲的老奶奶都要離婚排隊(duì)，搖號(hào)買房碉渡，只為實(shí)現(xiàn)剛需夢(mèng)想聚谁。

如果說(shuō)有一種需求是人類剛需的話，那只有是財(cái)富滞诺。人們可以不喜歡錢形导，但沒人不喜歡錢帶來(lái)的駕馭世界資源的能力。這個(gè)時(shí)代已經(jīng)不可能一套房住到底了习霹。人們需要遷徙和提升朵耕，那些剛需房，會(huì)變成下一套房的首付款淋叶。剛需房不漲阎曹，下一套房就買小。你不只是在買剛需房煞檩，你是在買下翻越命運(yùn)之墻的墊腳石处嫌。

所以就算買的是自住房也要考慮漲幅。如果居住地是個(gè)萬(wàn)年不漲的坑子盤扎堆的地方斟湃，那就租房吧熏迹，投住分離是圈內(nèi)的主流玩法，我自己也馬上要變成租房一族了凝赛。教育問(wèn)題更是看淡注暗，學(xué)票高度不穩(wěn)定坛缕，用確定性的價(jià)格支付不確定的資格，你要我說(shuō)什么好呢友存。

把錢省下來(lái)祷膳，買更容易漲的房子。

政 策

調(diào)控是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的屡立。

限購(gòu)直晨、限貸、限價(jià)都是用限制需求的方式抑制成交膨俐。但是需求從未消失勇皇，人們會(huì)用更加迂回的方式實(shí)現(xiàn)自己追求的目標(biāo)。這個(gè)迂回的方式焚刺，可以是等五年敛摘，可以是真愛大法，可以是代持乳愉。這些蓄力兄淫，厚積薄發(fā)，幾年后集中釋放的時(shí)候才可怕蔓姚。這些變通的成本捕虽，也都會(huì)變成房?jī)r(jià)里的一部分。我有的時(shí)候在想坡脐，如果某個(gè)方法要逼人們超越道德的枷鎖泄私，才能解決問(wèn)題的話，這是一個(gè)好方法嗎备闲。用利益考驗(yàn)人性晌端，從來(lái)都不是一件容易的事情。

經(jīng)濟(jì)學(xué)分析和實(shí)操又是兩回事恬砂。雖然我知道咧纠，未來(lái)會(huì)有更大的漲幅追上回撤，但是還是要防范現(xiàn)階段的風(fēng)險(xiǎn)觉既。因?yàn)榫屙铮{(diào)控是能夠壓制短期房?jī)r(jià)的。現(xiàn)在的需求瞪讼，那些所謂的剛需里钧椰，有一大部分是被預(yù)期帶動(dòng)的需求。人嘛符欠，不怕窮嫡霞，就怕比。憑什么王二買房大賺希柿，我就不行诊沪。

強(qiáng)力的調(diào)控政策出臺(tái)养筒，壓制住房?jī)r(jià)，預(yù)期會(huì)被打壓轉(zhuǎn)向端姚。房?jī)r(jià)停止上漲晕粪，會(huì)影響人們需求，進(jìn)而影響價(jià)格渐裸，而價(jià)格下跌進(jìn)一步確定人們不漲的預(yù)期巫湘，投資需求消失。房產(chǎn)有良好的基本面支撐昏鹃，有真實(shí)居住需求存在尚氛，不會(huì)像股票那樣螺旋下跌，我最害怕的是洞渤，萬(wàn)一出現(xiàn)3到5年不漲的局面阅嘶，怎么辦。融資成本和機(jī)會(huì)成本在那里载迄，多年不漲就是虧錢讯柔。這種事在2010年那一輪調(diào)控之后是出現(xiàn)過(guò)的，大部分二線城市的房?jī)r(jià)在那五年是不能看的护昧。

我現(xiàn)在還沒那么悲觀磷杏，但一個(gè)個(gè)追加調(diào)控出臺(tái)的細(xì)節(jié)讓我感覺，這一次強(qiáng)監(jiān)管+局部緊縮還是有些決心的捏卓，比如這條消息，5月社會(huì)融資規(guī)模增量為7608億元慈格，創(chuàng)22個(gè)月新低怠晴，比上年同期少3023億元。緊信貸對(duì)樓市的影響不言而喻浴捆。麻煩的不是這個(gè)政策本身的力度蒜田，麻煩的是調(diào)控已經(jīng)2年多了，還在出利空选泻。

我的預(yù)期是2到3年內(nèi)一線城市帶頭會(huì)有一輪機(jī)會(huì)冲粤，也許更快。但是我的頭寸和籌資能力是備足5年的页眯。

節(jié) 奏

買房要看節(jié)奏感梯捕。

2014年，距離上一輪大漲——2009年4萬(wàn)億的翻倍窝撵，已經(jīng)過(guò)去了5年傀顾。5年以來(lái)，各種強(qiáng)力調(diào)控碌奉，認(rèn)房認(rèn)貸短曾，利率上升寒砖，不動(dòng)產(chǎn)登記，當(dāng)時(shí)還引發(fā)了貪官集體拋售房產(chǎn)的恐慌嫉拐。樓市已經(jīng)構(gòu)筑了一個(gè)長(zhǎng)期的底部哩都。你進(jìn)入微觀市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)沒人看好樓市婉徘，賣一套剛需學(xué)區(qū)房漠嵌，半年多也沒人看房，新聞里都是經(jīng)濟(jì)保7的嘆氣聲判哥，樓市仿佛靜止了献雅。在人們靜靜的淡忘里，遍地都是好房子塌计，等著你去撿挺身。這是從容，讓人舒服的建倉(cāng)節(jié)奏锌仅。

現(xiàn)在的節(jié)奏感讓我感覺不是很好章钾。

全國(guó)大部分城市的一輪主升浪都已經(jīng)走完。凡是能拿得出手的城市都已經(jīng)爆炒翻倍热芹。價(jià)值明顯低估的城市越來(lái)越少贱傀， 大家開始追求交易型機(jī)會(huì)，不限購(gòu)伊脓，不限貸府寒，并發(fā)，成為選籌的考量报腔。這種對(duì)牛市尾聲緊緊追趕的心態(tài)株搔，很容易讓人迷失。買房子不是買股票纯蛾，持有至少三年纤房，需要對(duì)一個(gè)城市深入的考察，板塊翻诉、動(dòng)線炮姨、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品碰煌、信貸都需要花時(shí)間舒岸，根本來(lái)不及快速反應(yīng)。更重要的是芦圾，資本金有限吁津，機(jī)會(huì)成本無(wú)限，你現(xiàn)在下注了一個(gè)不那么理想的城市，意味著你放棄了未來(lái)一個(gè)理想城市的建倉(cāng)機(jī)會(huì)碍脏。如果幾年后梭依，你現(xiàn)在買的沒漲，你本想買的城市漲了典尾，你會(huì)是什么心態(tài)役拴。

追漲從來(lái)不是容易的事情。

確 定 性

所有的買房大師钾埂，打法都是做大資產(chǎn)負(fù)債表河闰。說(shuō)人話就是，資產(chǎn)端買更多的褥紫，更好的房子姜性，然后負(fù)債端盡可能用別人的錢來(lái)買。資產(chǎn)增長(zhǎng)的比負(fù)債快髓考，就賺錢了部念。

在這一個(gè)杠桿游戲里，所有一切的基石是漲幅的確定性氨菇。沒有確定性儡炼，杠桿是死路一條。為什么我們選中房產(chǎn)查蓉，而不是股票乌询、黃金、比特幣之類的豌研。是因?yàn)榉慨a(chǎn)有政府的背書妹田，并且中國(guó)自己有定價(jià)權(quán)。這個(gè)不難判斷鹃共。那么再進(jìn)一步秆麸，那么多房產(chǎn)里什么才是確定性最佳的資產(chǎn)。

我們先來(lái)講一個(gè)故事：諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主Sharpe博士及汉，提出過(guò)資產(chǎn)定價(jià)模型：

R=α+βRm

R是收益率，α是超額收益率屯烦，β是波動(dòng)率坷随，Rm是市場(chǎng)平均收益率。也就是說(shuō)一項(xiàng)資產(chǎn)驻龟，包括房產(chǎn)温眉，它的收益率來(lái)自于：

未被市場(chǎng)認(rèn)可的超額收益和市場(chǎng)波動(dòng)收益率。

超額收益α是好東西翁狐，它來(lái)自于認(rèn)知差类溢，過(guò)去那么多年別人不看好房子，你看好賺到的錢就是來(lái)自于α。

市場(chǎng)波動(dòng)收益率βRm這個(gè)是振幅闯冷，是指一個(gè)資產(chǎn)的彈性砂心。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是靠吃波段賺錢，比如上證指數(shù)過(guò)去17年來(lái)上上下下折騰蛇耀，現(xiàn)在的指數(shù)也沒比2001年的2200點(diǎn)漲了多少辩诞，基本是白忙活，幾乎沒有超額收益可言纺涤，顯然是一個(gè)高β的市場(chǎng)译暂，而能在股市生存下來(lái)的人都是波段高手。頗具諷刺意味的是撩炊，不少股票基金喜歡把自己稱為阿爾法（α）基金外永，意思是擅長(zhǎng)找到被低估價(jià)值的股票，但身處于一個(gè)靠波段吃短差的大環(huán)境里拧咳，這些基金的手法也就是低吸高拋割韭菜伯顶。

那么房產(chǎn)超額收益α來(lái)自于哪里？來(lái)自于城鎮(zhèn)化呛踊，來(lái)自于人口的流入砾淌，來(lái)自于城市能級(jí)的資源支持。而房產(chǎn)的市場(chǎng)波動(dòng)收益率就是這個(gè)城市房?jī)r(jià)的波動(dòng)谭网，看看燕郊就明白了汪厨，每一次上上下下的享受，絕對(duì)是個(gè)高β值的硬貨愉择。

一線城市的定位在那里劫乱，未來(lái)的超額收益α一定不會(huì)小，特別是深圳锥涕，人口年輕衷戈，政策靈活，α值是所有一線里最好的层坠。歷年來(lái)一線城市價(jià)格回撤小殖妇，顯然是波動(dòng)率β較小的資產(chǎn)。

二線城市基數(shù)小破花，潛力大谦趣，近年來(lái)又搞了不少人口政策，隱隱約約感覺α值會(huì)比一線的更大一些座每，但是二線城市太多前鹅，加上選擇性困難，二線的α又沒那么靠譜了峭梳。更頭疼的是二線的β比一線大多了舰绘，每一個(gè)二線城市都經(jīng)歷過(guò)深度的回調(diào)，萬(wàn)一被你吃到就麻煩了。

所以如果是大頭寸的買房人捂寿，應(yīng)該選一線城市口四，中等超額收益率α，看中的其實(shí)是低波動(dòng)性β者蠕，大頭寸務(wù)必要回避深度的回調(diào)窃祝。如果是有膽識(shí)的年輕人，是可以考慮下選擇高α踱侣，高β的二線城市的粪小，在靜淡市的時(shí)候入場(chǎng)，再遇到一個(gè)大牛市帶來(lái)的強(qiáng)波動(dòng)抡句，結(jié)果不能再美探膊。

順便說(shuō)一下，當(dāng)下的現(xiàn)狀是待榔，上一輪樓市靜淡市積累下來(lái)的超額收益α已經(jīng)被這一輪大牛市的價(jià)格上漲消化掉逞壁。新的超額收益還在孕育中，當(dāng)下那些三锐锣、四線城市的補(bǔ)漲主要是β波動(dòng)造成的腌闯。建議小心為妙。

我今年買了一些倉(cāng)位雕憔，是因?yàn)樯杏懈挥噘Y金姿骏。我愿意下重注，不是現(xiàn)在斤彼，但我相信市場(chǎng)不會(huì)讓我等太久分瘦。我的選擇是：

與其疲于奔命，不如靜候佳音琉苇。