最近接到一個案件，涉及的問題就是成效結(jié)合部土地以及房租租賃合同糾紛舒萎，但因?yàn)樵摪杆婕暗耐恋匾约胺课菝媾R拆遷的問題，當(dāng)事人猶豫不決蹭沛，所以臂寝，該案件一直擱置章鲤，尚未進(jìn)入訴訟程序。土地作為稀缺資源咆贬，城市的土地幾乎被開發(fā)殆盡败徊，因而，城市不斷的向農(nóng)村侵蝕掏缎，這就形成特殊地帶——城鄉(xiāng)結(jié)合部皱蹦，由于管理規(guī)范的缺失，由此引發(fā)的矛盾日益增加眷蜈。在北京三中院編寫的《租賃合同糾紛案件疑難問題裁判精要》中根欧，很多案件即來源于城鄉(xiāng)結(jié)合部土地以及房屋租賃合同糾紛。

對于租賃合同案件而言端蛆，合同效力問題案件裁判所要解決的首要問題，也是基礎(chǔ)問題酥泛，合同有效與無效今豆，最終的處理結(jié)果可謂是天壤之別。因而柔袁，代理租賃合同糾紛案件首要的工作就是審查租賃合同的效力呆躲，當(dāng)然土地與土地之上的房產(chǎn)的租賃合同的效力認(rèn)定規(guī)則還是不同的。對于農(nóng)村土地租賃合同需要嚴(yán)格審查土地用途（農(nóng)用地捶索、建設(shè)用地和未利用地）插掂，我國對土地用途適用管制制度嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或者將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地。因而腥例，在司法實(shí)踐中辅甥，法院在審理涉農(nóng)土地租賃合同案件時，會嚴(yán)格審查土地用途燎竖，對于擅自改變土地用途璃弄，特別是將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)的合同，會被認(rèn)定為無效构回。例如夏块，（2021）京民申3322號民事裁定書認(rèn)為：本案涉案院落原屬于集體農(nóng)業(yè)用地，因此依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定纤掸，在集體土地上進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)脐供，應(yīng)當(dāng)取得縣級人民政府核發(fā)的證書以確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，并依法取得建設(shè)規(guī)劃許可手續(xù)〗韫颍現(xiàn)查明涉案房屋并未取得上述手續(xù)政己，故雙方所簽《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)屬無效。

而對于城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋租賃合同而言垦梆，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的匹颤，會被認(rèn)定為無效仅孩。對此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋印蓖，是指城市辽慕、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)赦肃、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件溅蛉，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的他宛，適用其規(guī)定船侧。”第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效厅各。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的镜撩，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。因該規(guī)定認(rèn)定房屋租賃合同無效的案例队塘，比比皆是袁梗。

接下來的問題就是合同無效責(zé)任的劃分問題。對此（2021）京03民終4693號民事判決書有如下論述：京都蛋雞場作為涉案房屋的出租人憔古，將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的房屋予以出租存在主觀過錯遮怜。而和驛酒店作為承租人，在簽訂租賃合同時對承租房屋是否可以用于租賃疏于審查鸿市，亦未盡到合理且必要的注意義務(wù)锯梁，故應(yīng)認(rèn)定雙方對合同無效均存在過錯。對于雙方的過錯比例認(rèn)定焰情，本院認(rèn)為陌凳，作為出租人提供符合法律規(guī)定及合同約定的租賃物是房屋租賃合同項(xiàng)下的主要義務(wù)。出租人作為租賃房屋的管理人或?qū)嶋H控制人内舟，對租賃物是否合法應(yīng)是明知或應(yīng)當(dāng)知曉冯遂，相較承租人而言亦應(yīng)更為清楚。在租賃合同因房屋的違法性而無效時谒获，出租人應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)主要責(zé)任蛤肌。承租人雖然對租賃房屋的狀況亦具有審慎的注意義務(wù)，但疏于注意的過錯程度較輕批狱，應(yīng)對合同無效造成的損失承擔(dān)次要責(zé)任裸准。

最后，租賃合同無效的法律后果赔硫，主要體現(xiàn)在責(zé)任與損失賠償?shù)膶?yīng)關(guān)系上炒俱。（2019）豫民再364號民事判決書對此有所論述：《合同法》第五十八條（注：《民法典》第157條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)权悟，應(yīng)當(dāng)予以返還砸王；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償峦阁。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失谦铃；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任榔昔。法律另有規(guī)定的驹闰，依照其規(guī)定。）：“合同無效或者被撤銷后撒会，因該合同取得的財產(chǎn)嘹朗，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的诵肛，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償屹培。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的怔檩，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任惫谤。”

案涉租賃合同簽訂后，雙方因?yàn)楹贤瑹o效均有一定的損失珠洗。關(guān)于雙方的責(zé)任，租賃合同對于建設(shè)4S店有明確約定,作為出租人的瑞華公司所負(fù)的基本義務(wù)是確保案涉土地可以建成4S店并在合同租賃期內(nèi)正常使用該土地若专。雖然瑞華公司有案涉土地的使用權(quán)许蓖，土地使用用途也確定為商業(yè)用途，但因案涉土地系集體土地且被規(guī)劃為城市公共綠地调衰，在案涉土地上依法不能建設(shè)任何永久性建筑膊爪，該土地用途不符合合同目的，瑞華公司對合同無效嚎莉、不能繼續(xù)履行負(fù)有責(zé)任米酬。

對于承租方的東保潤公司，在明知是集體性質(zhì)的土地情況下趋箩，憑著原來土地上建設(shè)有4S店的經(jīng)驗(yàn)法則赃额，沒有調(diào)查案涉土地的規(guī)劃情況，采取“先建后補(bǔ)手續(xù)”的方式叫确，對承租土地跳芳、簽訂協(xié)議沒有盡到應(yīng)盡的謹(jǐn)慎、注意義務(wù)竹勉，對于案涉合同無效飞盆、不能繼續(xù)履行亦有責(zé)任。在合同無效及雙方均有過錯的情形下，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任吓歇。瑞華公司收取的財產(chǎn)應(yīng)予返還孽水，東保潤和瑞華公司的損失分別各自承擔(dān)，對于東保潤公司提出的利息損失及其他損失由東保潤公司自己承擔(dān)城看，瑞華公司的租金損失亦由瑞華公司自擔(dān)女气，而案涉土地地下部分建筑物在再審中已經(jīng)拆除且案涉土地已經(jīng)恢復(fù)原狀。

由上可知析命，租賃合同無效會對當(dāng)事人之間的利益秩序產(chǎn)生重大的影響主卫，不得不慎重。城鄉(xiāng)結(jié)合部的租賃合同由于利益的驅(qū)動鹃愤，管理規(guī)范的缺失簇搅，擅自將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)的現(xiàn)象隨處可見，違反規(guī)劃软吐，未經(jīng)審批許可的房屋出租也比比皆是瘩将，最終都因?yàn)榉ú回?zé)眾而不了了之。但是凹耙，任何無視法律規(guī)定的行為姿现，在這其中，無論是對出租人還是承租人肖抱，都可能會為此而付出相應(yīng)的代價备典。當(dāng)然，這其中也有不同的利益考量意述，合同無效雖說是法律價值的體現(xiàn)提佣，但同時也會是一次利益的調(diào)整。