（老朱說養(yǎng)老-24-187）所以本質(zhì)來講康養(yǎng)是什么東西习绢？康養(yǎng)是非常廣泛的生活方式，我們基于他的生活方式來提供除了居住以外的其它產(chǎn)品蝙昙，這是可以做的闪萄。所以我們一直在說，比如物業(yè)公司做社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)奇颠，到底切什么败去？你切照護(hù)服務(wù)肯定是切不動的，但是是不是能作為增值服務(wù)的一部分大刊，作為大旅居的形態(tài)出現(xiàn)是可以的为迈，包括老年大學(xué)、健康管理服務(wù)缺菌。
我看你的講稿里面沒有講養(yǎng)老葫辐，而是叫康養(yǎng)，這也是中海的定位伴郁。郭總講得非常棒耿战，你研究得很透，我也學(xué)習(xí)到了很多『父担現(xiàn)場嘉賓有沒有什么問題剂陡？
（老朱說養(yǎng)老-24-187）我比較關(guān)注房企轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老的事情狈涮，我想了解中海在過去幾年的成功經(jīng)驗(yàn)，剛剛您提到了回報(bào)率4%鸭栖，我不知道這個計(jì)算口徑是怎么樣的歌馍，如果以重資來算的話，比如以深耕海南為例晕鹊，海南的資產(chǎn)成本是非常高的松却，因?yàn)檫@里地價貴，建安成本也要高于內(nèi)陸城市溅话，我們想要保證一個基礎(chǔ)的回報(bào)率晓锻，肯定是做不到4%的，比如基本做到2%飞几，保證未來有一個退出的機(jī)會砚哆，您比較建議的盈利的點(diǎn)是什么？就是怎么算過來賬的問題屑墨。
中海過去幾年時間大戰(zhàn)略是9082躁锁，我們把康養(yǎng)作為第二增長曲線提出來，并沒有說轉(zhuǎn)型卵史。另外從中海錦年來講灿里，我們提出的是城市型CCRC或者CB項(xiàng)目，不是旅居也不是郊區(qū)型CCRC程腹。這里面核心的關(guān)鍵是入住率的問題，入住率上不去所有東西都沒法弄儒拂。
（老朱說養(yǎng)老-24-187）再一個是回報(bào)率寸潦，我們?yōu)槭裁茨茏龅?%的回報(bào)率，是因?yàn)槲覀兦捌诘耐恋爻杀井?dāng)中有一個刻度社痛，剛剛我舉的那個例子土地成本是2600以下见转，但是海南肯定不止了，要上萬塊錢的成本蒜哀，但是過往這個市場里面是用會員卡或者長租金的模式算IRR斩箫，但是接下來這種政策會很受限，原因就是養(yǎng)老不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題撵儿，它是一個民生問題乘客，特別擔(dān)心卷款跑人，各地政府要求押金的比例只能3個月淀歇、6個月易核、9個月或者12個月，這時候你的算賬邏輯就發(fā)生了變化浪默。
回答您剛才講的這個問題牡直，怎么實(shí)現(xiàn)這一類的產(chǎn)品盈利水平呢缀匕？我想這個只能同等比較你做其它的產(chǎn)業(yè)有沒有更好的發(fā)展，這是第一個碰逸。
第二是從內(nèi)容服務(wù)的角度來講乡小，海南這種地方做剛需型產(chǎn)品是很難的，因?yàn)獒t(yī)療配套受限饵史，它也是大旅居作為支撐的满钟。大旅居產(chǎn)品當(dāng)中，今年有一個趨勢是康養(yǎng)旅居市場真的啟動了约急，我們看到這個市場現(xiàn)在有很多空置零远，在10月份到第二年3月份他們會來這里住。
（老朱說養(yǎng)老-24-187）在10月份之前厌蔽，我們的服務(wù)資源能不能定向?qū)н^來牵辣，這可能也是我們要思考的。而大旅居的形成奴饮，一家公司做不動纬向，它是需要城市主推的，再加上形成一些旅居聯(lián)盟戴卜，利用我們的保險系逾条、酒店系、文旅系投剥、地產(chǎn)系所有的資源形成一個聯(lián)盟师脂，這樣能大量的宣傳這個城市，宣傳這個項(xiàng)目江锨。
這也是我們最近在做的吃警，我們在10月份會發(fā)布這樣一個聯(lián)盟體系，就是保險系啄育、文旅系酌心、酒店系和地產(chǎn)系，我們四類的公司要全部啟動所有的資源挑豌，才有可能來賦能海南安券、北海、長白山這樣旅居型的城市氓英。從內(nèi)容運(yùn)營的角度來講侯勉，旅居是一個方面，另外一個方面铝阐，如果真要做高附加值壳鹤，還是健康醫(yī)療為核心的，但是你要走嚴(yán)肅醫(yī)療饰迹，就需要國外的強(qiáng)醫(yī)療作為支撐芳誓，比如博鰲的醫(yī)療體系余舶。如果走中醫(yī)的話，就需要中醫(yī)的高手做支撐锹淌，才能提高我們的溢價匿值。
（老朱說養(yǎng)老-24-187）養(yǎng)老一定要控制規(guī)模，如果像過去那樣大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)肯定是搞不定的赂摆，你如果是賣房倒無所謂挟憔，如果以運(yùn)營為主，可能就要控制規(guī)模烟号，而且需要整合更多的資源绊谭，開發(fā)陌上要做更多的改變。
