當你選擇短租時，其實是在選擇一種生活方式
9月初芙沥，很多人被一則“五星級酒店，你們?yōu)槭裁床粨Q床單浊吏？”新聞刷了屏而昨，類似的新聞過去幾年看的也不少了。
我有時就在想：如果價格過千元的大酒店都不能保證基本的清潔找田，那么還不如自己租個短租公寓歌憨，隨時把床單放進去洗一洗......大概不止我一個人這樣想吧。
確實墩衙，短租公寓由于做飯洗衣方便务嫡、租期長短皆宜、靈活性高漆改、適合一家老少心铃、具有歸家舒適感等，已經(jīng)成為許多人出門在外的首選挫剑。
短租領域的先鋒Airbnb憑借這一模式去扣，已經(jīng)在全球市場取得了現(xiàn)象級的成功。在它的啟發(fā)下樊破，國內(nèi)的途家愉棱、螞蟻、小豬哲戚、木鳥等眾多短租團隊也陸續(xù)加入戰(zhàn)局奔滑，希望搶占短租市場的藍海。
為了更好地了解中國的短租市場顺少，我們以上海為代表朋其，分析了短租在魔都的市場表現(xiàn)王浴。（DT君注：我們另一位數(shù)據(jù)俠郭穎曾分析過重慶的短租房市場，詳見《大數(shù)據(jù)如何揭開重慶短租房市場的“秘密”令宿？》叼耙。）
之所以選擇上海是因為：首先，上海短租市場上的顧客目標豐富粒没，地段分散筛婉，不單一集中在某地；其次癞松，季節(jié)性不像旅游城市那么明顯爽撒；最后，因為歷史及開發(fā)原因响蓉，這里有大量的房源供給硕勿，這是在平臺上流動的前提條件。
在對比了國內(nèi)幾家主流的短租網(wǎng)站后枫甲，螞蟻短租以其豐富的房源特點源武，成了我們獲取樣本的對象。我們首先看了該平臺上全國宏觀的短租情況：
（圖片說明：2017年9月中的某一日想幻，在螞蟻短租平臺上全國短租房源的城市供應量排名粱栖。）
從上圖可以看出，全國短租房源的平臺供應量最多的前三名分別是青島脏毯、秦皇島和北京闹究，上海排名第四（約1.14萬套）。
在前十五家城市中食店，北方沿海的旅游城市如北戴河渣淤、大連、威海等占了大多數(shù)吉嫩。這某種程度上說明价认，短租房的主要效用還是體現(xiàn)在旅游度假上。當我們選擇短租時自娩，主要還是以出游為目的刻伊。
黃浦才是上海的“流動中心”
我們首先看下，泱泱大上海椒功，哪里的短租房源數(shù)量最多捶箱。
按照行政區(qū)域劃分，浦東新區(qū)以3600套房源遙遙領先动漾，其次是徐匯丁屎、黃浦、靜安等上海的中心城區(qū)旱眯，而閘北和寶山不足百套（DT君注：原閘北區(qū)晨川、原盧灣區(qū)证九、原南匯區(qū)已分別合并入新的靜安區(qū)、黃浦區(qū)共虑、浦東新區(qū)愧怜，在螞蟻短租平臺上，房源的所在行政區(qū)仍可選擇盧灣妈拌、閘北拥坛、南匯，因此少部分房源數(shù)量未歸入靜安尘分、黃浦猜惋、浦東新區(qū)）。
這與我們的認知稍顯不同培愁，浦東作為新區(qū)著摔，尚未有足夠多代表上海特色的地方，為什么竟然打敗了靜安定续、黃浦等老區(qū)谍咆，聚集這么多短租房源呢？
原因之一大概在于私股，浦東本身坐擁更多的房產(chǎn)數(shù)量摹察。房子多，那么被用于不同功能的數(shù)量也多庇茫。從二手房供應角度，我們也可以側(cè)面證實這一點螃成。根據(jù)9月中在鏈家平臺的二手房源統(tǒng)計旦签，浦東新區(qū)也是遙遙領先，可見其本身坐擁驚人房產(chǎn)數(shù)量的事實寸宏。
當然宁炫，浦東新區(qū)房源多還在于浦東太“大”了，與上海其他各區(qū)的區(qū)域面積相比太占優(yōu)勢氮凝。如果我們把面積因素加權考慮進去羔巢，畫風立刻就變了：
（圖片說明：上海房源、區(qū)域面積對比圖）
從加權區(qū)域面積后的圖來看罩阵，房源數(shù)量集中度最高的是黃浦區(qū)竿秆，其次是徐匯區(qū)和靜安區(qū)。浦東新區(qū)雖然總體房源數(shù)量最多稿壁，但因為面積廣闊幽钢，所以集中度并不算高。集中度最低的是金山區(qū)和崇明區(qū)傅是，在此不做顯示了匪燕。（DT君注：這里在計算房源/區(qū)域面積比時蕾羊，基于行政區(qū)劃調(diào)整，已將閘北數(shù)據(jù)并入靜安帽驯，盧灣數(shù)據(jù)并入黃浦龟再，南匯數(shù)據(jù)并入浦東。）
以上看的是區(qū)域房源的供應量尼变，接下來我們看看區(qū)域短租房的需求量并做排序利凑。需求量即成交量，由于無法得知房源的實際成交量享甸，這里的計算方法是對網(wǎng)站房源擁有實際訂單數(shù)量截碴，以及評論數(shù)進行比例加權。
從房源數(shù)量排名前四區(qū)——浦東蛉威、徐匯日丹、黃浦、靜安來看下房源的具體分布蚯嫌，按照各區(qū)的需求量排序哲虾，取其經(jīng)緯度，顯示為地點熱力圖择示。
我們首先來看在絕對數(shù)量上絕對占優(yōu)的浦東新區(qū)束凑。浦東新區(qū)相對而言是熱點最明顯的，這也跟其面積廣闊栅盲，熱點集中有關汪诉。熱門房源主要集中在陸家嘴、南碼頭和迪士尼樂園附近谈秫。陸家嘴扒寄、迪士尼樂園作為浦東新區(qū)的標志，周邊聚集了大量的短租房拟烫，堪稱區(qū)域性吸粉黑洞该编。
其次我們看下徐匯區(qū)分布圖：在四個區(qū)里，徐匯區(qū)是分布最平均的硕淑。從淮海路到胸科醫(yī)院课竣，到處都散布著熱點，也就是沒有明顯的熱點置媳。在這里租房于樟，應該哪里都很好出租吧。
然后看的是黃浦區(qū)分布圖拇囊，熱門房源主要集中在小南門和陸家浜路地鐵站之間隔披。
最后是靜安區(qū)分布圖，熱門房源主要集中在南京西路和靜安寺地鐵站之間寂拆。
價格而論：徐匯最集中奢米，靜安最多元
看完了分布抓韩，我們財迷地來看一下價位△蕹ぃ看看會不會有房東刷單谒拴，為了流量和好評，把房子100元一晚賤租了涉波？
以9月中某日的數(shù)據(jù)為來源英上，從訂單量排名前100的房源，看一下各區(qū)域價位的箱線圖：
從圖中可見啤覆，按照中位數(shù)看苍日，黃浦區(qū)的價位較高，大約在500元左右窗声，而其余三家則在400元上下相恃。浦東新區(qū)的高位價差（中位數(shù)至四分之三位數(shù)的距離）拉的較大，而靜安區(qū)的超過1000元一晚的離群點較多笨觅，也就是說該區(qū)租出去的高檔房源還蠻多的拦耐。
換一個角度，從訂單量排名前200的房源见剩，看一下價位的直方圖杀糯，看看各個價位區(qū)間中，房源數(shù)量的集中程度苍苞。
從直方圖來看固翰，靜安區(qū)和黃浦區(qū)的價位集中在200-600之間，但也有些高價位的房源羹呵；浦東的比較平均骂际，而徐匯的價位在600以內(nèi)的集中度更高。
最后看一下平均數(shù)担巩，靜安區(qū)排名前300的平均價位方援，為577元没炒；黃浦區(qū)為544元涛癌，而浦東新區(qū)為488元。這也驗證了靜安區(qū)高端房源較多的事實送火，拉高了平均數(shù)的價位拳话。這里用了三個不同的排名的樣本來看短租房的價位分布，這是一種在不確定代表性樣本量時种吸，對數(shù)據(jù)進行分類討論的方法弃衍。
所以，基本不太會有房東便宜大甩賣坚俗，在鬧市區(qū)提供百元一晚的房源來換好評镜盯。畢竟岸裙，房源只有一個，租出去就沒了速缆，還是要盡量高價一點降允，和某寶上大量供應的商品不一樣……
現(xiàn)在投資短租房劃不劃算？
現(xiàn)在你已經(jīng)知道了艺糜，在上海剧董，靜安和浦東的短租房市場相對火熱。除此之外破停，如果你真的看中了短租市場的利好翅楼，要投資房產(chǎn)進行短租的話，還應該考慮會考慮什么因素呢真慢？
首先毅臊，戶型大小——一房型的房源更適合短租市場。
我們把各區(qū)的供應房源看一下比例晤碘，徐匯褂微、黃浦、靜安的1房占比較多园爷，都在60%以上宠蚂，與2房比例大約在2:1左右。而反而浦東的2房較多童社，與2房比例大約在1:1左右求厕，都在35%+。這可能也與浦東開發(fā)面積較大扰楼，樓齡較新有關呀癣。
其次，是短租還是月租弦赖？這是一筆經(jīng)濟賬项栏。
我們不妨做一個簡單的計算，鑒于房型的特殊性蹬竖，我們這里只考慮一房的情況沼沈。
短租的經(jīng)濟回報公式為：短租月收入= 日租 X 30 X 70% （假設30%的空置率)。
參考前面第三部分提到的日租平均數(shù)币厕，得出一房戶型的短租月收入（平臺抽成這里不列入考慮偏窝，因為長租房也是要給中介一定手續(xù)費的）：
靜安區(qū)： 577 X 30 X 70% = 12117 元
浦東新區(qū)： 488 X 30 X 70% = 10248 元
黃浦區(qū)： 544 X 30 X 70% = 11424 元
我們從鏈家上爬取了9月中某日的租房數(shù)據(jù)剧防，抽樣分析一下靜安和浦東月租金（此處的租房數(shù)據(jù)來自鏈家網(wǎng)一房型租房數(shù)據(jù)态兴，數(shù)據(jù)選取到頁面展示的最大值蓄氧，屬于抽樣調(diào)查，與市場情況可能有一定誤差，僅做參考）店乐，列表如下：
所以短租VS月租：
靜安是12117元 VS 12400元
浦東是10248元 VS 7172元
從此可見艰躺，如果是靜安區(qū)，短租和長租的差價并沒有高到很夸張的地步眨八，這樣而言描滔，可能還是長租比較省心，既不用天天打掃踪古，結算也方便含长。
而以浦東而言，似乎這門生意還是做得過的伏穆，畢竟短租的收入比月租高出43%拘泞。
短租和月租在上海不同地區(qū)，還是有比較顯著的收入差異的枕扫。感興趣的朋友可以再計算一下其他各區(qū)的數(shù)據(jù)陪腌，找出最適合短租的區(qū)域。
但如果考慮到買房出租烟瞧，那就應該是普遍不劃算了诗鸭。畢竟上海房價普漲多年，平均房價高昂参滴∏堪叮考慮到之前提到的好租房源的主要集中地點都在熱門區(qū)，這個時候重新買房再做短租砾赔，肯定不是一門劃算的生意蝌箍。如果要入場，看來選好位置是第一步暴心。
不過妓盲，考慮到國慶將至，和據(jù)說占世界人口十分之一的出游人次专普，我們可以多個心眼兒悯衬，看看節(jié)假日的價格波動是否影響了短租收入。
一般來說檀夹，價格會在周末有一些規(guī)律性波動筋粗，但是漲幅不大。所以我們具體來看看節(jié)假日——國慶期間（9.30-10.7）幾個區(qū)的漲價水平击胜。
從上面表格可見亏狰，大多數(shù)房源都有16%-40%左右的增長役纹，特別是黃浦區(qū)的漲價較高偶摔。當然，也有35%-40%的比例的良心房東是選擇了不漲價（甚至有部分降價）的——除了黃浦區(qū)促脉，不變比例只有19.5%辰斋。
考慮到一年也沒有幾個國慶這樣的大假期策州，而且房租漲價也只有一周，漲幅在30%左右的情況下宫仗，即使有價格波動够挂，但仍然不會產(chǎn)生根本性的變化。
以上的數(shù)據(jù)分析藕夫，應該只是短租平臺的滄海一粟孽糖，希望能給各位看官一個魔都短租市場的大致面貌。
只要上海的經(jīng)濟沒有太大的負面影響毅贮，只要上海的主要熱門地段仍然熱門办悟，只要大家仍然需要魔都的醫(yī)療教育商務旅游……相信上海的短租市場還會繼續(xù)火熱下去。
原文已發(fā)表于DT財經(jīng)/一財滩褥，轉(zhuǎn)載請直接聯(lián)系病蛉。
