房產(chǎn)稅是一種得不償失的新制度

2018-01-19 07:22:39

來源：鳳凰國際iMarkets

沈凌

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文章來源《金融時(shí)報(bào)中文網(wǎng)》

德國波恩大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士沈凌：房產(chǎn)稅不僅是對40年改革開放成果的征稅，還會(huì)造成社會(huì)階層的割裂，也會(huì)引發(fā)對產(chǎn)權(quán)保護(hù)的懷疑朽褪，最終阻礙中國經(jīng)濟(jì)增長摇展。

房產(chǎn)稅是懸在中國樓市上方学赛，也是懸在中國改革開放四十年成果之上的達(dá)摩克里斯之劍茧痕。因?yàn)樵谶^去四十年里面，一般的老百姓辛辛苦苦積累起來的家庭財(cái)富厕鹃，一多半凝聚在房產(chǎn)上。中國住房自有率超過80%乍丈，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家比如德國剂碴。如果未來對房產(chǎn)征稅，實(shí)際上就是對老百姓過去四十年辛苦工作的勞動(dòng)成果征稅轻专。理應(yīng)慎之又慎忆矛。

首先，一個(gè)新稅種的開征请垛，需要一個(gè)可以被老百姓認(rèn)同的法理基礎(chǔ)催训，這樣才能獲得老百姓的認(rèn)同。不能像有些專家認(rèn)為的宗收，只要政府有收入上的需求瞳腌，就可以不顧法理任意開征。

那么镜雨，這樣的財(cái)產(chǎn)稅合理嗎嫂侍？

不少專家引述美國的例子儿捧，認(rèn)為這些發(fā)達(dá)國家都在對房產(chǎn)征稅，為什么中國就不可以呢挑宠？“淮南為橘淮北為枳”的道理告訴我們菲盾，同樣的樹在不同的環(huán)境條件下會(huì)有不同的果實(shí)。美國這樣的發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家各淀，土地基本私有懒鉴。對房產(chǎn)征稅，實(shí)際上是對房產(chǎn)腳下的土地征稅碎浇。因?yàn)槟惴慨a(chǎn)坐落于這個(gè)位置临谱，享受了周邊的公共設(shè)施的便利性，所以需要為此付費(fèi)奴璃。這是房產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)悉默。你交的房產(chǎn)稅也都用于社區(qū)公共設(shè)施的改善，進(jìn)一步增加了你的土地的價(jià)值（體現(xiàn)于房價(jià)的上漲）苟穆。

而中國的土地本來就不是房屋所有人的抄课，而是房主向政府租賃來的，目前體制大體上是70年的使用權(quán)雳旅，也有不少是更加短的時(shí)間的跟磨。前一段時(shí)間溫州就有部分的20年租賃期的土地使用權(quán)到期了，住戶在出售房產(chǎn)時(shí)遇到了法律上的障礙攒盈。所以從理論上講抵拘，土地周邊的公共設(shè)施的改善帶來的土地增值，并不屬于房主型豁，在土地使用權(quán)到期之后仑濒，國家是有法律依據(jù)將土地收回，或者重新估價(jià)偷遗，按照新的使用權(quán)價(jià)格再次出租的。因此驼壶，作為土地的租賃者氏豌，中國房主有什么理由為了不屬于自己的財(cái)產(chǎn)繳稅呢？

中國政府在建立出租土地的制度時(shí)热凹，參考的并不是美國這樣的市場經(jīng)濟(jì)國家泵喘，而是學(xué)了香港。香港當(dāng)局因?yàn)楸緛砭褪菑那逭掷镒饬艘话倌甑耐恋厥褂脵?quán)般妙，所以也不可能出售土地纪铺，只能轉(zhuǎn)租土地。所以碟渺，香港政府對房主收取的類似房產(chǎn)稅叫“差餉”鲜锚，大約是房產(chǎn)價(jià)值的千分之二，和歐美的房產(chǎn)稅不可同日而語（歐美大約在百分之二），因此也有人認(rèn)為這是對房屋租金的征稅∥叻保現(xiàn)在中國政府賣地的時(shí)候?qū)W香港旺隙，手里保留了土地所有權(quán)；征稅的時(shí)候又想學(xué)美國骏令，實(shí)在是容易落人口舌蔬捷，不太容易被廣大人民群眾所接受。

即便都是土地私有的發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家榔袋，也未必每個(gè)國家都征收美國式的房產(chǎn)稅周拐。例如，德國對房產(chǎn)的征稅凰兑，就明確是對房屋所在的土地征稅妥粟，而且征稅的依據(jù)是十幾年前的土地價(jià)值，這樣計(jì)算出來的房產(chǎn)稅聪黎，每年不過是現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)值的千分之幾罕容，幾乎等于香港。

那么可不可以索性學(xué)香港或者德國稿饰，征收一個(gè)極低的“房產(chǎn)稅”（千分之一二）锦秒？那就要看征稅的必要性了。換句話講喉镰，建議開征房產(chǎn)稅的那些財(cái)政目標(biāo)旅择，是不是可以通過改革完善現(xiàn)有的土地批租制度，能夠以比較小的成本就達(dá)到呢侣姆？如果可以生真，那么我們就沒有必要開征房產(chǎn)稅。

第一捺宗，現(xiàn)有中國特色的土地批租制度是適應(yīng)我國現(xiàn)階段發(fā)展需要的好制度柱蟀。

中國政府現(xiàn)有的土地批租制度解決了發(fā)展中國家城市發(fā)展初期對資金的迫切需求，是一個(gè)適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展階段的好制度蚜厉，不應(yīng)該輕易否定〕ひ眩現(xiàn)在有一種不好的研究風(fēng)氣，那就是沒有具體分析制度實(shí)現(xiàn)的前提條件昼牛，一味地照搬照抄西方發(fā)達(dá)國家的現(xiàn)行制度术瓮。不少人認(rèn)為應(yīng)該征收房產(chǎn)稅的一個(gè)下意識理由是：美國德國等西方國家都在征收，我們?yōu)槭裁床荒苷魇眨?/p>

這樣的邏輯忽視了：我們是處于高速城市化的發(fā)展中國家贰健，地方政府對資金的需求是為了建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施胞四；而發(fā)達(dá)國家地方政府的主要任務(wù)是維護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施。這兩種不同任務(wù)對資金的需求等級是不同的伶椿，建設(shè)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于維護(hù)費(fèi)用辜伟。而作為發(fā)展中國家氓侧，我們的金融市場又不如發(fā)達(dá)國家來得完善，所以從資本市場上融資相對困難而且成本較高游昼。

舉例來講：某塊土地的價(jià)值100萬甘苍，按照2%的稅率征收房產(chǎn)稅，政府每年收入2萬元烘豌，這或許足以支付周圍的公共設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用载庭。但是對于發(fā)展中國家的政府來講，目前需要的是建設(shè)新公共設(shè)施廊佩。這樣對資金的需求不是2萬元囚聚，而是100萬元。那么可能的辦法就是政府舉債标锄，向銀行借款顽铸，然后用未來的稅收收入償還。這樣就形成了政府公債料皇。

現(xiàn)在的中國土地批租制度就是把未來70年的房產(chǎn)稅一次性收取了谓松，于是就剛好提供了修建新設(shè)施的費(fèi)用，并不需要政府來負(fù)債經(jīng)營践剂。而房主一下子拿不出這70年一次性繳納的稅怎么辦呢鬼譬？他們通過房產(chǎn)抵押貸款從銀行獲取資金，用未來數(shù)年的個(gè)人收入還本付息逊脯。實(shí)際上是用老百姓舉債的辦法修建了新地鐵优质，這樣形成的是家庭私債。

所以從本質(zhì)上講军洼，兩種制度都是向老百姓征稅從而建設(shè)并維護(hù)公共設(shè)施巩螃。但是不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段意味著：我們現(xiàn)在的一次性征收70年土地使用費(fèi)更加有利于迅速城市化。

第二匕争，那么用家庭私債代替政府公債避乏，是不是更加有效率呢？

政府發(fā)公債修建公共設(shè)施甘桑，因?yàn)槿狈κ袌龈偁幍闹萍s拍皮，容易引發(fā)低效率的資源配置。假設(shè)政府規(guī)劃失誤扇住，某個(gè)地方用公債修建了公共設(shè)施卻沒有人住，收不到房產(chǎn)稅盗胀，形成債務(wù)負(fù)擔(dān)艘蹋，就要全體納稅人強(qiáng)迫承擔(dān)，政府本身并沒有能力對此負(fù)責(zé)女阀。

而現(xiàn)在中國政府的土地批租價(jià)格是用招投標(biāo)形成的浸策，一塊土地能不能夠批租出去是由市場決定的，也是由房東承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的改化。一個(gè)地方土地價(jià)格太低兄裂，就是市場發(fā)出的信號：這里不需要大興土木谈撒；如果這個(gè)地方高價(jià)拍出了土地以后沒有人住形成資源浪費(fèi)午衰，并不需要全體納稅人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)橙数，僅僅是這些投資人投資失敗而已逻住。

從這個(gè)角度看，中國現(xiàn)行制度更加趨近于市場經(jīng)濟(jì)冀瓦，是收益和風(fēng)險(xiǎn)相匹配的資源配置制度洲炊，更加有效率蓝厌。

第三，很多人認(rèn)為：目前土地批租制度的一個(gè)缺點(diǎn)是古徒，政府收到了70年一次性繳納的土地租金拓提，全部用于公共設(shè)施的建設(shè)，錢用完了隧膘，以后這些基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用怎么辦呢代态？而發(fā)達(dá)國家每年按照房產(chǎn)限值收稅，可以保證地方政府獲得一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)政收入疹吃。

但是這樣的對比是經(jīng)不起推敲的蹦疑。在目前中國的土地批租制度下，并非不能解決穩(wěn)定的現(xiàn)金流問題萨驶。比如歉摧，政府可以規(guī)定所有土地批租所得款項(xiàng)的一定比例（比如10%）存放于某個(gè)公共基金，作為未來的維護(hù)費(fèi)用腔呜。政府在實(shí)踐中也已經(jīng)在運(yùn)用這樣的公共基金制度叁温，比如中國房主買了房子以后都要強(qiáng)制繳納一筆公共維修基金，只不過目前這個(gè)基金僅僅用于公寓樓內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)而已核畴。如果把這個(gè)邏輯運(yùn)用于政府的土地收入膝但，那么也照樣可以解決城市政府維護(hù)整個(gè)城市的公共設(shè)施的費(fèi)用，而這樣的制度改動(dòng)谤草，其成本遠(yuǎn)低于開征一個(gè)新稅種跟束。

而一旦強(qiáng)制設(shè)立了一個(gè)公共維修基金，相當(dāng)于對未來若干年的房產(chǎn)征了稅丑孩，短期有推高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)冀宴，這時(shí)候，我們可以用縮短拍賣的土地租賃年限做靈活處理温学。

而反觀發(fā)達(dá)國家略贮，每年收取房產(chǎn)稅的制度也未必就能夠保證一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。因?yàn)楫?dāng)政府出現(xiàn)一個(gè)財(cái)政支出需求（比如修建一條新地鐵），超出即期財(cái)政收入時(shí)刨肃，地方政府很容易就可以通過舉債，把未來的現(xiàn)金流變現(xiàn)成為即期收入箩帚。這樣一來真友，仍然可能造成寅吃卯糧的情況。而西方發(fā)達(dá)國家屢屢出現(xiàn)的政府財(cái)政危機(jī)紧帕，就是這樣的佐證盔然。我們?yōu)槭裁匆ブ氐杆麄兊母厕H呢？

第四是嗜，通過開征房產(chǎn)稅來抑制房價(jià)愈案，不如完善現(xiàn)有制度更加容易施行。

開征新稅而不取消原有稅費(fèi)鹅搪，當(dāng)然會(huì)抑制交易站绪，有助于降低房價(jià)怎顾。但是我覺得這樣的抑制效應(yīng)頂多就是一次性的鸣皂。一旦開征以后呢？稅率不是股票價(jià)格秉扑，它會(huì)相對穩(wěn)定甫题，并不能時(shí)時(shí)刻刻調(diào)整馁筐，房價(jià)高了低了都有一個(gè)穩(wěn)定的房產(chǎn)稅率；而現(xiàn)在的土地批租實(shí)行的是拍賣制度坠非，其價(jià)格（其實(shí)就是70年房產(chǎn)稅的稅率）更加富有彈性敏沉，從而可以對房產(chǎn)市場做出靈敏反應(yīng)。因此炎码，從調(diào)節(jié)房價(jià)的角度看盟迟，是土地拍賣而不是一個(gè)僵硬的房地產(chǎn)稅，更加有助于市場調(diào)控辅肾。

比如队萤，我們可以在房價(jià)高漲時(shí)期，提高上述的公共基金的存繳比例矫钓。這樣一來要尔，相當(dāng)于提高了70年一次性收繳的房地產(chǎn)稅的稅率，有助于抑制房價(jià)新娜；而在房價(jià)低迷的時(shí)候可以暫時(shí)調(diào)低這個(gè)比例赵辕。所以，從調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的角度看概龄，放棄現(xiàn)有成本低廉的好制度还惠，而去建立一個(gè)效率不高的新制度，得不償失私杜。

實(shí)際上沒有什么證據(jù)表明蚕键，美國式的房產(chǎn)稅有助于降低房地產(chǎn)泡沫的形成救欧。對比美國和德國這兩個(gè)經(jīng)典的發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家就可以發(fā)現(xiàn)：沒有（或極低）房產(chǎn)稅的德國，其房地產(chǎn)市場的走勢遠(yuǎn)比有房產(chǎn)稅的美國平穩(wěn)的多锣光。在過去幾十年里面笆怠，德國素以房價(jià)低而穩(wěn)定著稱于世。而美國倒是經(jīng)歷了著名的房地產(chǎn)泡沫誊爹，引發(fā)了全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蹬刷。而德國的經(jīng)驗(yàn)表明：在交易環(huán)節(jié)征收重稅，加上大量的房屋供給频丘，才是解決房地產(chǎn)市場波動(dòng)的不二法門办成，和有沒有美國式房產(chǎn)稅并沒有多大關(guān)系。

最后搂漠，千萬不要低估開征房產(chǎn)稅的社會(huì)代價(jià)迂卢。

為什么我認(rèn)為開征房產(chǎn)稅的社會(huì)代價(jià)會(huì)很大？不僅僅因?yàn)檫@是對過去四十年改革開放成果的征稅桐汤，而且這會(huì)造成社會(huì)階層的割裂冷守，也會(huì)引發(fā)對產(chǎn)權(quán)保護(hù)的懷疑，最終阻礙中國經(jīng)濟(jì)增長惊科。這對試圖復(fù)興中華的現(xiàn)政府來講拍摇，實(shí)在是非常危險(xiǎn)的政策。

不少人現(xiàn)在推測：房產(chǎn)稅會(huì)采取累進(jìn)制馆截，也就是對多套房征稅充活，而豁免首套房。但是這樣一來蜡娶，或許別墅大戶型豪宅的擁有者又會(huì)占了便宜混卵；而且即便對多套房征稅，也未必對窮人有好處窖张。因?yàn)槎嗵追恳话銇碇v是用于出租的出租房幕随。對出租房征稅，其稅收負(fù)擔(dān)必然會(huì)在房東和房客之間分?jǐn)偹藿樱唧w的分?jǐn)偙壤僧?dāng)時(shí)的市場情況而定赘淮。在大城市，由于中國城市化進(jìn)程還在繼續(xù)睦霎，新人口流入梢卸，對租房需求略顯剛性，那么這樣的稅收負(fù)擔(dān)就會(huì)主要由房客來負(fù)擔(dān)副女。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的道理蛤高。

綜上所述，無論從政策制定的合理性還是必要性看，開征房產(chǎn)稅未必是一招好棋戴陡，需要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎塞绿！