原創(chuàng)2017-08-15??老錢說錢
受朋友H邀請译红，周末去了趟天津。在五大道一棟別墅里住了2天兴溜，舒服極了侦厚。
空口無憑，先上圖吧：
共5張昵慌，向左滑動看圖
我住的房間是第2張假夺，但最好的房間是第4張淮蜈，之前是一個軍閥女兒的閨房斋攀。整棟別墅是軍閥買給女兒的嫁妝。
今年3月梧田，H和其它幾個朋友把別墅整租下來淳蔼，翻新裝修后，上個月開門迎客裁眯。
我還蠻吃驚的鹉梨，4個月就能把別墅裝修到這個地步，執(zhí)行力可以的穿稳。
H說存皂，這個別墅的房東是一個朋友的遠方親戚。2004年逢艘，房東花了160萬買下一整棟旦袋。雖然不知道現(xiàn)在市值多少，但H估計2千萬擋不住它改。
因為我對民宿實在太感興趣了疤孕，這兩天和H聊了蠻久，也算有了一個大概認(rèn)識央拖。
結(jié)論是：民宿算得上小而美的好生意祭阀，但房子得是自己的鹉戚。
介紹一下這門生意。
不算一樓的半地下室专控，整棟別墅一共8間房＋院子＋露臺抹凳。
為了保證每間屋子都有獨立性，H硬是把別墅改成了4個客房＋4個獨立衛(wèi)生間伦腐。
也就是說却桶，每個客房，都配有十幾平米的巨大衛(wèi)生間（如圖5）蔗牡。
總裝修費60萬左右颖系。整租5年，每年租金26萬辩越。算上清潔費和水電費等嘁扼，每年的固定成本在28萬左右。
目前三個主要接單渠道分別是：途家黔攒、Airbnb趁啸、小豬，比例大概4/4/2督惰。
那么不傅，整個別墅的盈利公式是這樣的：
現(xiàn)在往里面添數(shù)：客房總價按照1800元算，入住率算60%（目前試營業(yè)一個月大概這個水平）赏胚，酒水利潤2萬左右访娶。
最終我算出的結(jié)果，營收為41.4萬觉阅，總利潤13.4萬左右崖疤。
因為前期還有60萬的裝修投入，想要收回成本就需要5年左右典勇。
當(dāng)然劫哼，這么算很粗暴，忽略了一些收入來源：
別墅的樓頂露臺和半地下室都可以承包party割笙，這些都可以產(chǎn)生收入权烧，并提高酒水利潤；
由于房子裝修得太好伤溉，已經(jīng)收到一些租場地拍寫真和影視劇的訂單般码，這些都能變相地提供入住率；
此外谈火，在五大道擁有一棟別墅侈询，這本身就是件很酷的事兒，也會接觸到很多有趣的人和潛在機會糯耍；隨之而來的幸福感扔字，也不是錢能衡量的囊嘉。
在中國一線城市投資房產(chǎn)，不用太關(guān)注租售比革为，很難超過2%扭粱。大家更看重的是升值預(yù)期和賣出；
如果是在旅游城市投資房產(chǎn)震檩，我倒覺得可以考慮一下民宿琢蛤。只要裝修有些品味，把租售比提高1～2個點還是可以預(yù)期的抛虏。
H的別墅博其，如果沒有租金成本，現(xiàn)金流還是超級可觀的迂猴。憑借這個流水慕淡，在天津炒房簡直無敵。
如結(jié)論所說沸毁，如果是自有房產(chǎn)峰髓，民宿可以算一門好生意。
我之前還介紹過幾個小生意：
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