1.公寓的流動差仲墨。公寓易買難賣！你可以看到各種優(yōu)惠賣一手公寓的揍障，去中介找找看目养，有沒有賣二手公寓的，基本上很少亚兄。用事實(shí)數(shù)據(jù)說話混稽。
2.公寓脫手難，手續(xù)費(fèi)高。為了賣出去匈勋，一般都是通過高額中介費(fèi)礼旅，10%都很正常，你的利潤會被吃掉很大的一部分洽洁。
3.公寓是商業(yè)水電痘系，有些還不能動火，居住成本高饿自，限制高汰翠。
4.財(cái)務(wù)分析，公寓首付五成昭雌，貸款期限最長10年复唤。資金的杠桿低，商業(yè)住宅首套是3成烛卧，貸款期限30年佛纫。因?yàn)楣①J款期限短，月供金額高总放。相對比呈宇，商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于公寓。例如局雄，100w公寓甥啄，貸款50萬，月供5200炬搭。如果是同樣買商業(yè)住宅蜈漓，50w首付，可以買160w的房子尚蝌，貸款110w迎变，貸款30年，月供是5800飘言。住宅撬動的資產(chǎn)比例衣形，遠(yuǎn)高于公寓。
5.公寓的出租難度高于住宅姿鸿。按照租金回報率谆吴，要20-30年才能回收成本。當(dāng)然如果算住宅也不高苛预，不過還是要重點(diǎn)看升值空間句狼。
6.公寓升值空間低。公寓遠(yuǎn)低于住宅热某。實(shí)際數(shù)據(jù)各自查吧腻菇。
7.公寓的后期資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換更難胳螟，銀行首選住宅的貸款，都不愿意做公寓的貸款筹吐。后期增值后糖耸，公寓希望抵押擴(kuò)大資金利用難度大。
8.限貸限購問題丘薛。絕大部分人買公寓是因?yàn)闆]有了房票嘉竟，只能投公寓。事實(shí)上洋侨，真正做房產(chǎn)投資舍扰，限貸限購都不存在，有很多破解的方案希坚。并且目光和格局要放到更大边苹，不要聚焦在你所在的城市和區(qū)域。
再補(bǔ)充回報率吏够，公寓的增值基本上跟不上住宅勾给，假定5年后滩报，房價增長100%锅知，公寓頂多是50%-80%左右。就拿剛才的例子脓钾，同樣是投資50w售睹，價值100w的公寓，增值到150w可训，賺50w昌妹，賣掉，還要給15w中介手續(xù)費(fèi)握截，大概就是賺35w飞崖。如果是住宅，投資50w谨胞，房價160w固歪，增值100%，房價320w胯努，賣房基本上可以成為賣房市場牢裳，買家承擔(dān)一切費(fèi)用，基本上是賺160w叶沛。對比160w和35w蒲讯，你就可以看到巨大的差別了！
