買酒莊可以貸款嗎阳距？
貸款比例是多少？
酒莊的盈利是否可以用來申請貸款阀溶？
——相信大多數(shù)有意向購買酒莊的投資人或多或少的都希望可以用貸款，誰不是呢鸦泳？投資人們或許從中介那里聽到了各種各樣的承諾银锻，但是做貸款的時(shí)候依然遭遇重重困難。
這篇文章做鹰，回答：為什么你貸款那么難击纬。
在很多投資人眼中，購買一個酒莊跟購買市區(qū)的一幢別墅钾麸，一間公寓更振，并沒有什么區(qū)別。同樣是一塊土地饭尝，上面有一個或者多個建筑肯腕，不同之處只是面積大小而已。他們買別墅或公寓做貸款的時(shí)候芋肠，請估價(jià)師做一個估價(jià)乎芳，再向銀行提交一份收入證明遵蚜，貸款就水到渠成地批下來了帖池。因此，他們認(rèn)為貸款買酒莊想必也是差不多的吭净，更何況還有酒莊經(jīng)營的收入睡汹，貸款應(yīng)該更容易吧？
事實(shí)上寂殉，這樣的理解很可能是片面的：
有的小酒莊囚巴，或者小葡萄園，是莊主在退休，或者選擇田園生活后彤叉，出于愛好而建立的庶柿。酒莊就是家，而酒莊的土地注冊用途也可能是民用秽浇。產(chǎn)量浮庐、游客等等可能都不是這家人的主要考慮。還有一些有小規(guī)模生產(chǎn)和經(jīng)營的酒莊柬焕，雖然土地注冊使用方式為商業(yè)性質(zhì)审残，但是其商業(yè)幾乎可以忽略。這樣酒莊的與一個住宅沒有什么本質(zhì)區(qū)別斑举，在酒莊沒有明顯溢價(jià)的時(shí)候搅轿，其貸款也確實(shí)可能和一般的住宅貸款差不多。
大家可以參考一下博士點(diǎn)評過的Wagga Wagga Winery富玷，這個酒莊就屬于這種類型璧坟。
然而赎懦，精品酒莊中更多的類型是自成體系的小商業(yè)沸柔，其土地注冊用途往往是商業(yè)或農(nóng)業(yè)，又或者是混合用地铲敛。購買這類酒莊的貸款需要的是商業(yè)貸款褐澎，與住房貸款相比一般有：利息更高，預(yù)付款更多伐蒋，貸款時(shí)間更短等特點(diǎn)工三。因此用住房政策來套自然是不適用的。商業(yè)貸款本身并不是貸款買酒莊的難點(diǎn)先鱼。難點(diǎn)在于：大多數(shù)投資人對于酒莊這種商業(yè)的不熟悉俭正，在申請貸款時(shí)忽略了很多重要的因素——比如說酒莊的商業(yè)議價(jià)。
這篇文章就來重點(diǎn)地聊一下焙畔，酒莊商業(yè)貸款的正確打開方式掸读。
貸款機(jī)構(gòu)到底看重什么？
事實(shí)上宏多，在銀行等貸款機(jī)構(gòu)看來儿惫，無論你想貸款買個別墅還是買個酒莊，其性質(zhì)都是抵押貸款伸但，因此流程也是差不多的肾请。不過一般商業(yè)貸款和住房貸款是由不同的部門負(fù)責(zé)的「郑總體來說铛铁，貸款機(jī)構(gòu)在審核抵押貸款申請的時(shí)候考慮的主要因素有如下幾個：
購買人的還款能力隔显；購買人的預(yù)付款和可抵押資產(chǎn)；要購買商業(yè)的類型和位置饵逐；要購買的商業(yè)物業(yè)的出租條款括眠。
下面博士將分別介紹這4大因素是怎樣影響你申請貸款購買酒莊的。
1. 購買人的還款能力
澳洲銀行等放貸機(jī)構(gòu)主要考慮影響還款能力的因素包括：
收入：
澳洲境內(nèi)的繳稅工資收入倍权；
澳洲境內(nèi)的生意繳稅收入哺窄；
澳洲境內(nèi)投資物業(yè)的租金收入；
即將購買的酒莊的租金收入账锹；
其他形式的澳洲境內(nèi)繳稅收入
支出：
你和你的家庭在澳洲的生活開銷萌业；
你的信用卡額度（折算為開銷）；
你的任何貸款（車貸奸柬、房貸等）生年；
你的任何其他開銷
相信有能力投資酒莊的投資人，不會因?yàn)橘I了酒莊而減少自己的開支廓奕，降低生活的品質(zhì)抱婉。因此這里主要影響還款能力的就是繳稅收入的多少。需要注意的是桌粉，放貸機(jī)構(gòu)通常不考慮以下類型的收入：
任何形式的澳洲境外收入蒸绩；
酒莊收購前的經(jīng)營收入；
沒有完稅記錄的任何澳洲收入铃肯；
根據(jù)你提交的收入和支出材料患亿，貸款中介或者貸款機(jī)構(gòu)，通過他們預(yù)設(shè)的貸款計(jì)算器來計(jì)算你的還款能力——從而決定你的貸款上限押逼。不管你買什么步藕，你最多可以借這么多。
值得注意的是：很多貸款機(jī)構(gòu)聲稱可以為海外投資者申請到商業(yè)貸款挑格×撸考慮到現(xiàn)在澳洲各大銀行對于海外收入諱莫如深的情況，博士建議：海外投資人可以嘗試申請澳洲本地貸款漂彤，但不應(yīng)依賴這些貸款來完成收購雾消。能貸出來最好，貸不出來也有全資成交的準(zhǔn)備挫望。
2. 預(yù)付款和抵押資產(chǎn)
預(yù)付款一般包括“合同押金”（Deposit）和“成交時(shí)自己付的余款”立润。合同押金根據(jù)賣家的要求從5%-30%不等，但是最常見的是總價(jià)格的10%士骤，通常需要在交換合同的時(shí)候支付范删。
余款則一般需要在交換合同后60天內(nèi)支付以完成收購（NSW是42天）蕾域。預(yù)付款與成交時(shí)間都是可以和賣家溝通的——博士會在以后的專欄專門聊這個話題拷肌。
總價(jià) = 預(yù)付款 + 需要的貸款
毫無疑問到旦，預(yù)付款越多，需要的貸款就越少巨缘。如果需要的貸款超過了你的貸款上限添忘，你應(yīng)該考慮提高預(yù)付款的比例，當(dāng)然若锁，你也可以提供更多的收入證明搁骑。
特別需要注意的是，即使你的貸款上限大于等于需要的貸款又固，貸款機(jī)構(gòu)還需要考慮你提供的抵押資產(chǎn)的價(jià)值仲器。
假設(shè)你的貸款上限不是問題，
用民用住房抵押仰冠，通撤剑可以貸款到住宅估價(jià)的80%，甚至到95%洋只；
用酒莊抵押辆沦，通常可以貸款到酒莊價(jià)值的50%-70%识虚。
不過肢扯，貸款機(jī)構(gòu)考慮的酒莊價(jià)值≠酒莊價(jià)格！
酒莊價(jià)格 = 土地和物業(yè)價(jià)值 + 商業(yè)議價(jià)
銀行考慮的可以用于抵押貸款的酒莊價(jià)值担锤，有且僅有蔚晨，土地和物業(yè)的價(jià)值。
商業(yè)議價(jià)肛循，通常是由賣家基于其經(jīng)營收入來定價(jià)的部分蛛株。這一部分議價(jià)，往往包含諸多不確定因素育拨，是買家最不容易判斷價(jià)值的部分谨履。也是貸款機(jī)構(gòu)不予考慮的部分。
如果你沒有意識到酒莊的價(jià)格里面有商業(yè)議價(jià)的成分熬丧，賣家也不會主動告訴你笋粟，而銀行只會在估價(jià)之后告訴你說：對不起，你的估價(jià)不夠析蝴。
由于你支付的酒莊價(jià)格害捕，幾乎不可避免地，包含了商業(yè)議價(jià)闷畸，而銀行又不會為這一部分議價(jià)提供抵押貸款尝盼，因此你的預(yù)付款里面必須要把這一部分議價(jià)包含進(jìn)去，以避免錯誤估計(jì)貸款數(shù)量造成不必要的麻煩佑菩，甚至損失盾沫。為了更清楚地說明這個問題的重要性裁赠，博士舉一個簡單的例子如下，
假設(shè)你打算收購的酒莊報(bào)價(jià)$1000萬澳幣赴精，經(jīng)過估價(jià)分析佩捞，其土地和建筑的估值為$600萬，那么其價(jià)格構(gòu)成為蕾哟，
$600萬土地&建筑+$400萬商業(yè)議價(jià)
如果你的還款能力很好一忱，銀行按照70%的商業(yè)貸款上限貸款給你$420萬。那么谭确，你還需要支付58%的預(yù)付款——而不是你預(yù)計(jì)的30%帘营。這里面的缺口高達(dá)$120萬澳幣。
不幸的是逐哈，很多酒莊投資人都陷入了這樣的誤區(qū)：他們看中了一個酒莊仪吧，急急忙忙的簽下了合同，然后期待用銀行貸款來提供60%-70%的合同款鞠眉，成交前夕卻痛苦的發(fā)現(xiàn)還有上百萬的資金缺口薯鼠。最后不得不臨時(shí)想辦法解決乞而，造成了不必要的經(jīng)濟(jì)損失番官。
3. 要購買的商業(yè)的類型和位置
銀行等貸款機(jī)構(gòu)對于申請商業(yè)貸款的商業(yè)做在的行業(yè)與位置都有很多的考量，卻往往不會告訴申請人堂竟。如果貸款機(jī)構(gòu)有任何顧慮哗戈，小則壓低你的貸款比例郊艘，或者壓低估價(jià)；大則直接拒絕掉你的申請唯咬，不給理由纱注。
每家貸款機(jī)構(gòu)都有些行業(yè)不想碰，而有些行業(yè)是所有機(jī)構(gòu)都不想碰胆胰；
有些行業(yè)正在經(jīng)歷低谷或者轉(zhuǎn)型狞贱，貸款機(jī)構(gòu)也不愿意冒險(xiǎn)；
有些貸款機(jī)構(gòu)不考慮某些區(qū)域的某些行業(yè)蜀涨；
貸款機(jī)構(gòu)會將某些區(qū)域劃入借貸黑名單瞎嬉；
貸款機(jī)構(gòu)不喜歡有特殊地契的物業(yè)（如歷史遺跡等）；
貸款機(jī)構(gòu)不喜歡高自然風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域厚柳；
其他任何貸款機(jī)構(gòu)任性不喜歡的...
總之氧枣，這是個不能一概而論的因素，請專業(yè)的貸款中介幫你把關(guān)是個不錯降低風(fēng)險(xiǎn)的辦法——因?yàn)樗麄兡芙佑|大量的貸款機(jī)構(gòu)别垮，告訴你一些貸款機(jī)構(gòu)不會告訴你的事情便监。
4. 要購買的商業(yè)物業(yè)的出租條款
租金在前面說收入材料的時(shí)候已經(jīng)提過了。之所以要單獨(dú)拿出來說是有原因的——很多投資人錯誤的依賴酒莊的收入作為還款能力證明碳想，而租金幾乎是唯一被貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)可的酒莊收入烧董。租金收入包括但不限于毁靶，
將葡萄園全部或部分租給其他酒廠——通常這類租金會由部分成品酒支付，因此可能沒有現(xiàn)金收入解藻；
將品酒室出租給其他品牌——這通常意味著現(xiàn)金收入老充，以及不去經(jīng)營自己的品牌葡盗；
將餐廳（如果有）出租出去——這通常意味著現(xiàn)金收入螟左，即使不是你的品牌卻很可能依然與你的酒莊品牌綁定在一起；
將酒店（如果有）出租出去——這通常意味著現(xiàn)金收入觅够，即使不是你的品牌卻很可能依然與你的酒莊品牌綁定在一起胶背；
其他可能的長期出租形式。
這些租賃合約提供的穩(wěn)定收入喘先，都是銀行認(rèn)可的收入來源钳吟，可以被用來計(jì)算你的還款能力，并提高銀行認(rèn)可的你的貸款上限窘拯。在這里红且，博士再強(qiáng)調(diào)一下，重要的事情說三遍：
收購前的經(jīng)營收入不能用來做收入證明涤姊！
收購前的經(jīng)營收入不能用來做收入證明暇番！
收購前的經(jīng)營收入不能用來做收入證明！
非租金的經(jīng)營收入決定了賣家的商業(yè)議價(jià)思喊。對該數(shù)據(jù)的錯誤判斷會直接影響還款能力計(jì)算壁酬，以及對該酒莊商業(yè)價(jià)值的判斷。因此是一個非常重要的不容忽視的問題恨课。
5. 其他可能影響貸款的因素
貸款人的信用不良盈利模式單一貸款人不提供個人擔(dān)保貸款人缺乏相關(guān)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)整體或者行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)其他貸款機(jī)構(gòu)的放貸偏好
雖然申請的是抵押貸款舆乔，但是銀行等貸款機(jī)構(gòu)也希望投資的是一個好生意，而不希望借款人經(jīng)營不力導(dǎo)致收回貸款困難增加剂公。因此如果上述某個條件觸動了貸款機(jī)構(gòu)的某個敏感神經(jīng)希俩，你的貸款難度也會增加。
有針對性的準(zhǔn)備纲辽，比如準(zhǔn)備一份詳盡商業(yè)計(jì)劃書斜纪，提供盡可能詳盡可靠的收入證明，請一位有豐富經(jīng)驗(yàn)可靠的貸款經(jīng)紀(jì)人等文兑，都可以更好的控制這些風(fēng)險(xiǎn)盒刚。
本期結(jié)語
"It's not really you and me buying the property, it's the bank"
當(dāng)你申請貸款的時(shí)候，無論是住房貸款還是商業(yè)貸款绿贞，請記住上面揭示貸款本質(zhì)的話因块，你就會明白為什么你的貸款申請不順利了，
你以為是你在買酒莊——卻沒意識到是銀行在買
你以為你的收入很高——卻沒意識到銀行可能不認(rèn)可
你以為你簽的買價(jià)銀行就要接受——卻沒想到銀行只認(rèn)可他們認(rèn)可價(jià)值
順便回答一下開篇的3個問題：
買酒莊可以貸款——海外收入申請人慎重
貸多少——還款能力籍铁，抵押物價(jià)值商業(yè)議價(jià)是關(guān)鍵
酒莊的收入——除租金外不可以用來申請貸款
關(guān)于購買酒莊的抵押貸款涡上，博士的靠譜建議如下趾断，
1. 關(guān)于收入
工資也好，生意也罷吩愧，又或者租金還是其他什么的芋酌，只要是繳稅收入就是好收入，多多益善雁佳；
非繳稅收入可以考慮用來提高預(yù)付款比例脐帝；
2. 關(guān)于抵押物
用住宅抵押是優(yōu)選——利息更低，貸款時(shí)間更長糖权，貸款比例更高堵腹；
用酒莊來抵押需要注意可以用來抵押這一部分的真實(shí)價(jià)值——注意剔除生意的那一部分溢價(jià)。
原文鏈接?易博士：為什么你貸款這么難|專欄·酒莊
