一佃牛、[endif]戰(zhàn)略招標步驟

1淹辞、??[endif]招標技術(shù)要求會審，需提供資料：招標范圍俘侠、技術(shù)要求象缀、施工圖紙蔬将；

2、??[endif]邀請單位確認會：確認邀請單位原則央星，確定投標單位名單霞怀，

3、??[endif]發(fā)起招標委托：工程提交招標請求

4莉给、??[endif]招標評估會：確定招標范圍毙石、合作期限、使用原則颓遏、評價標準徐矩、付款方式、招標時間節(jié)點安排州泊。

5丧蘸、??[endif]招標資格預(yù)審：確定投標單位是否符合我司要求。

6遥皂、??[endif]招標清單備案：可用于投標單位準確報價的清單力喷。

7、??[endif]發(fā)標：將技術(shù)要求演训、圖紙弟孟、招標清單等合并為招標文件，發(fā)送給施工單位样悟。

8拂募、??[endif]施工單位報價并回標：按照招標文件要求進行報價，電子表格及蓋章文檔上傳投標系統(tǒng)窟她。

9陈症、??[endif]參考價、標底價震糖、測算價編制：模擬工程量確定录肯，作為施工單位報價合理性的分析依據(jù)，此價格的合理性應(yīng)多維度對比：我司歷史價格數(shù)據(jù)吊说、行業(yè)先進企業(yè)數(shù)據(jù)论咏、政策調(diào)整依據(jù)、經(jīng)濟狀況發(fā)生變化依據(jù)颁井，對比分析邏輯正確厅贪，步驟清晰，證據(jù)充分雅宾。

10养涮、???????????[endif]開標：獲取各報價單位投標報價。

11、???????????[endif]第一次商務(wù)分析：根據(jù)標底價单寂、測算價贬芥，對投標單位工程量吐辙、單價宣决、總價進行對比分析，價格偏差10%昏苏，單項價差5萬尊沸，以上進行澄清，若價格偏差30%贤惯，為不平衡報價洼专，還應(yīng)分析此部分價格占總金額比例，根據(jù)招標分析原則判定是否為嚴重不合理（招標管理手冊-招標管理-評標操作流程-報價嚴重不平衡標準）孵构，按照價格對投標單位進行排名屁商。

12、???????????[endif]過程評審：商務(wù)洽商颈墅、澄清蜡镶、回復(fù)等，確定進入下一輪投標報價的單位名稱恤筛。

13官还、???????????[endif]重新報價及回標：根據(jù)澄清內(nèi)容，重新報價及上傳系統(tǒng)毒坛。

14望伦、???????????[endif]第二次商務(wù)分析：根據(jù)標的價格，再次分析投標單位報價合理性煎殷，以+5屯伞、-8為基礎(chǔ)判定報價是否合理，并對報價合理的單位按價格順序排名豪直。

15劣摇、???????????[endif]商務(wù)談判：確認報價準確性，澄清顶伞，回函

16饵撑、???????????[endif]定標:上定標會評審，確認是否定標唆貌。

17滑潘、???????????[endif]退質(zhì)保金：未中標單位退還質(zhì)保金，中標單位質(zhì)保金轉(zhuǎn)入履約保證金锨咙。

]18语卤、???????????[endif]簽約：電子檔合同經(jīng)招標小組審批流程通過，先投標單位簽字蓋章，再由我司簽字蓋章粹舵，并存檔及返回施工單位钮孵。

二、[endif]我司的困難

1眼滤、??[endif]社會平均工資連年上漲巴席，監(jiān)理行業(yè)為人員密集型服務(wù)供應(yīng)商，工資漲幅對其成本上升影響敏感诅需，我司一年前確定的戰(zhàn)略合作單位已全部退出分配漾唉，處于巧婦難為無米之炊之境。

2堰塌、??[endif]我司目前監(jiān)理合同價格組成方式：監(jiān)理人員單價包干赵刑、人員編制工程確認，但我司對工程所需人數(shù)確認沒有標準化的量化指標场刑，具體項目配置多少人員般此，只能泛泛而談，缺乏科學依據(jù)牵现，在戰(zhàn)略招標過程中铐懊，也只能提供幾個已簽訂合同工程的人員配置進行參考，無法提出能夠指導(dǎo)后期人員配置的量化標準施籍。

3居扒、??[endif]隨著我司規(guī)模發(fā)展及市場行情需要，別墅丑慎、洋房喜喂、商業(yè)等業(yè)態(tài)逐漸增多，我司原業(yè)態(tài)較單一竿裂，高層為絕大多數(shù)玉吁，業(yè)態(tài)增加后的人員配置，如何量化指標腻异，我司沒有可指導(dǎo)后期工程人員配置的標準进副。

4、??[endif]國家對社保政策進行調(diào)整悔常，社保費用由社保局收繳變更為稅務(wù)局收繳影斑，稅務(wù)局強大的收繳能力和處罰措施，導(dǎo)致投標企業(yè)管理費用陡增机打，且費用轉(zhuǎn)嫁至招標單位矫户，增加我司費用支出。

三残邀、[endif]投標單位的困難

1皆辽、??[endif]我司監(jiān)理人員配置標準不確定柑蛇，戰(zhàn)略投標報價后，不知道具體項目的人員如何配置驱闷，無法準確預(yù)估后期成本耻台。

2、??[endif]我司對監(jiān)理人員配置數(shù)量要求嚴格空另，需承擔的工作內(nèi)容繁重盆耽，但人均工資只能相當于社會平均工資，與建筑行業(yè)開發(fā)單位痹换、設(shè)計單位征字、咨詢單位，甚至施工單位從業(yè)人員工資都有巨大差距娇豫，要留住或招聘到滿足我司要求的員工，必須提高工資待遇畅厢。

[if !supportLists]3冯痢、??[endif]國家經(jīng)濟發(fā)展，GDP框杜、社會平均工資連年增長浦楣，監(jiān)理服務(wù)處于人員密集型行業(yè)，工資上漲嚴重影響運營成本咪辱，在藍光也不允許提高效率振劳，降低人員數(shù)量的說法，監(jiān)理費用只能連年上漲油狂。

四历恐、[endif]行業(yè)情況分析

1、萬達商業(yè)綜合體18元/㎡左右专筷，萬科的平米單價達到13.8元/㎡弱贼，住宅類恒大、碧桂園磷蛹、保利基本在6-7元/㎡吮旅，融創(chuàng)、金科味咳、龍湖庇勃、新城控股、中梁等基本在10元/㎡左右槽驶。其主要差異原因為萬科责嚷、萬達采用人工單價*人員配置模式，由甲方選定配置人員數(shù)量捺檬，監(jiān)理單位被動接受再层。其他單位單位基本采用㎡單價包干模式贸铜，特別恒大、碧桂園聂受、保利采用內(nèi)部監(jiān)理蒿秦，監(jiān)理單位工作任務(wù)較少，導(dǎo)致價格超低蛋济。

2棍鳖、目前市場各單位均無人均管理面積的績效標準，通過我司測算碗旅，一般清水住宅項目人均管控面積約10500㎡/人渡处，精裝修工程一般增加28000㎡/人。

五祟辟、[endif]解決辦法

1医瘫、認可現(xiàn)實的GDP、社會平均工資上漲

2旧困、因政策調(diào)整的人工費用增長醇份，投標單位應(yīng)充分考慮稅務(wù)籌劃，我司理解投標單位的憂慮吼具，按照最低工資標準給予部分調(diào)整僚纷。

3、在工程沒有能力進行標準化數(shù)據(jù)分析的情況下拗盒，暫時只能利用歷史工程監(jiān)理人員配置數(shù)據(jù)進行對比分析怖竭。

4、歷史工程應(yīng)選擇可以覆蓋公司各產(chǎn)品系列的項目陡蝇，最好是每個系列兩個項目痊臭，可進行同項目的配置比較，同時可進行不同業(yè)態(tài)的差異分析毅整，積累更多歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)趣兄，使分析更具說服力。

六悼嫉、[endif]工程中應(yīng)用

1艇潭、具體項目進行監(jiān)理招標前，工程應(yīng)提出監(jiān)理人員的配置數(shù)量戏蔑，并說明如此配置的詳細原因蹋凝，而不應(yīng)僅僅是參考歷史項目，或者憑感覺总棵。

2鳍寂、實際招標過程中，經(jīng)常遇到工程提出的人員配置大幅超標情龄，且有效依據(jù)作為支撐迄汛，通過對歷史工程分析所得人均管控面積指標捍壤，指出工程人員配置差異及不合理性，要求工程完善配置機制鞍爱，控制監(jiān)理數(shù)量鹃觉。

七、[endif]待完善的地方

1睹逃、工程應(yīng)盡快研究出對人員配置的量化指標盗扇，建議區(qū)分業(yè)態(tài)，按照人均管控建筑面積為依據(jù)沉填，制定出一項可以有效量化人員數(shù)量的配置標準疗隶，更好保證監(jiān)理人員素質(zhì)的考核機制；

2翼闹、在建立標準后斑鼻，方便投標單位進行報價，同時指導(dǎo)工程部管控監(jiān)理人員的數(shù)量橄碾，簡化監(jiān)理定標流程卵沉，將更多的精力用于提高監(jiān)理業(yè)務(wù)水平、工程項目質(zhì)量中法牲。