在深圳屁奏，10萬的單價岩榆，算高嗎错负？3萬的單價，算低嗎勇边？
深圳灣15萬以上一平犹撒，一街之隔的后海，9萬粒褒。是否更應(yīng)該買后海呢识颊？
南山中心區(qū)，地鐵物業(yè)奕坟，還有單價4字頭的祥款，是否應(yīng)該選擇這樣的房子呢？龍華已經(jīng)有單價9萬的盤了月杉，這樣的房子刃跛，還能買嗎？
最近和很多朋友聊天苛萎，都聊到這一類的問題桨昙。那深圳的房子，到底怎么選呢腌歉？多少錢算貴蛙酪，多少錢算便宜呢？
任何事物都是分等級的翘盖，劃分等級的因素有很多桂塞。以水果為例，有品種之分馍驯，有產(chǎn)地之分阁危，有新鮮程度之分炊甲，還有外觀、包裝欲芹、甚至于放在的什么賣場卿啡，這些等等的因素疊加，最終導(dǎo)致了等級的不同菱父。那其他比如農(nóng)田有肥沃貧瘠之分颈娜，員工有高學(xué)歷和低學(xué)歷之分，學(xué)校也有名校和菜校之分……因?yàn)橛辛诉@些區(qū)別浙宜，導(dǎo)致了等級的不同官辽，等級的不同又決定了價格的不同。
那房子呢粟瞬？朝南比朝北貴同仆，一線海景比無海景貴，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)比無學(xué)區(qū)貴裙品，高租金比低租金貴俗批。還有一個很重要的點(diǎn)：對漲幅的預(yù)期，預(yù)期漲幅高的市怎，比低的要貴岁忘。
價值決定價格，其實(shí)還有一個中間體区匠，價值決定了價格接受度干像，價格接受度決定了價格。什么叫“價格接受度”驰弄，就是消費(fèi)者能接受的最高價格麻汰。其實(shí)上面所講的等級，就是評判價格接受度的指標(biāo)戚篙。那決定房子價格接受度的指標(biāo)有哪些呢五鲫？
價格接受度=必需性+回報率+固有屬性
先說固有屬性：朝向、樓層已球、花園臣镣、地鐵、景觀等等智亮，這些都是每一套房子的固有屬性忆某，無法改變的。這些屬性的區(qū)別阔蛉，都會讓房子產(chǎn)生價差弃舒。
那什么是必須性呢？比如學(xué)位，作為家長聋呢，每每提到小孩上學(xué)的問題苗踪，我是很焦慮的，為了讓孩子上個好學(xué)校削锰，我必須買學(xué)區(qū)房通铲。在學(xué)區(qū)房面前，好像已經(jīng)不在乎貴不貴了器贩，只要買得起就好颅夺。學(xué)區(qū)房，也是一個非常龐大的體系蛹稍，影響學(xué)區(qū)房價格的吧黄，也有很多因素，這個后面會有詳細(xì)的文章來分享解答唆姐。
回報率拗慨。有租金回報率，有漲幅回報率（準(zhǔn)確講應(yīng)該叫預(yù)期漲幅）奉芦。深圳的租售比只有1-3%左右赵抢，很低了，但是大家對于房價的預(yù)期仗阅，一般一年也有10%昌讲，所以，也愿意為漲幅花更多的錢〖踉耄現(xiàn)階段，深圳還屬于一個上漲期车吹，漲幅肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租售比的筹裕，選籌過程中，就盡量不要被高租金所影響決策窄驹。預(yù)期漲幅越高朝卒，接受度越高，價格就越高乐埠。所以有些區(qū)域抗斤，大家對他的漲幅預(yù)期太低，導(dǎo)致能接受的價格也就越低丈咐，價格也就越難漲瑞眼，惡性循環(huán)。反之棵逊，有些區(qū)域伤疙，大家對他的預(yù)期漲幅樂觀，也就愿意花更高的價格買，價格也就越來越高徒像，良性循環(huán)黍特。
所以，如果你發(fā)現(xiàn)一個小區(qū)锯蛀，他的價格還沒有達(dá)到你能接受的最高價格灭衷；或者，三年之后你能接受的最高價格旁涤，是現(xiàn)在的1.5倍今布，放心買吧。
在選擇商品時拭抬，有的商品部默，消費(fèi)者是因?yàn)樗阋耍械纳唐吩旎ⅲ且驗(yàn)樗杏酶吊濉．?dāng)價格足夠便宜的時候，人們常常會忽略他的真實(shí)價值算凿。我覺得份蝴，價格便宜，也只是在付款的一瞬間有一定愉悅感氓轰，但在后面很長的使用過程中婚夫，好用才是關(guān)鍵。再便宜的東西署鸡，如果很雞肋案糙，最終還是會被遺棄。買房也是如此靴庆，不用怕買貴时捌，一定要買對。所以我們在評判一個房子價格的時候炉抒，我們更多的要考慮他的價格接受度奢讨，而不能因?yàn)樗麎虮阋耍雎缘羲南忍觳蛔恪?/p>
有了接受度焰薄，還要有受眾拿诸。東西再好，沒有人買塞茅，或者說受眾面太小亩码，導(dǎo)致無法產(chǎn)生高流通性，那也只能算是有價無市凡桥。
當(dāng)然蟀伸，我所說的受眾，指的是受眾面，還得與供需比掛鉤啊掏。有些產(chǎn)品蠢络，雖然小眾，但是在小眾群體里迟蜜，他是供不應(yīng)求的刹孔，那他依然稀缺，也是非常好的娜睛。有些東西髓霞，受眾面很廣，但是對于他對應(yīng)的群體畦戒，其實(shí)他的量是過剩的方库，那他的價格還是起不來的。我們選房障斋，要考慮供需關(guān)系纵潦，選城市，更要考慮供需關(guān)系垃环。
還有邀层，稀缺，不等于供不應(yīng)求遂庄。有人說寥院，鹽田和大鵬獨(dú)特的山海資源是稀缺的，南二外的學(xué)區(qū)房是稀缺的涛目，距離CBD的通勤距離是稀缺的……不可否認(rèn)秸谢，說的都對。但是泌绣，不是所有的稀缺產(chǎn)品钮追，都供不應(yīng)求，比如阿迈，鹽田海景房雖然稀缺，但是現(xiàn)階段受眾太小轧叽，購買者太少苗沧。所以，真正的稀缺性炭晒，是要先看看對該稀缺屬性的有效需求是否大于他的供應(yīng)量待逞。
受眾×接受度=價格
那么我們用這個公式來分析兩個地方：
為什么龍崗部分區(qū)塊的房子就是很難漲，因?yàn)閷λA(yù)期的漲幅不樂觀网严，導(dǎo)致大眾對他的價格接受度不高识樱，從而正相關(guān)的進(jìn)一步影響了受眾桨踪，再加上龍崗供應(yīng)量太大（單一小區(qū)會出現(xiàn)400套掛盤的現(xiàn)象）轧抗，最終導(dǎo)致價格很低。
為什么前海的房子就在不停的漲，首先他的受眾很廣莉炉，前海自貿(mào)區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)所帶來的居住人群就已經(jīng)很多了，然后奔著前海概念而來的投資人又很多湃累，推薦前海的自媒體又很多栅干，然后就是大家都看好前海的發(fā)展?jié)摿Γ瑢λ念A(yù)期價格很高宏榕，從而價格的接受度也就很高了拓诸。然后前海板塊住宅是很少的，是嚴(yán)重的供不應(yīng)求麻昼。我個人感覺奠支，前海還很便宜。
有了對價格的判斷抚芦，那我們具體怎么買呢倍谜？在選籌的過程中，我們還要考慮到杠杠燕垃、交易成本枢劝、漲幅、租金卜壕，最終讓我們得到的投資回報率您旁。我們要的最終結(jié)果，其實(shí)就是投資回報率轴捎。投入更少的錢鹤盒，獲取更高的收益。
下篇侦副，我會給大家詳細(xì)講到侦锯。如何用精算，來選籌秦驯。怎么才能減少無效成本尺碰，怎么才能提高投資回報率。
