今天開姐分享的內(nèi)容來自【開家好店】的兄弟事業(yè)部【借宿】匀们∠缀梗【借宿】是國(guó)內(nèi)民宿行業(yè)最大的綜合服務(wù)平臺(tái)越妈。借宿·民宿學(xué)院已培養(yǎng)了近千名民宿從業(yè)人員季俩，平臺(tái)合作過的民宿超過400家。關(guān)注民宿的朋友請(qǐng)可以關(guān)注【借宿】的公眾號(hào)梅掠。
我們今天的課件內(nèi)容是《借宿·民宿學(xué)院》與36氪聯(lián)合開發(fā)的付費(fèi)課程，開姐免費(fèi)放送給各位老板店归。
今天分享兩部分內(nèi)容
第一是目前民宿行業(yè)現(xiàn)狀和民宿用戶的消費(fèi)習(xí)慣阎抒；第二部分是民宿籌建前的一些準(zhǔn)備工作。
課程要點(diǎn)
什么類型的民宿最受歡迎消痛？
民宿的消費(fèi)主體和他們的消費(fèi)習(xí)慣且叁；
民宿的投資回報(bào)周期一般有多長(zhǎng)？
籌建民宿需要多少預(yù)算秩伞？
民宿需要辦理哪些證件逞带？
民宿的類型
結(jié)合區(qū)域劃分欺矫，西南地區(qū)民宿是【旅游目的地式產(chǎn)品】。例如享譽(yù)中外的頌贊展氓。頌贊的創(chuàng)始人白瑪多吉老師穆趴。他曾是央視紀(jì)錄片導(dǎo)演∮龉回到家鄉(xiāng)香格里拉未妹，架著攝影機(jī)，哪里拍出來的風(fēng)景最美空入，就在哪里開民宿络它。所以頌贊的特色是“旅行產(chǎn)品+民宿住宿體驗(yàn)”。8家民宿配合旅行線路打包售賣歪赢。只要你預(yù)定了頌贊化戳，從下飛機(jī)開始就有藏族管家給你安排住宿用餐、出行埋凯，帶你去欣賞滇藏風(fēng)光点楼。
那么在長(zhǎng)三角地區(qū)呢？
長(zhǎng)三角區(qū)域民宿是【度假目的地式產(chǎn)品】递鹉，可以是交通難以抵達(dá)的地方盟步，但要靠近度假人群□锝幔可以沒有極致的自然景觀却盘，但要滿足獨(dú)家和體驗(yàn)的服務(wù)需求。
像著名的“過云居”媳拴。7個(gè)房間黄橘，全年入住率99.8%。這個(gè)民宿在一個(gè)非常偏遠(yuǎn)的縣城松陽縣屈溉。從杭州過去需要接近4個(gè)小時(shí)車程塞关。開在這里有哪些優(yōu)勢(shì)呢？在過云居的露臺(tái)上子巾，一年四季你可以看到千姿百態(tài)的云帆赢。到這里可以什么都不做，就看各種各樣的云线梗。
接著來看莫干山這家被譽(yù)為“豬圈改造的最美民宿”——西坡莫干山店椰于，你可以猜猜一間房一晚的售價(jià)多少？均價(jià)1280元仪搔。
西坡莫干山店沒有像過云居那么棒的風(fēng)景瘾婿，但他們有一批優(yōu)秀的管家團(tuán)隊(duì)。很多上海人過來度假，西坡也在莫干山首先開創(chuàng)了民宿私人管家的服務(wù)理念偏陪。
接下來是城市民宿：包括城市公寓和景區(qū)民宿這兩大類
城市民宿區(qū)別于鄉(xiāng)村民宿的地方在于抢呆，它沒有極致的風(fēng)景，也沒有舒適的度假環(huán)境笛谦，但是卻有很大的客流量抱虐。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)大型的景區(qū)。有大量的人流量揪罕。保證了你的民宿入住率更穩(wěn)定一些梯码。以杭州為例，2016年民宿總數(shù)就超過了兩千家好啰，主要分布在西湖景區(qū)和靈隱景區(qū)轩娶。所以，如果你想開一家城市民宿框往，首先要對(duì)你所在的城市有非常清晰的認(rèn)知鳄抒。是否屬于旅游城市？這座城市有什么值得玩的椰弊？你是否可以給出客戶專業(yè)貼心的在地向?qū)Х?wù)许溅？
民宿消費(fèi)者類型和消費(fèi)行為
都說開民宿靠的是情懷。其實(shí)開姐個(gè)人對(duì)“情懷”這個(gè)詞一直是很警惕的秉版。開一家好店贤重，不管你做民宿還是餐廳還是培訓(xùn)，最簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是你的店賺不賺錢清焕。消費(fèi)者是否愿意買單并蝗。
我們來看民宿的客源區(qū)域分布，前三位是上海58%秸妥，江蘇12%滚停，浙江9%。所以長(zhǎng)三角地區(qū)會(huì)出現(xiàn)莫干山粥惧、桐廬這樣的民宿聚集地键畴。因?yàn)橐痪€城市的中產(chǎn)階級(jí)，周末假日的度假需求突雪，在3小時(shí)自駕圈之內(nèi)可以住下下來起惕。體驗(yàn)和城市不一樣的度假生活。這也決定了長(zhǎng)三角周邊的民宿有很明顯的淡旺季區(qū)別咏删。旺季一房難求疤祭，淡季民宿里見不到人。
根據(jù)【借宿】的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)饵婆，將近一半的中產(chǎn)階級(jí)單次度假的預(yù)算在五千到一萬元。超過一半是家庭親子出游。這不僅說明中國(guó)的新中產(chǎn)有錢有閑侨核。更重要的是他們的消費(fèi)升級(jí)了草穆。今天我住三星級(jí)酒店，明天我住五星級(jí)酒店搓译，這不是消費(fèi)升級(jí)悲柱。只說明更有錢了。但是今天我住標(biāo)準(zhǔn)化酒店些己，明天我住非標(biāo)準(zhǔn)的民宿豌鸡，可以付出一樣的錢，在個(gè)性化和標(biāo)準(zhǔn)酒店之間的升級(jí)段标，這才是消費(fèi)升級(jí)涯冠。所以大家要明白，正是消費(fèi)升級(jí)才促使民宿行業(yè)可以如此快速的發(fā)展逼庞。
理解了這一點(diǎn)蛇更，就能理解后面我們講民宿如何營(yíng)銷、怎么獲客的核心邏輯赛糟。因?yàn)榕扇危瑢?duì)于這群中產(chǎn)階級(jí)客戶來說，他們渴望個(gè)性化的自我表達(dá)璧南≌乒洌【80%的用戶會(huì)在朋友圈分享他們住宿的經(jīng)歷。這不是單純打廣告司倚，更多的是這群消費(fèi)者內(nèi)心底層渴望自我表達(dá)豆混。】
所以对湃，民宿主人也很聰明的找到針對(duì)這群消費(fèi)者的運(yùn)營(yíng)方式：找一個(gè)很美的民宿場(chǎng)景崖叫，做一次很棒的活動(dòng)體驗(yàn)，讓客人來發(fā)朋友圈拍柒，依靠客人的口碑傳播心傀，朋友圈營(yíng)銷。
這些自有的客人是目前民宿的主要客源拆讯，可以占到總客源的60%以上脂男，所以有些體量小、口碑不做的民宿种呐，不需要ota就可以自我消化流量宰翅，完成給一個(gè)閉環(huán)。
民宿投資回報(bào)周期
這里開姐先潑一盆冷水爽室。民宿并不是一個(gè)好的投資產(chǎn)品汁讼。開民宿更多的是選擇一種生活方式，而不是選擇投資。
如果你在農(nóng)村開民宿嘿架，比如莫干山瓶珊。一般民宿回本周期在五年以上。當(dāng)然也有入住率特別高的耸彪，2年左右回本伞芹。但莫干山【一千家民宿里這樣的例子只有一兩家〔跄龋】你確定你就是那千分之一嗎唱较？
如果你選擇在城市開民宿，比如杭州召川，自帶客源南缓，入住率高，回本周期會(huì)在2年左右扮宠。當(dāng)然因?yàn)樵诔鞘形鞴裕鞣矫娉杀尽p耗率都比較高坛增。
民宿籌建前的一些準(zhǔn)備工作
首先當(dāng)然是錢的事兒获雕。如何分配你的預(yù)算
以鄉(xiāng)村為例。一般土建成本收捣、硬裝届案、軟裝、人工成本按照1500元/平米來估算罢艾，總價(jià)大概在5000-6000元/平米楣颠。
舉個(gè)例子，假如一家民宿咐蚯，10間房童漩，建筑和景觀所有面積在一千平米左右，整體預(yù)算估計(jì)在500萬-600萬之間春锋，均攤客房矫膨，每間房的均攤成本是50萬-60萬。當(dāng)然期奔，還要根據(jù)具體選址和區(qū)域來估算侧馅。
品牌和運(yùn)營(yíng)部分的成本，在民宿未開張前基本不存在呐萌，這部分的成本分配馁痴，我們后面會(huì)單獨(dú)講。
證件和手續(xù)
民宿需要辦理的證件肺孤，每個(gè)地區(qū)和國(guó)家的政策是不同的罗晕。最近有很多老板找到開姐济欢，咨詢想在國(guó)外像日本東京這樣的城市開民宿。這里還要注意國(guó)外的法律法規(guī)攀例。我們以中國(guó)大陸來分析船逮，浙江省在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)于 民宿的政策是比較超前的。
2014年莫干山所在的德清縣政府頒布了全國(guó)第一部《民宿管理辦法》粤铭。
文件里規(guī)定，民宿需要辦理五證杂靶，分別是：工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照梆惯、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證吗垮、餐飲服務(wù)許可證垛吗、特種行業(yè)許可證。這里最關(guān)鍵烁登，最難辦理的就是【特種行業(yè)許可證】怯屉。因?yàn)樗婕暗较莉?yàn)收和檢查。這是公安部門頒發(fā)的證件饵沧。是一件很嚴(yán)肅的事情锨络。沒有這個(gè)證會(huì)被拘留、罰款狼牺。甚至?xí)蝗【啞?/p>
每個(gè)地方政策不同羡儿，在證件上、審查上也有所不同是钥。建議你可以在政府政策支持旅游掠归、支持開發(fā)民宿的地方開民宿。
分享小結(jié)
首先悄泥，民宿虏冻，的類型及地域分布。從地域上來劃分弹囚，民宿分為兩種類型厨相，以西南地區(qū)為代表的【旅游目的地式】和以長(zhǎng)三角為代表的【度假目的地的式】。
其次余寥，民宿的消費(fèi)者類型及習(xí)慣领铐。消費(fèi)民宿的中產(chǎn)階級(jí)渴望個(gè)性化的自我表達(dá)。所以民宿主可以通過口碑營(yíng)銷獲得客源
最后宋舷，我們簡(jiǎn)單分析了民宿投資回報(bào)以及如何分配你的預(yù)算绪撵，開辦所需證件。
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