如果問2018年3月26日的中國房地產(chǎn)企業(yè)到底誰最受關注敛苇，那么相信肯定是華夏幸福了煤痕，華夏幸福在3月26日成為了中國資本市場關注的焦點，其股價出現(xiàn)了大規(guī)模的震動和調(diào)整接谨，那么華夏幸福的股票異動背后到底有顯示出一個什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)問題？有什么東西值得我們關注呢塘匣？
一脓豪、華夏幸福股票異動的緣起
日前，有自媒體消息指出忌卤，多家銀行給華夏幸福開發(fā)貸額度扫夜，“但錢遲遲沒有打過來〕刍玻“此前笤闯，據(jù)媒體報道，孔雀城正在打包部分資產(chǎn)尋求出售或者合作棍厂。這部分資產(chǎn)總價值超過兩百多億颗味，其中既包括未開發(fā)土地，也有住宅項目牺弹。這些資產(chǎn)分布在環(huán)京區(qū)域浦马、沈陽以及浙江嘉善縣。目前张漂，多家房企正在與孔雀城接觸晶默。這些消息引發(fā)了投資者的密切關注，很多投資者在華夏幸福的官方互動平臺上直接詢問華夏幸福董秘到底公司出現(xiàn)了什么樣的情況航攒？
對此磺陡，華夏幸福今日在其微信公眾賬號上指出，“華夏幸福的經(jīng)營狀況穩(wěn)健良好漠畜，相關“銀行停止開發(fā)貸”等系列報道完全不符合事實币他，純屬造謠∨杈裕”并聲明已經(jīng)掌握相關線索圆丹，稱“相關不實報道是有計劃、有預謀的行為躯喇”璺猓“
但是硝枉，股票市場受到消息影響出現(xiàn)了劇烈的震動，華夏幸福大幅度下挫倦微，一度接近跌停板妻味，在中午收盤的時候跌到了8.5%，到了下午收盤這個跌幅有了一定程度的收窄欣福，但是也跌了多達6.84%责球，全天成交量17.54億元。
根據(jù)華夏幸福1月11日晚發(fā)布的2017年1至12月經(jīng)營情況簡報拓劝，2017年雏逾，華夏幸福銷售額為1521.43億元，同比增長26.44%郑临，保持了自2011年上市以來年度銷售額持續(xù)增長的態(tài)勢栖博。2017年其“產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設”的銷售額1417.77億元，同比增長57.31%厢洞。但在“城市地產(chǎn)及其他”板塊仇让，銷售額為103.66億元，同比減少65.68%躺翻；銷售面積為43.16萬平方米丧叽，同比下降82.07%。
華夏幸福在環(huán)京區(qū)域布局較多公你，受政策影響較大踊淳。2017年5月,河北省發(fā)布《關于進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》,要求外地人在環(huán)京和環(huán)雄地區(qū)購房必須提供三年社保或納稅證明陕靠。根據(jù)媒體報道嚣崭，2017年華夏幸福河北區(qū)域銷售面積下降27.26%,結(jié)算面積下降了35.3%。同時懦傍，以總建筑面積計算,2017年河北占比華夏幸福的業(yè)務超過86%雹舀。
雖然，我們從辟謠的消息來看粗俱，華夏幸福出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性不大说榆，但是市場的反應來看，我們就會發(fā)現(xiàn)寸认，今年市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力擔憂正在不斷加強签财，各種數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的缺錢時代已經(jīng)來臨了偏塞。
二唱蒸、財主家也沒有余糧的房產(chǎn)商
曾幾何時，房地產(chǎn)企業(yè)被譽為中國最賺錢的企業(yè)之一灸叼，中國多年首富都是歸房地產(chǎn)企業(yè)家所有神汹，所以說房地產(chǎn)企業(yè)是中國的大財主基本上都不過分庆捺，然而隨著經(jīng)濟的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的問題卻也在逐漸暴露的過程中屁魏。2016年滔以，國家930新政讓房地產(chǎn)企業(yè)原先紅紅火火的銷售出現(xiàn)了較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)金九銀十氓拼，即沒看到真金也沒看到白銀你画。2017年，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿的要求日益增加桃漾，在商業(yè)銀行坏匪、信托機構(gòu)、基金公司撬统、證券公司的全方位影響下剥槐，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道呈現(xiàn)出快速收緊的態(tài)勢。
一是資本市場非標通道逐漸收縮宪摧。2017年開始國家嚴禁信托機構(gòu)利用信托計劃為通道從而為房地產(chǎn)企業(yè)的項目提供非標融資，并且明確了險資不得投資普通住宅颅崩，私募資管計劃禁止委托貸款几于，過去經(jīng)常使用的嵌套信托計劃其他金融產(chǎn)品明股實債的融資方式都遭到了不同程度的控制，這讓房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場融資通道日漸狹窄沿后。到了2018年沿彭，信托機構(gòu)、商業(yè)銀行尖滚、理財喉刘、同業(yè)等多項新政的出臺實施讓高度依賴于非標融資的房地產(chǎn)企業(yè)遭到重大打擊，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得日益狹窄漆弄。
二是商業(yè)銀行的實際打擊睦裳。從2017年開始，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度不斷縮緊撼唾，隨著商業(yè)銀行銀根的不斷緊張廉邑，給房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度更加緊張，即便在有些銀行還存有某些房地產(chǎn)余額倒谷，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說想要拿到這些余額也著實不容易蛛蒙，很多銀行要求房地產(chǎn)項目必然具備四證齊全、30%以上的自有資金渤愁，具有二級以上的開發(fā)資質(zhì)等遠比之前更加苛刻的條件牵祟，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)的銀行輸血變得難以為繼。
三是直接發(fā)債的全面受挫抖格。由于間接融資方式的不斷收緊诺苹，很多房地產(chǎn)企業(yè)想到了發(fā)債融資咕晋，通過直接發(fā)行債券的方式向市場籌措資金，然而現(xiàn)在的監(jiān)管條件讓債券發(fā)行變得更加困難筝尾，國家通過窗口指導的形式捡需，進一步嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)備案，并在去年10月份提高了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的門檻筹淫，從而導致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的艱難站辉。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，2017年房企國內(nèi)發(fā)債數(shù)量 400只损姜，金額僅為4254.77億元饰剥，是三年以來最低的。
在融資日益困難的同時摧阅，房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰也正在來臨汰蓉，在2016年房地產(chǎn)企業(yè)日子最好過的時候，大量的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了3+2期限的公司債棒卷，這就意味著2018年開始各家公司的公司債進入了償債周期顾孽，償還壓力的與日俱增，讓房地產(chǎn)企業(yè)可謂不堪重負比规。
所以若厚，華夏幸福的股票異動雖然被證明是謠言，但是房地產(chǎn)企業(yè)的債務問題已經(jīng)到了一個關鍵節(jié)點蜒什。
三测秸、房地產(chǎn)企業(yè)到底該何去何從？
面對著房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局灾常，不少朋友問霎冯，那么房地產(chǎn)企業(yè)為啥不直接降價賣房呢？降價賣房的確能夠增加房地產(chǎn)市場的銷量钞瀑，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得更高的資金回籠速度沈撞，從而緩解當前資金緊張的難題，但是有一個問題大家必須要面對雕什，無論是中國的樓市還是中國的股市都存在較為明顯的追漲殺跌的行為关串，如果一旦降價風潮形成對于房地產(chǎn)企業(yè)來說不僅不是好事，甚至會成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的災難监徘，所以現(xiàn)階段大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都不敢輕易走降價的道路晋修，即使是降價也只能通過一些促銷手段的方式變相進行。
那么凰盔，房地產(chǎn)企業(yè)到底該怎么做呢墓卦？面對著這種融資難題，房地產(chǎn)企業(yè)需要做的是開源節(jié)流户敬，在節(jié)流領域降低企業(yè)的成本落剪，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的節(jié)約睁本。而從開源的角度來說，則可以考慮：
一是采用股權(quán)融資忠怖，雖然國家不允許明股實債的融資方式呢堰，但是對于真股權(quán)融資還是較為支持的，所以推動資本進入房地產(chǎn)企業(yè)進行真股權(quán)融資凡泣，不失為一種融資方式枉疼。
二是進行資產(chǎn)證券化，雖然信托計劃融資被嚴格管制鞋拟，但是采用資產(chǎn)證券化的形式骂维，利于使用CMBS也就是商業(yè)物業(yè)抵押支持證券等方式，對不動產(chǎn)贺纲、商場航闺、寫字樓、酒店等等進行融資猴誊，可以降低企業(yè)的融資難度潦刃。當然REITS的融資方式也是比較可以考慮的。
但是無論用哪種形式懈叹，房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到過去那種加杠桿賺快錢的融資時代已經(jīng)終結(jié)乖杠，房地產(chǎn)企業(yè)必須逐漸適應這種較為平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場，妥善地經(jīng)營自己的資金鏈项阴，只有這樣才能夠真正實現(xiàn)自己的轉(zhuǎn)型升級。
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