《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條針對(duì)“一房數(shù)賣(mài)”行為規(guī)定懲罰性賠償制度挟伙，對(duì)于提高出賣(mài)人違約成本楼雹，客觀上遏制違約行為具有積極作用。本期圍繞“一房數(shù)賣(mài)”行為尖阔，搜集相關(guān)法律規(guī)定與觀點(diǎn)贮缅，結(jié)合懲罰性賠償制度相關(guān)案例，為讀者清晰認(rèn)識(shí)商品房銷(xiāo)售過(guò)程中出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”的違約責(zé)任提供參考介却。

法律依據(jù)

1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條具有下列情形之一谴供，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同齿坷、返還已付購(gòu)房款及利息桂肌、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后永淌，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人崎场；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人遂蛀。

2.《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的谭跨，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定饺蚊，給對(duì)方造成損失的萍诱，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益污呼，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失裕坊。經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任燕酷。

3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第十五條 出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同籍凝，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)苗缩，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的饵蒂，人民法院應(yīng)予支持。

一.開(kāi)發(fā)商因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣(mài)酱讶，應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)倪`約責(zé)任

湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案案例要旨： 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售房屋的情況下退盯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣(mài)，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)泻肯，不得轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者渊迁，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以此為由主張最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請(qǐng)求，人民法院不予支持灶挟。

案號(hào)：最高人民法院（2012）民抗字第 24 號(hào)來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》 2014 年第 1 期(總第 207 期)

二.出賣(mài)人一房數(shù)賣(mài)琉朽，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況認(rèn)定出賣(mài)人違約責(zé)任

鄭國(guó)安與青海萬(wàn)通物業(yè)發(fā)展有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案案例要旨： 根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第八條的制定背景及目的，該條規(guī)定的“損失”不包括對(duì)可得利益損失的賠償稚铣。出賣(mài)人一房數(shù)賣(mài)箱叁，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況確定是否適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償制度，當(dāng)案件情況不符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第八條規(guī)定的情形時(shí)惕医，可依據(jù)《合同法》第一百一十三條綜合出賣(mài)人將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的背景耕漱、原因、交易價(jià)格等因素曹锨，酌定賠償買(mǎi)受人可得利益損失孤个。案號(hào)：青海省高級(jí)人民法院（2013）青民一初字第 4 號(hào)

學(xué)術(shù)依據(jù):

1.“一房數(shù)賣(mài)”的概念和特征剃允。商品房“一房數(shù)賣(mài)”沛简，為一物數(shù)賣(mài)的一種形式，也稱二重買(mǎi)賣(mài)斥废，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將同一房屋出售給不同的兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)受人椒楣，并分別與之簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況∧等猓“一房數(shù)賣(mài)”包括兩種情況：（1）出賣(mài)人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買(mǎi)受人之前捧灰，又將該房屋出賣(mài)；（2）出賣(mài)人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買(mǎi)受人后，又簽訂買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)該房屋毛俏。有人認(rèn)為炭庙，對(duì)于第二種情形，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定煌寇，第一買(mǎi)受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)焕蹄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為阀溶，并不是將自己所有的房屋“一房數(shù)賣(mài)”的行為腻脏，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買(mǎi)方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋银锻，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)永品，只能向出賣(mài)方主張債權(quán)，故在先買(mǎi)方已經(jīng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后击纬，售房人再次將房屋出賣(mài)給他人的行為并不屬于“一房數(shù)賣(mài)”鼎姐。據(jù)此，商品房“一房數(shù)賣(mài)”具有以下特征：第一更振，商品房的“一房數(shù)賣(mài)”的主體是特定的症见，即銷(xiāo)售方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在商品房的“一房數(shù)賣(mài)”中殃饿，要出售房屋的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商谋作，而受讓方則可以是任何自然人、法人乎芳，也可以是其他組織遵蚜。第二，商品房“一房數(shù)賣(mài)”中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與不同買(mǎi)受人簽訂的兩個(gè)合同中奈惑，標(biāo)的是具有特定性的物吭净，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)肴甸，但不能并存兩個(gè)物權(quán)寂殉，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。第三原在，商品房的第二次買(mǎi)賣(mài)是在先買(mǎi)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后友扰，辦理過(guò)戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買(mǎi)人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)庶柿，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)村怪，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不構(gòu)成“一房數(shù)賣(mài)”浮庐。第四甚负，在前后兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買(mǎi)受人一般無(wú)過(guò)錯(cuò)梭域，第二買(mǎi)受人可能是被欺詐斑举，也可能存在主觀惡意。第五病涨，房地產(chǎn)“一房數(shù)賣(mài)”的行為必然導(dǎo)致買(mǎi)受人利益受損懂昂，一方買(mǎi)受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。（摘自韓延斌：《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引（下）》没宾，人民法院出版社 2014年 4 月版凌彬。）

2.一房數(shù)賣(mài)和先賣(mài)后抵的違約責(zé)任買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人先賣(mài)后抵、一房數(shù)賣(mài)的違約行為循衰，得以依據(jù)《合同法》第 107 條铲敛、第 94 條的規(guī)定，請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者請(qǐng)求解除合同会钝》ソ《合同法》第 107 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行迁酸、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任先鱼。”所謂繼續(xù)履行奸鬓，也稱為實(shí)際履行焙畔、強(qiáng)制履行、依約履行串远，作為一種違約后的補(bǔ)救方式宏多，是指非違約方請(qǐng)求違約方按照合同約定的標(biāo)的履行合同義務(wù)，而不能以其他標(biāo)的加以代替澡罚。在一物數(shù)賣(mài)的情況下伸但，因數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物均為特定物，就同一特定標(biāo)的物出賣(mài)人是無(wú)法多次履行的留搔，特別是房屋買(mǎi)賣(mài)合同更胖，因房屋的不可移動(dòng)性，使得一房數(shù)賣(mài)的出賣(mài)人在承擔(dān)繼續(xù)履行責(zé)任時(shí)隔显，成為法律上和事實(shí)上的履行不能却妨。根據(jù)《合同法》第 110 條規(guī)定，當(dāng)事人非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定荣月，對(duì)方要求履行時(shí)管呵，法律上或者事實(shí)上不能履行的可免除違約方繼續(xù)履行的責(zé)任梳毙。因此哺窄，一房數(shù)賣(mài)的情況下，出賣(mài)人一般是無(wú)法承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任的。 而在出賣(mài)人先賣(mài)后抵的情況下萌业，是可以承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任的坷襟，如出賣(mài)人可另行提供其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物而除去設(shè)定在所售房屋上的負(fù)擔(dān)，或者出賣(mài)人按期返還等額貸款滌除抵押生年。采取補(bǔ)救措施是指在當(dāng)事人一方不適當(dāng)履行合同的情況下婴程，相對(duì)方可以合同選擇要求其承擔(dān)修理、更換抱婉、重作的責(zé)任档叔。在民法上，修理又稱為消除缺陷蒸绩，更換衙四、重作又稱為另行給付。一房數(shù)賣(mài)的情況下患亿，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人是無(wú)法請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)修理責(zé)任的传蹈，但可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)另行給付的責(zé)任。如經(jīng)買(mǎi)受人同意步藕，出賣(mài)人可以其他房屋實(shí)現(xiàn)買(mǎi)受人的債權(quán)惦界。 在先賣(mài)后抵的情形下，買(mǎi)受人同樣可以請(qǐng)求出賣(mài)人采取提供其他擔(dān)保物或者返還等額貸款等補(bǔ)救措施咙冗，使其實(shí)現(xiàn)合同目的沾歪。這里的賠償損失也稱為違約損害賠償，是指違約方對(duì)因其不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對(duì)方造成的損失雾消，按照約定或者法律規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任瞬逊。

根據(jù)《合同法》第 113 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定，給對(duì)方造成損失的仪或，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失确镊，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失范删±儆颍”可見(jiàn)，違約損害賠償是以賠償非違約方實(shí)際遭受的全部損害為原則到旦，其中包括可得利益的損失旨巷，只有賠償全部損失，才能使其在經(jīng)濟(jì)上得到相當(dāng)于合同得到正常履行時(shí)的同等收益添忘。實(shí)際遭受的損失無(wú)法確定的采呐，可參照違約方因違約所獲得的利潤(rùn)確定。（摘自最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》搁骑，人民法院出版社 2003 年版斧吐。）

3.一房數(shù)賣(mài)情況下出賣(mài)人的違約責(zé)任在出賣(mài)人一房數(shù)賣(mài)的情形下又固，數(shù)份合同都是有效的，出賣(mài)人只能向一個(gè)買(mǎi)受人履行合同煤率，并且在向該買(mǎi)受人履行之后仰冠，對(duì)其他買(mǎi)受人就構(gòu)成履行不能，從而應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定向其他買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任蝶糯⊙笾唬《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》第 8 條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的昼捍，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同识虚、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失妒茬，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后舷礼，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后郊闯，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人妻献。”據(jù)此確立了如下規(guī)則：第一团赁，在一物數(shù)賣(mài)的情形育拨，各個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同都有效。第二欢摄，如果合同履行不能熬丧，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。出賣(mài)人在將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記給數(shù)個(gè)買(mǎi)受人中的一個(gè)買(mǎi)受人時(shí)怀挠，對(duì)其他買(mǎi)受人則構(gòu)成履行不能析蝴，其他買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失绿淋。第三闷畸，適用懲罰性賠償責(zé)任。商品房出賣(mài)人在合同訂立之后吞滞，又將該房屋出賣(mài)給第三人的情形佑菩，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任裁赠，并有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人支付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金殿漠。（摘自王利明：《合同法研究》（第四卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社 2013 年 9 月版佩捞。）