一炉奴、城市更新發(fā)展歷程：
2004年兰怠，出臺《深圳城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》2005第一批城中村計劃發(fā)布。
2008年集绰，《關于加快我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案》出臺，同年第一批舊工業(yè)區(qū)升級改造計劃發(fā)布谆棺。
2009年栽燕，廣東省出臺《關于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》深圳市2009年10月頒布全國首個城市更新罕袋。依據辦法，2009年8月25日粵府（2009）78號文《關于推進三舊改造推進節(jié)約集約用地的若干意見》借鑒臺灣都市更新碍岔，香港等地經驗浴讯。
?眾所周知，由于深圳經濟社會快速發(fā)展蔼啦，已面臨土地緊缺難以供應的瓶頸問題榆纽。擴大區(qū)域成立直轄市目前不可行，填海造地受國家海域政策捏肢、面臨成本高奈籽、生態(tài)環(huán)保壓力等限制，其次填海的土地受地質影響短期內也無法開發(fā)建設鸵赫。因此衣屏，土地的二次開發(fā)就成為深圳的新常態(tài)。以下即目前深圳土地的二次開發(fā)模式辩棒。
二狼忱、深圳土地概念：
? ?土地分為國有、集體土地（備注：深圳為未完善征轉地手續(xù)的國有土地）一睁，國有土地分為已出讓和未出讓的儲備土地钻弄。已出讓的包括已簽土地合同和已按兩規(guī)、三規(guī)歷史遺留問題處理卖局。未完善征轉地手續(xù)的國有土地有分為有手續(xù)和無手續(xù)的土地斧蜕。有手續(xù)的未完善征轉地手續(xù)的國有土地分為非農建設用地、寶安縣核發(fā)的房屋所有權征的土地及其他土地砚偶。非農有283號政策劃定的非農批销，也有98非農，還有102號政策轉地劃定的用地及未建房戶統(tǒng)建用地染坯。其他的用地有征地返還地均芽、也有同富裕工程、扶貧奔康单鹿、固本強基等類型掀宋。寶安縣核發(fā)的房屋所有權證，屬于比較早期寶安縣時期房地不合一的歷史下仲锄，房屋政府確認合法的個人或某企業(yè)所有劲妙，但是土地當初仍屬于集體土地。無手續(xù)未完善征轉地手續(xù)的國有土地的分為已建的儒喊，主要為宅基地镣奋、其他建成區(qū)（老屋村），未建的主要為未征未轉空地及邊角插花地怀愧。
三侨颈、城市更新的內涵：
? ?城市更新不同于空地土地開發(fā)余赢，也不同于上述土地整備、農地入市哈垢、棚改等具有較強的市場主導特征妻柒。城市更新既是名詞，也是一個動詞耘分，實際上城市更新就是洗地的過程举塔，是理清土地及建筑物附屬物經濟利益關系，理順土地用地性質求泰，完善土地征轉地手續(xù)啤贩，規(guī)劃研究合理設計的過程。同時也是政府借助市場力量一攬子解決歷史遺留房產登記拜秧、歷史遺留問題違法用地違法建筑、解決難以落實非農指標章郁、解決產業(yè)空間不足枉氮、解決公共市政設施配套設施、解決保障房不足暖庄、解決部分國土基金收入等一系列問題的釜底抽薪舉措聊替。更是市民改善居住環(huán)境公共配套，開發(fā)商謀取商業(yè)利益培廓、政府擴大稅收財政和產業(yè)空間惹悄，業(yè)主或村民據此暴富，三方力量或多方一起做大蛋糕肩钠，后分贓的過程泣港。
備注：1、對于不涉及特殊的土地權利人价匠，如國有当纱、集體企業(yè)資產的倩況下，實行的某種意義上的協(xié)議出讓踩窖。即坡氯，開發(fā)商為政府解決上述問題，政府規(guī)避招拍掛程序洋腮，直接采取協(xié)議出讓形勢讓開發(fā)商避免代價高昂的招拍掛獲取土地成本箫柳。2、對于涉及國資集資啥供，我市各區(qū)均普遍采取招拍掛悯恍、競爭性談判方式。
四滤灯、計劃立項相關坪稽。
（一）計劃立項實行計劃管理：向有關部門申請項目立項曼玩，滿足資格條件后登記備案，最后告訴社會各界窒百，我們的更新項目已經存在了黍判，投資商可以投錢了，業(yè)主村民我們可以談拆遷了篙梢，村集體或者其他相關業(yè)主我們可以談分成了顷帖。
1、為什么要計劃立項：便于政府規(guī)范化渤滞，制度化管理城市更新有序開展贬墩，滿足公眾和利益相關者知情權，為后續(xù)工作減少阻礙妄呕，向社會各界公布陶舞，這個更新項目有了基本條件達到要求可以推動了，政府绪励、村集體肿孵、業(yè)主、投資方疏魏，多方共贏停做，趕緊推動。
2大莫、計劃立項關鍵條件：1.規(guī)模10000平方米蛉腌，為什么要規(guī)定1萬平方米，為什么不更大面積只厘，主要是深圳城市發(fā)展太快烙丛，規(guī)劃國土管理跟不上，且涉及巨大的經濟利益羔味，導致歷史違建比較多蜀变，地塊零散，各種歷史違建權利人分散介评，規(guī)模規(guī)定太大不利于拆遷推動整合库北，當然政府鼓勵大面積城市更新，更新單元面積上不封頂们陆，下受限1萬平方米寒瓦，主要還是得結合實際。
??為什么面積不更小呢坪仇？主要是更新是洗地的過程杂腰，是政府，業(yè)主椅文、村集體喂很、開發(fā)商共贏博弈的過程惜颇。政府要至少15％無償且不小于3000平方米貢獻用地，面積太小少辣，扣除了3000平方米后凌摄，剩余的土地難以開發(fā)利用蝗锥。
3婿滓、更新意愿垮媒。單一地塊吮成。①單一權利主體，同意物赶。②按份共有夺衍，三分之二以上人同意浙芙。③共同所有捐迫，全體共有人同意乾翔。④建筑物區(qū)分所有，專有部分占建筑物總面積三分之二以上施戴，且占總人數三分之二以上權利人同意末融。
多個地塊：符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應當不少于拆除范圍的80％，更新意愿征集是入場券暇韧，城市更新項目申報條件經常出現(xiàn)兩個三分之二，其實這個數字不是亂規(guī)定的浓瞪，是《物權法》第七十六條規(guī)定懈玻，是建立在《物權法》之上，意愿公示僅僅釋放改造信號乾颁，很前期涂乌。
4、合法比例相關
?合法用地60％英岭。五類合法用地面積不少于60％湾盒。為什么規(guī)定60％？
①其實是一個相對多數的概念诅妹，如果更新單元都是或者大部分都是不合法的土地罚勾，這樣都允許更新，實際上是鼓勵違法用地違法建筑吭狡。
②消化很多歷史上政府原本允諾給與村集體尖殃，但是難以落實的非農指標（關內叫城中村紅線），這些指標因為深圳土地面積限制划煮，各類規(guī)劃控制線日益嚴格管控限制難以落地送丰，長期漂浮空中，不利政府自穩(wěn)弛秋。
③不是60％器躏，但不低于50％（僅僅坪山中心區(qū)）俐载，拆除范圍內歷史違建可以簡單處理，外部公共利益用地30％登失，這些都是城市更新面臨硬骨頭遏佣，長期推不動所作的妥協(xié)，也是政府為了減少自身的壓力壁畸，緩解深圳長期公共設施及土地等不足所作出的妥協(xié)贼急。
? ??備注：兩規(guī)三規(guī)重點針對歷史遺留的違法建筑，房地產登記歷史遺留問題針對的不是違法捏萍，是一些手續(xù)為完善歷史遺留的房產太抓，比如公司福利房，合作建房之類令杈。
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5走敌、五類用地對城市更新項目的意義：
滿足權屬清晰用地比例60％要求。二逗噩、核減保障房比例（非農掉丽，舊屋村）。三异雁、享受優(yōu)惠地價捶障，38號文，這也是鼓勵市場主體纲刀，村集體盡力完善歷史遺留房地產登記项炼，歷史遺留違法建筑，解決未落地非農指標示绊，消除違法建筑锭部，消除社會不和諧隱患。
三圖：現(xiàn)狀權屬圖面褐、建筑物信息圖拌禾、單元范圍圖
四表：地塊信息一覽表、更新單元規(guī)劃制定計劃申報表展哭、更新計劃申報表湃窍、意愿匯總表。
6匪傍、村集體四會：
? ?董事會坝咐、監(jiān)事會、集資會析恢、股東代表大會墨坚。為什么要召開四會？為什么要股東代表大會公證？這主要是出于避免村領導暗箱操作泽篮，損害村集體利益的考慮盗尸，同時也是為了確村民知情權，履行程序正義帽撑，確保今后村領導不被追責泼各，城市更新正常開展下去。
