前述：
因農(nóng)村宅基地土地性質(zhì)及審批要求的特殊性娜搂，現(xiàn)實(shí)生活中便產(chǎn)生了諸如借名申請(qǐng)宅基地建房、借用吱抚、買賣宅基地等形式來(lái)建房的現(xiàn)象百宇，那么在他人名下宅基地上建房，房屋所有權(quán)到底歸誰(shuí)就成了現(xiàn)實(shí)問題秘豹，而因此產(chǎn)生的法律糾紛也屢見不鮮携御，現(xiàn)就一個(gè)案例來(lái)做一下簡(jiǎn)要分析：
案例：陳宏軍與吳岳龍、吳舟所有權(quán)確認(rèn)糾紛--（2015）舟定岑民初字第16號(hào)
（1）當(dāng)事人：原告（反訴被告）陳宏軍既绕。
被告（反訴原告）吳岳龍啄刹。
被告（反訴原告）吳舟。
（2）訴訟請(qǐng)求：要求法院確認(rèn)上述位于定海區(qū)雙橋街道東方周家60號(hào)房屋歸原告所有并判令倆被告協(xié)助原告辦理房屋及土地更名手續(xù)凄贩。
反訴要求：原告返還位于東方周家60號(hào)的宅基地誓军，在法庭辯論結(jié)束后變更請(qǐng)求為要求原告審批宅基地用于被告建房、如原告不能獲批宅基地的則要求原告支付在原告占有被告宅基地期間被告租房居住支出的租賃費(fèi)怎炊。
（3）查明事實(shí)：原告陳宏軍母親吳建設(shè)與被告吳岳龍系姐弟關(guān)系谭企，被告吳岳龍與被告吳舟系父子關(guān)系。2003年评肆，因原告已到結(jié)婚年齡但未能獲批宅基地债查，吳建設(shè)與被告吳岳龍商議，以吳岳龍名義審批宅基地瓜挽，用于原告建造婚房盹廷。后吳建設(shè)以被告吳岳龍名義到相關(guān)部門辦理審批手續(xù)（私人建房規(guī)劃許可審批表、農(nóng)村私人建房用地呈報(bào)表中“現(xiàn)有在冊(cè)人口”一欄記載為吳岳龍久橙、吳舟）俄占，獲批鄰村東方村周家一處宅基地，并于2004年在該處宅基地上建造房屋（現(xiàn)門牌號(hào)碼為“舟山市定海區(qū)雙橋街道橋頭施社區(qū)東方周家60號(hào)”）淆衷，該房屋建成后一直由原告居住使用缸榄。2014年11月4日，倆被告與原告及原告妻子毛賽紅簽訂“農(nóng)村宅基地調(diào)劑協(xié)議”祝拯，后因原告未能滿足被告提出的補(bǔ)償要求甚带，協(xié)議雙方未到相關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記她肯。
上述事實(shí)，有原被告陳述及雙方當(dāng)事人提供的私人建房規(guī)劃許可審批表鹰贵、農(nóng)村私人建房用地呈報(bào)表晴氨、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等予以證實(shí)碉输。
（4）爭(zhēng)議焦點(diǎn)：在他人名下的宅基地上建房籽前，房屋所有權(quán)歸土地使用權(quán)人所有還是歸房屋建設(shè)人所有。
（5）法院裁判：
法院認(rèn)為：農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體敷钾，宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民枝哄，宅基地使用權(quán)不同于一般的物權(quán)，只能由宅基地使用權(quán)人行使闰非，在行使收益或處分權(quán)利的時(shí)候膘格，是受到嚴(yán)格限制的。根據(jù)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)條文的理解财松，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時(shí)具備包括以下幾點(diǎn)的條件：一纱控、受讓人符合宅基地使用權(quán)分配條件辆毡；二、轉(zhuǎn)讓行為須征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意甜害。國(guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》明確“原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋舶掖，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)尔店，是屬‘以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地’的違法行為之一”眨攘。原告陳宏軍在被告吳岳龍獲批宅基地上建房，實(shí)質(zhì)是被告將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告嚣州，因不符合上述條件鲫售，本院認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。房屋所有權(quán)不能脫離宅基地單獨(dú)設(shè)立该肴，故原告要求確認(rèn)位于定海區(qū)雙橋街道東方周家60號(hào)房屋歸原告所有以及其他訴訟請(qǐng)求情竹，不予支持。被告自愿將其審批獲得的宅基地交由原告建房匀哄，在地上建筑物尚存的情況下秦效，原告返還宅基地使用權(quán)是不符合客觀實(shí)際的；被告未提供證據(jù)證實(shí)其與原告在2003年有關(guān)于由原告審批宅基地給被告建房或因被告無(wú)房居住給予被告補(bǔ)償?shù)募s定涎嚼，且宅基地使用權(quán)不能單憑申請(qǐng)人主觀意愿獲得阱州，對(duì)被告的上述請(qǐng)求，本院不予支持法梯。據(jù)此苔货，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條、第一百五十三條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條的規(guī)定蒲赂，判決如下：
一阱冶、駁回原告陳宏軍的訴訟請(qǐng)求。
二滥嘴、駁回反訴原告吳岳龍木蹬、吳舟的反訴請(qǐng)求。
（6）律師觀點(diǎn)：
首先若皱，宅基地是否能夠單獨(dú)轉(zhuǎn)讓镊叁？
我認(rèn)為單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的行為應(yīng)屬于無(wú)效。根據(jù)最高人民法院的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》條文理解與適用相關(guān)著述走触，我們可推測(cè)最高院的觀點(diǎn)：
農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織晦譬，使用權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，因此互广，具有無(wú)償性敛腌、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性。申請(qǐng)建房者基于村民身份獲得宅基地的使用權(quán)惫皱，而所有權(quán)仍屬于集體像樊，非法轉(zhuǎn)讓宅基地是對(duì)農(nóng)村集體組織土地所有權(quán)的侵害。
宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓旅敷，有下列轉(zhuǎn)讓情況生棍，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：
（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買；
（2）法人或其他組織購(gòu)買媳谁；
（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)涂滴；
（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；
（5）受讓人已有住房晴音，不符合宅基地分配條件柔纵。
宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：
（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓段多；
（3）受讓人沒有住房和宅基地首量，符合宅基地使用權(quán)分配條件；
（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意进苍；
（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓加缘，地隨房一并轉(zhuǎn)讓；
另外觉啊，根據(jù)國(guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》現(xiàn)行有效國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)
浙江省土地管理局：
你局浙土［１９９０］第１５號(hào)《關(guān)于要求對(duì)浙土復(fù)［１９９０］８號(hào)審閱認(rèn)可的請(qǐng)示》收悉拣宏。經(jīng)研究認(rèn)為，你局浙土復(fù)［１９９０］８號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題的答復(fù)》與《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條規(guī)定相符杠人。原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋勋乾，給出資者使用宋下，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一辑莫。
其次学歧，那么如果轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，所建的住宅物權(quán)歸誰(shuí)呢各吨？
根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見（試行）第八十六條：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物枝笨，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的揭蜒，按約定辦理横浑；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的屉更，可以責(zé)令拆除徙融；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人瑰谜，造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的欺冀，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條的規(guī)定萨脑，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的脚猾，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理砚哗；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)砰奕、管理蛛芥；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)军援、管理仅淑。第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓胸哥、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)涯竟。
房屋與宅基地的使用權(quán)是不可分離的，只能為同一人所有空厌，土地上建造建筑物須經(jīng)一定程序批準(zhǔn)庐船，并以取得土地使用權(quán)為前提，所以土地使用權(quán)的取得是取得建筑物所有權(quán)的基礎(chǔ)嘲更。
在他人享有使用權(quán)的宅基地上建造房屋筐钟，就發(fā)生了動(dòng)產(chǎn)（建筑材料）與不動(dòng)產(chǎn)（土地）的附合，根據(jù)民法原理赋朦，附合物歸屬應(yīng)依照"附合后的新財(cái)產(chǎn)歸不動(dòng)產(chǎn)人篓冲，原動(dòng)產(chǎn)人可取的與其動(dòng)產(chǎn)相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償"之原則李破，故此，由土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)壹将。
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本文參考文獻(xiàn)：
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