前言
異議登記是由《物權(quán)法》第十九條第二款明確規(guī)定的一項不動產(chǎn)登記制度掘剪,旨在對登記錯誤狀態(tài)下的真正權(quán)利人提供一種臨時性的救濟(jì)平委。其中,關(guān)于登記簿記載的權(quán)利人能否在異議登記期間處分其不動產(chǎn)的問題夺谁,主要存在以下三種觀點:
1.異議登記具有限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力廉赔;
2.異議登記后,登記權(quán)利人有權(quán)處分其不動產(chǎn)或不動產(chǎn)權(quán)利匾鸥,但在異議登記期間蜡塌,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理過戶登記;? ?
3.異議登記不具有限制登記權(quán)利人處分其不動產(chǎn)權(quán)利的效力勿负,異議登記期間馏艾,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該為其辦理移轉(zhuǎn)登記。
通過檢索相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)笆环,司法實務(wù)中攒至,法院持第三種觀點,即異議登記并不能阻擋不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人處分其不動產(chǎn)躁劣,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該為其辦理轉(zhuǎn)移登記迫吐。
典型案例
一、北京市西城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理中心新街口管理所與北京市規(guī)劃和自然資源委員會房屋行政登記一案
審理法院:北京市第二中級人民法院
案 號:(2019)京02行終1444號
裁判日期:2019-10-21
文書來源:中國裁判文書網(wǎng)
裁判要旨:本案雙方當(dāng)事人爭議的焦點為账忘,在涉案房屋已經(jīng)存在異議登記的前提下志膀,市規(guī)自委可否就該房屋繼續(xù)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第八十四條規(guī)定鳖擒,異議登記期間溉浙,不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請登記的,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項蒋荚。申請人申請繼續(xù)辦理的戳稽,應(yīng)當(dāng)予以辦理,但申請人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾期升。據(jù)本條規(guī)定可知惊奇,對于已經(jīng)存在異議登記的不動產(chǎn),經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)釋明異議登記事項存在及當(dāng)事人出具書面的自擔(dān)風(fēng)險承諾后播赁,可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記颂郎。本案中,陳金娣容为、李成義因涉案房屋原登記產(chǎn)權(quán)人曹某某以遺囑形式處分涉案房屋所有權(quán)的行為而向市規(guī)自委申請辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記乓序。市規(guī)自委在審核了其所提交的不動產(chǎn)登記申請書寺酪、申請人身份證、已知悉異議登記說明替劈、房屋所有權(quán)證寄雀、受遺贈公證書、稅收繳款書等相關(guān)材料后抬纸,依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第八十四條之規(guī)定作出轉(zhuǎn)移登記行為咙俩,并向李成義核發(fā)京(2018)西不動產(chǎn)權(quán)第XXXXX號《不動產(chǎn)權(quán)證書》。上述行為認(rèn)定事實清楚湿故,適用法律正確阿趁,程序合法,并無不當(dāng)坛猪。
二脖阵、王曉寒與天津市國土資源和房屋管理局房屋所有權(quán)變更登記一案
審理法院:天津市第一中級人民法院
案 號:(2018)津01行終732號
裁判日期:2018-12-27
文書來源:中國裁判文書網(wǎng)
裁判要旨:一審人民法院認(rèn)為,市國土局具有對本市房屋權(quán)屬登記的職責(zé)墅茉。物權(quán)法規(guī)定:權(quán)利人命黔、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤,可以申請更正登記就斤。登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的悍募,利害關(guān)系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴洋机,異議登記失效坠宴。基于不動產(chǎn)登記的公信、公示原則绷旗,異議登記的效力喜鼓,是暫時中斷涉及異議登記房屋的登記公信力,對買受人衔肢、意欲購買人有警示作用庄岖,是判斷此間交易行為性質(zhì)、效力的基礎(chǔ)角骤,不必然阻卻登記機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行相關(guān)登記行為隅忿。異議登記效力不等同于訴訟保全的效力。原告認(rèn)為其提出異議登記后邦尊,市國土局必然停止辦理一切涉訴房屋的登記行為硼控,其要求市國土局維持異議登記效力,以異議登記方式必然取得訴訟保全效果的觀點胳赌,沒有法律依據(jù)。訂立涉訴房屋買賣合同的行為匙隔,是市國土局對房屋變更登記行為的基礎(chǔ)行為疑苫,原告要求確認(rèn)買賣合同無效的民事訴訟請求,已被一審法院駁回,二審法院予以維持捍掺。
三撼短、沈陽市規(guī)劃和國土資源局與宋國陽行政登記一案
審理法院:沈陽市中級人民法院
案 號:(2018)遼01行終2335號
裁判日期:2018-12-18
文書來源:中國裁判文書網(wǎng)
裁判要旨:一審法院認(rèn)為,登記機(jī)構(gòu)對利害關(guān)系人的異議申請作出異議登記后挺勿,申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴曲横,異議登記失效。并且不瓶,有效的異議登記并不能阻擋不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人處分不動產(chǎn)禾嫉。被告在庭審時明確表示作出《關(guān)于暫停辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的通知》的法律依據(jù)為《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十九條第二款,該款規(guī)定:“對可能存在權(quán)屬爭議蚊丐,或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請熙参,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查麦备∧跻”本案中,鷹達(dá)公司認(rèn)為自己為利害關(guān)系人凛篙,向被告提出了書面的異議申請黍匾,但被告對該申請并未作更正登記,也未作異議登記呛梆。舉重以明輕锐涯,有效的異議登記不能阻擋不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人處分不動產(chǎn),本案未作異議登記削彬,更不能阻擋不動產(chǎn)登記簿上的所有權(quán)人程X處分不動產(chǎn)于原告全庸。而且被告并未作出實際調(diào)查行為。綜上融痛,被告逕行依照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十九條向原告作出《關(guān)于暫停辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的通知》沒有事實與法律依據(jù)壶笼。由于被告對原告與程X之間關(guān)于房屋轉(zhuǎn)移登記的材料經(jīng)審查后認(rèn)為已經(jīng)符合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的條件,被告應(yīng)當(dāng)為程X與原告辦理案涉房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記雁刷。二審法院予以維持覆劈。
小結(jié)
依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)第八十四條規(guī)定,異議登記期間沛励,不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請登記的责语,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申 請人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項。申請人申請繼續(xù)辦理的目派,應(yīng)當(dāng)予以辦理坤候,但申請人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾。該規(guī)定采納了第三種觀點企蹭,自出臺以來白筹,在司法裁判中智末,雖得到了廣泛運(yùn)用。但是仍有部分觀點認(rèn)為徒河,異議登記的效力應(yīng)當(dāng)由法律作出規(guī)定系馆,《細(xì)則》只是一個部門規(guī)章,能否對異議登記的效力作出規(guī)定值得商榷顽照。
筆者認(rèn)為由蘑,一方面,異議登記只是表明權(quán)屬登記可能產(chǎn)生錯誤代兵,而非表示登記權(quán)利人的權(quán)利必然存在錯誤尼酿,若以此限制登記權(quán)利人在異議登記存續(xù)期間處分不動產(chǎn)的權(quán)利,將會阻礙登記權(quán)利人交易的絕對進(jìn)行奢人,為惡意阻擾交易進(jìn)行的利害關(guān)系人提供便利谓媒;另一方面,若異議登記申請人能夠證明不動產(chǎn)登記簿權(quán)屬事項確有錯誤何乎,其可徑直通過更正登記程序推翻權(quán)屬事項記載的錯誤句惯。因此,異議登記只會暫時中斷涉及異議登記房屋的登記公信力支救,在客觀上影響當(dāng)事人的交易意愿抢野,避免他人的善意取得,并不產(chǎn)生限制名義權(quán)利人處分其不動產(chǎn)權(quán)利的效力各墨,更不能產(chǎn)生“暫緩其辦理過戶登記”這一形式要件的效力指孤。
?雖然近日公開的《民法典(草案)》第二百二十條延續(xù)了之前《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定,未明確異議登記的法律效力贬堵,略顯遺憾恃轩。不過依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十三條第三款規(guī)定:“人民法院審理行政案件,參照規(guī)章黎做〔骢耍”《細(xì)則》第八十四條作為《物權(quán)法》第十九條的細(xì)化規(guī)定,有效增強(qiáng)了異議登記制度在實踐中的操作性蒸殿,因此筷厘,無論從法律條文的層級效力還是體系解釋的角度看,該規(guī)定在司法審判中的運(yùn)用并無不妥宏所。