很多人都抱怨房價高茎刚，高得離譜，普通人根本買不起房子炕檩，也有很多人解釋過為什么房價高，比如房改前大家在平房里蝸居捌斧，房子供不應(yīng)求笛质，比如2015年貨幣化棚改，貨幣貶值推動房子升值捞蚂，比如丈母娘要求太高了妇押，必須買了房才允許結(jié)婚。以上的這些理由和其他一些我沒有列出來的理由都不能準(zhǔn)確的說明為什么房價一定要上漲姓迅！
在經(jīng)濟學(xué)里有兩個重要的曲線敲霍，一個是需求價格曲線，一個是供給價格曲線丁存。
需求價格曲線是從左上角向右下角的曲線肩杈，意思是商品的價格越低，對該商品的需求數(shù)量越多解寝。
（這個曲線在前面的文章提過扩然，是假定其他條件對需求都沒有影響的情況下，價格和需求的關(guān)系聋伦。）
供給價格曲線是從左下角向右上角的曲線夫偶，意思是商品的價格越高界睁，對該商品的供給數(shù)量越多。
（供給價格曲線也是假定其他條件對供給都沒有影響的情況下兵拢，價格和供給的關(guān)系翻斟。）
這兩個曲線一個走下坡路，一個走上坡路说铃，然后访惜，就產(chǎn)生了交叉點，這個點就是需求=供給的點截汪，就是到了這一點的時候疾牲，買家需求的商品數(shù)量和賣家供給的商品數(shù)量完美配對上了，此時生產(chǎn)出來的每一個商品都能賣掉衙解，同時阳柔，每一個買家都能獲得商品，一件不多蚓峦，一件也不少舌剂。
這一個點對應(yīng)的價格，就是均衡價格暑椰，這一個點對應(yīng)的數(shù)量就是均衡數(shù)量霍转。
到此，我們記住均衡價格就行一汽，繼續(xù)往下看避消。
在2021年8月自然資源部實施了土地限價，規(guī)定了單宗地溢價率不得超過15%召夹，不能提高起拍價格抬高溢價率岩喷，達到溢價率上限時，不能用配建等方式變相增加地價监憎。這個規(guī)則在經(jīng)濟學(xué)里被稱作“最高限價”纱意，意思是ZF強制規(guī)定某一種商品的價格必須在多少多少錢以下，不能超過這個價格鲸阔。
最高限價的目的是為了保護消費者的利益偷霉，它把生產(chǎn)者的價格給卡住了，生產(chǎn)者的成本上限變成固定的了褐筛，也變成公開的了类少，生產(chǎn)者溢價的那部分利潤被減少了，這是人為的干預(yù)市場渔扎。
最高限價的這個“價”是低于均衡價格的瞒滴，看下面這張圖更直觀一些，我畫了紅線的這條線是均衡價格，最高限價就是讓土地的最高限價（綠色線）低于均衡價格（褐色線）妓忍。
最高限價的影響有4點：
第1點虏两，有了最高限價，就會造成消費者排隊現(xiàn)象世剖。舉個例子定罢，看病掛號的掛號費一般就是20元，有些主任和副主任可能是50元旁瘫，國醫(yī)堂的老中醫(yī)是100元祖凫，更高一層的特需專家是500元，看病掛號的價格就是最高限價的價格酬凳。通常惠况，一個城市里也不會有多少個特需專家，而且每個特需專家的領(lǐng)域不同宁仔，在同一個領(lǐng)域里的特需專家是少之又少稠屠，是典型的供小于求的賣方市場◆嵘唬花得起500元瞧病的人大有人在权埠，特需專家的掛號費應(yīng)該是水漲船高才對，但是煎谍，掛號費就固定在500了攘蔽，這是在保護消費者，損害生產(chǎn)者呐粘，這樣的結(jié)果就是造成特需專家的號長期緊缺满俗，生病的人要排著隊掛號，這就是最高限價帶來的現(xiàn)象作岖。20元的掛號費也同樣適用這個道理唆垃，比如流行病爆發(fā)的時候，病人數(shù)量驟然增加鳍咱，但是掛號費始終卡在20元降盹，病人要排著隊伍等著醫(yī)生給看病与柑，谤辜。
土拍的最高限價導(dǎo)致了房企拿地的排隊現(xiàn)象，排隊現(xiàn)象又嚴(yán)重了房子供不應(yīng)求的
同理价捧，因為土拍市場的最高限價導(dǎo)致了房企利潤的降低丑念，房企為了維持利潤，就不得不花費更多精力尋找利潤合適的土地结蟋，這樣房企就不得不參與更多的土地拍賣脯倚，以求低價優(yōu)質(zhì)的進貨。
第2點，最高限價造成了商品供給缺口推正。土地是從中層賣給房企恍涂，中層是土地的生產(chǎn)者，房企是土地的消費者植榕，土地的最高限價造成了中層減少土地供給再沧，房企對土地的需求就得不到滿足。
下面這張圖是2022年7月統(tǒng)計的當(dāng)年各地中層的土拍規(guī)模的計劃尊残，2021年8月發(fā)布土拍限價炒瘸，一年后的供給數(shù)量就下降了12%。
第3點和第4點我就不寫了寝衫，因為土拍不涉及黑市交易顷扩，但可能涉及灰色交易，敏感慰毅，不寫了隘截，有想了解了可以私信或者百度“均衡價格模型”
最高限價從2021年8月開始，到2023年9月結(jié)束事富，這兩年多的時間造成了土地供應(yīng)減少技俐，同時也造成房子供應(yīng)減少，按照通常樓盤的規(guī)劃统台、建設(shè)和銷售的周期來講雕擂，2022年減少供給土地會造成2026年減少供給新房，2023年減少供給土地會造成2027年減少供給新房贱勃，所以井赌，在未來幾年，房子的供給會是一條向下的曲線贵扰，價格會是一條向上的曲線仇穗。
到此，以上是供需曲線對價格的影響戚绕，接下來是需求價格彈性對房價的影響纹坐，這個比供需曲線對價格的影響還要大。
彈性有些復(fù)雜舞丛，非專業(yè)或者從業(yè)人員可能不容易理解耘子，我舉個例子，食鹽的價格從2元變成了4元球切，上漲了100%谷誓，但是漲價前一個月買一袋鹽，漲價后還是一個月買一袋鹽吨凑，食鹽就是缺乏彈性的商品捍歪，換句話說户辱，就是剛需商品，無論漲價降價糙臼，都得買庐镐。
與剛需商品相反的就是奢飾商品，就是富有彈性的商品变逃，比如名牌包包焚鹊，打95折就能讓顧客排起長隊。
有這么一個公式韧献，總的收益= 價格 * 數(shù)量末患，為了讓售賣商品的總收益提高，就是增加商品價格锤窑，或者增加商品的銷量璧针，又或者同時增加商品的價格和商品的銷量。
奢飾品通常采用的是降價策略渊啰，我舉個例子探橱，去年年底的時候，茅臺發(fā)布公告說飛天和五星的平均出廠價上調(diào)20%绘证，大家應(yīng)該都記得吧隧膏！
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但是，實際發(fā)生的是降價嚷那！
是不是驚掉下巴了胞枕？
茅臺官宣漲價代表的是上層的態(tài)度，這個態(tài)度就是“要通脹”魏宽，而實際發(fā)生的就是降價銷售腐泻，奢飾品是富有彈性的商品，一點點的降價队询，會大幅增加銷量派桩，從而增加總收益，這是明牌蚌斩，搞經(jīng)濟的人都能看懂這件事铆惑。
（我一直認(rèn)為，搞經(jīng)濟的人和搞金融的的人對市場上同一件事的觀察結(jié)果是不完全相同的送膳，比如茅臺這件事员魏，搞金融的人想的是利好，企業(yè)利潤增加肠缨，短期內(nèi)股票會漲逆趋，長期來看盏阶，又一次得到官方背書晒奕，長期也是利好，但搞經(jīng)濟的人想的是利空，因為價格下降脑慧，導(dǎo)致利潤下降魄眉，導(dǎo)致預(yù)期下降，導(dǎo)致股價下跌或超跌闷袒，在下一年或下一個周期公布數(shù)據(jù)時坑律，大幅反轉(zhuǎn)，這時才是利好囊骤。）
最近的國內(nèi)航線燃油附加費800公里以下從40降到了30晃择，800公里以上從70降到了20，也符合富有彈性的商品會通過降價增加總收益的原理也物，而高鐵車票的提價宫屠，符合的是缺乏彈性的商品會通過漲價增加總收益的原理。（我前面文章預(yù)測暑假來臨的這段時間滑蚯，景區(qū)門票會有所下降也是基于這個邏輯浪蹂。）
缺乏彈性的剛需商品比如食鹽、火車票告材、煤水電等的提價并不會影響商品的銷量坤次，在銷量基本穩(wěn)定的情況下，單價越高斥赋，總收益越高缰猴。（我不過多贅述了，本文主要討論房價）
絕大多數(shù)房子都是缺乏彈性的剛需商品疤剑，為了提高總收益洛波，就必須提高房子的價格，房價的提高有利于總收益的提高骚露，總收益越高蹬挤，上層、中層棘幸、房企焰扳、銀行和工人能分到的票子才越多，大家分到的票子越多误续，對通脹越有利吨悍，對化解風(fēng)險也越容易。
到此蹋嵌，從經(jīng)濟學(xué)的角度討論房價上漲就結(jié)束了育瓜。
接下來，我再延展一點經(jīng)濟學(xué)里和最高限價相反的最低限價栽烂，也稱作保護價格或支持價格躏仇。
最低限價也是官方干預(yù)市場的手段恋脚，是規(guī)定商品的價格不能低于某一個價格，在圖形上講焰手，就是最低限價的價格高于均衡價格糟描，這是在保護生產(chǎn)者，損害消費者书妻。
最低限價的結(jié)果是供給過剩船响，官方為過剩的商品買單，增加官方的財政負擔(dān)躲履，會產(chǎn)生黑市交易见间，在黑市里會低價銷售商品。
最低限價的手段就是建立收儲系統(tǒng)工猜。
額外值得一提的是缤剧，E的價格均衡價格這個數(shù)字是動態(tài)變化的，可能今天數(shù)字是5域慷，明天數(shù)字就是10荒辕，最高限價圖里的E和最低限價圖里的E不是同一個E。放到現(xiàn)實情況里犹褒，2021年限制土拍價格時抵窒，變相限制了新房價格，此時的均衡價格可能是1萬/平叠骑，而到了2023年李皇，官方不允許房企降價賣房，房企降價賣房就被處罰宙枷，此時的均衡價格可能就是8K/平了掉房，這個價格在隨行就市的動態(tài)變化。
【原文發(fā)布于6月2日微眾號】
