在“現(xiàn)金為王”的時(shí)代里颅崩，誰(shuí)手里掌握了大量的現(xiàn)金几于，就可以使自己在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，當(dāng)有了足夠多的money時(shí)沿后，便可以快速地占領(lǐng)市場(chǎng)沿彭，甚至壟斷市場(chǎng)。正是在這樣的理念驅(qū)使下尖滚，當(dāng)下很多房企紛紛祭起了“高周轉(zhuǎn)”這面大旗喉刘。
01
高周轉(zhuǎn)的發(fā)展
高周轉(zhuǎn)模式可以追溯到2010年，以萬(wàn)科為代表的房企們運(yùn)用此種模式創(chuàng)造了前所未有的銷售額漆弄，但是將這種模式發(fā)揚(yáng)光大的并不是萬(wàn)科睦裳，而是有著“鳳廠”之稱的碧桂園。
萬(wàn)科曾奉行“5986”高周轉(zhuǎn)模式撼唾，即拿地5個(gè)月即動(dòng)工廉邑、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成券坞，六成產(chǎn)品必須是住宅鬓催，但這一模式因施工安全、房屋質(zhì)量等問(wèn)題被逐步放棄恨锚。
碧桂園則在此基礎(chǔ)上更加優(yōu)化成“456模式”宇驾，即拿地4個(gè)月開盤，5個(gè)月資金回籠猴伶，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)课舍。
02
高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)
從萬(wàn)科塌西、碧桂園等房企在高周轉(zhuǎn)模式下的受益，可以看出高周轉(zhuǎn)模式確實(shí)可以帶來(lái)以下好處：
1筝尾、緩解資金的緊張捡需，可以更好的以少博多；
2筹淫、加快資金周轉(zhuǎn)站辉，提高資金的使用率及利潤(rùn)率；
3损姜、快速占有市場(chǎng)饰剥，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；
4摧阅、形成品牌效應(yīng)汰蓉，反過(guò)來(lái)提升品牌溢價(jià)能力；
5棒卷、獲取更多的流量顾孽，提升自己的排名，以獲取更多低成本資金的青睞比规。
（由于本文主旨不是探討高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)若厚，所以這些優(yōu)勢(shì)就不展開細(xì)說(shuō)。當(dāng)然還有更多的優(yōu)勢(shì)苞俘，歡迎補(bǔ)充）
誠(chéng)然盹沈，高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的好處是顯而易見的龄章。現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)其實(shí)就是快的代名詞吃谣，“天下武功唯快不破”，只有快做裙，才能夠迅速做大做強(qiáng)岗憋，才能不被洗牌出局，才能實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)锚贱。
03
高周轉(zhuǎn)的鼎盛
2016年國(guó)慶節(jié)假期第三天仔戈，全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，各地政府紛紛在這一天出臺(tái)了“限購(gòu)拧廊、限價(jià)”（甚至包括了后來(lái)的限售）政策监徘，宣告了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了“黃金時(shí)代”。
開始的時(shí)候吧碾，開發(fā)商還幻想著這次的調(diào)控會(huì)跟之前的一樣凰盔，撐過(guò)去就算成功，有著“前車之鑒”倦春，很多開發(fā)商開始不計(jì)財(cái)務(wù)成本而“捂盤惜售”户敬，等來(lái)的卻是調(diào)控的更嚴(yán)厲的加碼落剪。
很多開發(fā)商一看情形不對(duì)，加之碧桂園以高周轉(zhuǎn)模式成功逆襲“招保萬(wàn)金”多年的壓制尿庐，紛紛祭起了“高周轉(zhuǎn)”的大旗忠怖，“高周轉(zhuǎn)”的口號(hào)聲更是一浪高過(guò)一浪。
04
高周轉(zhuǎn)真的很重要抄瑟？
舉個(gè)真實(shí)的案例：
2014年底凡泣，蘇州市吳中區(qū)尹山湖板塊，將有13個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在2015年上半年面世皮假，當(dāng)時(shí)被行業(yè)內(nèi)戲稱為“尹山湖十三太蔽属铮”。
按照歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)钞翔，尹山湖板塊年去化量最多只有40萬(wàn)方不到严卖，而這13個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)共有360萬(wàn)方，字面去化周期為9年布轿。
某房企于2015年初喊出“大干100天哮笆，搶出售樓處”的口號(hào)，最終如愿汰扭，如期搶出售樓處（結(jié)果超出預(yù)算好幾百萬(wàn)元）稠肘，成功實(shí)現(xiàn)開盤。
在開盤價(jià)僅有9000多元/平米的情況下萝毛，開盤情況慘淡（當(dāng)初“十三太毕钜酰”的樓面價(jià)除了中海的較低外，其余都在4000-6000元/平米笆包，該項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)也是處于高位）环揽。最后不得已，為了追求速度庵佣，降價(jià)到7000-8000元/平米歉胶，去化情況較好（區(qū)域其他項(xiàng)目的情況基本也差不多，幾乎都是賣一套虧一套）巴粪。
后來(lái)情況大家都知道了通今，自2015年6月份行情到來(lái)，尹山湖板塊水漲船高肛根，價(jià)格逼近20000萬(wàn)元/平米大關(guān)辫塌，但是在行情到來(lái)之前，很多項(xiàng)目都賤賣掉超過(guò)百分之六十派哲，從而白白的損失了自己的利潤(rùn)臼氨，這些白白扔掉的利潤(rùn)，后來(lái)是可以繼續(xù)拿地的哦狮辽。
所以說(shuō)一也，在2015年到2016年國(guó)慶之前巢寡，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度趕不上土地價(jià)格增長(zhǎng)的速度，基本就是賣一套虧一套椰苟，因?yàn)槟愕匿N售額已經(jīng)支撐不起你獲取下一塊地抑月。如此循環(huán)，拿錯(cuò)一塊地舆蝴，那就是致命一擊谦絮！
05
高周轉(zhuǎn)的弊端
高周轉(zhuǎn)再怎么快，也是沒(méi)有辦法去違背科學(xué)的洁仗。水泥层皱，混凝土的凝固時(shí)需要時(shí)間的，普通的砂漿一般需要8-10小時(shí)赠潦，為了快叫胖，4個(gè)小時(shí)你就開干，能不出事她奥？
曾記否今年號(hào)稱兩個(gè)把高周轉(zhuǎn)玩的極致的放棄所出的事故了瓮增？古人云：“魚和熊掌不可兼得”，這樣的“快”帶來(lái)的質(zhì)量怎能讓人安心哩俭？
周轉(zhuǎn)速度過(guò)快會(huì)提高出現(xiàn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的概率绷跑，周轉(zhuǎn)速度慢也會(huì)出問(wèn)題，但出問(wèn)題的概率會(huì)降低凡资。設(shè)計(jì)砸捏、施工、審批等環(huán)節(jié)進(jìn)度加快隙赁，尤其各種安全環(huán)節(jié)因?yàn)檫M(jìn)度加快就會(huì)導(dǎo)致各部門倉(cāng)促完成任務(wù)垦藏，減少審查，自然就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)鸳谜。
就說(shuō)規(guī)劃報(bào)批環(huán)節(jié)膝藕，一般時(shí)間要經(jīng)過(guò)規(guī)劃局、消防局等十來(lái)個(gè)政府部門審核咐扭，這起碼需要近兩個(gè)月，房企為了趕工期滑废，他們就會(huì)想辦法蝗肪，草率通過(guò)的規(guī)劃方案自然會(huì)給建筑后面的運(yùn)營(yíng)留下安全隱患。
在“房住不炒”的宗旨長(zhǎng)期調(diào)控下蠕趁，言房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖尚早薛闪，角色也從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買房市場(chǎng)，更多的人目前是持幣觀望狀態(tài)俺陋。房企快開發(fā)豁延，快開工昙篙，但是銷售狀況不佳，銷售款回不來(lái)的情況下诱咏，只能自己掏錢支付工程款苔可，得不償失。
一味地追求快袋狞，結(jié)果變成了邯鄲學(xué)步焚辅。
也有某房企，一味地追求高周轉(zhuǎn)苟鸯，在拿地的時(shí)候同蜻，不管什么項(xiàng)目一律按照流量項(xiàng)目來(lái)，規(guī)定必須在拿地后“幾個(gè)月內(nèi)開工早处，幾個(gè)月內(nèi)開盤湾蔓，首次開盤一定要去化多少，多少時(shí)間現(xiàn)金流回正”砌梆。
殊不知卵蛉，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大因素是政策，如果幾個(gè)月后的發(fā)展演變能預(yù)先被你規(guī)劃好么库，那么傻丝，這樣做房地產(chǎn)也太簡(jiǎn)單了!投資人員根據(jù)你的要求，做出你想要的東西诉儒，最終損失的是老板葡缰！
高周轉(zhuǎn)模式只能結(jié)合政策周期，在特定的政策周期里面忱反，才能將其的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮的淋漓盡致泛释。
哪怕處在正確的政策周期里面，也要兩手準(zhǔn)備温算，將資金一分為二怜校，高周轉(zhuǎn)和利潤(rùn)型項(xiàng)目各半，甚至分成三份注竿，兩份高周轉(zhuǎn)茄茁，一份做利潤(rùn)。因?yàn)槔麧?rùn)是企業(yè)的生存之根本巩割。
盲目的所有項(xiàng)目一味地追求高周轉(zhuǎn)裙顽，只能說(shuō)是東施效顰，邯鄲學(xué)步宣谈！
聲明：本文來(lái)源“0512地產(chǎn)百曉生”愈犹，對(duì)作者表示感謝∥懦螅伙伴們漩怎，關(guān)于本文觀點(diǎn)勋颖，歡迎交流互動(dòng)，記得文末留下腳印勋锤。
