今天講美國人搞房租管制的事情达址。違反價格規(guī)律的事情苛败，什么地方都會發(fā)生，而經(jīng)濟規(guī)律缠捌，卻又是在哪里都起作用的柔昼。
美國有很多大城市聪姿，都曾經(jīng)實施過房租管制虎谢，有些還延續(xù)到今天曹货。
早在1981年，就有三位諾獎得主坏为，分別是1974年獲獎的哈耶克（Friedrich Hayek ）、1976年獲獎的弗里德曼（Milton Friedman ）和1982年獲獎的斯蒂格勒(George Stigler )够颠，他們合寫了一本書庆尘，名字叫做《房租管制：神話與現(xiàn)實（Rent Control: Myths and Realities, 1981 ）》。
1.地震能摧毀房屋聊品，但不能制造短缺
你還記得嗎擦剑？我們前面分析過價格管制的效果赚抡，每當我們對一種商品實施價格管制的時候，這種商品就會有一部分價值耗散掉。
這本書當中穿插了好多老房子的照片哭尝，這些房子都非常破舊耕姊。作者邀請你猜一猜，這些破舊的房子安吁，到底是因為炸彈炸的黔龟，還是房租管制弄的。你是看不出其中分別的。
圖1：炸彈傷害，德國；圖2：價格管制凿掂，紐約。
當然援奢，這本書最后結(jié)尾的時候有一個表锉罐，準確地告訴你哪張圖是炸彈炸的，哪一張圖是房屋管制造成的秒紧。
這本書的第四章臭笆，就是兩位諾獎得主：弗里德曼和斯蒂格勒寫的，在這一章里茂洒，他們比較了舊金山的兩段歷史在验。這兩段比較，生動地說明了稀缺和短缺之間的關(guān)系雌芽。
在1906年4月18日這一天，舊金山發(fā)生了一場大地震，這場地震之后武花，又發(fā)生了一場連續(xù)三天的火災(zāi)累铅。地震加大火。當時這座城市有40萬人口，當中有一半的人失去了家園。整個城市的建筑，有一半被地震或者大火摧毀掉了壁涎。
你想想看浮还，整個城市的住房一下子少了一半涎跨，所有酒店都被摧毀了率碾，你猜它會不會出現(xiàn)房屋短缺的現(xiàn)象？
兩位大經(jīng)濟學(xué)家查閱了當時的主要報紙《舊金山紀事報》垒酬，看上面房屋租售的廣告口糕，他們得出一個結(jié)論，當時沒有出現(xiàn)所謂的“房屋短缺”現(xiàn)象。
為什么棠绘？因為當時房屋的價格是隨行就市波動的泛范，一半的房屋被摧毀了以后赡突，房價當然就是竄上去了，漲上去了逞泄。在房價夠高的情況下紧憾，人們就會做出各種各樣的調(diào)節(jié)。
記得價格的三個作用嗎？其中包括傳遞稀缺性和指導(dǎo)人們進行生產(chǎn)——有些人暫時搬離了這個城市柿汛，有些人找親戚朋友一起居住貌笨，更多的人，只要他們的房屋還在剥哑，他們就愿意騰出來租給別人暑认。
結(jié)果他們發(fā)現(xiàn)徒扶，報紙上愿意把房子租出去的廣告，遠遠多于找房子租的廣告。所以我們說递递，當時舊金山?jīng)]有出現(xiàn)短缺逊躁，意思是說，人們只要出價，就能夠找到自己愿意找到的房子，不需要展開價格以外的其他競爭察藐。
2.價格管制不能直接摧毀房屋譬猫，卻能制造房屋短缺
而到了1946年，舊金山開始實施房租管制挖垛，從那以后情況就大為不一樣了闸准。看同樣一份報紙，愿意把房子租出去的廣告大幅減少，求租的廣告則大幅增加。1946年求租的數(shù)量是1906年的300多倍兄墅。
還有更有趣的現(xiàn)象是五督，房租管制管的只是租碌燕，但是對房屋的買賣并沒有管制，所以由于價格管制，房東就不愿意把房子租出去了，但是他們挺愿意把房子給賣出去芦昔。
而相當有錢的人凭豪，為了找房子拯钻，只能夠買房子，而不能夠租房子。因為在租賃市場上，你不容易找到房子租了。
這時候就出現(xiàn)了一個事與愿違的現(xiàn)象氮块，也就是本來房租管制是要幫助窮人，更容易找到房子住的，但結(jié)果是他們找不到房子住了。而只有那些有錢人训貌，愿意出錢把整個房子買下來的人区拳，才能更好地解決住房問題笆凌。
3.紐約房租管制故事
美國好多大城市的房租管制延續(xù)到了今天。比方說紐約，就到今天為止還有房租管制，好多房東一直想要抗爭共郭，想要政府取消這種價格管制尉咕，都一直沒有成功晦款。
在2012年的時候赁温，發(fā)生過這么一個案子，一個房東，他的名字叫詹姆士·哈門（Mr. James D. Harmon Jr. ）。他自己有一幢樓，自己住一層，樓上幾層都租出去了。而樓上的租客，由于受到房租管制的保護矗漾，他們交的租金誊役，只是市場租金的60%左右迫悠。
因為紐約有一個規(guī)定，一旦你房子租出去了，就不能隨便漲價，而同時你也不能夠把房客趕走，不僅不能夠把房客趕走，而且這位房客如果有親戚跟他住了兩年以上的話，那么哪怕這位房客去世了，他的親戚也可以繼承繼續(xù)居住的權(quán)利搀庶。
也就是說咆蒿，租客享受低價房租的權(quán)利芽突，可以一代一代地繼承下去钠糊。這時候哈門就告紐約政府截珍，最后這個案子到了美國最高法院钱床。美國最高法院仿佛想要審理這個案子纸颜，就去通知哈門說，你的材料不夠，能不能再準備一點材料？
這時候整個美國反對房租管制的人，一下子就熱鬧起來了，覺得這一下子有戲了，最高法院可能會推翻各個城市的房租管治條例了，所以他們紛紛寫文章肪康、找簽名來批評房租管制。
這里面有一點有意思的法理細節(jié)。大家記得我們在講政府征地權(quán)的時候講過，如果政府征用了私人財產(chǎn)的話味滞，就要給予合理的補償。那么哈門提出的理由是，政府通過房租管制，實際上征用了他們的財產(chǎn)，所以政府應(yīng)該給予他們合理的補償。
結(jié)果地方法院的判決說，政府的政策不算是物理性的征用绒瘦，所以不適用于政府征地的條款父虑，所以不能給予經(jīng)濟的補償莱衩。最后，令人失望的是，最高法院也沒有審理這個案子，所以各地的房租管制還在繼續(xù)。
對這個問題，美國最高法院的大法官斯科利亞（Antonin Scalia ）曾經(jīng)做過非常精辟的評論：
“哪怕我們通過房租管制，可以達到一些偉大的社會目標，可以幫助窮人咖为，我們也應(yīng)該通過民主的方式征求大家的意見吞彤，并且通過政府收稅的辦法向大多數(shù)人征稅埋嵌。取得了這部分款項以后，再跑到市場上向私人業(yè)主購買他們的房子，然后把房子分給有需要的窮人。而不應(yīng)該把實施價格管制的負擔景醇，讓那些剛好成為房東的人來承擔散劫∥痴В”
4.弗里德曼論公平與權(quán)利
我覺得他說的話非常有道理彼城，這也讓我想起了經(jīng)濟學(xué)家弗里德曼的另外一段話：
他說，一個社會如果把個人的權(quán)利置于公平之上的話棘钞，那么這個社會運行的結(jié)果姨拥，當然不會是公平的憨奸，但是它卻離公平很近。
而另一種社會，如果要把追求公平，放在追求保護個人的權(quán)利之上的話礼仗，這個社會就既不能保證個人的權(quán)利沪羔，也不能達到所謂的公平。
因為每當你要追求公平的時候越除，肯定會出現(xiàn)的結(jié)果狼渊，就是甲和乙兩個人商量米苹，怎么逼著丙去替丁做一些事情，而甲和乙自己還從中分一杯羹。
課堂小結(jié)
美國房租管制的經(jīng)驗教訓(xùn)：
首先我們應(yīng)證了學(xué)過的概念宴凉，什么叫稀缺什么叫短缺籽暇；
更重要的是我們講到政府如果真的要幫助窮人的話绸狐，公正而合理的辦法，是通過民主的方式，讓大多數(shù)的納稅人出錢向房東購買住房泰讽，分給那些有需要的窮人翎嫡，而不是通過行政命令，讓那些恰好當上房東的人來承擔對窮人提供幫助的責任。
課后思考
租房買房是我們生活中一個很大的開銷，如果住房不搞市場化主守，改為政府給我們分房的話捎谨，那么我們的住房條件會變得怎么樣？
網(wǎng)友:apple
政府分房章鲤，那么涉及到一個問題煤杀，按什么標準來分忌怎。按人的身份地位腥例，收入，還是按照家里有幾口人來分？按照身份地位收入分掏愁，窮人不樂意了。按照家庭里面有幾口人來分，富人不樂意了镜撩，這樣的分法還會削弱大家創(chuàng)造財富的積極性鸿市。有錢都不能自主調(diào)節(jié)自己的住房條件了。多可怕保檐！還不如交給價格。讓價格來分配是最好的谦铃。
