?去年以來运敢，多個城市先后發(fā)布了多項樓市調控政策校仑。在限購、限貸甚至限售的政策“組合拳”下传惠，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫迄沫，傳統(tǒng)“紅五月”風光不再。截至6月7日卦方，已有內地羊瘩、香港多家上市房企發(fā)布5月銷售數(shù)據(jù)，龍頭房企5月銷售增速普遍放緩愿汰，萬科困后、碧桂園等5月銷售金額更是環(huán)比出現(xiàn)下滑。業(yè)內人士認為衬廷，3月開始的新一輪調控政策逐漸影響市場摇予，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，壓力開始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上吗跋，預計房企銷售數(shù)據(jù)在二季度會有明顯的回落侧戴。同時宁昭，2017年房地產(chǎn)周期走弱，前期激進融資擴張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感酗宋，將面臨越來越大的流動性壓力积仗。

銷售速度明顯放緩

據(jù)時代華商新媒小記者統(tǒng)計來的數(shù)據(jù)顯示：5月份，包括萬科等在內的房企銷售速度均有所放緩蜕猫。16家已經(jīng)公布銷售業(yè)績的房企寂曹，5月份合計銷售1900億元，環(huán)比下調7.8%回右，這也是今年以來銷售業(yè)績最差的月份隆圆。整體數(shù)據(jù)顯示，在一二線城市調控加碼的影響下翔烁，特別是從2017年初開始渺氧，一二線城市發(fā)布信貸調控政策后，房企銷售速度明顯放緩蹬屹。

從單個公司來看侣背，碧桂園、萬科和恒大的三甲格局并未發(fā)生變化慨默。碧桂園5月實現(xiàn)銷售金額400.6億元贩耐，相較于4月535億元的銷售金額明顯下滑。碧桂園及其附屬公司連同其合營公司和聯(lián)營公司业筏，今年前5個月實現(xiàn)合同銷售金額約2442.2億元憔杨，合同銷售面積約2727萬平方米。其中蒜胖，碧桂園權益所有人應占合同銷售金額及合同銷售建筑面積，分別約為1765億元及2031萬平方米抛蚤。

預計年內房企較高的業(yè)績目標可能很難完成台谢。從目前來看，2017年一季度很多公司銷售業(yè)績數(shù)據(jù)更多是因為2016年的結轉岁经，當前市場二季度繼續(xù)沖高可能性越來越小朋沮。

此前，有多家龍頭房企表示缀壤，上半年將采取加緊出貨的態(tài)勢樊拓，同時預計下半年銷售勢頭將弱于上半年。碧桂園總裁莫斌在近期召開的股東大會上表示塘慕，去年公司管理層已預見到政策加碼會對市場產(chǎn)生影響筋夏，因此一季度開始加大銷售力度。而萬科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會議中表示图呢，調控政策越來越緊条篷，上半年銷售漲幅翻倍是非常態(tài)骗随，下半年應該弱于上半年。

熱點城市成交萎縮

在“因城施策”的調控背景下赴叹，城市間樓市表現(xiàn)也出現(xiàn)分化鸿染。從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，5月大部分熱點城市銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)環(huán)比與同比調整乞巧，其中包括東莞涨椒、濟南、廣州等城市環(huán)比下調明顯绽媒，整體市場分化趨勢加快丢烘。

與此同時，房企分化也在加劇些椒。一線和核心二線城市銷售面積在深度收縮播瞳，二線限購與非限購城市呈現(xiàn)兩極分化。從目前記者采訪了解到的情況來看免糕，受新房限價赢乓、商住受限等政策影響，主要項目集中于一二線核心城市的房企營收和凈利潤受影響較大石窑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示牌芋，5月一線城市新房成交套數(shù)同比下調幅度達到37%，二線城市下調幅度接近30%松逊，三線城市則上升28%躺屁。

某大型房地產(chǎn)公司人士表示，除了限購和限售政策外经宏，自去年“930”調控以來犀暑，多個一二線核心城市對新盤項目定價、預售證的發(fā)放加強了監(jiān)管烁兰，包括項目二期均價不得明顯高于前期銷售項目售價耐亏，否則不予發(fā)放預售證等。該人士表示沪斟，在限制定價的政策下广辰，北京、上海一些新樓盤價格甚至低于附近區(qū)域二手房主之，產(chǎn)生了10%至20%的折價择吊，因此出現(xiàn)搖號買房、一房難求的局面槽奕。盡管銷售順利几睛，但由于均價受到限制，房地產(chǎn)公司利潤水平也受到影響史翘。

今年以來枉长，位于北京城六區(qū)的數(shù)個開盤項目價格冀续，較此前計劃的價格有10%至20%的下調。盡管沒有明確的政策必峰，但從目前市場上的項目來看洪唐，8萬元/平方米成為一個重要門檻。

另一方面吼蚁，北京凭需、上海嚴格實施的商住限售政策對開發(fā)商也造成不小的影響。北京商住新政出臺后肝匆，成交直接降至冰點粒蜈。云房資訊的數(shù)據(jù)顯示，5月北京簽約商住房僅為44套旗国，而一些已經(jīng)或正在銷售的商住項目還面臨著解約退款風險枯怖。

受益于一二線城市調控后的溢出需求，三四線城市今年以來銷售情況火爆能曾，這也使得主要布局三四線城市的地產(chǎn)商上半年銷售情況表現(xiàn)不錯度硝。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月網(wǎng)簽住宅排名居前的項目寿冕，就包括位于徐州蕊程、惠州等多個未限購的三線城市項目。深圳某大型房企的負責人對記者表示驼唱，未來仍然看好京津冀藻茂、長三角以及珠三角地區(qū)環(huán)一線城市的發(fā)展前景，不過隨著更嚴格限購政策的實施玫恳，環(huán)一線城市間樓市預計也將出現(xiàn)分化辨赐。

融資壓力逐漸增加

在調控政策下，2017年樓市降溫明顯纽窟，由此帶來了一定的經(jīng)營風險肖油。一部分房企在2016年拿了一些高價地，在這種情況下臂港，對未來房價上漲預期很高，而調控又導致房價上漲難度非常大视搏。2017年資金成本逐漸上升审孽，各種融資渠道壓力逐漸增加，對很多房企而言浑娜，資金鏈風險正逐漸積累佑力。

在房企融資難、融資貴的背景下筋遭，銷售回款成為部分房企資金來源的主要方式打颤。2017年4月暴拄，銷售回款占房地產(chǎn)資金來源的51.2%，環(huán)比上升1.1個百分點编饺，同比上升4.2個百分點乖篷。隨著市場成交下滑，房企銷售回款壓力上升透且，同時由于境內外發(fā)債受限且成本大幅上升撕蔼、房企信托貸款融資受到更嚴格監(jiān)管，預計房企將面臨更大的資金壓力和更高的財務成本秽誊。

不過鲸沮，大型房企憑借規(guī)模、品牌和低融資成本等優(yōu)勢锅论，仍然有較大的騰挪空間讼溺。2016年，不少大型房企抓住低成本發(fā)債優(yōu)勢最易，已經(jīng)置換了前期大部分的高成本負債怒坯。而標桿企業(yè)則可以通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備耘纱，并布局多元化投資敬肚。

中小房企預計面臨更加艱難的局面。盡管銷售結轉至營業(yè)收入還有一定的時間差束析，但在調控背景下艳馒，部分項目儲備少、資金成本高的中小房企業(yè)績已經(jīng)顯露疲態(tài)员寇。數(shù)據(jù)顯示弄慰，目前已經(jīng)公布中期業(yè)績的房企中，不少中小房企業(yè)績下滑甚至出現(xiàn)虧損蝶锋。

2017年房地產(chǎn)周期走弱陆爽，內外部流動性堪憂，外部融資收縮動向更需要密切關注扳缕，尤其是前期激進融資擴張的高杠桿中小開發(fā)商資金鏈更加敏感慌闭，將面臨越來越大的項目出售和流動性壓力。