? ? ? ? ? 國內(nèi)外金融市場最近波瀾云詭每辟，情勢錯綜復(fù)雜剑辫。【1】9月21號渠欺，標普宣布下調(diào)中國長期主權(quán)信用評級妹蔽。這也是1999年以來，標普首次下調(diào)中國主權(quán)評級挠将「炱瘢【2】近日，美聯(lián)儲宣布捐名，從今年10月起啟動漸進式被動縮表旦万。這必然導(dǎo)致外資回流到美國∠馓＃【3】10月2號成艘，央行宣布定向降準50個基點，市場估計釋放將超過8000億贺归∠剑【4】截至10月6日午間收盤，在港上市的房地產(chǎn)恒大總市值達4137億港元拂酣；融創(chuàng)中國總市值為1732億港元秋冰。自2017年以來，恒大累積漲幅839%婶熬，融創(chuàng)漲幅847%剑勾。
? ? ? ? 作為中國經(jīng)濟的源動力的房地產(chǎn)業(yè)會受到什么影響呢埃撵？
? ? ? 中國房地產(chǎn)業(yè)會面臨二次調(diào)控。
? ? ? 理由虽另？
1暂刘，應(yīng)對聯(lián)儲縮表加息的必要舉措
? ? ? ? 近日，美聯(lián)儲決定開始縮表捂刺，暗示年底還要加息谣拣。如果12月加息實現(xiàn)，今年3次加息族展，影響會是巨大的森缠。縮表加息對RMB的巨大影響原理就不說了仪缸，就談年前那次加息的影響贵涵。
? ? ? ? 今年年初的時候，RMB壓力極大恰画，即將破7独悴。3月，聯(lián)儲今年又第一次加息锣尉，并明示今年加息3次的目標刻炒。當(dāng)時，為穩(wěn)定金融市場自沧，中國耗了近一萬億美元外匯坟奥。
? ? ? ? 縮表的影響就更大了，目前美聯(lián)儲負債表是4.5萬億美元拇厢，未來五年要縮小到2.5萬億美元爱谁。這就意味這市場上美元將會減少一半，美元就升值孝偎，本幣會貶值访敌，這個影響會在未來幾年緩慢釋放出來。
? ? ? ? 這兩個措施連同特朗普總統(tǒng)的降稅政策衣盾，會讓資本重回美國寺旺，導(dǎo)致我國資本外流，貨幣貶值势决，通貨膨脹阻塑，經(jīng)濟低迷。
? ? ? 為了應(yīng)對美國的金融貨幣政策果复，穩(wěn)定中國經(jīng)濟情勢陈莽，政府必然會對投資，消費，凈出口這三駕馬車進行政策調(diào)整走搁。而拉高投資是目前最行之有效的辦法独柑，房地產(chǎn)又是投資的重點。所以政府會放松對房地產(chǎn)的監(jiān)控私植，可能性更高的是形成多層次多緯度的調(diào)控群嗤。維持現(xiàn)有的一二線城市的調(diào)控力度，通過加基礎(chǔ)建設(shè)和教育投資來拉動三四線城市的房價兵琳。
2,金融貨幣政策的局限性
? ? ? ? 面對08年世界金融危機時，09年第一季度骇径，國內(nèi)GDP增速降低至6.1％躯肌，同時國際貿(mào)易保護主義盛行，中國出口業(yè)大受打擊破衔，上一屆政府提出寬松貨幣政策清女，實行了“四萬億計劃”，效果是明顯的晰筛，當(dāng)年第三季度GDP增速恢復(fù)到8.9％嫡丙。
? ? ? ? 但問題也是明顯的，“里子沒了”读第，財政上的刺激和貨幣極度寬松曙博，造成房價等資產(chǎn)價格泡沫，帶來了通貨膨脹怜瞒，銀行呆帳父泳、壞賬率猛升。
? ? ? 新一屆政府決心對08年四萬億大規(guī)模刺激計劃的修正吴汪。決策層當(dāng)時的想法是惠窄，回到市場，回到本位漾橙，不過多用政策力量去干預(yù)經(jīng)濟杆融。中心思想是“不刺激、去杠桿霜运、調(diào)結(jié)構(gòu)脾歇，其中關(guān)鍵的關(guān)鍵是不刺激√约瘢”
? ? ? 但是2015年,全球經(jīng)濟面臨不斷下行壓力,美國經(jīng)濟尚未從泥潭中恢復(fù)介劫，歐債危機又繼續(xù)發(fā)酵，經(jīng)濟全球化面臨著嚴峻挑戰(zhàn)案淋。
? ? ? ? 中國經(jīng)濟處于下行趨勢座韵，且尚未觸底。怎么辦？不調(diào)控誉碴，經(jīng)濟會惡化宦棺，面臨零增長，可能會無法跨越中等發(fā)達國家收入陷進黔帕。調(diào)控了代咸，又重走上財政刺激的老路。
? ? ? 僵持了很久成黄，15年3月30日呐芥，央行、住建部奋岁、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知：降息思瘟，降稅，降首付比例闻伶， 同時降低存款準備金利率滨攻，這就是“330新政”。
? ? ? 30日下午蓝翰，知名地產(chǎn)股紛紛漲停光绕，龍頭大哥萬科的股價攀升至5年新高，地產(chǎn)板塊單日漲幅超過5%畜份，拉動A股滬指單日暴漲近百點诞帐，創(chuàng)下近7年新高。
? ? 大量資本進去房產(chǎn)市場爆雹， 一線城市房價如同脫韁野馬景埃，不斷創(chuàng)新高。
? ? ? 負面影響是制造業(yè)等實業(yè)得不到資本的注資顶别，紛紛倒閉谷徙，或慘淡經(jīng)營。這樣一個新聞當(dāng)時很能說明問題：上市公司*ST寧通B發(fā)布公告稱驯绎，擬出售兩套北京學(xué)區(qū)房完慧。根據(jù)評估公司評估，兩套房產(chǎn)評估價值為2272 .62萬元剩失，較賬面價值增值16倍屈尼。記者注意到，該公司2013年和2014年連續(xù)虧損拴孤，今年上半年再虧2110 .91萬元脾歧。如果年底不能扭虧，根據(jù)交易所相關(guān)規(guī)定演熟，公司將面臨暫停上市的風(fēng)險鞭执。也就是說司顿，一家上市公司能不能保住殼，主要就看這兩套學(xué)區(qū)房了……兄纺。
? ? ? 面對剛需者的民怨沸騰大溜，17年3月開始，政府又開始調(diào)控樓市估脆，3月25日钦奋，廈門市對商品住宅出臺了“限售”政策，標志著“供給端”樓市調(diào)控的展開疙赠。
? ? ? 由于中國經(jīng)濟中房地產(chǎn)行業(yè)比例10％以上付材，且對上下游拉動力明顯。所以政府每每遇到經(jīng)濟處于下行趨勢時圃阳，不得已得采取刺激樓市的政策來穩(wěn)定經(jīng)濟厌衔。
? ? 而目前房地產(chǎn)行業(yè)又處于這個關(guān)口了。
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3限佩，人口遷移推動房價
? 人口遷移有兩個階段。
關(guān)于人口遷移裸弦，總結(jié)發(fā)達國家的變遷祟同，大概分為這兩種
1、 人口從農(nóng)村理疙、郊區(qū)向城鎮(zhèn)遷移晕城；
2、 中心城市向周邊郊區(qū)和衛(wèi)星城市遷移窖贤；
? ? ? ? 中國目前處于第一階段某期和第二階段初期砖顷，這是由于中國幅員遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展不均勻?qū)е拢?/p>
? ? ? ? 改革開放以來赃梧，中國人口遷移基本處于第一階段滤蝠，大量農(nóng)民進城，紛紛投入進建筑業(yè)和工廠授嘀，中國城鎮(zhèn)人口00年比例為41%物咳，07年城鎮(zhèn)人口比例上升至59%，歐美發(fā)達國家城鎮(zhèn)人口比例是75％蹄皱，預(yù)計我國到本世紀中葉達到此范湊览闰。
? ? ? 大量的人口、資本巷折、乃至政策向沿海大城市傾斜聚集压鉴，在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，也抬高了當(dāng)?shù)氐姆績r锻拘，這樣的趨勢依然是中西部人口主要趨勢油吭；
? ? ? 在東部沿海地區(qū)，目前有3個主要經(jīng)濟帶，長江三角洲上鞠、珠江三角洲际邻、京津唐地區(qū)。這些經(jīng)濟帶地區(qū)一方面起到輻射帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展芍阎，另一方面也是人口和資源轉(zhuǎn)移的方式世曾；
? ? ? ? 目前北京、上海等地區(qū)的城市規(guī)劃已更新出臺谴咸。在限制了城市規(guī)模的同時轮听，增加了城市內(nèi)在競爭力。這一加一減岭佳，讓部分邊緣人口逃離大城市血巍，有競爭力人才去往大城市，人才的流通帶動了當(dāng)?shù)貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展珊随，對房地產(chǎn)行業(yè)起到連帶效應(yīng)述寡，今年以來合肥、無錫的瘋狂上漲屬于這個范疇叶洞；
? ? ? 中國的經(jīng)濟發(fā)展前景是美好的鲫凶，道路是崎嶇的，而讓房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾衩辟。
