如何面對住房價格？
有房的人希望房價繼續(xù)漲狂芋，就象一句名言，讓暴風雨來得更猛烈一些吧帜矾。
沒有房的人希望房價大跌，最好買房就像買白菜珍剑。
對于剛需死陆，希望在自己沒有買房的時候房價下跌，最好是大跌抄底措译；在自己買了房之后房價上漲，最好是暴漲规哪。
因此塌衰，每一次的房地產調控對于剛需者都是一個狂歡盛宴蝠嘉，但是每一次宴會結束杯巨，就是夢醒來的時候蚤告。
如今服爷，住房價格下跌雖然不是這一次調控的最終結果，但卻是眾多剛需們翹首以盼的結果箫章，每一點價格的下跌都牽動著剛需們的脆弱神經镜会。
統(tǒng)計數據顯示，10月份全國房價整體平穩(wěn)戳表，北京、上海镣屹、深圳价涝、成都、福州色瘩、南京、杭州覆山、合肥泥栖、鄭州、無錫等10個熱點城市新房均出現同比負增長吧享。北京房價跌回一年前，上海钢颂、深圳房價跌回一年前，以北京為例须揣，最近一年本輪調控潮钱豁，北京發(fā)布約30次調控政策，樓市成交跌38.9%牲尺，北京整體二手房價格調整非常明顯，從今年4月到現在累計跌幅在12%-15%左右溃卡，部分區(qū)域房源價格超過了15%蜒简，目前價格大約回到了春節(jié)前后水平。
但是搓茬，房地產價格下降就是剛需們的福音嗎？恐怕不是峻村。房地產價格的下降對于剛需并不是春天锡凝，也可能是冬天。
房地產價格下跌你就買得起嗎窜锯？
首先是首套房首付比例提高，剛需購買住房門檻提高
2015年9月30日捌浩，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》工秩，要求在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款浪听，最低首付款比例調整為不低于25%眉菱。
但是，隨著各地房地產調控的加強俭缓，首套房剛需購買首付比例逐步提高酥郭。首付款比例已經上升到最低30%愿吹，而且對首套房的認定也從嚴，不僅認房更認貸椿息，這導致一批以為房價下跌可以換大房子的改善性住房購買者失去了購買能力坷衍。如你以前用貸款購買過一套100平方米的住房，現在覺得價格合適想賣掉換大一點的乏矾，但你如果賣掉以前的住房再購買應該算是首套住房迁杨，但按照新的政策你已經算第二套，你已經沒有了購買首套房的資格仑最。
如上海從2016年4月1日起執(zhí)行房產新政，外地人購房資格從社保2年改為5年亿胸，二套房首付70%预皇。從兩年到五年，一大批人失去了購房資格序仙，而這一部分人都是剛需鲁豪。因此，雖然房地產價格下降了治唤，但你已經沒有購房資格了糙申。
同樣的事情發(fā)生在北京。小楊賣掉了自己位于昌平區(qū)的房屋，于2015年6月通過中介公司簽訂北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）粱锐，約定購買賣方通州區(qū)的一間三居室扛邑，并支付定金2萬元。兩個月后小楊的購房資質審查通過，但出賣方卻不想賣了舱殿。一天后险掀，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、通州區(qū)人民政府出臺通州購房限購令樟氢，小楊已經不能在通州買房埠啃。
上海在2016年11月底進行第三輪調控，新政不僅將首套房的首付比例提高到35%碴开，更認房又認貸潦牛，這被認為是上海史上最嚴厲的調控政策，讓準備置換改善住房的剛需尷尬了巴碗。所謂“認房又認貸”：即：看家庭名下有無房橡淆，看有無貸款記錄。即使房產已售蚣常，或房貸已清痊银，都算記錄(例如：曾經有過一套房產，已售;或曾有一套房產，且貸款谷醉，但貸款已清冈闭，房子已售萎攒，現名下沒房，都算一次記錄刃永，您再商貸買房時羊精，就算二套)。
上海市民張先生的太太剛懷了二胎读规，準備把家里現在的兩房以600萬賣掉燃少，然后置換一個總價在1100萬的四居室阵具。但看到新政后，張先生表示很無奈雀久。
上海市住建委趁舀、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯合印發(fā)《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》越庇，其中規(guī)定：自2016年11月29日起卤唉，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的仁期，首付款比例不低于35%竭恬；在上海市已擁有1套住房的痊硕，或在上海市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款押框，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%盒揉；購買非普通自住房的兑徘，首付款比例不低于70%道媚。
北京的海淀的房價從4月份的95008元/平果然跌到了10月份的88205元/平最域，小李認為購買住房的好機會來了锈麸！他準備在海淀買下一套80平的房子。但北京的首套房首付比例已經從一年前的25%提高到半年前的3成薄翅，又提高到現在的6成翘魄，核算下來舀奶，他那套房的首付門檻從228萬抬高了195萬育勺，到423萬。剛需已經不能購買住房腹躁，這就是房價下降的直接后果纺非。
房地產價格下跌你就買得起嗎？
其次是房貸利率上調加大了購房成本
上面提到的北京的海淀的小李垒手，不僅僅遇到首付提高的門檻上升倒信，而且到銀行申請首套房貸時鳖悠，他也傻眼了：多數銀行已經把利率上浮了10%-20%，有的銀行甚至提到了上浮40%。
同樣卡辰，二線城市武漢首套房貸利率最高上浮25%九妈，三線城市蚌埠二套房貸利率上浮了10%-20%萌朱。
房貸利率上浮意味著什么？意味著哪怕你是剛需也要付出更大的成本酒贬，同樣的房價要多花更多的錢锭吨！房貸利率上浮指的是在銀行基準利率的基礎上向上浮動耐齐，當你的房貸利率上浮20%時，也就是說在銀行基準利率的基礎上上浮20%辕翰，目前人民銀行的五年期以上貸款基準利率為4.9%喜命，如果上浮20%沟沙，實際執(zhí)行的房貸利率就是：4.9%×(1+20%)=5.88%。
假設你購買的房子壁榕，總價為300萬元矛紫，除去首付款90萬元，還需向銀行申請210萬元的房貸牌里。如果采取等額本息還款颊咬，房貸年限選擇30年，那么產生的利息為：在房貸利率上浮之前牡辽，按照基準利率4.9%喳篇，那么產生的總利息約為191萬元，月供約為1.1萬元态辛；而當房貸利率上浮20%之后麸澜，房貸利率為5.88%，這時候產生的總利息為237萬元奏黑。房價下降的程度趕不上利率上浮的程度炊邦。
這就是為什么有人說，無情的現實是降價后買房成本不加反減熟史！深圳新房均價從2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米馁害，每平米共下跌了1323元。老張侃房記針對深圳一套90平米戶型進行了測算：
結論是：90平米戶型由于價格下降總購房成本下降了10.6萬以故，而由于貸款利率上浮了20%蜗细，現在的購房成本反而增加了92.6萬裆操。便宜了10萬的房價怒详，實際上卻多付近100萬的貸款成本。
而房地產貸款利率仍然在一再上浮踪区， 8月全國首套房貸款平均利率為5.12%昆烁，相當于基準利率上浮了4%倍，環(huán)比上升了2.47%缎岗，連續(xù)8個月上升静尼。鄭州多家銀行首套房貸利率普遍上漲10%~20%，其中传泊，中信銀行上浮達到30%鼠渺，浦發(fā)銀行則在今年3月份就已經停貸。房貸利率上升加大了購房者的成本眷细，而停貸則直接卡住了購房者的資金來源拦盹，因此說，目前的房價下跌是以一種十分不講理的方式調控實現的溪椎。而潛在的房地產價格的下降對剛需并不如想像的那樣美好普舆。
其三是銀行住房貸款收緊了恬口，貸款購房更難了
其實，雖然貸款利率上浮已經抵消了房價的下降沼侣，但影響剛需的還不是購房成本的問題祖能，根本的問題是你無論多高的利率你都貸不到錢。
2017年進入四季度以來蛾洛，有超過90%的銀行面臨額度不足的問題养铸，平均放款時間由以往的15-60天延長到60-180天不等，部分銀行房貸業(yè)務受額度影響已進入排隊等候辦理狀態(tài)雅潭，少數銀行分支行暫停新增房貸業(yè)務受理揭厚。
進入四季度后，銀行房貸額度問題將更加明顯扶供，銀行嚴格控制房貸增量筛圆，預計明年額度緊張也不會得到大幅度緩解。特別是目前在政策上資金嚴格禁止變相流入房地產椿浓，包括消費貸款流向房地產進行清查太援，而消費信貸70%以上是變相的房地產貸款已經是一個公開的秘密，清查消費貸款用途等于是卡掉了另一個購房的資金來源渠道扳碍。
一方面是銀行貸款利率上升加大了剛需的購房成本提岔。另一方面你又得不到銀行的資金貸款支持。而剛需又有多少人購房是不用貸款的呢笋敞？
如果以此情況推論碱蒙，房地產銷售一定是哀鴻遍野。但是現實又給了剛需一記響亮的耳光夯巷。
數據顯示赛惩，今年31家房企10個月賣房超3萬億，比去年同期漲41%趁餐。今年前10個月喷兼，已經公布業(yè)績的31家房企合計銷售額達到了31335億，同比2016年同期的22284億上漲了41%后雷。說明房地產去庫存任務已經初步完成季惯，很多城市去化周期均在12個月以下，而主要房企的銷售收入出現41%的大幅度上揚臀突，說明了市場仍然處于旺季勉抓。
那么，什么人在買房呢候学？
南京的情況告訴了我們事實的另一個真相：富人和投資客連夜全款搶房藕筋，利用限價政策、房貸利率上升盒齿、首付比例提高等條件進行套利念逞，導致二手房的價格比一手房還貴困食。讓剛需吃了啞巴虧。
房價下跌了翎承，但剛需的春天還很遙遠硕盹。
房地產價格下跌你就買得起嗎？
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