房價(jià)飛漲幸缕，政府一直說要進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控晰韵。如果說限購雪猪、限價(jià)這些調(diào)控政策都只是讓開發(fā)商皺皺眉頭的話起愈，信貸環(huán)境的收緊就是捏住了開發(fā)商的一邊脖子。
從2017年中開始官觅，信貸收緊的陰影就籠罩在每個(gè)非國企開發(fā)商的頭上阐污，本來盼著2018年第一季度銀行按慣例會(huì)稍微放松下貸款，誰知情況反而越演越烈功氨。銀行對(duì)房企的授信額度也在不斷收緊手幢，四大行不少分支機(jī)構(gòu)、還有一些股份行新增的房企授信業(yè)務(wù)都比較緊張，項(xiàng)目的準(zhǔn)入更為嚴(yán)格踱阿，開發(fā)貸必須滿足“432”條件，并購貸款也在收緊软舌。
一言蔽之，哀鴻遍野醇滥。
銀行貸不到款只能靠快速銷售回款了超营，于是回款不達(dá)標(biāo)的話“殺一個(gè)財(cái)務(wù)祭天“（這是玩笑），和“通宵出圖“”趕工（這可不是玩笑）的現(xiàn)象也就不難理解了不跟。
除了銀行貸款和銷售回款米碰，還有沒有其他的途徑呢购城？自然是有的瘪板，金融市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜漆诽、法規(guī)繁多，針對(duì)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品究竟有那些魏身？具體又是適用怎么的情況呢蚪腐？如果只看融資方面的材料，難以與房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)應(yīng)回季，容易令人云里霧里，實(shí)際操作性也低颤殴。
《房地產(chǎn)投融資與開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策》就是比較難得的專門針對(duì)房地產(chǎn)市場的投融資情況鼻忠，從法律的角度進(jìn)行介紹和分析的書籍。
主編顏學(xué)海在房地產(chǎn)法律領(lǐng)域積累了近20年的經(jīng)驗(yàn)矮瘟，他不僅僅是上海海華永泰律所的高級(jí)合伙人塑娇，也是復(fù)旦、交大等名校的客座教授哨啃、同時(shí)也是政府的專家團(tuán)成員写妥。有了商界、學(xué)界醇坝、政界的三重身份，也有豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)画畅，這本《房地產(chǎn)投融資與開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策》的權(quán)威性與實(shí)操性是毋庸置疑的了宋距。
《房地產(chǎn)投融資與開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策》全書分兩大部分，上部針對(duì)房地產(chǎn)投融資部分淫僻，下部針對(duì)開發(fā)部分壶唤。其中投融資部分囊括了并購、信托闸盔、資管、私募躲撰、上市击费、證券化、銀行貸款及眾籌等途徑谆棱，開發(fā)部分則從土地到建設(shè)到銷售均有涉及圆仔，全面而實(shí)用，可以作為百科式工具書備查，也可以通讀作為知識(shí)結(jié)構(gòu)的梳理拦宣。
那么，在信貸環(huán)境收縮的情況下绸罗，開發(fā)商該從哪里找錢呢豆瘫？
國內(nèi)房地產(chǎn)融資途徑單一
既然除了銀行貸款，實(shí)際上還有并購、信托腻窒、資管磅崭、私募、上市柔逼、證券化割岛、銀行貸款及眾籌等途徑，為什么還說途徑單一呢维咸？
很簡單扑媚，因?yàn)槠渌緩讲皇呛茈y，就是很貴费坊。
從大環(huán)境來說旬痹，國家對(duì)資本市場的管控本來就非常嚴(yán)格，在房地產(chǎn)融資方面两残，更是如此。公司上市沼死、債券崔赌、信托等途徑，收法律和政策多重限制县钥。國外很多成熟的房地產(chǎn)融資渠道慈迈，國內(nèi)都暫時(shí)沒有政策空間可以順利發(fā)展。
同時(shí)谴麦，國內(nèi)還有大量的小開發(fā)商，因?yàn)榘l(fā)展規(guī)模和企業(yè)管理等問題搏予，根本沒辦法找到其他融資途徑弧轧，只能靠銀行和回款了。
國內(nèi)房地產(chǎn)融資途徑各自的特點(diǎn)
1精绎、銀行，程序簡單旬牲、效率高搁吓、利息低，但如上文所說擂橘，對(duì)開發(fā)商自有資金和項(xiàng)目開發(fā)程度要求高摩骨，信貸額度也越來越小了。
2昌罩、并購灾馒，主要是股權(quán)并購，一般是收購方短時(shí)間持有項(xiàng)目公司股權(quán)睬罗，在到期后溢價(jià)轉(zhuǎn)讓退出。好處是有控制權(quán)風(fēng)險(xiǎn)較低夯辖，同時(shí)簡單直接董饰，不受企業(yè)間借貸限制，缺點(diǎn)是或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)啄栓。
3也祠、信托，包括房地產(chǎn)集合資金信托（傳統(tǒng)意義上的信托）和房地產(chǎn)投資信托基金（即大名鼎鼎的REITs）堪旧。傳統(tǒng)意義上的信托性價(jià)比不高奖亚。簡單來說，信托利息低的昔字，跟銀行貸款一樣需要的證照太多，不如直接銀行貸款陨囊；股權(quán)型信托夹攒，利息太貴。但信托本身可以做一些優(yōu)先劣后的結(jié)構(gòu)設(shè)置堂湖，靈活度高状土。至于REITs,監(jiān)管嚴(yán)、稅負(fù)重斥季，需要等待政策扶持成長累驮。
4、資管倒戏，與信托類似，均為金融機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營運(yùn)作的途徑映之。信托與基金的資管也屬于資管范疇∈臧埽總體而言蠢甲，資管投資靈活度更高。
5搞糕、私募基金曼追，更靈活、更貴拉鹃，需要大地產(chǎn)商才能運(yùn)作。但風(fēng)險(xiǎn)也高钥屈，個(gè)別基金更是在非法集資坝辫、非法經(jīng)營的邊緣徘徊。
6竭业、上市及舍，包括境外上市和借殼上市，來錢多咐柜，難度大攘残。國內(nèi)上市難，香港歼郭、新加坡是開發(fā)商的熱門首選。
房地產(chǎn)不同階段的融資手段選擇
房地產(chǎn)在不同階段牍蜂，可以選擇的融資方式不同。
[if !supportLists]1捷兰、? [endif]項(xiàng)目準(zhǔn)備階段贡茅，主要支付土地款其做，基本只能靠自己，要么就是靠別人（并購）驹沿，個(gè)別大開發(fā)商也可以試試信托蹈胡、私募基金等。
[if !supportLists]2罚渐、? [endif]項(xiàng)目開發(fā)階段，主要是開發(fā)建設(shè)支出合砂，一般靠銀行貸款（難度加大）源织，或者靠“拖著“（建設(shè)施工公司墊資）；同樣缘屹，大開發(fā)商也可以信托侠仇、私募基金等。
[if !supportLists]3踢代、? [endif]房產(chǎn)銷售階段嗅骄，這個(gè)時(shí)候資金沒那么緊張了，因?yàn)橛凶畲蟮默F(xiàn)金流入——房款進(jìn)來了溺森。這個(gè)時(shí)候開發(fā)商為盡快收回資金會(huì)輔助購房者完成抵押貸款窑眯。同時(shí)磅甩，此時(shí)因?yàn)殚_發(fā)進(jìn)度成熟姥卢，其他途徑融資也比較容易了。
轉(zhuǎn)眼間僧叉，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)近三十年了棺榔，隨著市場發(fā)展的成熟，地產(chǎn)行業(yè)的資金密集特征越來越明顯症歇。行業(yè)兼并的戰(zhàn)斗已經(jīng)硝煙滾滾了郎笆，要求生存题画，只能盡量做大規(guī)模德频，提高周轉(zhuǎn)，同時(shí)廣開渠道竞思，爭取多元化的融資途徑钞护，才能在投融資這場肉搏戰(zhàn)中勝出。
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