外有Escrow為榜樣梧疲，內(nèi)有支付寶做先驅(qū)奸汇，房產(chǎn)支付這片藍海，促使著房產(chǎn)中介公司要在挑戰(zhàn)與質(zhì)疑中不斷尋求突圍與突破往声。而未來隨著房產(chǎn)與金融兩大領域的深度交叉與融通擂找，房產(chǎn)支付的藍海也將會不斷被探索與開拓。
1.房產(chǎn)交易痛點
房產(chǎn)交易浩销，尤其二手房交易中贯涎，交易環(huán)節(jié)復雜，且涉及到大宗交易慢洋，所以交易過程中資金安全塘雳，保障買賣雙方的利益尤為重要陆盘。
從二手房交易流程來看，主要分為委托败明、帶看隘马、簽約、簽后（批貸妻顶、過戶酸员、銀行放款等）幾大環(huán)節(jié)，包括定金讳嘱、首付款（實際上是除去留存作物業(yè)保證金幔嗦、戶口保證金外的資金）、貸款沥潭、物業(yè)交割保證金及戶口保證金等幾種資金種類邀泉。
一般情況下，在簽署買賣合同的兩周左右钝鸽，客戶需要向業(yè)主同時支付定金及首付款汇恤；而在簽后環(huán)節(jié)客戶則需要向業(yè)主支付物業(yè)交割保證金、戶口保證金等拔恰。其中除了貸款是由銀行發(fā)放給業(yè)主的之外屁置，其余的都是由客戶支付給業(yè)主，所以這些資金存在著很大的安全隱患但每種“錢”交付的時間節(jié)點和憑證也都有著明確的界限和規(guī)定仁连。如見到房本再交首付蓝角，見到物業(yè)交割清單再交物業(yè)交割保證金，見到新的戶口本等相關憑證再交戶口保證金饭冬，因此風險也最易把控使鹅。
在二手房交易中，為了保障資金安全昌抠，需要對資金進行監(jiān)管患朱。要想在二手房交易中做到有效的資金監(jiān)管，首先需要弄清楚“錢”在二手房交易流程中的種類及流向炊苫，還要對其中的風險和節(jié)點有明確的界定裁厅。
1.1定金
定金，定金用于鎖定買賣雙方的購房意向侨艾，一般會在簽約之前或簽約時由客戶交給業(yè)主执虹。看似簡單的一個環(huán)節(jié)唠梨，但對于買家袋励、賣家和經(jīng)紀公司三方而言都存在著痛點。
雖然定金相比總房款而言數(shù)額不算高，但隨著房價的攀升茬故，特別是在北京盖灸，定金的數(shù)額也水漲船高。少則幾十萬磺芭，動輒上百萬赁炎，因此不少違法業(yè)主瞅準了這個空子，以急需用錢為由钾腺，讓買家先交定金徙垫，然后攜款潛逃，房屋無法過戶的案例不勝枚舉垮庐。并且從原則來講松邪，交了定金之后坞琴，客戶如果不想買房了哨查，定金是不會退還的。但如果是業(yè)主不賣房剧辐，則需要將定金雙倍返還給客戶寒亥。
在市場上行時，如果在買賣過程中房價上漲了荧关，業(yè)主的價格定低了溉奕，那么業(yè)主寧可賠給客戶雙倍的定金也不會賣低價。為此忍啤，許多經(jīng)紀公司將定金的交付比例和數(shù)額不斷提升加勤，用以降低雙方的違約成本。但事實卻是同波，定金的數(shù)額越大鳄梅，風險也隨之提升，經(jīng)紀公司反而無法把控交易的安全未檩。
1.2首付款
除了定金之外戴尸，首付款亦存在風險。房產(chǎn)交易中冤狡，先過戶還是先付款是個讓買賣雙方乃至經(jīng)紀人都糾結(jié)的問題孙蒙。
先過戶，有可能遇到客戶惡意拖欠或不支付房款悲雳；而先付款挎峦，有可能房屋因為查封等原因無法過戶，甚至業(yè)主惡意欺詐卷款潛逃的案例也屢見不鮮合瓢。
1.3物業(yè)費
除了定金及首付兩項比較大額的資金之外浑测，物業(yè)交割保證金與戶口保證金也要在房產(chǎn)交易安全監(jiān)管的范圍之內(nèi)。
雖然這兩筆資金的金額總數(shù)不及定金和首付款，但卻也最易產(chǎn)生糾紛迁央。由于現(xiàn)在物業(yè)費的金額都較高掷匠，拖欠十萬元甚至幾十萬元物業(yè)費的情況屢見不鮮。但在二手房交易過程中岖圈，買賣雙方誰都不愿意承擔這筆費用讹语。
這兩筆資金是房款的其中一部分，只不過作為尾款按照不同節(jié)點支付給業(yè)主蜂科。比如總房款為300萬顽决，那么最后的5萬要在完成了物業(yè)交割之后才會給到業(yè)主，目的是為了保證客戶的利益导匣。
戶口保證金也是一樣才菠，客戶買完房子需要把戶口遷進去，特別是學區(qū)房贡定，一旦戶口沒有遷入則會影響孩子的入學升學赋访，也就失去了買房的意義。
2.交易平臺解析
針對上述二手房交易過程中的痛點缓待，深刻的理解這些痛點蚓耽，才能更好的解決這些痛點，保證資金安全旋炒，提升交易體驗步悠。
所以急需要房產(chǎn)交易支付的平臺，而此平臺可以稱為是房產(chǎn)交易的支付寶瘫镇，且與支付寶的原理相同鼎兽，是把房產(chǎn)交易涉及的相關資金放在平臺上，根據(jù)不同的節(jié)點及憑證再把錢給到業(yè)主或返還客戶铣除，保障資金安全谚咬，起到資金監(jiān)管的作用。
在買賣雙方簽約之后通孽，會有專職負責過戶的過戶專員到建委查詢房屋的產(chǎn)權(quán)情況序宦，核驗房屋權(quán)屬。只有房屋權(quán)屬明晰背苦，并完成過戶見到房本之后互捌，才會將定金給到業(yè)主，而首付款則是在完成房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行剂，即過戶當天解凍給業(yè)主秕噪。
只有完成了物業(yè)交割，見到了物業(yè)交割清單厚宰，房產(chǎn)支付平臺才會把錢打給業(yè)主腌巾。戶口保證金可以由買賣雙方以協(xié)議的形式來約定交付遂填，一般以戶口遷出為節(jié)點來結(jié)算，但周期都會很長澈蝙，幾個月甚至幾年吓坚。一旦出現(xiàn)問題，就會把錢再返還給客戶灯荧，不會打給業(yè)主礁击。
3.房產(chǎn)四方監(jiān)管
而要做到上述的安全監(jiān)管，則需要四方來協(xié)調(diào)完成逗载，即買方哆窿、賣方、監(jiān)管銀行和中介公司四方進行資金監(jiān)管厉斟。
四方監(jiān)管挚躯，就是先將被監(jiān)管資金凍結(jié)于中介公司在建委備案的存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中，待買賣雙方辦理完權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)擦秽，買方取得新房產(chǎn)證后码荔，再將資金解凍。
該專用存款賬戶中的監(jiān)管資金獨立于中介的固有資產(chǎn)号涯，無論因各種原因致中介公司賬戶被凍結(jié)情況下目胡，該專用賬戶資金不受凍結(jié)锯七。買方链快、賣方和監(jiān)管銀行有權(quán)將交易資金按照正常流程進行管理。同時眉尸，這個賬戶是由銀行和建委同時監(jiān)管域蜗，中介公司是不能也不會動用被監(jiān)管的資金的。
但銀行四方監(jiān)管也有自己的局限性噪猾。目前只支持首付款監(jiān)管霉祸，不支持多種資金，因此不能滿足鏈條上所有資金的監(jiān)管需求袱蜡。
銀行只愿意做房款這種大額資金的監(jiān)管丝蹭，而物業(yè)交割保證金、戶口保證金等因所處的交易情況不同坪蚁、協(xié)議不同奔穿，銀行監(jiān)管的成本也會相應提高。并且銀行對二手房中復雜的交易場景敏晤、細節(jié)及何時解凍資金等環(huán)節(jié)沒有足夠的經(jīng)驗贱田，對這個行業(yè)理解的不深刻也會走許多彎路，導致成本增加嘴脾。
4.交易平臺未來
所以未來男摧，不僅是定金和首付款，物業(yè)交割保證金、戶口遷移保證金等不同屬性的資金都可以實現(xiàn)有效監(jiān)管耗拓。
未來實現(xiàn)資金狀況透明拇颅。買賣雙方可以在房產(chǎn)交易支付平臺上注冊屬于自己的賬號，只要登錄自己的賬號乔询，就能在平臺上看到自己交易資金的流動走向蔬蕊，一旦資金發(fā)生變動，買賣雙方會收到短信提醒等通知哥谷，實現(xiàn)資金狀況的實時岸夯、透明。
未來7×24小時隨時一站式辦理们妥。無節(jié)假日猜扮、上班時間限制，不需排隊等待监婶，隨時可以辦理旅赢。眾所周知，銀行網(wǎng)點有時間限制惑惶，但客戶一般都是節(jié)假日和下班時間才有時間辦理煮盼，而且銀行辦理流程繁瑣，需多次到銀行带污。若能夠?qū)崿F(xiàn)一站式辦理僵控，無需多次，因此提升了客戶體驗感鱼冀。
類似模式在美國稱為Escrow报破，已經(jīng)非常成熟。美國有房產(chǎn)交易銀行千绪，客戶在買房時的第一件事就是去這類銀行開Escrow賬戶充易，而這個賬戶也是作為向賣方投標的一個必要條件。只要做房產(chǎn)交易荸型，所有錢的事都是通過這個銀行來進行分發(fā)盹靴，代理傭金、房款瑞妇、報告費用稿静、律師費，銀行根據(jù)設定的規(guī)則來進行資金的分發(fā)踪宠，未來房產(chǎn)交易平臺也希望能夠做到自赔。
5.房產(chǎn)支付牌照
若實現(xiàn)上述的平臺交易和資金安全監(jiān)管，需要國家給予房產(chǎn)交易支付牌照柳琢。
該牌照不僅關系最基礎的保證交易資金安全绍妨，更關系著房產(chǎn)行業(yè)未來與互聯(lián)網(wǎng)金融領域的融合润脸，可謂是房產(chǎn)行業(yè)進入互聯(lián)網(wǎng)金融的入場券，一張小小的支付牌照背后所衍生的利益鏈條將是龐大的他去。
特別是在“全民金融”的浪潮之中毙驯，在央行收緊發(fā)放的大環(huán)境之下，這張牌照的價值顯得尤為不菲灾测。
建設部和央行規(guī)定房產(chǎn)經(jīng)紀公司不能觸碰房款爆价，房款進入到經(jīng)紀公司的賬戶就算違規(guī)。但在二手房交易中媳搪，有很多資金都是存在風險的铭段，所以為了讓交易更平滑順暢，在去操作非自有資金的時候秦爆，就需要一個非經(jīng)紀行業(yè)的公司去申請一張支付牌照來保證交易的安全及客戶資金的安全序愚。
而這也與央行發(fā)展“垂直支付”的理念相吻合。央行現(xiàn)在實行的體系是通用的等限，就像人的主動脈一樣爸吮，但是細枝末節(jié)的微循環(huán)還需要完善，這就為支付行業(yè)的細分創(chuàng)造了可能性望门。
房產(chǎn)經(jīng)紀公司需要瞄準房產(chǎn)交易這個垂直領域形娇，不會去搶銀行的生意，而是要扎根房產(chǎn)行業(yè)里筹误，為行業(yè)提供更好的支付服務桐早。
