文|魏思年（魏凡）
越盛公司有一些沿街商鋪前塔，委托給恒辰經(jīng)紀(jì)公司代為銷售。邱某看中了福貿(mào)路美食街的兩層商鋪承冰，希望在此處投資华弓，于是聯(lián)系上恒辰公司，商談購房事宜困乒。
經(jīng)過幾輪談判寂屏，雙方于2015年9月簽訂《訂購單》，約定：邱某認(rèn)購該處商鋪娜搂，以947萬元成交凑保，并自愿交付50萬元作為認(rèn)購定金。同時約定涌攻，邱某必須在2015年10月30日前到售樓處簽署《購銷合同》，若逾期簽訂的频伤，恒辰經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)沒收定金恳谎。
《訂購單》簽訂后，邱某如約支付50萬元定金憋肖。支付定金后因痛，邱某思來想去，覺得這兩層商鋪位置不好岸更，賣來租出去回報率不高鸵膏。因此，邱某表示無法簽署《購銷合同》怎炊，希望可以再挑選一下谭企，換一套商鋪，已經(jīng)支付的定金屆時沖抵评肆。恒辰經(jīng)紀(jì)公司表示同意债查。
兩個月后，邱某終于看中另一套商鋪瓜挽，總價893萬元盹廷，于是雙方又簽訂了一份《訂購單》，約定：定金68萬元（已經(jīng)支付的50萬元定金轉(zhuǎn)為本套商鋪的定金）久橙。同時也約定俄占，邱某必須于2016年1月15日前到售樓處簽署《購銷合同》管怠，否則沒收定金。
當(dāng)天缸榄，邱某還出具了一份《承諾書》渤弛，載明：該處商鋪原銷售價893萬元，出售方給予折扣優(yōu)惠后價格為718萬元碰凶，本人承諾按出售合同價格520萬元簽訂暮芭，另行支付該房屋的裝修、設(shè)施欲低、設(shè)備補(bǔ)償款198萬元辕宏。
現(xiàn)在問題來了，邱某又開始思來想去砾莱，不想要這幾間商鋪瑞筐，但是定金50萬元已經(jīng)支付，有沒有辦法拿回定金呢腊瑟？
在一般人的認(rèn)知中聚假，邱某肯定完蛋了。只要簽了《訂購單》闰非，支付了定金膘格，若自己反悔不想再購買，就只能眼睜睜看著定金被沒收财松。人為刀俎瘪贱，我為魚肉，沒有任何辦法辆毡。
事實(shí)上真是這樣嗎菜秦？
《訂購單》和定金在法律上有著非常豐富的含義。本案中的《訂購單》與普通的買賣合同有區(qū)別舶掖，本案中的定金在法律上也不尋常球昨。
《定購單》對商鋪的位置、面積眨攘、價款主慰、帶租出售、訂約定金等內(nèi)容達(dá)成合意鲫售，而對付款時間及方式河哑、交付期限、代租事宜等事宜尚未明確龟虎，須待雙方協(xié)商后簽訂正式的出售合同及委托管理合同予以確定璃谨。所以，《訂購單》不是正式確定買賣關(guān)系的合同，只是一份具有法律約束力的預(yù)約合同佳吞。
預(yù)約合同和房屋買賣合同拱雏，同樣是合同，有什么區(qū)別呢底扳？
根據(jù)規(guī)定铸抑，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書等預(yù)約合同衷模，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同鹊汛，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任阱冶。
由此可見刁憋，預(yù)約合同的效力是“在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同”。關(guān)鍵詞在于“訂立”木蹬。訂立至耻，可以是協(xié)商的結(jié)果，也可以包括協(xié)商的整個過程镊叁。預(yù)約合同往往對于合同具體內(nèi)容約定不全面尘颓，在正式合同簽訂時，一般都要經(jīng)過進(jìn)一步協(xié)商晦譬。若對于合同主要條款分歧太大疤苹，協(xié)商不成，法律不能強(qiáng)制雙方必須簽約敛腌。
本案中卧土，《訂購單》及經(jīng)邱某簽名的《承諾書》對涉案商鋪的座落、面積迎瞧、付款期限等內(nèi)容作了約定和明確，但并未就包括涉案商鋪交付時間等相關(guān)事宜進(jìn)行約定逸吵，所以不能認(rèn)定雙方已就涉案商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成一致凶硅。因此，在《購銷合同》簽訂前扫皱，雙方仍有進(jìn)行磋商談判的權(quán)利足绅。
而本案中的50萬元定金，是在預(yù)約合同中約定的韩脑，在法律上稱為“立約定金”氢妈，所表達(dá)的是買賣雙方具有購銷房屋的意向。該定金僅對雙方須為本約的簽訂進(jìn)行磋商談判而進(jìn)行擔(dān)保段多，并非擔(dān)保雙方最終定能成功簽訂本約首量。
邱某咨詢律師后，在律師的指導(dǎo)下，首先前往售樓處參加協(xié)商加缘，并對價格拆分這種避稅處理提出異議鸭叙，最終雙方無法達(dá)成一致，未能簽訂《購銷合同》拣宏。通過這種協(xié)商（也許是形式上的）沈贝，雖然最終沒有達(dá)成協(xié)議，但邱某并未違約勋乾。根據(jù)雙方簽署的《訂購單》宋下，認(rèn)購涉案商鋪的定金所擔(dān)保的內(nèi)容是邱某應(yīng)于指定的日期至恒辰經(jīng)紀(jì)處簽訂《購銷合同》，而實(shí)際邱某已于指定日期為簽約前往恒辰經(jīng)紀(jì)處辑莫。
在這個過程中学歧，邱某如約參加訂立合同參加協(xié)商，并未違反“訂立買賣合同的義務(wù)”摆昧，所以越盛公司無權(quán)沒收50萬元定金撩满。
邱某回從售樓處回來后，掏出錄音筆交給律師绅你。律師立即準(zhǔn)備起草發(fā)送《律師函》伺帘，再提起訴訟，經(jīng)過兩級法院審理忌锯，最終幫邱某拿回了50萬元定金伪嫁。
