315打假日頭一天制跟，朋友圈又被北京的房?jī)r(jià)刷屏了〗椿ⅲ“北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格連續(xù)跳漲雨膨，一周貴了四五十萬(wàn)，過(guò)戶大廳再現(xiàn)萬(wàn)元黃牛號(hào)读串×募牵”從這兩天電話咨詢的情況也印證了房?jī)r(jià)再次暴漲的事實(shí)。一周四五十萬(wàn)爹土，賣家心動(dòng)了甥雕，拿著放大鏡把合同翻個(gè)底掉，扣條款扣字眼怎么都要找?guī)讉€(gè)奇葩的理由胀茵，然后理直氣壯的告訴你社露，小子，這房我們不賣了琼娘，然后轉(zhuǎn)頭瀟灑離去峭弟，留你一個(gè)人在風(fēng)中凌亂。此時(shí)的你不要灰心脱拼、不要方瞒瘸，只要你掌握了這些手段，你完全可以拿起法律的機(jī)槍熄浓，射丫一臉情臭！
確保房屋買賣合同合法有效
- 買賣房屋簽訂房屋買賣協(xié)議，別小看這簡(jiǎn)單的幾頁(yè)紙赌蔑，雙方簽了字俯在，這就是你們之間的法律。寥寥幾頁(yè)有型的文字卻已然化身為無(wú)形的法鎖娃惯，將你們買賣雙方牢牢捆住跷乐。這把鎖就是你主張權(quán)利的核心和基礎(chǔ)，可要是這鎖出了問(wèn)題趾浅，怎么套住貪心的賣家愕提？所以，必須確保這把鎖有質(zhì)量保證皿哨，用法律上的話講浅侨，得確保房屋買賣合同合法有效，合法有效的合同是主張合同繼續(xù)履行以及違約責(zé)任的前提证膨。
- 小L跟男朋友談了2年戀愛如输，準(zhǔn)備今年結(jié)婚，家里東拼西湊湊了300多萬(wàn)，準(zhǔn)備給這對(duì)準(zhǔn)夫妻在大通州安個(gè)小窩挨决，東瞅西看，相中了一套2居室订歪。約見房東后才發(fā)現(xiàn)脖祈，來(lái)的竟是房東的母上——房東正跟大洋彼岸深造呢！小夫妻臉上剛流露出些許的猶豫刷晋，微表情心理專家已然察覺(jué)盖高，“愛買不買，要買我這房的人排著大隊(duì)呢眼虱，中介小李子喻奥，帶下一波！”生怕房?jī)r(jià)再來(lái)個(gè)三級(jí)跳捏悬，小L草草簽了合同撞蚕。三個(gè)月后，小L收到了法院的傳票和房東的訴狀过牙，又三個(gè)月甥厦，一審法院以無(wú)權(quán)代理為由認(rèn)定房屋買賣合同對(duì)房東不成立。案件細(xì)節(jié)不在此展開寇钉，總之刀疙，這把法鎖出了問(wèn)題，沒(méi)能有效的拴住買賣雙方扫倡。
- 怎么樣的房屋買賣合同才能是合法有效的谦秧？限于本文篇幅不在此做深入論證，如果真有小伙伴需要這方面的咨詢撵溃，建議還是找專業(yè)的房產(chǎn)律師詳細(xì)咨詢吧疚鲤，畢竟專業(yè)事找專業(yè)人，更何況是房子這么大的事呢征懈。
自己別被抓了漏洞
- 打官司跟打仗是一樣一樣的石咬，進(jìn)攻之前先得完善防御工事，你在挑賣方毛病的時(shí)候卖哎，先得把自己摘干凈了鬼悠。作為買受方，在房屋買賣合同中主要的合同義務(wù)包括但不限于按照約定的時(shí)間約定的方式支付購(gòu)房項(xiàng)亏娜、必須在合同約定的期限或過(guò)戶之前具備購(gòu)房資質(zhì)焕窝、按照約定及時(shí)配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)，按照約定辦理繳稅過(guò)戶手續(xù)等等维贺。如果買方在履行過(guò)程中違反先合同義務(wù)它掂，賣方可能以此為由主張先履行抗辯權(quán)，所以在大張旗鼓發(fā)起進(jìn)攻前，先審查下自身在履約過(guò)程中有無(wú)漏洞虐秋，及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)救榕茧。
- 特別需要注意的是，雖然合同中沒(méi)有明確約定客给，但根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律的規(guī)定用押，可能“隱含”著除了合同約定之外一些買受方的法定義務(wù)。所以靶剑，自己在履約過(guò)程中是否存在違約和過(guò)錯(cuò)蜻拨，還是老話，交給專業(yè)的房產(chǎn)律師處理桩引。
取證尊的很重要
- 法庭是講證據(jù)的缎讼。即使賣方電話里說(shuō)了一百次要漲價(jià)要?dú)Ъs，但你連一次通話都沒(méi)錄音坑匠，這就形成了客觀事實(shí)和法律事實(shí)的沖突血崭。客觀事實(shí)是對(duì)方要求漲價(jià)厘灼，而且說(shuō)了一百遍功氨，法律事實(shí)是，你作為主張對(duì)方存在要求漲價(jià)要求毀約的一方手幢，你沒(méi)有提供合法有效的證據(jù)加以支持捷凄，就要承擔(dān)舉證不能的不利后果，萬(wàn)一真打到法庭上围来，法官是很有可能不會(huì)采信你的說(shuō)辭跺涤。
- 什么形式的證據(jù)可以被法院采納？短信监透、微信桶错、通話錄音都可以。對(duì)方毀約的證據(jù)必須意思表示具體肯定不含糊胀蛮。像“咱們得再商量下”“需要通過(guò)法律途徑解決”“如果你......我可能要再考慮考慮”院刁，這樣的文字表示都是不確定的。至于錄音粪狼，強(qiáng)調(diào)短而準(zhǔn)退腥，法庭需要的就是賣方不賣或漲價(jià)的那個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，其他的拉家吃匍或車轱轆話重復(fù)的都完全沒(méi)必要狡刘，錄音控制在三到五分鐘是最好的。
2014年12月18日由最高人民法院審判委員會(huì)第1636次會(huì)議通過(guò)困鸥，自2015年2月4日起施行的《民訴法司法解釋》
第一百一十六條 視聽資料包括錄音資料和影像資料嗅蔬。電子數(shù)據(jù)是指通過(guò)電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄澜术、博客艺蝴、微博客、手機(jī)短信鸟废、電子簽名吴趴、域名等形成或者存儲(chǔ)在電子介質(zhì)中的信息。存儲(chǔ)在電子介質(zhì)中的錄音資料和影像資料侮攀，適用電子數(shù)據(jù)的規(guī)定。
一定要保全厢拭！一定要保全兰英！一定要保全
- 雖然你們簽訂了合法有效的房屋買賣合同，但你們之間畢竟僅僅是一種合同關(guān)系供鸠，你享有的是基于合同產(chǎn)生的債權(quán)畦贸，債權(quán)具有相對(duì)性，說(shuō)白了楞捂，多數(shù)情況下只有你們買賣雙方知道這房子正在交易薄坏。這個(gè)時(shí)候，如果賣方想要搞鬼寨闹，他可以直接把房子一房二賣胶坠，也可以將房子設(shè)定高額抵押。如果房子已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)或者抵押登記繁堡，那么在房子上就形成了新的所有權(quán)或抵押權(quán)沈善，而所有權(quán)和抵押權(quán)都是物權(quán)⊥痔悖基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的理論闻牡，發(fā)生沖突時(shí)，要優(yōu)先保護(hù)物權(quán)绳矩。這個(gè)時(shí)候你作為買方只能要求索賠罩润！
- 寶寶心里苦，寶寶好不容易攢錢買套房翼馆，寶寶就想要房怎么辦割以？提示：一定要保全！一定要保全应媚！一定要保全拳球！重要的事說(shuō)三遍。保全手續(xù)可以理解為從房屋交易的檔案層面把控住房屋珍特，讓房屋不能進(jìn)行過(guò)戶祝峻、抵押等手續(xù)，斬?cái)喾课菰傩薪灰椎囊环N手段，緊急情況下莱找，還可以申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全酬姆，先保全再起訴。而且《關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條降低了保全擔(dān)保的門檻（以前要提供百分之百等額擔(dān)保奥溺，現(xiàn)在只要百分之三十）辞色，第七條確立了通過(guò)保險(xiǎn)公司保函擔(dān)保的形式申請(qǐng)辦理財(cái)產(chǎn)保全的方式（以前原則上需要等額房產(chǎn)或等額現(xiàn)金，現(xiàn)在通過(guò)保險(xiǎn)公司保函浮定，手續(xù)費(fèi)一般僅為標(biāo)的的4‰）相满，更是極大的降低了老百姓保全的成本。
2016年10月17日最高人民法院審判委員會(huì)第1696次會(huì)議通過(guò)桦卒，自2016年12月1日起施行的《關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第五條 人民法院依照民事訴訟法第一百條規(guī)定責(zé)令申請(qǐng)保全人提供財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保的立美，擔(dān)保數(shù)額不超過(guò)請(qǐng)求保全數(shù)額的百分之三十；申請(qǐng)保全的財(cái)產(chǎn)系爭(zhēng)議標(biāo)的的方灾，擔(dān)保數(shù)額不超過(guò)爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值的百分之三十建蹄。
第七條 保險(xiǎn)人以其與申請(qǐng)保全人簽訂財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任險(xiǎn)合同的方式為財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)向人民法院出具擔(dān)保書裕偿。
最后的最后
只要掌握以上幾招洞慎，不出意外，賣方一定為為TA愚蠢的行為而追悔莫及嘿棘！
ps：再偷偷告訴你個(gè)小秘密劲腿，法院如果判令對(duì)方承擔(dān)違約金，在執(zhí)行的實(shí)際操作中鸟妙，違約金可以直接沖抵購(gòu)房款谆棱，讓你買房少花錢。想想是不是有點(diǎn)小激動(dòng)呢圆仔？
所以垃瞧，萬(wàn)一遇上房?jī)r(jià)暴漲賣方毀約，莫慌莫著急坪郭，記著老子的箴言：“禍兮福之所倚个从；福兮禍之所伏⊥嵛郑”保不齊還能因此撿個(gè)大便宜呢｀氯瘛？
