周末同學聚會，一半以上的小伙伴們都有了娃绅你，并背了沉重的貸款伺帘，換了學區(qū)房。

前幾天小區(qū)遛狗忌锯，得知一位多年的寵友賣了房伪嫁，帶著家人和狗移民澳洲了。

昨天接觸了一個炒股高手偶垮，2004年北京畢業(yè)张咳，07年在北京買了第一套房，北五環(huán)似舵；11年望京地區(qū)換了第二套房脚猾，通過不斷的低首付高杠桿，加14砚哗、15年股市投資的收入龙助，2015年5月?lián)Q了第三套房子，在西四環(huán)蛛芥，學區(qū)房提鸟，現(xiàn)在市值1800萬，算是典型的中產(chǎn)階級了仅淑。

最近北京的房價讓我感覺到沽一，我掌握的并不“豐滿”的經(jīng)濟學理論受到了顛覆性的挑戰(zhàn)。

01

北京房價生態(tài)的鏈條與瘋狂

為了理清這幾個人的關系漓糙，來給他們編個碼。

這個樓市食物鏈的最底層應該是畢業(yè)沒多久的年輕白領甲烘嘱，買了目前已畢業(yè)6-7年（也就是同學聚會里這些換了學區(qū)房的小伙伴乙）的房子作為婚房昆禽，花了400萬（父母籌的200萬＋貸款200萬）。

乙婚后考慮孩子上學蝇庭，賣房后買了的700萬小戶型學區(qū)房（400萬的賣房錢＋貸款300萬）醉鳖。

改善住房需求的丙，賣掉小戶型學區(qū)房哮内，買了富人丁1200萬的房子盗棵，首付700萬壮韭，貸款700萬（留200萬用于投資）。目前已升值到1800萬纹因。

富人丁賣房套現(xiàn)喷屋，帶著1200萬移民澳洲。

其實有點像大魚吃小魚的游戲

02

這個購房鏈條中受益最大的是誰瞭恰？

不少房地產(chǎn)專家已經(jīng)解讀過屯曹，這一輪樓市的繁榮，最主要的購房主體不是富人階層惊畏，而是中產(chǎn)階級恶耽。那么富人去哪里了？這個購房鏈條中受益最大的是誰颜启？

400萬偷俭、700萬以及1200萬，三次購買行為創(chuàng)造了2000多萬的交易額缰盏，但這兩千萬除了稅收和中介費之外涌萤，并沒有對GDP的增長做出什么貢獻。

近些年M2的增長乳规，國家多印的鈔票形葬，分別借給了丙700萬、乙300萬暮的、甲200萬笙以，他們一起付給了富人丁，這三人換了一個好的居住環(huán)境冻辩，代價是繼續(xù)努力工作猖腕，然后還債。所以這輪購買行為的本質恨闪，是不是中產(chǎn)階級拼命掙錢倘感，表面看上去是為自己打工，改善生活咙咽，而結果竟然是為他人做嫁衣——幫助富人階層成功地把1000多萬的資產(chǎn)轉移到外國去了老玛？

03

這條購房食物鏈會不會斷？

以前站在房產(chǎn)中介門口經(jīng)常感慨钧敞，有錢人怎么這么多蜡豹，但是有了這個換房鏈條，突然發(fā)現(xiàn)溉苛，測量房價極限的指標是甲所購買的每間房的價值：六年以前每個房間值100萬镜廉，兩年每個房間值200萬，現(xiàn)在每個房間值400萬愚战。能不能買得起娇唯，其實看的是這400萬齐遵。

如果房價再番一倍呢？每間房值800萬塔插，第一棒如何籌這800萬呢梗摇？光靠積蓄和收入應該是很難了，只有靠資本增值佑淀，老家的房子翻倍漲×裘溃現(xiàn)在二三線城市正在朝這個方向努力。所以看到老家杭州伸刃、廈門谎砾、蘇州的朋友們出手闊綽的在北京買房，請不要羨慕捧颅，因為他們老家房子增值了景图。

好了，這個故事終于找到游戲的支撐點了碉哑，靠資本增值玩增值挚币，一線的上漲離不開二三線的上漲，二三線的上漲離不開四五線的上漲扣典。如果沒有全國房價的上漲妆毕，誰來接第一棒呢？

04

刺破資本增值玩增值的方法會不會是匯率

假設贮尖，一線城市的房價再番一倍笛粘，那么人們賣掉房子向國外轉移資產(chǎn)的動力有多大？3萬億外儲能扛多久湿硝？

所以中國房價能維護得這么好的根本原因之一薪前，是不是在于管住了人民幣對外的出口？而管制之下关斜，刺破資本增值玩增值的方法會不會是匯率示括？

這個真不懂，甚至不知道這錢是怎么轉移出去的痢畜，想到了那個帶著狗去澳洲的寵友……

05

富人的買房邏輯

食物鏈的頂端還有其他選擇嗎垛膝？前幾天在股社區(qū)里看到了凈資產(chǎn)5000萬以上的人的另一個投資邏輯——絕對財富和相對財富。

他們這些人最看重的不是買理財收益幾個點丁稀，而是如何保住自己在這個社會的相對富裕位置繁涂。

比如北京top5%富裕的人，目標是想辦法在未來20年讓自己保持在top5%二驰，最不濟也別掉到8%以外去。想要達到這個目標秉沼，他需要為自己手里的財富找一類資產(chǎn)做錨桶雀，錨定住自己的社會排名矿酵，毫無疑問，他們認為房子是合適的矗积。

在他們眼里房價如果出現(xiàn)倒退全肮，中國經(jīng)濟增速可能就會放緩，比如GDP跌到4%甚至3%以下棘捣，那么社會平均收入下跌辜腺，他們和普通工薪階層的財富差距會縮小，但對他在整個社會的財富排名不會有太大的影響乍恐，因為和他差不多財富的人评疗，大部分資產(chǎn)也都是房子，大家一起漲一起跌茵烈，到時候他依然是北京的top5%百匆，依然可以享受財富優(yōu)勢。

所以就算富人繼續(xù)買房呜投，如果房價倒退加匈，那么壓力最大的還是帶著高杠桿的丙。

06

手里有房無貸的另一種玩法

最近還聽聞另一個朋友的一種新的換房方式仑荐，差不多算購房食物鏈中乙與丙中間的階層雕拼，手里有房無貸，不預測房價的漲與跌粘招，最近打算將原住房賣800萬啥寇，繼續(xù)換一個800萬的房，貸400萬男图，換400萬出來做投資示姿。

如果5年能拿到平均年化12％的投資回報，那么五年后逊笆，現(xiàn)金增值大約200萬栈戳，等于用銀行的低息貸款，做了更高收益的投資难裆。當然子檀，年化12%是能力，換的房漲幅大于以前的乃戈，或跌幅小于以前的也是眼光褂痰。

果然投資即使科學也是藝術

07

房子成了階層的洗牌

寫到這突然有些無力，這十年來症虑，一線城市的房子成了財富分層的籌碼缩歪。沒有踩上這波房地產(chǎn)紅利的人，真的變成了房地產(chǎn)市場里陪跑的“小李子”谍憔，然而匪蝙，小李子20多年陪跑終究還是拿到了小金人主籍，可大家的小金人呢？或許起點稍微高一點的人還能看到渺茫的光亮逛球，殘酷的是更多的人連“入圍”的機會都沒有千元。

說悲觀一點，十幾年教育教給我們的理論颤绕，和看到的世界竟然不同幸海。勤勞未必致富，炒房卻可發(fā)家奥务。

身邊也有一些手里有錢物独，卻沒有盡早買房的人們，他們說感到自己點點滴滴攢積起的財富像沙漏一樣慢慢的流逝汗洒，它就發(fā)生在我們眼前议纯，近在咫尺，想抓溢谤，卻抓不到瞻凤。更殘忍的是，我們不知道這種“不合理”的變數(shù)什么時候到來世杀。一個判斷的不同阀参，從物質上看，可能就離中產(chǎn)生活越來越遠了瞻坝。

08

記得一個做投資多年的高手和我說過一段話蛛壳，金融是最容易讓你看明白社會的。人生一遭所刀，能夠看明白真的很不容易衙荐。

明白生活在這片土地上的人很焦慮，政策上的不確定性浮创，以及人們安全感的缺失忧吟。這個不會因為階層的不同而不同，但是斩披，階層上升通道愈加狹窄地今天溜族，底層的人，選擇會越來越少垦沉。

明白無論做樓市還是股市煌抒，最難的不是科學理論，而是人性厕倍，無數(shù)個歷史證明寡壮，群眾性泡沫有多可怕，你會看到一種欲望地蔓延，肆無忌憚地占據(jù)著人心诬像；以及周而復始的悲劇屋群。這一切，能被看透坏挠，卻無法被阻止。

本想簡單記錄一下這瘋狂的北京樓市邪乍，一不小心又寫多了降狠，某地產(chǎn)中介的朋友圈又更新了，更可怕的是庇楞，現(xiàn)在確實眼看著還在漲……