眾所周知筑凫，租賃住房的房屋來(lái)源除了新建就是盤活存量。

首先，新建租賃房基本上都是開(kāi)發(fā)商的事情巍实，小品牌公寓甚至個(gè)人房東基本上沒(méi)什么機(jī)會(huì)滓技。除了新建，就是存量房的改造蔫浆，那么在這件事情上誰(shuí)最有機(jī)會(huì)?12城住房租賃試點(diǎn)推出之后殖属，國(guó)家大力支持發(fā)展國(guó)有住房租賃公司并且鼓勵(lì)國(guó)有企事業(yè)單位拓展住房租賃業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)紛紛傳出“住房租賃國(guó)家隊(duì)上場(chǎng)瓦盛，二房東沒(méi)得玩!”的猜想洗显。

既然如此，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力相對(duì)較弱的傳統(tǒng)二房東和一些依靠融資還談不上盈利的品牌公寓來(lái)說(shuō)原环，住房租賃又有哪些機(jī)會(huì)呢?今天文章不談開(kāi)發(fā)商能做的內(nèi)容挠唆，只說(shuō)各個(gè)城市品牌公寓以及廣大二房東在租賃藍(lán)海中究竟哪些是能做的，能夠真正實(shí)現(xiàn)盈利的賺錢項(xiàng)目嘱吗。

這8種參與模式才是二房東的正確打開(kāi)方式

1分散式“n+1”合法化玄组，再不擔(dān)心拆拆拆

對(duì)于二房東來(lái)說(shuō)，拿小區(qū)房做公寓想要賺錢谒麦，能不能改成“n+1”就至關(guān)重要俄讹。在收房成本確定不變的情況下，多出來(lái)一間房子绕德，就多一份租金收入收益更加有保障患膛。

2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，其中允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租耻蛇，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)踪蹬、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效臣咖。隨后一些城市相繼提出改造要求跃捣，內(nèi)容上大同小異，通常會(huì)限定最低人均租住使用面積夺蛇，4-6㎡不定疚漆，餐廳、廚房刁赦、衛(wèi)生間愿卸、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)廳截型、過(guò)道趴荸、貯藏室、地下室宦焦、半地下室等不得出租供人員居住发钝。

目前上海顿涣、杭州等地是允許“n+1”隔間出租的，但是深圳明確規(guī)定出租人酝豪、住房租賃企業(yè)將原房間改造為“房中房”的行為是嚴(yán)厲禁止的涛碑。除了常規(guī)的廚房、衛(wèi)生間孵淘、陽(yáng)臺(tái)等空間不能居住之外蒲障，深圳的“房中房”、“打隔斷”等違法違規(guī)出租行為將會(huì)被嚴(yán)查瘫证。

改造出租成常態(tài)揉阎，客廳成關(guān)鍵點(diǎn)

上海、杭州客廳可改背捌，“n+1”行得通：

上海市《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見(jiàn)》規(guī)定上海單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室)毙籽，可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳毡庆、過(guò)廳除外坑赡。

上海進(jìn)一步明確N+1“代理經(jīng)租”備案流程，“非改居”加碼嚴(yán)打

8月30日么抗，杭州發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》(征求意見(jiàn)稿)毅否，其中明確允許成套住房按間出租。住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳(起居室)按規(guī)定改造成一間房間單獨(dú)出租蝇刀。禁止出租人螟加、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計(jì)的房間再次分割改造對(duì)外出租。

重磅!杭州“隔斷間”合法熊泵，19條租房新政正式落地

上海合法“n+1”辦理流程：

1、“代理經(jīng)租”企業(yè)需要拿到的經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照中必須具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)營(yíng)范圍;

2甸昏、參與“代理經(jīng)租”的企業(yè)需要到該區(qū)房管局辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)備案;

3顽分、到區(qū)房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街鎮(zhèn)(園區(qū))綜合整治辦公室登記具體房源信息，并及時(shí)更新施蜜。

目前“代經(jīng)租”實(shí)率先實(shí)行的是上海寶山區(qū)卒蘸，其它地方有待跟進(jìn)。

2廠房改公寓翻默，被允許了!

上周次世代發(fā)過(guò)一篇關(guān)于12城租賃試點(diǎn)之后缸沃，目前各個(gè)城市對(duì)于廠房改公寓的態(tài)度問(wèn)題，南京修械、廣州趾牧、杭州、佛山肯污、武漢等地相繼提出廠房改公寓的一些觀點(diǎn)翘单，涉及程度不同吨枉。但相對(duì)而言，杭州政策比較完善哄芜，明確指出廠房改公寓可以做貌亭，同時(shí)還指明了審批和驗(yàn)收對(duì)象以及流程等相關(guān)內(nèi)容。關(guān)于其它城市廠房改公寓內(nèi)容以及成功的案例事件可以參考以下鏈接认臊。

廠房改公寓圃庭，又有的玩了!?

3產(chǎn)業(yè)園區(qū)、人口聚集區(qū)規(guī)氖纾化租賃

深圳鼓勵(lì)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)剧腻、基地或大學(xué)城區(qū)管理機(jī)構(gòu)及駐地單位開(kāi)展規(guī)模化租賃师坎∷∷幔“十三五”期間，鼓勵(lì)300家各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)胯陋、總部基地蕊温、大學(xué)城區(qū)管理機(jī)構(gòu)及駐地單位，利用其自有或管理的配套職工宿舍遏乔、公寓和住房义矛，開(kāi)展專業(yè)化、規(guī)拿巳化租賃經(jīng)營(yíng)凉翻，或者委托給專業(yè)租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化租賃經(jīng)營(yíng)捻激，優(yōu)先面向園區(qū)單位或職工出租制轰。也就是說(shuō)園區(qū)的這些自有員工宿舍將來(lái)極有可能會(huì)被委托給專業(yè)的租賃企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

南京園區(qū)周邊租賃需求：改變土地性質(zhì)胞谭，開(kāi)發(fā)商新建自持

形成鮮明對(duì)比的是南京的租賃政策垃杖，市中心城區(qū)商業(yè)、辦公丈屹、就業(yè)密集區(qū)或工業(yè)園區(qū)调俘、產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中區(qū)域，是要求選取新建商品房項(xiàng)目旺垒，出讓時(shí)土地用途直接明確為“租賃住房用地”彩库，所建住房全部由開(kāi)發(fā)商自持，用于長(zhǎng)期租賃先蒋。

4住房租賃企業(yè)與開(kāi)發(fā)商合作骇钦，盤活存量

武漢住房租賃試點(diǎn)方案中指出，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展合作竞漾，通過(guò)對(duì)存量商品房進(jìn)行整體打包司忱、售后租賃皇忿、定制開(kāi)發(fā)等方式，將投資性住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房供應(yīng)坦仍，由住房租賃企業(yè)開(kāi)展住房租賃服務(wù)鳍烁。

住房租賃企業(yè)與開(kāi)發(fā)商合作，通常是房企提供房源繁扎，運(yùn)營(yíng)公司提供運(yùn)營(yíng)和專業(yè)化的租賃管理服務(wù)幔荒。例如保利地產(chǎn)和四川優(yōu)客逸家合作，聯(lián)手打造“UOKO公寓”梳玫，陽(yáng)光城與寓見(jiàn)公寓的合作爹梁。

鄭州市租賃試點(diǎn)中強(qiáng)調(diào)，政府搭建平臺(tái)提澎，積極促成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作姚垃，建立開(kāi)發(fā)與租賃一體化的運(yùn)作模式，或鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取入股盼忌、投資等方式积糯，推動(dòng)住房租賃企業(yè)規(guī)模化谦纱、集約化發(fā)展看成。

對(duì)于住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，只要做好運(yùn)營(yíng)管理跨嘉，就能很“輕資產(chǎn)”的在長(zhǎng)租市場(chǎng)分一杯羹川慌。

5掘金城中村，積極助力城市舊改

相對(duì)于一些只能國(guó)企以及開(kāi)發(fā)商才能拿到的物業(yè)來(lái)說(shuō)祠乃，城中村改造是眾多二房東以及品牌公寓可以輕松自主操作的項(xiàng)目梦重。

廣州在租賃試點(diǎn)方案中推出發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)村集體亮瓷、經(jīng)濟(jì)聯(lián)社租賃經(jīng)營(yíng)“城中村”住房琴拧，將符合安全、消防寺庄、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租艾蓝，規(guī)范管理力崇。鼓勵(lì)并扶持住房租賃企業(yè)斗塘、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造亮靴，實(shí)施專業(yè)化運(yùn)行管理馍盟。

除了廣州之外，深圳茧吊、武漢等地也提出了針對(duì)“城中村”的改造計(jì)劃贞岭，對(duì)于二房東來(lái)說(shuō)八毯，城中村相對(duì)于其它物業(yè)來(lái)說(shuō)更加熟悉，運(yùn)作起來(lái)靈活度較高瞄桨，發(fā)展空間很大话速。

100萬(wàn)套“農(nóng)民房”的二房東，火的很!

6與國(guó)有企業(yè)合作開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)

深圳在 《深圳是住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見(jiàn)稿)中提出要引導(dǎo)國(guó)有企事業(yè)單位拓展住房租賃業(yè)務(wù)芯侥，自行或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展自有住房泊交、商務(wù)公寓的規(guī)模化租賃柱查。允許將符合條件的國(guó)有企事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)管理的租賃住房納入公共租賃住房或人才住房體系廓俭。

從上面的內(nèi)容我們可以看出，即便是“國(guó)家隊(duì)”在政府的支持和引導(dǎo)下拿到了優(yōu)勢(shì)租賃住房唉工，但是最終操刀執(zhí)行的極有可能是專業(yè)化的住房租賃企業(yè)研乒，而這就是廣大公寓從業(yè)者的機(jī)會(huì)。

7農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)住房的出租淋硝、管理

8月28日雹熬，國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布未來(lái)將在13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)的政策通知，也就是說(shuō)未來(lái)村里的土地也可以建房進(jìn)行出租奖地。

中國(guó)樓市4大翻天變化橄唬，集體租賃房比市場(chǎng)價(jià)便宜80%?

同一天，深圳在租賃試點(diǎn)方案中提出参歹，鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)仰楚，將符合安全、質(zhì)量犬庇、消防僧界、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理臭挽，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)捂襟，享受住房租賃企業(yè)相關(guān)的政策優(yōu)惠。

就深圳政策來(lái)說(shuō)欢峰，專業(yè)化的住房租賃企業(yè)有可能拿到農(nóng)村集體用地的新建(或改造)及運(yùn)營(yíng)管理工作葬荷，插手集體建設(shè)用地建房出租事宜。

8轉(zhuǎn)型建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)纽帖，提供“管家式”服務(wù)

對(duì)于公寓從業(yè)者來(lái)說(shuō)宠漩，拿物業(yè)是難點(diǎn)，但是后期的改造及運(yùn)營(yíng)管理也是現(xiàn)在市場(chǎng)上稀缺的懊直。廣州在試點(diǎn)方案中建議要發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扒吁，支持傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，拓寬服務(wù)領(lǐng)域室囊，鼓勵(lì)開(kāi)展“管家式”服務(wù)雕崩，為業(yè)主提供房屋租賃中介魁索、代管理、代維修等服務(wù)盼铁。

深圳在住房租賃試點(diǎn)工作方案中也提出粗蔚，在“十三五”期間，鼓勵(lì)300家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)饶火、經(jīng)濟(jì)支鸡、物業(yè)管理企業(yè)獲其他市場(chǎng)主題轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)獲設(shè)立子公司拓展住房租賃及其它“管家式”業(yè)務(wù)。

對(duì)于品牌公寓以及一些能夠提供“管家式”服務(wù)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)趁窃，這種參與模式相對(duì)較輕牧挣，市場(chǎng)需求大同時(shí)發(fā)展空間也很可觀。

特色支持：綠色通道+資金獎(jiǎng)勵(lì)+重點(diǎn)培育

12城租賃試點(diǎn)工作已經(jīng)是在大力推進(jìn)住房租賃醒陆，部分城市在試點(diǎn)方案中除了加大金融支持瀑构、提供交易便利和稅收優(yōu)惠、完善住房租賃支持政策之外刨摩，在細(xì)節(jié)上也有一些亮點(diǎn)寺晌，值得一看。

1南京：備案+工商+改造澡刹，一路綠燈!

南京對(duì)積極參與規(guī)纳胝鳎化租賃服務(wù)的民營(yíng)和混合所有制企業(yè)，在開(kāi)展規(guī)陌战剑化租賃業(yè)務(wù)時(shí)陆赋，可按照規(guī)定享受相應(yīng)的支持政策。相關(guān)部門會(huì)在稅收繳納嚷闭、租賃備案攒岛、工商登記、建設(shè)改造等方面胞锰，建立綠色通道灾锯，形成便捷快速辦理機(jī)制。

以前的難點(diǎn)在政策的支持下嗅榕，暢通無(wú)比顺饮，一下進(jìn)入快車道還享受綠燈的感覺(jué)，對(duì)二房東來(lái)說(shuō)凌那，審批改建不再難!

2杭州：3年1億住房租賃企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)專項(xiàng)資金

杭州在未來(lái)3年兼雄，市本級(jí)財(cái)政將安排1億元資金，專項(xiàng)用于獎(jiǎng)勵(lì)扶持住房租賃行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)案怯，引導(dǎo)君旦、培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展澎办。

二房東從事長(zhǎng)租事業(yè)嘲碱，還能拿到政府財(cái)政補(bǔ)貼金砍，政策支持力度之大可見(jiàn)一斑。

3優(yōu)選15家住房租賃企業(yè)麦锯，重點(diǎn)培養(yǎng)

杭州在此次租賃試點(diǎn)方案中除了提出給予財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)之外恕稠，還提出未來(lái)將選擇15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為專業(yè)化住房租賃試點(diǎn)企業(yè)扶欣，制定支持政策鹅巍，進(jìn)行重點(diǎn)培育引導(dǎo)。

租賃行業(yè)大行其道料祠，政策支持更是錦上添花!對(duì)于二房東來(lái)說(shuō)骆捧，2017年之前對(duì)于市場(chǎng)判斷所存在的疑慮隨著7、8月份的一大波“租賃政策雨”已經(jīng)煙消云散髓绽，撥開(kāi)迷霧能看到的是一大片租賃藍(lán)毫参。現(xiàn)如今顺呕，如何在這個(gè)迅速崛起的行業(yè)中搶占一席之地枫攀，如何早日盈利分一杯羹才是重中之重，而從以上8種參與形式中選一種或者幾種來(lái)進(jìn)入也至關(guān)重要株茶。

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