文/慕容隨風(fēng)
圖/來自網(wǎng)絡(luò)
筆者最近以來寫了很多的文章炸庞，寫過當(dāng)前的貧窮，寫過我們生活的焦慮荚斯，寫過房地產(chǎn)的泡沫埠居，因此很多的朋友在我的后臺(tái)留言，問我要不要投資房地產(chǎn)事期？要不要買房滥壕？買哪個(gè)小區(qū)的合適？?
這個(gè)問題很難回答兽泣，房子除了對(duì)于國(guó)民老公王思聰來說不算個(gè)事绎橘，對(duì)其他任何人來說都是一個(gè)重要的投資品，買房肯定是一個(gè)非常大額的投資唠倦，并且各地的行情不同称鳞，各地小區(qū)的地段不同，各種問題錯(cuò)綜復(fù)雜牵敷，即使是最有名的房地產(chǎn)專家都難以給大家一個(gè)明確的答復(fù)胡岔，筆者同樣無法給大家一個(gè)確切的答案，但是有一些關(guān)鍵性的問題枷餐，我覺得有必要和大家一起交流一下靶瘸，也許會(huì)對(duì)大家買房有著或多或少的幫助。
當(dāng)你把這些問題都弄清楚的時(shí)候毛肋，也許也就有了該不該買房的答案了怨咪。
一、什么樣的人該買房润匙？
隨著去年股票市場(chǎng)的暴漲暴跌诗眨，今年的股票熔斷，以及之后飛漲的各地房?jī)r(jià)孕讳，股市與樓市無疑成為了中國(guó)人日常生活中最為關(guān)注的兩大話題匠楚，有一個(gè)現(xiàn)象在大家對(duì)樓市巍膘、股市的討論中非常普遍，這就是：為什么股市跌了所有的人都不高興芋簿，而房?jī)r(jià)漲了大家還是不高興呢峡懈？
最近在著名財(cái)經(jīng)投資家楊天南的專著《一個(gè)投資家的20年》中這個(gè)問題被專門提出來過，楊先生認(rèn)為人們真正關(guān)心的是：房子天天在漲与斤，希望房?jī)r(jià)可以跌下來一些再買肪康，沒想到越等房?jī)r(jià)越漲，但是工資卻是不漲撩穿，最終結(jié)果是買不起房的人越來越買不起房了磷支。
那面對(duì)著日益高漲的樓市，每次開盤人群都像釜山行中的喪尸出行一樣蜂擁而至食寡，深圳88萬(wàn)元6平米的超迷你戶型被炒上了天雾狈，甚至有上市公司通過賣了兩套房就實(shí)現(xiàn)了保殼，可見房地產(chǎn)的魅力之大冻河，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高漲箍邮，所有人都在猶豫了，到底該不該買房叨叙？
筆者就借用楊天南先生的觀點(diǎn)加上自己的一些見解锭弊，提出了三個(gè)指標(biāo)，大家看看自己符不符合這三個(gè)指標(biāo)擂错，再說你要不要買房：
一是你到底有沒有居住的需求味滞？
這個(gè)才是房地產(chǎn)的關(guān)鍵，什么叫居住的需求呢钮呀？對(duì)于房子而言剑鞍，其最主要的功能是住，從住的角度出發(fā)爽醋，它要滿足每個(gè)購(gòu)房者的第一要求就是居住蚁署。一個(gè)人如果在一座城市的居住時(shí)間超過了3年，基本上就算有了居住的需求蚂四。當(dāng)然光戈，如果有結(jié)婚的需求，即使不一定有3年的居住預(yù)期遂赠，但房子成為了丈母娘的剛需那么就是標(biāo)準(zhǔn)的居住需求了久妆。如果你3個(gè)月之后要換去別的城市工作，或者去出國(guó)留學(xué)跷睦，又或者有計(jì)劃會(huì)被公司下派去別的地方筷弦，那么居住的需求就需要一定的思考了。
二是你是否有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)抑诸？
對(duì)于房地產(chǎn)而言烂琴，房子在中國(guó)絕對(duì)是高額投資品爹殊，買房對(duì)于大多數(shù)人而言需要投入少則幾年多則幾十年的積蓄，這就要求買房一定是有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行為监右，像最近網(wǎng)上很火的上海小夫妻轉(zhuǎn)賣房子边灭、每個(gè)月還房貸10萬(wàn)的新聞，無論其真實(shí)性如何都不是一種理性的行為健盒。對(duì)于大多數(shù)人而言，買房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)意味著你要有一定的能力支付首付称簿，并且每個(gè)月所需要還的房貸必須要能還得起扣癣，還不能太大的影響自身的生活。
三是你是不是一個(gè)能夠承受風(fēng)險(xiǎn)的投資者憨降？
前兩個(gè)的說的標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)大多數(shù)人以剛需或者改善型需求為主的人的父虑，有居住的需求、有經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)就可以考慮來出手買房了授药。那第三點(diǎn)則是針對(duì)投資者士嚎，因?yàn)橐酝顿Y為目的買房是一種非常大的高風(fēng)險(xiǎn)行為，因?yàn)榉孔幼鳛橥顿Y品悔叽，其最大的問題就是流動(dòng)性極差莱衩。一套房子即使你賺到了錢也是紙面上的價(jià)格，其變現(xiàn)是一個(gè)異常復(fù)雜的過程娇澎，好在中國(guó)這么多年很少有房地產(chǎn)價(jià)格下跌的現(xiàn)象笨蚁，所以相對(duì)而言大家對(duì)于投資的風(fēng)險(xiǎn)體會(huì)不深。但是趟庄，經(jīng)歷過海南房地產(chǎn)泡沫或者聽說過日本房地產(chǎn)危機(jī)的人括细，相信都有所耳聞，由于房子的低流動(dòng)性戚啥，所以一旦房地產(chǎn)價(jià)格崩盤就基本意味著沒有什么可能能出手逃離奋单。
因此，這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是猫十，如果你是剛需的第一套房览濒，或者改善型需求的置換房，那么只要你符合第一二條標(biāo)準(zhǔn)就可以考慮炫彩，如果要投資房地產(chǎn)匾七，那么請(qǐng)看第三條標(biāo)準(zhǔn)。
二江兢、房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)下跌昨忆？
這個(gè)問題，基本上快是所有房地產(chǎn)的核心問題了杉允，看遍了房地產(chǎn)的瘋狂上漲邑贴，看到了去年以來中國(guó)股市的瘋狂探底席里，于是有很多人拋出了這樣的論斷，去年的股市就是今年的樓市拢驾，樓市這樣瘋漲肯定要崩盤的奖磁。
筆者不敢說樓市會(huì)不會(huì)崩盤，因?yàn)榉康禺a(chǎn)就像我們每天買的生活必需品一樣是一種商品繁疤，既然是一種商品咖为，商品的價(jià)格就必然會(huì)圍繞著它的價(jià)值波動(dòng)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格肯定有漲也會(huì)有跌稠腊，只是因?yàn)橐粋€(gè)特殊的原因?qū)е轮袊?guó)的房?jī)r(jià)這么多年來并沒有下跌過躁染，這個(gè)原因就是土地。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格不止是房子本身的價(jià)格架忌，還要加上土地的價(jià)格吞彤，由于中國(guó)這些年來的城鎮(zhèn)化速度不斷加速，城市的發(fā)展不斷擴(kuò)張叹放，所以導(dǎo)致了土地的價(jià)格開始了真正的瘋漲饰恕，所以房?jī)r(jià)漲的根源不是房子升值，而是土地升值井仰，因?yàn)橄鄬?duì)于其他商品可以大量生產(chǎn)而言埋嵌，每一塊土地都是獨(dú)一無二，都是不可復(fù)制的糕档，因?yàn)檫@種稀缺性莉恼，所以導(dǎo)致了土地的價(jià)格會(huì)快速上漲，從而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲速那。
從歷史上來看俐银，房子的價(jià)格在什么時(shí)候會(huì)下跌呢？無論是1929年的經(jīng)濟(jì)大蕭條端仰，還是日本的經(jīng)濟(jì)泡沫捶惜，房?jī)r(jià)下跌的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)，那就是城市的發(fā)展停滯了荔烧，那么判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌只要看看你覺得你所在的這座城市未來發(fā)展會(huì)不會(huì)停滯吱七，假設(shè)一個(gè)只有幾十萬(wàn)人口的小城市，卻建造了幾百萬(wàn)人居住的房子鹤竭，那么這里會(huì)不會(huì)下跌呢踊餐？不一定，因?yàn)橹灰@座城市的發(fā)展速度是對(duì)房子有這個(gè)需求的臀稚，那么房?jī)r(jià)就不會(huì)下跌吝岭。
筆者曾經(jīng)在實(shí)地調(diào)研中聽到過一個(gè)故事，在中國(guó)西南有一座風(fēng)景秀麗的城市，雖然不是核心城市卻景色美麗窜管，于是大量周圍大城市的居民跑去買房散劫，房?jī)r(jià)一路高漲，結(jié)果某一天市政府將隔壁城市的一座大型鋼鐵基地搬到了城市幕帆，結(jié)果房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌幾乎腰斬获搏，由于污染導(dǎo)致風(fēng)景不再成為了城市的吸引因素，最終導(dǎo)致這座城市的房?jī)r(jià)大跌失乾，城市發(fā)展停滯常熙。?
所以，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌主要看城市的發(fā)展?fàn)顩r，但是有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)幾乎是成立的，這就是不管在什么時(shí)候買房线定，你都不會(huì)覺得便宜罗岖，看看最近三十年的報(bào)紙，似乎什么時(shí)候都有房?jī)r(jià)已經(jīng)高到?jīng)]人能買得起的新聞了诅蝶，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)讓我們買不起退个，十年前的高房?jī)r(jià)一樣覺得買不起，甚至三十年前的也是如此调炬，“需要100年才能買上房”這句話仿佛穿越了幾十年一樣經(jīng)常出現(xiàn)语盈。但是我們回頭看看，三十年前缰泡，二十年前刀荒，甚至十年前的房?jī)r(jià)都是太便宜了，為什么我們當(dāng)時(shí)不去買呢棘钞？可以說缠借，只要買房就很難買到便宜的房子，所以買房等房?jī)r(jià)下跌似乎是一個(gè)偽命題宜猜。
那我不買房是不是就不會(huì)遭受房地產(chǎn)泡沫的沖擊了呢泼返？很抱歉的告訴你，根本不會(huì)姨拥，因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)出現(xiàn)了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)绅喉，房?jī)r(jià)全面下跌的話，那么無論你買房還是不買房你都會(huì)受到經(jīng)濟(jì)不景氣的沖擊叫乌，如果有房的話好在還有一個(gè)可以安身立命的居所柴罐，如果沒房的話，股市憨奸、匯市革屠、理財(cái)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的貶值速度依然會(huì)超過房子的，所以無論買房還是不買房，經(jīng)濟(jì)下跌的時(shí)候危險(xiǎn)是幾乎沒有差別的屠阻。那么要不要買房红省，請(qǐng)回到問題一。
三国觉、是不是無貸一身輕吧恃？
中國(guó)人受到傳統(tǒng)觀念的影響，一直覺得欠債不是一種好的生活方式麻诀，任何人買房的時(shí)候都會(huì)碰到一個(gè)這樣的問題痕寓，那就是全款還是貸款？如果是貸款蝇闭，首付幾成合適呻率？于是很多堅(jiān)信無貸一身輕的朋友，寧愿向親朋好友借遍了錢呻引，也不愿意向銀行借錢礼仗，必須要全款買房。每次聽說這樣的故事逻悠，筆者往往有些哭笑不得元践，難道銀行就是洪水猛獸了嗎？非也童谒。
因?yàn)榈ヅ裕绻P者前幾篇文章專門寫過的，中國(guó)現(xiàn)在正在處于一個(gè)實(shí)質(zhì)上的負(fù)利率時(shí)代饥伊，在這個(gè)特殊的大背景下象浑，欠銀行貸款恐怕并不是一件壞事，這個(gè)的原因是：
一是通貨膨脹讓你的存款在變成紙琅豆。
可以查到愉豺，現(xiàn)在整存整取的一年期定期存款利率是1.5%，但是我們的通貨膨脹水平卻是高于這個(gè)定期存款利率的趋距，這就意味著只要把錢存進(jìn)銀行就是錢變成紙的過程粒氧，另一個(gè)角度來說，今天的一百塊錢在明天可能就不值100塊节腐，在一個(gè)月后可能就只值90塊外盯，既然如此，我們向銀行貸的錢現(xiàn)在拿到的是真金白銀翼雀，但是未來只要用變成紙的貶值后的錢去還就好了饱苟。
二是貸款利率的水平相對(duì)最低。
現(xiàn)在5年以上的商業(yè)貸款利率只有4.9%狼渊，公積金貸款利率更低只有3.25%箱熬，現(xiàn)在一般情況下不少銀行還是能夠有貸款利率優(yōu)惠的类垦，一般情況的組合貸利率水平也就4.5%左右，只要你能夠找到4.5%以上收益的理財(cái)產(chǎn)品城须，那么向銀行貸款就不算吃虧蚤认。
舉一個(gè)極端的例子，1937年的時(shí)候糕伐，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)了砰琢，著名上海青幫大亨杜月笙為了支持抗戰(zhàn)向銀行貸款400萬(wàn)元，用于購(gòu)買飛機(jī)支援前線良瞧，當(dāng)時(shí)杜月笙的三鑫公司可以說是上海最賺錢的企業(yè)陪汽，一年的利潤(rùn)只有5萬(wàn)元，所有人都擔(dān)心這筆錢怎么都不可能還上褥蚯。杜月笙卻表示挚冤，不就是欠銀行錢嘛，有什么擔(dān)心的赞庶。正如杜月笙所料的是训挡，等8年抗戰(zhàn)勝利之后，由于長(zhǎng)期的負(fù)利率和貨幣貶值歧强，可能上海任何一個(gè)工人一個(gè)月的工資都有400萬(wàn)了舍哄，400萬(wàn)就成了一個(gè)可以忽略的小數(shù)字，杜月笙輕松的還上了這筆貸款誊锭。
可以說除了借房貸以外，基本上任何人都難以從銀行貸款到如此巨額的資金弥锄，可以說是由銀行幫你對(duì)抵消通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)丧靡，何樂而不為呢？
因此籽暇，在目前的房貸條件和低利率條件下温治，只要自己能夠承受起房貸的壓力，貸款的時(shí)間越長(zhǎng)金額越多無疑是越有利的戒悠。當(dāng)然這個(gè)不是可以一概而論熬荆，如果出現(xiàn)通貨緊縮，人民銀行開始增加利息绸狐，那么需要另外考慮卤恳。但是在現(xiàn)在的情況來看，通貨膨脹與低利率在未來的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)是大概率事件寒矿，所以這個(gè)時(shí)候欠房貸不是一件壞事突琳。
最后，對(duì)于無數(shù)的朋友所頭疼的房地產(chǎn)問題符相，我的建議是根據(jù)你自身的情況拆融，對(duì)比上述的建議，請(qǐng)自行判斷。
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