未來(lái)10年的超級(jí)新格局

城市競(jìng)爭(zhēng)就乓，不進(jìn)則退坝茎，中國(guó)城市格局每隔十年都會(huì)為之一變。從重工業(yè)城市一枝獨(dú)秀到沿海貿(mào)易城市崛起镣衡，從強(qiáng)省會(huì)嶄露頭角到內(nèi)陸城市重回高光時(shí)刻霜定，從北上廣深四城鼎立到強(qiáng)二線(xiàn)城市百花齊放，良性的城市競(jìng)爭(zhēng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡不容忽視的貢獻(xiàn)者廊鸥。 城市大變局背后是政經(jīng)格局變遷的結(jié)果望浩，當(dāng)今世界適逢百年未有之大變局，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)躍居世界第二惰说，一眾城市躋身世界城市之列磨德，科技自立自強(qiáng)、國(guó)內(nèi)大循環(huán)吆视、共同富裕典挑、以人為本的新型城鎮(zhèn)化等正在成為新的時(shí)代關(guān)鍵詞。未來(lái)10年揩环，新一輪城市大洗牌開(kāi)啟搔弄，誰(shuí)能晉級(jí)，誰(shuí)會(huì)掉隊(duì)丰滑？

1、擴(kuò)張倒庵、收縮并存褒墨，中小城市“鶴崗化”

鶴崗是東北重要的能源工業(yè)城市之一。這個(gè)城市因資源枯竭擎宝、人口外流郁妈、房?jī)r(jià)跌破“白菜價(jià)”而多次上了熱搜，被視為收縮型城市的代表绍申。未來(lái)噩咪，大量中小城市“鶴崗化”恐怕是難以避免的趨勢(shì)顾彰。

收縮與擴(kuò)張相對(duì)，收縮型城市胃碾，普遍面臨經(jīng)濟(jì)增速放緩涨享、支柱產(chǎn)業(yè)衰退、人口持續(xù)流失仆百、部分區(qū)域“空心化”等問(wèn)題厕隧。在以“做大蛋糕”為主的過(guò)去時(shí)代，幾乎所有城市都能從高速增長(zhǎng)中獲益俄周，擴(kuò)張是主旋律吁讨。如今，隨著經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)峦朗，人口高增長(zhǎng)成為過(guò)去式建丧，部分城市或因資源枯竭，或因地理位置偏遠(yuǎn)波势，或因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理茶鹃，或因大城市虹吸效應(yīng)的存在，從而面臨收縮的命運(yùn)艰亮。

統(tǒng)計(jì)顯示闭翩，2010—2020年，在除直轄市之外的333個(gè)地級(jí)行政區(qū)中迄埃，184市實(shí)現(xiàn)人口增長(zhǎng)疗韵，149市出現(xiàn)下降。下降城市主要來(lái)自東北侄非、中部地區(qū)和西北蕉汪，其中，偌大的東北地區(qū)只有沈陽(yáng)逞怨、大連者疤、長(zhǎng)春三市正增長(zhǎng)，其他30多個(gè)地級(jí)市全部負(fù)增長(zhǎng)叠赦。這種趨勢(shì)驹马，在未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步加劇。為此除秀，國(guó)家層面多次提出“收縮型城市要瘦身強(qiáng)體”糯累，及時(shí)轉(zhuǎn)變?cè)隽恳?guī)劃思維，嚴(yán)控增量册踩，盤(pán)活存量泳姐，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。

2暂吉、大城大圈胖秒，抱團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)取代單打獨(dú)斗

過(guò)去的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)多數(shù)都是城市之間的單打獨(dú)斗缎患。但隨著城市群、都市圈戰(zhàn)略的推出阎肝，抱團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)有望變成主流挤渔，而都市圈規(guī)模和實(shí)力也將成為衡量城市綜合實(shí)力的重要指標(biāo)之一，許多中小城市借助都市圈得以共享中心城市的發(fā)展成果盗痒。

都市圈以“1小時(shí)通勤圈”為基本特征蚂蕴，以同城化為發(fā)展目標(biāo)的空間格局。廣佛肇俯邓、深莞惠骡楼、蘇錫常、南京都市圈等均為相對(duì)成熟的現(xiàn)代化都市圈稽鞭，成員城市地緣相近鸟整、文化相通、人緣相親朦蕴，地理邊界幾近消失篮条，產(chǎn)業(yè)協(xié)同化發(fā)展，人口流動(dòng)頻繁吩抓，跨城通勤群體眾多涉茧，由此帶動(dòng)一體化發(fā)展。

目前疹娶，都市圈交通一體化發(fā)展基本成形伴栓，跨城地鐵、城軌基本成網(wǎng)雨饺。未來(lái)钳垮，都市圈將向產(chǎn)業(yè)集群協(xié)同發(fā)展、公共服務(wù)均等化额港、戶(hù)籍互認(rèn)饺窿、規(guī)劃一體化、土地指標(biāo)互認(rèn)等方向發(fā)展移斩，都市圈將會(huì)變成更大意義上的城市肚医，從而提升城市競(jìng)爭(zhēng)的層級(jí)和能量。屆時(shí)叹哭，衡量城市綜合實(shí)力的忍宋，將不再是單個(gè)城市的發(fā)展成果，而是整個(gè)都市圈的競(jìng)爭(zhēng)力风罩。

3、陸權(quán)復(fù)興舵稠，內(nèi)陸城市重回高光時(shí)代

長(zhǎng)期以來(lái)超升，以海洋為主的國(guó)際貿(mào)易體系形成了“海權(quán)至上”的競(jìng)爭(zhēng)模式入宦，誰(shuí)靠近港口，誰(shuí)就靠近國(guó)際市場(chǎng)室琢，這是我國(guó)沿海城市得以迅速崛起的重要邏輯乾闰。然而，隨著國(guó)際局勢(shì)變遷盈滴，“一帶一路”倡議和國(guó)內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略先后登場(chǎng)涯肩，陸權(quán)開(kāi)始復(fù)興，內(nèi)陸城市即將重回高光時(shí)代巢钓。

內(nèi)陸復(fù)興病苗，首先得益于以“八縱八橫”高鐵網(wǎng)、國(guó)際航空樞紐為代表的國(guó)家綜合立體交通體系的完善症汹，提升了內(nèi)陸城市的通達(dá)性硫朦，帶動(dòng)“全國(guó)123出行交通圈”和“全球123快貨物流圈”的形成，而中歐班列借助新亞歐大陸橋?qū)?nèi)地生產(chǎn)的貨物輸送到世界各地背镇，內(nèi)陸城市得以蛻變成開(kāi)放前沿咬展。而以互聯(lián)網(wǎng)為代表的數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新型基礎(chǔ)設(shè)施的完善，更是抹平不同地區(qū)之間的差距瞒斩。同時(shí)破婆，內(nèi)陸地區(qū)人口眾多，且擁有超大規(guī)模市場(chǎng)胸囱，這為國(guó)內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略的推進(jìn)提供了強(qiáng)大助力祷舀。

陸權(quán)復(fù)興，國(guó)內(nèi)大循環(huán)成為主體旺矾，沿海貿(mào)易城市勢(shì)必面臨轉(zhuǎn)型蔑鹦，而內(nèi)陸城市則疊加了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口回流箕宙、內(nèi)需驅(qū)動(dòng)嚎朽、內(nèi)陸開(kāi)放、國(guó)家綜合交通體系完善多重利好柬帕，經(jīng)濟(jì)增速有望跑贏沿海地區(qū)哟忍，重回高光時(shí)刻。

4陷寝、人口拐點(diǎn)將至锅很，搶人大戰(zhàn)白熱化

“少子化＋老齡化”將是我國(guó)人口形勢(shì)面臨的長(zhǎng)期基本面。一邊是出生率持續(xù)走低凤跑，出生人口很有可能跌破千萬(wàn)大關(guān)爆安；另一邊是老齡化率不斷攀升，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略仔引。在不遠(yuǎn)的將來(lái)扔仓，年度出生人口或低于死亡人口褐奥，全國(guó)人口數(shù)十年來(lái)首次面臨負(fù)增長(zhǎng)的歷史性拐點(diǎn)。

雖然二孩政策翘簇、三孩政策先后放開(kāi)撬码，取消社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)迅速落地，但短期恐怕難以扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)版保∥匦Γ“低生育”的形成，并非單純由政策所導(dǎo)致彻犁，而是社會(huì)進(jìn)步叫胁、觀念變遷以及生育養(yǎng)育成本高企等一系列因素帶來(lái)的結(jié)果。松綁生育限制乃至出臺(tái)鼓勵(lì)性政策都不可或缺袖裕，但刺激生育不是一日之功曹抬，扭轉(zhuǎn)生育趨勢(shì)需要更長(zhǎng)的時(shí)間和更大的努力。

“少子化＋老齡化”的人口格局影響深遠(yuǎn)急鳄。一方面谤民，勞動(dòng)力紅利不復(fù)存在，依賴(lài)勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)的城市必然面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力疾宏，能否邁過(guò)這一關(guān)很大程度上決定著城市的發(fā)展未來(lái)张足；另一方面，當(dāng)人口從高增長(zhǎng)步入低增長(zhǎng)乃至負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代坎藐，人口早已不再被視為負(fù)擔(dān)为牍，而是資源和財(cái)富，搶人大戰(zhàn)的爆發(fā)就有了必然性岩馍，而爭(zhēng)搶的不只是高學(xué)歷人才碉咆，還有勞動(dòng)力人口。

這種人口格局蛀恩，已經(jīng)帶動(dòng)戶(hù)籍制度的全面松綁疫铜，“零門(mén)檻落戶(hù)”在眾多城市已經(jīng)開(kāi)花，未來(lái)絕大多數(shù)城市的戶(hù)籍都將“名存實(shí)亡”双谆。即使如此壳咕，也有諸多中小城市不得不面臨人口持續(xù)外流的壓力，失去了人口增長(zhǎng)的支撐顽馋，城市規(guī)劃谓厘、房產(chǎn)價(jià)格都有可能面臨新的調(diào)整。

5寸谜、樓市分化竟稳，房?jī)r(jià)普漲淪為過(guò)去式

房?jī)r(jià)只漲不跌的“神話(huà)”可謂深入人心。自1998年住房商品化改革啟動(dòng)以來(lái)，中國(guó)樓市創(chuàng)造了罕見(jiàn)的20多年的持續(xù)上行史住练，全國(guó)住房每平方米均價(jià)從2000元左右攀升到1萬(wàn)元左右地啰，一線(xiàn)城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)更是攀升到10萬(wàn)元／平方米愁拭，向眾多國(guó)際大都市看齊讲逛。房?jī)r(jià)漲幅之高，房地產(chǎn)規(guī)模之大岭埠，讓許多有房一族的資產(chǎn)迅速膨脹盏混，更讓買(mǎi)房成為“國(guó)民信仰”，在我國(guó)惜论，近70%的家庭財(cái)富都集中在房子上许赃。

然而，這一模式即將成為過(guò)去式馆类，樓市進(jìn)入白銀時(shí)代不再是傳說(shuō)混聊。樓市普漲，背后是經(jīng)濟(jì)乾巧、人口句喜、城鎮(zhèn)化和金融政策的多方加持。如今沟于，這些支撐都已開(kāi)始消退咳胃，經(jīng)濟(jì)增速放緩已是公認(rèn)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，少子化旷太、老齡化的現(xiàn)實(shí)疊加而至展懈，城鎮(zhèn)化率離70%的城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段的上限所剩無(wú)幾，而在居民杠桿率不斷創(chuàng)下新高的現(xiàn)實(shí)背景下供璧，“大水漫灌”的可能性越來(lái)越小存崖。

無(wú)論就短期還是長(zhǎng)期來(lái)看，樓市都已呈見(jiàn)頂跡象睡毒。過(guò)去那種從一来惧、二線(xiàn)到三、四線(xiàn)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)房?jī)r(jià)普漲的格局將會(huì)徹底淪為過(guò)去式吕嘀，大多數(shù)中小城市樓市將遭遇長(zhǎng)期橫盤(pán)违寞，只有經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁、人口持續(xù)涌入的中心城市仍有上漲的可能偶房，這種分化趨勢(shì)在未來(lái)將成為常態(tài)趁曼。顯然，未來(lái)棕洋，不是每個(gè)城市都還有上漲空間挡闰，也不是每個(gè)城市都能靠房子賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。蒙眼買(mǎi)房、豪賭式加杠桿的邏輯不復(fù)存在摄悯，將資金全部投資于不動(dòng)產(chǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大赞季。