Lee公子 2017年6月10日 于深圳
房地產(chǎn)行業(yè)太大太重要冠桃，牽涉的各色人等太多墩蔓，人云亦云、奇談怪論的東西太多囤捻。盡管自己身處地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)十?dāng)?shù)個年頭臼朗，面對光怪陸離的地產(chǎn)怪象，依然被太多的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”“首席分析師”“業(yè)內(nèi)大咖”“地產(chǎn)名人”忽悠得暈頭轉(zhuǎn)向蝎土，不得要領(lǐng)视哑。“亂定思亂”之后誊涯，匯總自己的所見所思所學(xué)所感挡毅，梳理一套自己認(rèn)可的地產(chǎn)認(rèn)知方法論——真正影響房地產(chǎn)走勢和房價變化的七個邏輯。
房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯其實是個冰山結(jié)構(gòu)暴构，可以分為“冰山上的邏輯”慷嗜，即一般人能夠看得到，有直觀體驗的比較顯著的邏輯關(guān)系丹壕；和“冰山下的邏輯”，即隱藏在現(xiàn)象下的深層次邏輯薇溃，一般人接觸不到菌赖，沒有直觀體驗，需要大數(shù)據(jù)統(tǒng)計沐序、跨地域比較琉用、案例對標(biāo)研究后才能掌握的規(guī)律邏輯。
“冰山上”的三層邏輯
一策幼、城市發(fā)展
城市發(fā)展帶來就業(yè)機(jī)會邑时，吸引產(chǎn)業(yè)人口遷入，帶動買房置業(yè)需求提升特姐，這是最直觀直接的邏輯晶丘。
城市的快速發(fā)展，代表著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大量投入，會帶來城市公共道路交通體系的完善浅浮，城市公共服務(wù)配套資源（醫(yī)療沫浆、教育、體育滚秩、公園专执、景觀等）的完善，提升城市的投資環(huán)境郁油，帶來就業(yè)機(jī)會的增加本股，產(chǎn)業(yè)人口隨之遷入，就業(yè)人口提高定居下來的意愿桐腌，從而產(chǎn)生買房需求拄显，置業(yè)需求從而提升。
二哩掺、供需關(guān)系
供需關(guān)系是最主要被拿來說事兒的邏輯——供給不足凿叠、需求強(qiáng)烈，價格自然就會上升嚼吞，這個是教科書上的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理盒件。但是這種教科書上的原理在實際情況中是否真是對的呢？很多人不敢反對書本權(quán)威舱禽，但是我個人認(rèn)為現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢下炒刁，這個原理過于簡化，前提和變量與現(xiàn)實根本無法符合（可閱讀本人的非主流觀點(diǎn)）誊稚。
判斷房地產(chǎn)走勢翔始，一定不能籠統(tǒng)地說房價，而是必須要區(qū)分房地產(chǎn)的屬性——是消費(fèi)品還是投資品里伯？二者的價格邏輯不同城瞎。
房子作為消費(fèi)品，影響價格的因素主要是：供給方式疾瓮、產(chǎn)品屬性脖镀、支付意愿、支付力狼电、心理預(yù)期蜒灰、信息匹配成本（包括看房所需要花的信息收集時間、交通成本肩碟、個人精力等）强窖、使用周期、使用成本削祈。
作為投資品翅溺，影響價格的因素則主要是：供給方式、資金成本、信心未巫、交易杠桿窿撬、債務(wù)負(fù)擔(dān)。
對于房地產(chǎn)的供給叙凡，主要是看供應(yīng)方式劈伴、產(chǎn)品屬性和供應(yīng)量。
一手房的供應(yīng)握爷，長期以來一直是以銷售為絕對主流跛璧，租房市場只占了10%左右的很小比例，而國外發(fā)達(dá)國家的成熟市場都是租售各占大約50%的比例新啼，我們國家的房地產(chǎn)其實是一個很畸形的市場追城。這一兩年國內(nèi)大的地產(chǎn)公司紛紛開始提供長租公寓的產(chǎn)品，為市場增加了新的產(chǎn)品供給方式燥撞，讓人們多了一個更好的選項座柱，這種產(chǎn)品形態(tài)一定會改變舊的市場格局。
產(chǎn)品屬性物舒，即物業(yè)的面積色洞、功能、尺度冠胯、室內(nèi)外條件等火诸，需要滿足客戶特定階段的實際使用需求。
供應(yīng)量方面荠察，我們一直缺少對本城市房產(chǎn)數(shù)量的準(zhǔn)確權(quán)威的統(tǒng)計置蜀，因此并不知道所在的城市房產(chǎn)的稀缺性是不是個偽命題——現(xiàn)在的存量房產(chǎn)信息大多來自民間推算，加上地產(chǎn)商為了營銷悉盆，人為制造的各種稀缺誘導(dǎo)盯荤，讓人搞不清楚整個池子里的水位到底到了什么程度，有可能水快滿了焕盟，有可能還有較大空間廷雅，也有可能早就已經(jīng)滿了。
對于房子到底夠了還是缺了京髓，我有直觀感受——我出差去過很多的熱點(diǎn)二線省會城市，通過網(wǎng)上預(yù)定酒店商架，發(fā)現(xiàn)這兩年出現(xiàn)了超多的民宿住宅堰怨、酒店式公寓作為傳統(tǒng)酒店的替代品，都是不知名的品牌蛇摸，性價比很高备图。入住后發(fā)現(xiàn)基本上都是一些賣不掉或者長期空置的公寓房間改造而成，包租給這些小的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。大量的此類酒店供應(yīng)信息從側(cè)面反應(yīng)出揽涮，這些城市的房產(chǎn)供應(yīng)量明顯是過剩的——這類房產(chǎn)沒有一套是業(yè)主買來解決剛需的抠藕，投資買房后物業(yè)大量空置，個人難以處置蒋困，只能選擇包租給酒店公司獲取收益盾似。
供需關(guān)系的另外一端是需求。需求主要是看支付意愿和支付力雪标。
支付的意愿受觀念影響零院，例如結(jié)婚必須買房、上好學(xué)校必須買房村刨、上戶口必須買房告抄、家庭資產(chǎn)的最后底線等。太多胡說八道嵌牺、似是而非的錯誤觀念影響著人們的購房行為打洼。
供給方式的多元化，會提供解決需求問題的選項逆粹，也會改變?nèi)藗兊挠^念募疮，從而改變支付意愿。比如枯饿，租房市場一直缺少規(guī)范和管理酝锅，亂象叢生，大家都不愿意租房住奢方。公租房搔扁、廉租房等有效供應(yīng)不足，只能解決少部分人的問題蟋字。但是隨著政府的引導(dǎo)和強(qiáng)力規(guī)范稿蹲，大企業(yè)的進(jìn)入，越來越多的租房新產(chǎn)品涌現(xiàn)出來鹊奖，未來解決住房需求的可選方案會有效增加苛聘，買房的必要性會明顯下降。
需求還跟支付力有直接關(guān)系忠聚，光有購買意愿沒有支付力是不能成交的设哗。在支付力不足的情況下，沒有一些配資手段或者資金杠桿從旁協(xié)助两蟀，成交就不可能完成统扳。而此類金融手段巷懈，又跟貨幣發(fā)行量有直接關(guān)系哭廉。
目前中國的房地產(chǎn)價格，無論是從房價收入比拣宰，租金售價比，還是家庭1/6工作收入理論（即買房的合理價格應(yīng)該是在一個家庭全部工作收入的1/6以內(nèi)）烦感，1/3租金收入比理論（即在國外認(rèn)為每月租金不應(yīng)超過家庭收入的1/3巡社，否則家庭其他支出就被抑制，會影響社會經(jīng)濟(jì)消費(fèi)活躍度手趣，美國甚至用財政政策來補(bǔ)貼這樣的家庭晌该；而香港則是租金收入比過高的鮮活反例，是引發(fā)97年經(jīng)濟(jì)危機(jī)和后來的一系列仇視大陸行為的深層經(jīng)濟(jì)原因）來衡量回懦，都是嚴(yán)重的泡沫气笙，如果不借助資金杠桿寅吃卯糧式地透支人們未來的二三十年的支付力，現(xiàn)在真實需求者的支付能力根本不能支撐目前的泡沫房價（日本房價泡沫破裂后人們生活的例子其實觸目驚心怯晕，發(fā)人深省潜圃，但是國人往往不知、不看舟茶、不信）谭期。
三、貨幣發(fā)行
我不是金融從業(yè)人士吧凉，對于貨幣只有樸素直觀的認(rèn)識：貨幣供給量的增多隧出，帶來的就是資金成本降低，銀行大量放貸阀捅，大量的資金通過各種渠道涌入房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)項目胀瞪，催生了大量的房地產(chǎn)供給，同時也催生各種金融杠桿撬動買房者購房接盤饲鄙。
“冰山下”的四層邏輯
四凄诞、經(jīng)濟(jì)走勢
經(jīng)濟(jì)的走勢，直接影響企業(yè)生存環(huán)境忍级，從而影響到就業(yè)帆谍、人們的收入預(yù)期，人們應(yīng)對變化的行為轴咱，消費(fèi)行為的變化等等汛蝙。
經(jīng)濟(jì)上行，企業(yè)可以在城市成熟區(qū)域承擔(dān)較高的辦公物業(yè)租金朴肺，較高的人力成本窖剑，企業(yè)的融資也更加容易，在一城一地就可以獲得足夠的利潤戈稿；員工的辦公環(huán)境和工作的穩(wěn)定性都比較好苛吱，員工有穩(wěn)定的收入和升職預(yù)期，敢于提前消費(fèi)和使用資金杠桿器瘪，消費(fèi)是比較積極的翠储。
但是經(jīng)濟(jì)下行，并且是長期的經(jīng)濟(jì)增長放緩橡疼，企業(yè)會準(zhǔn)備過冬援所，會減少不必要的支出，例如遷移辦公樓和縮小辦公面積欣除，減少物業(yè)租金支出（意味著會搬遷到比較遠(yuǎn)住拭、比較便宜的地方辦公），降低人力成本預(yù)算历帚，減少工作崗位滔岳；擴(kuò)大在其它城市甚至國家的布局，擴(kuò)大收入來源挽牢。這將會帶來本地就業(yè)崗位減少谱煤，外派崗位增加，員工在一個地方工作的穩(wěn)定性降低禽拔，穩(wěn)定就業(yè)期縮短刘离，失業(yè)風(fēng)險提高，員工對收入的預(yù)期下降睹栖，消費(fèi)行為會更加保守和理性硫惕。日本和香港現(xiàn)在年輕人的現(xiàn)狀就是很好的預(yù)示。另外野来，在中國的創(chuàng)業(yè)企業(yè)恼除，失敗率高達(dá)97%，選擇創(chuàng)業(yè)的這幫人曼氛，絕大多數(shù)在創(chuàng)業(yè)期間和創(chuàng)業(yè)失敗后都不會買房豁辉。
五、債務(wù)關(guān)系
房地產(chǎn)作為銀行最主要的抵押物搪锣，如果抵押者債務(wù)到期違約秋忙，或者抵押物價值低于市場價值，就有被銀行要求補(bǔ)足抵押物差額构舟，并可能強(qiáng)制收回房產(chǎn)抵押物進(jìn)行拍賣的行為灰追。這個才是引發(fā)價格崩盤的根本原因，而不是所謂的供需關(guān)系支撐著價格就不會跌狗超。
債務(wù)關(guān)系其實是和經(jīng)濟(jì)走勢一脈相承的弹澎。經(jīng)濟(jì)下行，也就意味著債務(wù)違約事件會頻頻爆發(fā)努咐，作為抵押物的房地產(chǎn)物業(yè)會被債權(quán)人拿來低價甩賣苦蒿，而這種債務(wù)關(guān)系復(fù)雜的物業(yè)其實非常難處置，法律糾紛和隱患很多渗稍，市場上很難找到接盤俠佩迟，成交周期非常漫長（以年計）团滥。
六、行業(yè)周期
房地產(chǎn)是個長周期波動的行業(yè)报强，國外的普遍規(guī)律是18～20年一個完整周期灸姊，其中英美等國的特征是大約10年緩慢上升，4年快速上升秉溉，2年瘋狂到頂力惯，2年暴跌至谷底，然后重新開始新一輪周期召嘶。
周期這個東西是繞不開的規(guī)律父晶，就像各種生物都有自己的生長周期和生命長度一樣，不會因為你是中國弄跌，有強(qiáng)勢政府甲喝，市場規(guī)模很大，就不遵守規(guī)律了碟绑。中國這個市場由于是個政府強(qiáng)勢主導(dǎo)的“巨量“市場俺猿，它的變化周期和變化特點(diǎn)肯定不會與英美日等量級的市場完全相同，就好像不同體型格仲、不同人種的人押袍，壽命不盡相同，但是不會超越“人”這一物種的生長規(guī)律和壽命上限凯肋。
中國的房地產(chǎn)從1994年開始商品房市場化開始谊惭，本來到2008年左右就應(yīng)該出現(xiàn)拐點(diǎn)，但是因為特殊的歷史原因侮东，被巨大的流動性注入圈盔，打了一劑4萬億的強(qiáng)心針，延期了行業(yè)的衰落和轉(zhuǎn)型的時間悄雅。2016年可以認(rèn)為是周期中的瘋狂期驱敲，2017年是一個明顯的拐點(diǎn)，到2019年一定會經(jīng)歷一個資產(chǎn)迅速貶值的過程和泡沫破滅的結(jié)果宽闲。
我相信未來中國人會形成正確的資產(chǎn)價值觀众眨，資產(chǎn)估值也將回歸理性。
（順便補(bǔ)充一下我認(rèn)可的資產(chǎn)價值觀容诬，從國外成熟的地產(chǎn)市場來看娩梨，不能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的資產(chǎn)是根本不值錢的——地產(chǎn)物業(yè)本身不能產(chǎn)生現(xiàn)金流的話，就是一錢不值的東西览徒，不論這個東西的成本有多高狈定。評價一個物業(yè)應(yīng)該有的價值，應(yīng)該用這個物業(yè)未來十年以上的時間可能產(chǎn)生的現(xiàn)金流總值進(jìn)行估算习蓬，而不應(yīng)該根據(jù)成本纽什、投入或者市場行情來評估措嵌。如果一個房子既不能賣出，又不能出租或者經(jīng)營產(chǎn)生收益芦缰，它其實就是個負(fù)資產(chǎn)铅匹，根本不值一錢，哪怕土地成本饺藤、建設(shè)成本、裝修投入流礁、頂級家具一大堆涕俗，也不值錢。開發(fā)商隨便建一個房子神帅，完全不能經(jīng)營再姑，還認(rèn)為這個房子就可以值多少個億，其實都是非痴矣可笑的敝帚自珍的心理元镀。這些不具有經(jīng)營條件的空房子，后面都將會被市場打回一文不值的真實原形■Γ現(xiàn)在國內(nèi)能接受這種價值觀的人還是少數(shù)栖疑，尤其是開發(fā)商群體。）
七滔驶、人口結(jié)構(gòu)
人口結(jié)構(gòu)是才是真正決定房地產(chǎn)長期走勢的最底層遇革、最深刻的邏輯。
對于人口結(jié)構(gòu)變化會對中國社會產(chǎn)生的深刻影響揭糕，一般人是很難感知到的萝快。由于本人以前從事城市的宏觀研究比較多，又是地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老行業(yè)的從業(yè)者著角，對世界上人口高度老齡化的國家的情況都有所了解揪漩，所以對于人口結(jié)構(gòu)變化的重要性有清醒的認(rèn)識。
中國是全球老齡人口最多的國家（2016年已經(jīng)超過2.2億）吏口，并且正在跑步進(jìn)入深度老齡化社會（中國的一二線城市60歲以上老齡人口戶籍比例基本上都在20%左右奄容，部分城市接近了25%，個別城市超過了30%锨侯，例如上海）嫩海。
老人的消費(fèi)特征是什么呢？
60歲以上的人大數(shù)是不買房的囚痴。
我自己總結(jié)過三種不買房的人：創(chuàng)業(yè)期的人叁怪；家里直系親屬有疾病的人；60歲以上的人深滚。
這個總結(jié)是個大數(shù)總結(jié)奕谭，不是說絕對不買涣觉，但是確實大數(shù)如此。
從實際成交的結(jié)果上看血柳，60歲以上人群成交數(shù)量是明顯下降的官册。很多以養(yǎng)老為概念的房地產(chǎn)項目，成交的其實都不是真正的老年群體难捌，而是中年子女群體膝宁，雖然這樣的房子會讓老人來住，但是并不能滿足老年群體真正的使用需求根吁，需求錯位是我見到的此類項目的最大敗因员淫。
60歲以上人群的消費(fèi)心理與年輕人是完全不同的。
年輕人可以透支未來收入击敌，提前消費(fèi)介返，而且敢消費(fèi)，認(rèn)為未來自己可以賺錢沃斤，收入預(yù)期更高圣蝎；但是老年人主要收入來自退休金，還要應(yīng)對疾病衡瓶、醫(yī)療徘公、養(yǎng)老等問題，收入增長的預(yù)期很低鞍陨，未來幾年的收入都可以計算出來步淹，有坐吃山空的感覺，消費(fèi)非常理性诚撵。
深度老齡化的社會消費(fèi)觀念一定會跟我們現(xiàn)在的消費(fèi)行為有著巨大的差異缭裆，而這一天多久會來呢？其實恐怕很近了寿烟，也許就會從2020年開始澈驼。
60歲以上人群難以獲得金融杠桿支撐高消費(fèi)
無論是保險還是銀行貸款，都對60歲以上的人群關(guān)上了大門筛武，大宗商品的購買都要依靠過往積蓄或者兒女資助缝其。醫(yī)療、養(yǎng)老徘六、康復(fù)内边、健康維持才是剛需，居住的房子如果不能實實在在地附加以上內(nèi)容進(jìn)去待锈，就不再是個必需品漠其，購買意愿也就不會產(chǎn)生。房產(chǎn)這樣的大宗商品，如果僅僅靠個人家庭的積蓄購買和屎，不依靠金融杠桿拴驮，是不可能支撐高房價的。
冰山下的四層邏輯我認(rèn)為屬于“氣候和季節(jié)”層次的邏輯柴信，其中套啤，“經(jīng)濟(jì)走勢”“債務(wù)邏輯”更類似于“季節(jié)”變化，而“行業(yè)周期”“人口結(jié)構(gòu)”更類似于“大氣候”的變化随常。
冰山上的三層邏輯屬于某個特定季節(jié)里的特征潜沦。
冰山下的邏輯是大邏輯，是深層次的高維度的現(xiàn)象背后的邏輯绪氛；冰山上的邏輯是小邏輯止潮，是表面化的直觀邏輯。大邏輯定小邏輯钞楼，大道理管小道理，大周期決定了階段化特征袄琳。
基于上面的七個層次的邏輯询件，我對于地產(chǎn)行業(yè)的未來變化有幾個個人判斷：
1、城市的投資建設(shè)是有邊際效應(yīng)的唆樊，城市有自己的發(fā)展邏輯宛琅，涉及到制度、文化逗旁、產(chǎn)業(yè)嘿辟、人口結(jié)構(gòu)等復(fù)雜綜合因素。以前粗放式的造城運(yùn)動會越來越少片效，新區(qū)的政策红伦、制度建設(shè)也會越來越完善，抑制投機(jī)炒房是大前提淀衣，造城與房價的上漲將不再是正相關(guān)關(guān)系昙读。
2、簡單用供求邏輯支撐房價的論調(diào)是低維度的認(rèn)知膨桥，并且蛮浑，市場上的有效供給和有效需求都在變化，供給的產(chǎn)品形式和滿足需求的方式這幾年越來越多元化只嚣，而且技術(shù)手段越來越先進(jìn)沮稚，信息透明度更高，匹配成本降低册舞，這一切明顯會帶來一次行業(yè)的變革蕴掏。當(dāng)購買房產(chǎn)不再是人們的主流選項的時候，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)的舊有認(rèn)知將會一一被打破。
3囚似、未來全球貨幣發(fā)行進(jìn)入收縮周期剩拢，恐怕短期內(nèi)不會改變這個大趨勢，國內(nèi)的貨幣收緊勢頭也在這段時間看得很明顯了饶唤。地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)一定要進(jìn)行調(diào)整徐伐，否則會陷入債務(wù)危機(jī)中難以收場。大量資金杠桿撤出之后募狂，市場回歸到量入為出的理性階段就是可以預(yù)期的了办素。
4、中國經(jīng)濟(jì)走勢將長期下行祸穷，國內(nèi)的企業(yè)傾向于更低價格的辦公租金性穿、更低成本的辦公方式、更緊湊的人力配置雷滚，也有更多的大魚吃小魚的企業(yè)兼并收購行為需曾。相對應(yīng)的，員工將會面對更多的外派祈远、更高的工作強(qiáng)度呆万，甚至更頻繁地跳槽（我自己已經(jīng)有工作變化的切身體會，身邊的朋友們也因為公司變化车份，改變了上班區(qū)域谋减，工作生活半徑被極大拉長，通勤成本高昂扫沼，叫苦不迭出爹。有人轉(zhuǎn)變了生活的城市，從此開始了另一個城市的生活）缎除。在一個城市生活終老對于很多人來說都將不現(xiàn)實严就，美國人一生要在6~7個城市長期居住，我們也肯定要經(jīng)歷多個城市的遷徙器罐，我們工作的變化性和不穩(wěn)定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的上一輩人盈蛮，固定在一個城市的房屋到頭來可能變成一個負(fù)累而不是當(dāng)初希冀的幸福安樂窩。
5技矮、房地產(chǎn)周期規(guī)律一定會在近幾年內(nèi)看到作用顯現(xiàn)出來抖誉，2017年下半年至2019年將會是加速的下行期，也許我們很快就能深切體驗一把什么叫做“房地產(chǎn)的完整周期”了衰倦。
6袒炉、深度老齡化社會會給中國社會帶來深遠(yuǎn)的社會、經(jīng)濟(jì)樊零、制度變革我磁。未來10年人們的消費(fèi)重點(diǎn)將迅速從房產(chǎn)這類外物轉(zhuǎn)移到自我的身心靈性的健康維持孽文、恢復(fù)和提升領(lǐng)域。追求物性將會向追求人性轉(zhuǎn)化夺艰，體現(xiàn)人性服務(wù)價值的醫(yī)療芋哭、養(yǎng)老、照護(hù)郁副、康復(fù)减牺、社工等領(lǐng)域會成為熱點(diǎn)。
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