我向來(lái)認(rèn)為醋闭，這世間從未有捷徑窄驹。
但凡存在所有人都不曉得，只有你門清的捷徑证逻，這背后大概率是：
有人在捷徑的盡頭乐埠，等著薅你的羊毛。
1
前兩天囚企，破竹專欄里的一個(gè)朋友問了我一個(gè)問題丈咐。
娃娃哥，你去到一個(gè)城市是怎么調(diào)研的龙宏？
他之所以這么問的原因是扯罐，在過去的三個(gè)月時(shí)間里，廈門的房?jī)r(jià)在不斷的回溫烦衣。
2018年8月份歹河，我在破竹專欄里所推薦的“廈門集美萬(wàn)科金域華府”掩浙，在過去的大半年時(shí)間里已經(jīng)上漲了35萬(wàn)以上，漲幅基本上達(dá)到了15%秸歧。
其實(shí)厨姚，我應(yīng)該是最早判斷出來(lái)廈門補(bǔ)漲行情的。
早到“廈門腰斬”的情緒文键菱，仍然回蕩在各大媒體圈中谬墙，創(chuàng)造出一篇篇的10萬(wàn)+。
早到一片唱空的環(huán)境中经备，無(wú)數(shù)人罵我“無(wú)恥死多頭”拭抬。
事實(shí)證明，假如當(dāng)時(shí)進(jìn)場(chǎng)侵蒙，基本上已經(jīng)有15%以上的漲幅落袋為安了造虎。
如果把時(shí)光向前推移到2017年中，彼時(shí)的我在執(zhí)著推薦身邊的朋友們關(guān)注紹興纷闺。
當(dāng)時(shí)的紹興柯橋還能找到均價(jià)11000元/㎡一手房算凿，而同樣的房源在半年后均價(jià)達(dá)到了18000元/㎡。
兩年前進(jìn)場(chǎng)的那批朋友們犁功，早已逃頂撤場(chǎng)氓轰，6成溢價(jià)落袋為安。
同樣在2017年中浸卦，還有另一個(gè)我不斷提醒“無(wú)需觀望署鸡，可以進(jìn)場(chǎng)”的城市，蘇州限嫌。
今天按照正常45000元/㎡的價(jià)格拋?lái)敶⒚担灿?0%的漲幅。
從2018年9月份開始萤皂，我把目光轉(zhuǎn)移到了滬深這兩個(gè)最早被政策壓制的一線城市撒穷，并開始在破竹專欄里提醒大家：
最近一定要關(guān)注滬深市場(chǎng)，可能真的觸底回溫了裆熙。
遺憾的是端礼，這種聲音很快被“深圳崩盤跳樓”、“上海購(gòu)房者正在被洗劫”入录、“房子開始吃人了”所淹沒蛤奥。
如今的滬深市場(chǎng)上，上海以27%的同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)僚稿，而深圳的8折筍也越來(lái)越少了凡桥。
以上種種判斷，能公開說的蚀同，在平臺(tái)文章里皆有跡可循缅刽；不能公開說的啊掏，在破竹專欄里也有逐一分析。
吹了一個(gè)如此漫長(zhǎng)的牛衰猛，是為了彰顯我神乎其神的“算卦”奇跡么迟蜜？
顯然不是！
如果我真的神乎其神啡省、天賦異稟娜睛，就不會(huì)在2014年指著海南雅居樂清水灣說：
這破房子，誰(shuí)買誰(shuí)腦殘卦睹！
3年后畦戒，被我指著的那套房子，單是漲幅就能換下一套二線城市的三居室结序。
我也是個(gè)普通人障斋，只是我比絕大多數(shù)人更勤奮罷了！
2
那么笼痹，我是如何掐準(zhǔn)房?jī)r(jià)漲跌的命門，不斷尋找下一個(gè)行情的呢酪穿？
以下凳干，我將把近10年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和分析方法論和盤托出。
熟悉我的人都知道被济，我有一個(gè)觀點(diǎn)——
量在價(jià)先救赐，但凡有行情，一定會(huì)先有成交量上漲只磷，再有成交價(jià)上漲经磅；
成交量連續(xù)上漲库糠，意味著房?jī)r(jià)觸底眷蜈，需求復(fù)蘇；成交價(jià)連續(xù)上漲攻谁，說明房?jī)r(jià)回溫元媚，流量進(jìn)場(chǎng)轧叽。
為了摸清楚各個(gè)城市的成交量?jī)r(jià)走勢(shì)，我用爬蟲軟件搜集并監(jiān)控了全國(guó)所有重點(diǎn)城市的逐月成交量?jī)r(jià)刊棕。
比如這些圖炭晒，就是我每天要做的必修課——
部分重點(diǎn)城市二手房逐月議價(jià)空間變動(dòng)趨勢(shì)
除了這些圖之外，我還要爬蟲搜集甥角、梳理所有重點(diǎn)城市的逐周逐月二手房成交量趨勢(shì)网严，成交價(jià)格趨勢(shì)，成交周期趨勢(shì)……
這件事情嗤无，我從2010年入行就開始做震束，一直堅(jiān)持到現(xiàn)在怜庸。
通過龐大的、連續(xù)性的數(shù)據(jù)分析驴一，我能基本能做到熟知每一個(gè)城市的基本面變化趨勢(shì)休雌。
我也正是通過逐周、逐月肝断、逐年的量化分析杈曲，在2018年9月份判斷出來(lái)了一線城市的觸底回溫。
但凡某個(gè)出現(xiàn)量?jī)r(jià)連續(xù)回溫胸懈，我將在第一時(shí)間殺入這個(gè)城市担扑，啟動(dòng)考察調(diào)研。
很多人以為所謂的考察趣钱，不過就是走馬觀花的看幾個(gè)新盤罷了涌献。實(shí)際上，考察的背后是一整套的方法論體系首有。
諸多重點(diǎn)城市燕垃，大都需要數(shù)次，乃至數(shù)十次的反復(fù)調(diào)研和長(zhǎng)周期監(jiān)控井联。
2016-2017年間卜壕，我三次考察長(zhǎng)三角；
2017年烙常，我四次考察云南轴捎；
2016-2018年，我五次考察珠三角……
甚至今天蚕脏，我仍滯留在成渝侦副，這已經(jīng)是過去三年間，我第四次踏上這片土地了驼鞭。
我會(huì)蹲在這些城市的所有寫字樓聚集區(qū)里秦驯，觀察它們的入住率，企業(yè)質(zhì)量挣棕，中餐時(shí)間員工的出入密度汇竭，入夜后的加班亮燈率……
通過以上，我能找到一個(gè)城市真正的就業(yè)中心在哪里穴张，真正的高購(gòu)買力人群在哪里细燎。
我也正是通過這種方法，研判出深圳的前海預(yù)期遠(yuǎn)不如我們的想象皂甘，5-10年內(nèi)深圳的就業(yè)中心仍然滯留在福田和南山玻驻，而其他所有產(chǎn)業(yè)中心的概念，皆都是坑。
我也正是通過這種方法璧瞬，看到了太多的產(chǎn)業(yè)泡沫户辫，并由此提出：產(chǎn)業(yè)聚集吃的是存量轉(zhuǎn)移，而非增量暴漲嗤锉。
我會(huì)從每個(gè)城市的真正產(chǎn)業(yè)和就業(yè)中心出發(fā)渔欢，踏上每一條地鐵線，找到45分鐘通勤范圍內(nèi)的每一個(gè)居住板塊瘟忱，去觀察它們的配套體系奥额，去觀察它們的學(xué)區(qū)質(zhì)量，體味它們的居住氛圍访诱，調(diào)研每一個(gè)新項(xiàng)目和值得關(guān)注的二手盤……
這件事情垫挨，我從2014年開始做，一直堅(jiān)持到今天触菜。
我對(duì)個(gè)別城市的熟悉九榔，甚至能手繪出它的地鐵大致走向和輻射板塊。
通過以上涡相，我就能建立起一個(gè)城市里哲泊，各版塊的房?jī)r(jià)體系和配套評(píng)估指標(biāo)。
通過以上催蝗，我能找到就業(yè)中心通勤45分鐘內(nèi)切威，配套評(píng)估指標(biāo)較好，房?jī)r(jià)相對(duì)被低估的板塊生逸。
我也正是通過這種方法牢屋，研判出2017年蘇州園區(qū)的價(jià)格遠(yuǎn)低于它的價(jià)值且预，無(wú)非就是政策打壓下的畸形反映槽袄，早晚會(huì)進(jìn)入糾錯(cuò)通道，進(jìn)入上漲周期锋谐。
我堅(jiān)信遍尺，一個(gè)新區(qū)的兌現(xiàn)基礎(chǔ)是，活生生的人和真實(shí)居住需求的外溢支撐涮拗。
我會(huì)去考察諸多城市板塊的居住密度乾戏，去蹲在代表性社區(qū)里觀察上下班的人流量，去蹲在他們的地鐵站邊三热，去蹲在他們的社區(qū)道路上鼓择，觀察這些板塊是否真的已經(jīng)滿載到不堪重負(fù)，是否真的具備外溢和輻射的能力……
我也正是通過這種方法就漾，研判出紹興老城的不堪重負(fù)呐能，紹興柯橋的必然崛起。我也正是通過這種方法，研判出全國(guó)絕大多數(shù)的新城大都是坑摆出！
同時(shí)朗徊，我還要感謝的就是一群“葫蘆娃的朋友們”。
感謝多年的從業(yè)經(jīng)歷偎漫，讓我認(rèn)識(shí)了一群真正意義上志同道合的朋友爷恳。
他們有的是在本土實(shí)操投資多年的老炮，比如六土老師象踊；他們有的是本土從事地產(chǎn)行業(yè)多年的從業(yè)者温亲，比如“徐Mi”；他們有的是本土從事土規(guī)的從業(yè)者……
他們帶著我從土著的角度通危，打量這個(gè)城市的真實(shí)需求铸豁；他們帶著我從行業(yè)的角度，打量這個(gè)城市的諸多板塊菊碟；他們帶著我從未來(lái)規(guī)劃的角度节芥，打量這個(gè)城市的進(jìn)化方向。
我也正是因?yàn)橐晃粡B門本土實(shí)操朋友的提醒逆害，開始真正關(guān)注并研究廈門市場(chǎng)的成交客戶結(jié)構(gòu)头镊。
之后的我進(jìn)而發(fā)現(xiàn)，廈門的樓市魄幕，不屬于廈門人相艇，而屬于全閩南的高購(gòu)買力客戶，廈門的房?jī)r(jià)不是由廈門人決定纯陨，而是全閩南土豪決定的坛芽。
伴隨長(zhǎng)期的監(jiān)控，去年8月份的我發(fā)現(xiàn)翼抠，閩南客開始進(jìn)場(chǎng)廈門咙轩，成交量啟溫。最終阴颖，在一片唱衰聲中活喊，我判斷出了廈門的觸底升溫。
通過這一整套的體系量愧，我站在城市進(jìn)化的方向上——
找到了這個(gè)城市真正意義上的就業(yè)中心钾菊，找到了這個(gè)城市真正意義上的真實(shí)需求，找到了距離就業(yè)中心最近偎肃、真實(shí)需求最喜歡的板塊煞烫，建立了整個(gè)城市的價(jià)格體系，通過數(shù)年的連續(xù)性市場(chǎng)監(jiān)控和復(fù)盤累颂，卡準(zhǔn)量?jī)r(jià)復(fù)蘇的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)……
最終的最終滞详，梳理出來(lái)一個(gè)答案，一個(gè)真正有價(jià)值的房產(chǎn)標(biāo)的。
3
房產(chǎn)投資這件事兒茵宪，從來(lái)都不是靠能掐會(huì)算取勝的最冰。
它的背后，是一整套冷冰冰的數(shù)據(jù)稀火，一個(gè)個(gè)活生生的人暖哨，一個(gè)個(gè)真實(shí)的居住需求。
我從來(lái)不認(rèn)為自己是一個(gè)聰明人凰狞。
幸運(yùn)的是篇裁，我能做到在這個(gè)行業(yè)里，比絕大多數(shù)人勤奮赡若。
我能每天早上梳理數(shù)據(jù)达布，每天晚上歸納整理，堅(jiān)持近10年逾冬，只為尋找一個(gè)信號(hào)的到來(lái)黍聂；
我能終日奔波在全國(guó)各個(gè)城市中，全年3/4的時(shí)間都在出差身腻，只為尋找一個(gè)確定性的價(jià)值房產(chǎn)产还。
比如，現(xiàn)在已經(jīng)凌晨?jī)牲c(diǎn)嘀趟，我剛剛做完成都的考察梳理脐区，敲下這些文字——
4
買房子這條路，從來(lái)沒有捷徑可走她按。
如果你只是一個(gè)普通人牛隅，并沒有大段的時(shí)間去進(jìn)行如此復(fù)雜繁重的工作，還想在房產(chǎn)投資中大概率獲勝酌泰？
我真誠(chéng)的建議你關(guān)注一下我的破竹專欄《葫蘆娃觀地產(chǎn)》媒佣。
這是我過去9年從業(yè)積淀的經(jīng)驗(yàn)梳理，這也是我不斷考察的結(jié)果呈現(xiàn)宫莱。
專欄一共圍繞四大板塊展開——
理念篇幫你建立一整套完整投資認(rèn)知丈攒；
政策篇幫你看清風(fēng)往哪吹哩罪；
熱點(diǎn)篇幫你從更大的視野穿透背后邏輯授霸；
城市篇最為核心，深入全國(guó)重點(diǎn)城市考察际插，手把手幫你找到價(jià)值標(biāo)的碘耳。
《葫蘆娃觀地產(chǎn)專欄》的第一季104期內(nèi)容已經(jīng)更新完結(jié)。
跟著我一起精進(jìn)的4800位朋友框弛，已經(jīng)建立起一套完整的資產(chǎn)配置體系辛辨。
第二季的全國(guó)各重點(diǎn)城市“城市考察”和“選籌落地”已經(jīng)啟動(dòng)，目前已經(jīng)更新20期的內(nèi)容——
目前專欄的第二季，也已經(jīng)有超過4100位朋友加入到學(xué)習(xí)陣營(yíng)中來(lái)斗搞。
課程復(fù)購(gòu)率指攒，全破竹平臺(tái)最高課程之一；近5000位訂閱用戶0差評(píng)僻焚。
更重要的是允悦，以這個(gè)課程為媒介，我們建立起來(lái)一個(gè)能夠深度探討虑啤、交鋒隙弛、碰撞，乃至辯論的社群空間——
在買房這條路上狞山，我們從不相信能掐會(huì)算的“神預(yù)測(cè)”全闷，我們一以貫之提倡和秉承的是：
“勤奮、一線萍启、學(xué)習(xí)总珠、碰撞”
如果你擁有一樣的價(jià)值觀，我真誠(chéng)的邀請(qǐng)你加入到我們中間來(lái)勘纯，我和4100位小伙伴等待你的歸來(lái)姚淆！
全年104期
