地產(chǎn)市場，挺有意思的设哗。
光看新聞和各種自媒體唱捣，地產(chǎn)商今年爆雷的很多，到處都有舉橫幅和討債的業(yè)主和承包商熬拒。
從數(shù)據(jù)和資本市場來看爷光，開發(fā)商的信用評級下調(diào)不是個例，地產(chǎn)企業(yè)的美元債券違約澎粟，土地成交遇冷也并非個例蛀序。再有各地二手房交易也有滑坡。
我因為自身工作的關(guān)系活烙，所在的機構(gòu)傳統(tǒng)上也是地產(chǎn)投資作為強項徐裸，多少對這個板塊有一丟丟自己的理解，跟大家嘮一嘮嗑兒吧啸盏。
嗯重贺，貓咪蓋樓
先給地產(chǎn)投資做個分類
地產(chǎn)，作為資產(chǎn)來說回懦，這樣幾個分類：
- 實物資產(chǎn)
????1. 土地气笙，土地的價值取決于所在的區(qū)位、土地性質(zhì)或者說規(guī)劃用途怯晕，也就是說潜圃，兩塊地，哪怕就隔了一條馬路舟茶，一塊是工業(yè)或者物流用地谭期，另一塊是住宅，價格可能是天壤之別吧凉。
????2. 住宅隧出，目前國內(nèi)的住宅基本以高層、洋房和聯(lián)排疊拼為主阀捅，獨棟別墅屬于稀缺資產(chǎn)胀瞪。
????3. 商業(yè)地產(chǎn)，酒店也搓，寫字樓赏廓，物流倉儲，工業(yè)廠房傍妒。這類資產(chǎn)如果運營得好幔摸，會具有非常不錯的現(xiàn)金流。
- 金融資產(chǎn)
????1. 地產(chǎn)商的上市公司股票颤练，廣義上也可以包括物業(yè)管理公司的股票既忆，目前國內(nèi)房企上市比較困難，新晉的地產(chǎn)商在港股上市居多。由于其業(yè)務(wù)屬性患雇，地產(chǎn)商被歸類在大金融板塊里面跃脊。
????2. 地產(chǎn)企業(yè)的公開市場債券，美元和人民幣都有苛吱，最近因為地產(chǎn)美元債暴跌酪术，有很多人想去撿漏。
????3. 地產(chǎn)項目貸款翠储，由銀行或信托公司投放
????4. 非標(biāo)準化的地產(chǎn)債權(quán)绘雁，一般以私募債、所謂的定向融資工具等形式存在
????5. 地產(chǎn)項目的保理資產(chǎn)援所，比如項目公司和承包方或建材供應(yīng)商之間形成的應(yīng)收賬款打包為一個資產(chǎn)
????6. 股權(quán)私募基金
????7. 各類ABS庐舟、MBS等
????8. 公募REITs基金
地產(chǎn)本身是重資本行業(yè)，金融屬性是難免的住拭。比如說挪略，金融行業(yè)內(nèi)有一個講法叫“地根”，對應(yīng)銀行業(yè)的“銀根”滔岳。大意是說杠娱，因為買房大多都是動用杠桿，比如30%首付+70%按揭谱煤，買房行為本身就會讓銀行體系把資金放大2-3倍墨辛，這些資金會進入地產(chǎn)商、會進入二手房賣家的腰包趴俘，會通過各種渠道流向股市等資本市場，所以控制限購政策奏赘，也是一種另類的貨幣政策寥闪。
普通人做地產(chǎn)投資，大概可以有這么幾種類型
買房磨淌，大多數(shù)情況下作為平頭百姓疲憋，買個住宅，買個車位梁只，了不起了缚柳。再有錢一點，買幾個商鋪搪锣，買一層半層的寫字樓差不多了秋忙。要上升到再大型一點的商業(yè)物業(yè)，你可能需要注冊一個公司构舟，再請兩個搞會計搞稅務(wù)搞法務(wù)的來幫忙灰追。
買股票，這個很好理解，萬科在很多人眼里都是可以長期持有的大藍籌弹澎，最近幾年肯定沒有茅臺那么香朴下。
買債券，這個其實不多見苦蒿，一是因為公募市場的企業(yè)債券的流動性其實不強殴胧，散戶基本不參與。再一個很多中票佩迟、短融這種類型的債券工具团滥，是在銀行間市場發(fā)行，主要參與者都是大型金融機構(gòu)和各種基金音五。
買公募基金惫撰，REITs對很多人來說，真的很香躺涝。
買信托或私募債厨钻，一般期限在1-2年，收益大概8-10%左右坚嗜，這類產(chǎn)品在最近幾個月延期和違約的相對較多夯膀。
再高端一點，買房地產(chǎn)私募股權(quán)基金苍蔬，但是要有做長期持有的打算诱建，完整的投資周期可能橫跨十年以上。
地產(chǎn)風(fēng)險何來碟绑？
無論是對于普通投資者還是很多專業(yè)機構(gòu)而言俺猿，地產(chǎn)投資發(fā)生風(fēng)險，都會覺得特別不可思議和突如其來格仲。
畢竟大家都抱著押袍，“投資房地產(chǎn)，好歹有塊地”凯肋，或者谊惭，“地產(chǎn)保值能力強”，這樣的慣性思維在做地產(chǎn)投資侮东。尤其是對于幾大核心城市圈的地圈盔，一旦出現(xiàn)一些投資風(fēng)險，很多人會覺得一臉懵圈悄雅。
我所在的機構(gòu)在9月得知某房企的幾筆私募債兌不出來的時候驱敲，當(dāng)時很多同事也是一臉懵，除了剛剛上面講的“思維定勢”之外煤伟，也有一定緣由在信用爆雷本身的不透明性和突發(fā)性在癌佩。
從哪兒賺的木缝，就從哪兒虧
在投資世界，投資管理和風(fēng)險管理看上去是特別復(fù)雜的手藝围辙。
作為一般投資者而言我碟，只要記住一個基本的道理就可以：你的收益來自哪里，你就要承擔(dān)什么樣的風(fēng)險姚建。
不管是以地產(chǎn)實物作為投資對象矫俺，還是相關(guān)行業(yè)，還是地產(chǎn)公司的盈利（股票）或信用（債務(wù)）掸冤，一切投資收益的來源是房屋厘托，再直接一點說，是土地價格稿湿。
水泥值錢嗎铅匹？鋼筋值錢嗎？玻璃值錢嗎饺藤？問一問行業(yè)內(nèi)的朋友包斑，看一看上市公司財務(wù)報表，按建筑面積算涕俗，每平方米的平均建筑安裝成本罗丰，根據(jù)地區(qū)和成品水平差差異，在1000到3000+元再姑，豪奢一點萌抵，也就四五千。這些材料蓋成了房元镀，每年都要折舊绍填，只會越來越不值錢。
那什么在漲價栖疑？
你再想一下你周圍的房價沐兰，為什么馬路對面新開盤的小區(qū)賣得貴，你自己住的小區(qū)也要漲價漲租金蔽挠，都是土地的錢。
土地構(gòu)成了房地產(chǎn)價格的核心價值瓜浸，而房地產(chǎn)價格直接決定了所有房地產(chǎn)相關(guān)投資的收益和風(fēng)險澳淑。
房價上漲，意味著普通人的資產(chǎn)水漲船高插佛，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會不斷擴張杠巡，金融機構(gòu)借給開發(fā)商的錢能如期返還，所有的投資者都能賺到錢雇寇。
想象一下房地產(chǎn)價格發(fā)生大幅下跌會發(fā)生什么事情氢拥？
除非你有著大額存款蚌铜，不然“房價下跌，我就買得起房了”這種事情嫩海，基本輪不上冬殃。
假設(shè)我用了300萬繼續(xù)，貸款700萬叁怪，買了一套魔都的房產(chǎn)审葬。
現(xiàn)在假設(shè)（這種假設(shè)其實挺難發(fā)生的，畢竟07-09金融危機的全美房價大跌屬于80年一輪超長周期的一個波谷）魔都的房價跌了30%甚至更多奕谭，這個時候精于計算的小市民我本人就想：我為什么還要還那700萬貸款呢涣觉？畢竟這種事情真的發(fā)生的時候，我可能都已經(jīng)失業(yè)或者收入大幅縮水了血柳。我直接把房甩個銀行就行了官册，說不定還能用地板價租金去搞個大house呢。
所以業(yè)主破產(chǎn)难捌，銀行手里的優(yōu)質(zhì)抵押貸款變成了不良有毒資產(chǎn)膝宁。
這也是為什么今年以來監(jiān)管機構(gòu)從防范系統(tǒng)性風(fēng)險的角度，開始要求銀行限制其貸款組合當(dāng)中房地產(chǎn)的比例栖榨，比如說一家銀行現(xiàn)在外放的所有貸款當(dāng)中昆汹，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和居民按揭貸款，被分別限定在12.5%-40%以及7.5-32.5%婴栽。
這也是為什么我們會零星看到一些城市會要求房企不得隨意降價銷售满粗。
房企信用爆雷
先說說房企項目開發(fā)的一般模式。
地產(chǎn)商一般都會有一定規(guī)模的現(xiàn)金儲備和授信額度愚争。
授信額度映皆，主要都是大型銀行對于房企的短期信貸支持，有點類似于我們普通人刷信用卡這種轰枝。
現(xiàn)金儲備來自于幾個方面捅彻，包括：
????- 地產(chǎn)銷售回款
????- 公募市場發(fā)行債券募資，人民幣和美元都有
????- 地產(chǎn)項目融資的集團調(diào)配 （這個部分鞍陨，是最容易出事的）
這些資金和信用額度被開發(fā)商集團或統(tǒng)一調(diào)配步淹，或授權(quán)給各個區(qū)域分公司，去拿地拿項目诚撵。
拿地缭裆，就是去做土地招拍掛或者勾地。兩者稍有不同寿烟，總得來說都是從政府那邊拿到土地澈驼。
拿項目，可以理解為對項目公司的并購筛武。因為土地作為一個資產(chǎn)缝其，是存在于項目公司的資產(chǎn)負債表挎塌，所以你拿到了項目公司股權(quán)，你就等于拿到了這塊地内边。那過去常有一些地產(chǎn)公司拿了地榴都，但是遲遲未開發(fā)，或者資金實力不足以進行項目開發(fā)假残，就會把項目公司的部分或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商缭贡，前者叫合作開發(fā)，后者叫項目股權(quán)并購辉懒。
拿到土地之后阳惹，并通過了各種規(guī)劃驗收之后，就可以開始開發(fā)建設(shè)了眶俩。監(jiān)管上莹汤，地產(chǎn)公司需要一個所謂的“四證”，主要是土地使用颠印、建設(shè)用地規(guī)劃許可纲岭、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可四個方面线罕。
但是開發(fā)商沒錢吶止潮，這時候他需要一種融資，叫前融钞楼。
前融喇闸，前端融資，也就是在項目開發(fā)比較早的階段融資询件。主要用來進行項目啟動燃乍，比如平整一下土地啊，挖個坑啊宛琅，造個地基啊什么的刻蟹。最近兩年，這個資金會通過一種叫做“定向融資工具”的私募債權(quán)方式投資進來嘿辟。對于普通投資者而言舆瘪，他就是去XX財富買了一個100萬起投，期限1-2年红伦，收益8-10%的理財產(chǎn)品介陶。對于地產(chǎn)商來說，你發(fā)現(xiàn)沒有色建，這幾年很多地產(chǎn)公司開始開財富公司了。
自從信托貸款開始比照銀行開發(fā)貸進行監(jiān)管之后舌缤，信托對地產(chǎn)的前融基本就停了箕戳。這個監(jiān)管主要是指信托公司對地產(chǎn)項目進行放貸某残，要滿足四三二要求，也就是四證齊全陵吸，開發(fā)商30%出資比例玻墅，二級開發(fā)資質(zhì)。前融的資金壮虫，很多時候就是用來滿足30%出資比例這個要求澳厢。
聽到這里你就明白了炬丸，這些前融的還款來源是什么垫桂？就是在后續(xù)滿足條件之后褐奴，申請到銀行或者信托公司的開發(fā)貸款齐媒，借新還舊褒纲。
畢竟前融給到投資人的收益8-10%敏簿，算上理財產(chǎn)品的銷售成本锣吼，各個機構(gòu)的手續(xù)費和財務(wù)顧問費用女嘲，實際的融資成本在12-14%以上（這是寫在很多上市公司財務(wù)報表上的募狂，但我個人觀察办素，很多案例當(dāng)中不止這個數(shù)，畢竟財務(wù)成本的資本化還是費用化還是轉(zhuǎn)到表外票據(jù)祸穷，是個很厲害的財技呢Ｐ源）
房地產(chǎn)開發(fā)貸款畢竟來自于正規(guī)金融機構(gòu)，融資成本就會低很多雷滚，期限也可以相對較長需曾，所以借新還舊就很自然了。
地產(chǎn)項目很少有全蓋完才賣的揭措，一般都是施工到一定進度胯舷，比如十層樓蓋了四五層，或者結(jié)構(gòu)封頂之類的绊含，然后去取得一個預(yù)售證桑嘶，然后就可以做廣告賣房了。不同地方的預(yù)售證條件不太一樣躬充，我看到過一個案例是由于疫情影響逃顶，當(dāng)?shù)卣A(yù)售證的條件放得相對寬一些，項目可能就挖了個大坑充甚，然后預(yù)售證拿到了以政。
賣房嘛，一般都是首付+按揭尾款伴找。首付盈蛮，買房的業(yè)主當(dāng)場就付錢了，這個資金地產(chǎn)商很快就回籠了技矮，正好拿付工程款（還記得嗎抖誉？開發(fā)貸款都拿去還前融的資金了殊轴，有些房企路子比較野的，會把前融和開發(fā)貸當(dāng)中的部分資金直接集團調(diào)配走袒炉，拿去別的地方還款或者買地）旁理。
但大頭是在按揭尾款這里，那按揭款的放款是有條件的我磁，比如銀行要看到項目完工到一定進度孽文，不然等你樓還沒蓋完，我先把錢全給你夺艰，萬一你來個卷包會跑路芋哭，爛尾怎么辦？
所以開發(fā)商要拿到按揭尾款劲适，要等很久楷掉，可是開發(fā)商心急啊，等著要用錢還債霞势、買地烹植，怎么辦？
于是后融就來了愕贡，找各種金融機構(gòu)草雕，各種XX財富，說固以，現(xiàn)在你看墩虹，我這里有個項目，已經(jīng)開始預(yù)售了憨琳，按揭尾款預(yù)計有多少多少億诫钓，還沒賣的房子值多少多少錢，要不你借我一筆錢篙螟，等這些項目賣完回款菌湃，就有錢還你了。
所以后融遍略，或者說后端融資惧所，有一點像是購房尾款的一個折現(xiàn)。
以上這套流程绪杏，就構(gòu)成了房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)下愈、高杠桿的開發(fā)模式。簡單來說蕾久，借很多錢势似，借新還舊，買很多地，借更多錢履因。
為什么要搞這種模式呢辖佣？內(nèi)卷呀，同一個城市里搓逾，就這幾個開發(fā)商，抬頭不見低頭見杯拐，這個地你圈下來了霞篡，我就不能開發(fā)了，他開始高周轉(zhuǎn)了端逼，我怎么還能慢慢搞開發(fā)呢朗兵？
爆雷了？
成也房價顶滩，敗也房價余掖。以上這套模式，非常有賴于地產(chǎn)商快速礁鲁、高價的完成房地產(chǎn)銷售盐欺。
決定房價漲跌的因素很多，篇幅關(guān)系仅醇，下次討論冗美。
但是我們想象一下，你手里的房子不能按照原計劃賣出去析二，會發(fā)生什么事情粉洼？
大型房企，對全年的資金流都是有計劃的叶摄，越是高周轉(zhuǎn)的企業(yè)属韧，這個計劃里的容錯空間就越小，這個月回款少一點蛤吓，下個月再少一點宵喂，整個集團的資金流就Boom！
而當(dāng)今年某一家航母級別的房企boom了之后柱衔，各大金融機構(gòu)就開始嘀咕呀樊破，哎呀我手里放的地產(chǎn)信貸那么多，要是爆雷爛尾了怎么辦唆铐？所以金融機構(gòu)的放款哲戚、各個地方的監(jiān)管資金放款，也就會相對更加謹慎一些艾岂，于是更多的房企也要跟進boom一下了顺少。
先boom的是項目上的私募債和境外美元債。前者boom的話，影響范圍比較小脆炎，說不定還能掩蓋一下梅猿，后者在海外，暫時還不會觸發(fā)債務(wù)重整甚至破產(chǎn)清算等問題秒裕。
信托產(chǎn)品和銀行袱蚓，可以商量商量延期還款。
公募債券几蜻，很多房企可能咬牙也要還錢喇潘，不然融資渠道徹底斷了不說，還容易引起訴訟梭稚、債務(wù)重整颖低、破產(chǎn)清算、失去公司控制權(quán)的問題弧烤。
投資者就懵了忱屑，上個月看你還好好的，怎么今天就炸了暇昂？
企業(yè)內(nèi)部的情況莺戒，外部人很難實地了解，有些金融機構(gòu)負責(zé)任一點的话浇，還會通過外包服務(wù)機構(gòu)脏毯，駐點項目當(dāng)?shù)兀タ磳嶋H的施工情況幔崖，還會對相關(guān)的銀行賬戶做監(jiān)管食店。
但說實話，賣房銷售這個事兒赏寇，金融機構(gòu)無能為力的吉嫩。我前期做了各種盡調(diào)，分析了各種市場環(huán)境嗅定，挑選了長三角珠三角京津冀這種頂流區(qū)位自娩，土地抵押、項目公司股權(quán)質(zhì)押渠退、母公司擔(dān)保忙迁、賬戶封閉式監(jiān)管各種風(fēng)控手段全做了，夠安全了吧碎乃？
偏偏項目賣不出去姊扔，誰也沒辦法。
普通人做的地產(chǎn)投資梅誓，爆雷了恰梢，怎么辦佛南？
一個字，等嵌言。
作為普通人而言嗅回，很弱勢，很無奈摧茴。
有一些會去舉橫幅绵载、討債。但可能一不小心踩了法律紅線把自己兜進去苛白。
所以先說說看尘分，爆雷之后都會發(fā)生什么事情吧。
for買房的業(yè)主
你可能需要擔(dān)心的是房屋爛尾的問題丸氛。
開發(fā)商沒錢了，欠了施工方的錢著摔，施工方當(dāng)然不愿意打白工缓窜，所以停施工，所以很容易爛尾谍咆。
好在現(xiàn)在地方政府這方面比較給力禾锤，一般在地產(chǎn)項目出問題的時候，優(yōu)先保物權(quán)摹察，也就是農(nóng)民工兄弟的工資恩掷、業(yè)主交房、施工方工程款等等供嚎，后保金融機構(gòu)債權(quán)黄娘。
所以你可能會先看到項目施工啪停了，然后可以積極打聽一下政府協(xié)調(diào)的進程克滴，只要能回復(fù)施工逼争，問題都不大。
以上主要指住宅類劝赔，商業(yè)性地產(chǎn)就比較難說誓焦。
for私募債的投資人
幾個步驟。
協(xié)商着帽。投資人和金融機構(gòu)一起找開發(fā)商去協(xié)商杂伟，給出一個還款方案，比如近期某大仍翰、佳某業(yè)赫粥，給出了一系列分期還款的方案。
訴訟歉备。協(xié)商不成傅是，資產(chǎn)保全、訴訟。法院如果判決投資人訴訟喧笔，那就是要求項目公司還款帽驯、要求集團履行擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)然可能還有各種上訴书闸，來回拉鋸尼变。如果對方不還款，還會有執(zhí)行浆劲、評估嫌术、法拍流程。整個過程拉鋸三五年不算短牌借，一般三五年度气，開發(fā)商自身回血也差不多了。所以很多金融機構(gòu)也不樂意走訴膨报。
還有以房抵債這條路磷籍。如果是現(xiàn)房抵債，在價格合理的情況下现柠，還算是不錯的院领。如果是期房抵債，不確定性會比較高够吩。但是怎么評估抵債對價比然，容易引起爭議。再者對于投資人來講周循，還可能需要補購房差價强法，還有必然要支付的契稅，以及可能要支付的房地產(chǎn)稅湾笛，以及是否會因為名下多了套房拟烫，影響自己以后的買房和貸款。而大多數(shù)私募債的投資人迄本，并不一定居住在項目當(dāng)?shù)爻鞘小?/p>
for股民
爆雷的房企硕淑，一般給你一個痛快的暴跌或者跌停之后，可能就停牌了嘉赎。
所以……
結(jié)尾
其實地產(chǎn)真的是很好的資產(chǎn)置媳。
準確的說，土地是這個地球上最好的資產(chǎn)公条，有稀缺性拇囊、能產(chǎn)生現(xiàn)金流。大概除了流動性比較差靶橱、估值存在難度寥袭、交易相對不透明之外路捧，沒有什么太明確的缺點了。
最近二三十年在全球范圍內(nèi)來說传黄，地產(chǎn)投資的收益性也是和股票市場相當(dāng)杰扫，甚至有些地區(qū)遠超股票市場的。
但是任何東西都是有風(fēng)險的膘掰。
危機危機章姓，危險+機會，收益性和風(fēng)險性是任何資產(chǎn)的一體兩面识埋。
不過話說回來凡伊，如果是作為投資的話，真心不建議買房窒舟。你可以買優(yōu)質(zhì)房企的股票系忙、買債券、買公募REITs基金惠豺。但是我個人不推薦買房笨觅。
這和分散投資的風(fēng)險管理原則相悖。
除非你有很多很多錢耕腾，你能在全世界各地買各種各樣的房，而且這些資產(chǎn)也只是占據(jù)你財富總值的一小部分杀糯，不然扫俺，以買房作為投資來說，并不是一種風(fēng)控友好的策略固翰。
當(dāng)然有錢難買您開心狼纬。
作為自主用房來講，開心就好骂际，想買啥就買啥疗琉。
最后一個小聲明
本文僅作為寫作者本人對于市場的觀察和思考，主要用于和認識及不認識的朋友們分享見聞歉铝。
本文不代表盈简，亦不包含寫作者所受雇之金融機構(gòu)的投研觀點。
本文作者可能通過直接或間接的方式持有在文中提及之公司權(quán)益或債權(quán)太示。
本文不是柠贤，也不能被視作任何的投資建議或投資要約。
