完整經(jīng)歷了這波房產(chǎn)行情以及新政的精準(zhǔn)擊打蛙讥，然后搞完我手頭大多數(shù)紛繁的事情坎藐，終于到了可以靜下來寫這些文字的時(shí)刻了候醒。這半年多來绰垂，我似乎搖身一變，成了北京二手房市場(chǎng)的業(yè)余高段位偽專家火焰，身邊不少同學(xué)劲装、朋友對(duì)樓市有點(diǎn)想法的，會(huì)來問問我昌简。???

我想如果我可以完整地把這半年多來我所經(jīng)歷的故事講一遍占业，大概可以算得上知無不言言無不盡了，如果可以哪怕微不足道地幫到更多的人纯赎，便心感歡喜谦疾。

我是2017年的情人節(jié)前夜簽的賣房合同，我的買房合同是在2017年2月的最后一天簽的犬金∧罨校看起來是兩周時(shí)間我就辦完了兩筆巨額交易，而我之所以把這換房記的時(shí)間定為2017.1-2017.6晚顷，是因?yàn)閺拇蚨ㄖ饕鈸Q房到最后過戶完成峰伙，花了我整整6個(gè)月的時(shí)間。在沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的時(shí)刻里该默，并不代表那些時(shí)光里沒有耗盡心力在和各種壓力負(fù)隅一戰(zhàn)瞳氓。

這里稍微介紹下背景故事，我是2015年3月買的第一次房子栓袖，但是當(dāng)所有手續(xù)走完匣摘，過完戶的時(shí)刻已經(jīng)是2015年5月了。這本來不是什么事情裹刮，但是當(dāng)你想賣房子的時(shí)候它就是問題了音榜。買了沒有滿兩年的房子，如果想賣掉捧弃，那么就需要繳付增值稅（網(wǎng)簽價(jià)的5.6%）赠叼、個(gè)稅(網(wǎng)簽價(jià)-原值*110%-原值對(duì)應(yīng)契稅)；如果房子滿2年塔橡，則可以免增值稅梅割；若房子滿五唯一霜第，則增值稅和個(gè)稅都可以免葛家。（這些都是針對(duì)普宅，非普稅費(fèi)會(huì)更高泌类，可以自行度娘之）

我一開始并沒有動(dòng)過換房的想法癞谒，一方面是房子沒有滿兩年交易會(huì)有較高的稅費(fèi)不劃算底燎，另一方面是一個(gè)明顯的事實(shí)是房?jī)r(jià)平穩(wěn)=跌！舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子吧弹砚，第1年買房需要花費(fèi)200萬双仍，假設(shè)樓市平穩(wěn)至極，第2年買同樣的房還是需要花費(fèi)200萬桌吃，那晚1年買就多出200萬1年的利息不是么朱沃，按5個(gè)點(diǎn)的理財(cái)算，也是10萬塊錢呢茅诱。所以逗物，樓市平穩(wěn)就是跌，按目前理財(cái)利率來看瑟俭，房?jī)r(jià)平穩(wěn)一年等于房?jī)r(jià)跌5個(gè)點(diǎn)翎卓，聽起來挺嚇人的呢。

房子本身它是個(gè)資產(chǎn)摆寄，是會(huì)占用你的大筆資金的失暴，如果有貸款，還影響你的現(xiàn)金流微饥。我一直覺得逗扒，凈資產(chǎn)決定你的安全感，而現(xiàn)金流才決定你的生活質(zhì)量欠橘。為什么有的人住著很貴很貴的房子卻依舊過著比較低下的生活質(zhì)量缴阎，因?yàn)楝F(xiàn)金流枯竭啊，流進(jìn)來的多又悉數(shù)都流出去了简软，或者索性就沒有多少流入蛮拔。所以你看北京有很多胡同老破房子，占據(jù)著靠近紫禁城的優(yōu)越地理位置痹升，這些房子價(jià)值斐然建炫，但是房子內(nèi)部陳設(shè)極其簡(jiǎn)陋，住在里面的老北京好像生活也不是很優(yōu)越的樣子疼蛾，在他們等來甘霖一般的拆遷之前肛跌。

講了一些題外話，繼續(xù)說我之前樸素的觀點(diǎn)察郁，我認(rèn)為只要房?jī)r(jià)穩(wěn)定衍慎，那么我的換房成本是逐年遞減的，因?yàn)槲沂稚系默F(xiàn)金流堆積起來的流動(dòng)資產(chǎn)是會(huì)增值的皮钠，而房?jī)r(jià)穩(wěn)定又等于固定資產(chǎn)貶值稳捆，我的小房子貶值小，要換的大房子貶值大麦轰，一來一去乔夯，我的安全感和生活質(zhì)量都是見漲的砖织。

所以我當(dāng)時(shí)主要重心還是放在流動(dòng)資產(chǎn)增值保值上面。我是學(xué)數(shù)學(xué)的末荐，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也不太懂侧纯，但從概率的角度來說，我至少應(yīng)該做到資產(chǎn)分散甲脏。于是2016年的時(shí)候我手上資金的三分之一買了美元眶熬，三分之一放股票賬戶(不過其實(shí)我很少滿倉)，三分之一放理財(cái)块请。

2016年一開始房?jī)r(jià)小幅上漲的時(shí)候聋涨，我覺得只要幅度跑不過我的投資收益率，我還是蠻高興的负乡，畢竟自己持有的房產(chǎn)也在升值嘛牍白。可是當(dāng)北京房?jī)r(jià)漲幅慢慢大起來的時(shí)候抖棘，我的心理是有點(diǎn)崎嶇的茂腥。一方面因?yàn)槌钟幸粋€(gè)小房子，自己的凈資產(chǎn)在增值而有點(diǎn)高興切省；另一方面換房成本明顯變高了最岗，這并不是我喜聞樂見的。

2016年“930”政策(二套房首付提高到50%)之后朝捆，北京二手房市場(chǎng)的交易量有點(diǎn)斷崖式下跌般渡，我以為我所希望的“房?jī)r(jià)平穩(wěn)”終于要來了。然而芙盘，2016年10月份以來發(fā)生的事情是驯用，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了跳漲。這種情形儒老，給我的感覺不太好蝴乔。按常理，出了政策之后成交量下跌是價(jià)格拐點(diǎn)的預(yù)兆啊驮樊，但是價(jià)格卻反向走之薇正，只能說明市場(chǎng)看多觀點(diǎn)還是比較一致的，那些因新政而對(duì)買多產(chǎn)生猶豫的人囚衔，都對(duì)此付出了高昂的“猶豫費(fèi)”挖腰。"930"是不打擊剛需上車，也不打擊剛需換房的练湿，更何況有“離婚大法”呢猴仑，總的來說，就像是手舉得高高的鞠鲜，揮起來手勢(shì)是有的宁脊，卻沒有扇到耳光断国，只是拍了一下大腿贤姆，聲音是響的榆苞，但是不疼。

后來霞捡，我的感覺越來越差了坐漏，因?yàn)槟隳芸吹椒吭醋兩俸头績(jī)r(jià)上漲的現(xiàn)況，而光憑著成交量較低這一點(diǎn)是安慰不了人的碧信。我學(xué)過的最樸素的一個(gè)道理是：供不應(yīng)求時(shí)赊琳，價(jià)格會(huì)漲。所以砰碴，2016年的12月開始躏筏，我的心里開始發(fā)毛了。雖然我一遍遍地跟自己強(qiáng)調(diào)呈枉，你的房子沒有滿兩年趁尼，交易成本太高，實(shí)在不是一個(gè)換房的時(shí)機(jī)猖辫。但是另一個(gè)聲音從我心底里冒出來：相比于房?jī)r(jià)的漲幅酥泞，那點(diǎn)交易成本算個(gè)屁；相比于房?jī)r(jià)漲幅啃憎，你手上資金的理財(cái)收益率算個(gè)屁芝囤。

2017年1月份，我開始為了自己換房而認(rèn)真研究北京二手房市場(chǎng)了辛萍，但是我很少跟著中介去看房悯姊。這里插一句，除了現(xiàn)金流以外贩毕，還有一樣很寶貴卻被很多人忽視的東西挠轴，叫做時(shí)間流。我一直是一個(gè)時(shí)間流很緊張的人耳幢，所以我才能切身體會(huì)到它的珍貴岸晦，我沒有時(shí)間浪費(fèi)在低效的實(shí)地看房上，我只能把時(shí)間用在刀刃上睛藻。

首先启上，我確定了自己換房需要的比較硬的指標(biāo)，1是得在地鐵10分鐘步行圈內(nèi)店印；2是小區(qū)最好新一點(diǎn)冈在，不考慮老破小按摘；3是地理位置必須在四環(huán)內(nèi)(南四環(huán)除外包券，而北邊太貴也不考慮)纫谅；4是純北朝向不考慮；5是一梯8戶及以上不考慮溅固；6是商住房付秕、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房不考慮侍郭；7是內(nèi)部硬裝要達(dá)到不需要我動(dòng)工的程度询吴，因?yàn)槲覍?shí)在沒有時(shí)間精力去搞大規(guī)模的裝修。當(dāng)然亮元，貸款上限不要超過300萬猛计，不然現(xiàn)金流吃緊，降低生活質(zhì)量太嚴(yán)重爆捞。

定完硬指標(biāo)以后奉瘤，絕大多數(shù)房源可以PASS了。相當(dāng)于粗的刨了一遍地煮甥，接下來就要更精細(xì)化地看具體的小區(qū)和房源了盗温。因?yàn)槲业臅r(shí)間很有限沒有辦法浪費(fèi)，所以我從不讓中介帶著我到處看房苛秕。我一般都是自己在APP上看到還算滿意的房源以后肌访，就打電話讓中介給我提供一下我想知道的進(jìn)一步信息，如果他也不知道就讓他去問業(yè)主艇劫，如果最后我比較滿意了吼驶，我才會(huì)讓他給我約見一下業(yè)主。中介如果有推薦的房源店煞，我就讓他把房源信息發(fā)給我蟹演，如果我覺得比較滿意就會(huì)讓他給我約業(yè)主，而如果不滿意顷蟀，我PASS一套房源只需要幾分鐘酒请，不需要大老遠(yuǎn)看一堆不靠譜的房源。

我還記得很清楚鸣个，1月13號(hào)下班羞反，我第一次約了中介去現(xiàn)場(chǎng)看一套房源。那個(gè)小區(qū)叫潤(rùn)景家園囤萤，在南三環(huán)邊上馬家堡區(qū)域昼窗，05年的小區(qū)，緊挨首地大峽谷商場(chǎng)涛舍，離4號(hào)線地鐵走路3分鐘澄惊。這個(gè)房源滿五唯一，報(bào)價(jià)合理，內(nèi)部裝修比較精致基本不用動(dòng)太多掸驱，女主人在裝修時(shí)候把儲(chǔ)物空間做得很到位肛搬，我很滿意。見了業(yè)主以后毕贼，我也很滿意温赔，這對(duì)夫婦一個(gè)是老師一個(gè)是醫(yī)生，明事理的知識(shí)分子風(fēng)格帅刀。

恩让腹，這里插一個(gè)事情远剩，交易房產(chǎn)的時(shí)候扣溺，交易對(duì)手，特別特別重要瓜晤！我是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的人锥余，對(duì)錢的風(fēng)險(xiǎn)還好說一點(diǎn)，尤其是對(duì)引發(fā)破事的風(fēng)險(xiǎn)痢掠，是極其厭惡的驱犹。房產(chǎn)交易金額比較大，流程比較長(zhǎng)足画，很多環(huán)節(jié)都會(huì)需要雙方友好配合雄驹。

如果買房碰到無賴型對(duì)手，被訛錢的風(fēng)險(xiǎn)之外還有交易中途失敗的風(fēng)險(xiǎn)淹辞；還有就是對(duì)方如果違約成本較低又缺乏契約精神医舆，中途出現(xiàn)違約的話，惹出來的破事真是不可估量象缀。違約來帶的破事實(shí)在會(huì)是一個(gè)潘多拉蔬将，比如違約金雙方調(diào)解不成，那要不要對(duì)薄公堂央星，要不要找律師霞怀，在這個(gè)漫長(zhǎng)撕逼的過程中耽誤了正常買房，這個(gè)時(shí)間窗口造成的價(jià)值損失怎么辦莉给，期間耗費(fèi)的時(shí)間精力對(duì)自己本職工作的影響怎么辦毙石，諸如此類的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，讓人不寒而栗颓遏。

如果對(duì)方素質(zhì)好一點(diǎn)徐矩，即便出現(xiàn)違約，至少協(xié)商起來容易達(dá)成一致一些州泊，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的暴露敞口也相對(duì)會(huì)小一些丧蘸。所以，一個(gè)好的交易對(duì)手，是隱含了風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的力喷。一場(chǎng)交易順利的完成刽漂，并不是理所當(dāng)然的，你所避開的每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)弟孟，都是有它的價(jià)值贝咙，即便很多人不以為然，視房子價(jià)格為唯一價(jià)值拂募。希望我講的這些話庭猩，可以讓多一些的人理解，有的事情沒有發(fā)生或者沒有變得很壞陈症，是你的利益所得蔼水。

繼續(xù)講我看的那第一套房源的故事。我很滿意這個(gè)房源录肯，但是我犯了一個(gè)忌諱趴腋，我當(dāng)場(chǎng)就坐下來跟業(yè)主開始談價(jià)錢的事情。雖然我對(duì)房產(chǎn)中介非常沒有好感论咏，他們做的很多事情优炬，我都沒有辦法認(rèn)同，但是我也必須得承認(rèn)厅贪，他們還是教了我很多我所意識(shí)不到的東西蠢护，這一點(diǎn)我至今感激。

我的中介事后跟我說养涮，你就不能坐在業(yè)主家里談價(jià)錢葵硕，人家在自己的家里對(duì)房子的心理預(yù)期會(huì)更高，而你一屁股就坐下去就談價(jià)錢顯得太迫切了单寂，還沒開始談贬芥，就有地位的高下了，人家這就是主場(chǎng)作戰(zhàn)啊宣决。我聽了以后覺得蘸劈，這個(gè)話還是有點(diǎn)道理，而且也不難避免尊沸，所以之后我都有意識(shí)地避諱在業(yè)主家里談價(jià)錢威沫。

當(dāng)然，那套房子后來價(jià)錢也談妥了洼专，最后沒有達(dá)成交易是對(duì)方對(duì)我的資質(zhì)很不滿意棒掠，說我連自己的房子都沒掛牌賣呢，需要的周期太長(zhǎng)屁商，而且還帶有不確定性烟很，萬一周期到了而房子還是沒有賣掉呢。其實(shí)我憂慮業(yè)主違約，而業(yè)主也在憂慮客戶違約雾袱，因?yàn)樗枰X去置換他的下一套房子恤筛，上一環(huán)節(jié)的違約，對(duì)他造成的麻煩確實(shí)會(huì)很多芹橡。

后來我看的第二套滿意的房源毒坛，也是因?yàn)橥瑯拥脑颍瑯I(yè)主沒有選擇與我簽約林说。我開始意識(shí)到自己最大的劣點(diǎn)就是資質(zhì)問題煎殷，所以我就開始把重點(diǎn)放到怎么樣盡快把自己的房子盡快賣掉，而且價(jià)格還得賣得好腿箩，對(duì)方支付方式得好豪直，才能緩解我下一步買房交易的壓力。

另外有一些之前沒有考慮到的事情是通過跟同事度秘、朋友交流所意識(shí)到的顶伞，所以多跟人交流饵撑，裨益良多剑梳。比如我的一個(gè)前同事曾經(jīng)問過我，啊你要買馬家堡板塊啊滑潘，你能接受4號(hào)線南段的早晚高峰嗎垢乙？這真的是我之前沒有考慮到的點(diǎn)，因?yàn)槲覐膩頉]有體驗(yàn)過南4段的地鐵高峰语卤。后來實(shí)際考察了一下追逮，發(fā)現(xiàn)雖然看起來直線距離金融街很短，但是每一段如果需要艱難跪行粹舵，我確實(shí)會(huì)到了單位血條少一半钮孵。。眼滤。雖然不能算硬傷巴席，但是這個(gè)缺點(diǎn)確實(shí)是實(shí)際的，也是之前沒有考慮到的诅需。

封面圖片是潤(rùn)景家園門口的三環(huán)馬路漾唉，星星點(diǎn)燈，夜色有點(diǎn)迷人堰塌，但是最后還是跟這個(gè)片區(qū)有緣無分啦赵刑，所以貼個(gè)圖留念吧，這里與安家擦肩而過场刑。

這故事有點(diǎn)長(zhǎng)般此，我只能分上下篇了。今天太晚了，這上篇就先寫到這铐懊。我會(huì)盡量抽時(shí)間把它寫完屎勘，晚安。