我們熟悉的上海樓市甫匹，又回來(lái)了甸鸟！
剛剛過(guò)去的4月惦费，上海一共成交了2.46萬(wàn)套二手房和0.41萬(wàn)套新房，創(chuàng)造了自2019年5月以來(lái)的新高抢韭，基本持平去年同期的水準(zhǔn)薪贫。
對(duì)比今年2月、3月的0.46和1.52萬(wàn)套二手房篮绰，上海樓市算是徹底走出了疫情困擾后雷，回到了供需兩旺的正常水準(zhǔn)。
這樣的成交量吠各，雖然比不上動(dòng)輒三五萬(wàn)套一個(gè)月的2016年臀突，我們卻發(fā)現(xiàn)，上海樓市的結(jié)構(gòu)性牛市已來(lái)贾漏。
01
首先要和大家分享的是候学，新房市場(chǎng)的變化非常明顯。
以往的新房認(rèn)籌纵散，認(rèn)籌數(shù)量大于開(kāi)盤(pán)套數(shù)的梳码，很是難得，要是出個(gè)當(dāng)天去化80%以上的“日光盤(pán)”伍掀，這可絕對(duì)是要上頭條的掰茶。
而四月至今的上海新房市場(chǎng)，認(rèn)籌率超過(guò)100%的樓盤(pán)簡(jiǎn)直多如牛毛蜜笤，數(shù)都數(shù)不過(guò)來(lái)濒蒋。在一手房從8.5萬(wàn)漲到9.2萬(wàn)的前灘，甚至出現(xiàn)了5.6個(gè)人搶一套房的“盛況”把兔。
從供求關(guān)系的角度上來(lái)講沪伙，如果認(rèn)籌率=100%，那說(shuō)明市場(chǎng)達(dá)到均衡县好，價(jià)格剛好合適围橡。而那些認(rèn)籌數(shù)大于開(kāi)盤(pán)套數(shù)的樓盤(pán)，則說(shuō)明認(rèn)同該價(jià)格的購(gòu)房者非常多缕贡，價(jià)格還有上抬的空間翁授。
就在我完稿的當(dāng)天，一直限價(jià)9萬(wàn)左右的前灘傳出了三湘印象要開(kāi)接近13萬(wàn)一平的消息晾咪，再看看二手房12-14萬(wàn)的實(shí)際成交價(jià)黔漂，真的讓人感嘆，前灘的購(gòu)買(mǎi)力真的是太強(qiáng)了禀酱。
02
如果有人細(xì)心在觀察，就會(huì)發(fā)現(xiàn)最近新房?jī)r(jià)格確實(shí)局部松了牧嫉。
九亭的新房剂跟，從2018年的象嶼虹橋悅府减途，到2019年的綠庭尚城，再到今年的貝尚灣曹洽，價(jià)格從4.3萬(wàn)一路漲到4.8萬(wàn)鳍置。
虹橋商務(wù)區(qū)的新房，從2018年萬(wàn)科天空之城的5.8萬(wàn)送淆，到2019年首創(chuàng)禧瑞薈的6.2萬(wàn)税产，再到今年即將首開(kāi)的香港置地虹廬灣，價(jià)格向6.5萬(wàn)一平大步邁去偷崩。
當(dāng)然辟拷，最令人印象深刻的還是黃浦濱江，去年融創(chuàng)外灘壹號(hào)院賣(mài)12.15萬(wàn)阐斜，今年衫冻，隔壁的綠地海珀外灘開(kāi)出13.8萬(wàn)一平的天價(jià)，居然有162%的認(rèn)籌率谒出，幾近日光隅俘。
限價(jià)一路上漲，而且這些漲完的新房還都賣(mài)的不錯(cuò)笤喳，其中原因为居，各位可以想一想。
03
有人歡喜有人憂杀狡，結(jié)構(gòu)性行情的特點(diǎn)蒙畴，注定了有好賣(mài)的盤(pán)的同時(shí)，也有一堆“炮灰盤(pán)”捣卤。
比如“百億地王”——中興路壹號(hào)忍抽，本身設(shè)計(jì)足夠網(wǎng)紅，但周圍環(huán)境實(shí)在難以入眼董朝，加上不符合大眾口味的房型鸠项，就算虧本賣(mài)，14萬(wàn)的高價(jià)也讓人勸退子姜，至今沒(méi)有公布認(rèn)籌情況祟绊。
銘德傳奇、外灘豪景苑也是類似哥捕，本身位置不錯(cuò)牧抽，但畢竟不在蘇州河以南，城市界面總有些不盡如人意遥赚，再加上老盤(pán)新開(kāi)扬舒、戶型、江景缺失等原因凫佛，認(rèn)籌數(shù)量有點(diǎn)慘不忍睹讲坎。
可以發(fā)現(xiàn)孕惜，目前上海新房好賣(mài)與否，很大程度上取決于品質(zhì)晨炕、地段與戶型的適配程度衫画。
改善需求強(qiáng)烈的地段，做出品質(zhì)瓮栗，價(jià)格再高也會(huì)搶破頭削罩，比如碧云尊邸。
產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)的地段费奸，對(duì)戶型的功能性要求高弥激，于是天悅的100平三房、天御的98平三房就成了香餑餑货邓。
豪宅地段秆撮，城市界面、戶型和品質(zhì)的要求再高也不為過(guò)换况，這一點(diǎn)凱旋門(mén)职辨、海珀外灘就做的不錯(cuò)。
04
當(dāng)然戈二，目前只要帶點(diǎn)學(xué)區(qū)概念舒裤，房子就會(huì)很好賣(mài)。
比如位于閔行莘莊的金輝海上銘著觉吭，在沒(méi)有確定對(duì)口學(xué)區(qū)之前腾供，一手房單價(jià)不到7萬(wàn)也鮮有人問(wèn)津。
自從劃片范圍一出鲜滩，成了復(fù)旦附屬閔行實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房伴鳖，瞬間大熱，一手房瞬間賣(mài)空徙硅，二手房單價(jià)直奔8萬(wàn)榜聂。
二手房這邊，對(duì)口福外+進(jìn)才北雙學(xué)區(qū)的桃林一小區(qū)嗓蘑，36-38平掛戶口的一室戶须肆，成交價(jià)從年前的448萬(wàn)漲到現(xiàn)在的550萬(wàn)，短短三個(gè)月就漲了22.8%桩皿！
今年民辦搖號(hào)政策發(fā)布后豌汇，錄取民辦完全靠的是運(yùn)氣，不確定性非常大泄隔。
然而在孩子的教育問(wèn)題上拒贱，上海的家長(zhǎng)們最需要的就是確定性。于是佛嬉，更多的家長(zhǎng)由于求穩(wěn)的心態(tài)柜思，轉(zhuǎn)而選擇公辦學(xué)校岩调。
購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房就成為了唯一的途徑。
05
最后一個(gè)欣喜的發(fā)現(xiàn)赡盘，就是有產(chǎn)業(yè)、有地鐵缰揪、有配套的版塊陨享，就算是郊區(qū)，只要品質(zhì)不錯(cuò)钝腺，這些小區(qū)也已經(jīng)回到了2017年的歷史最高價(jià)抛姑。
比如靠近外環(huán)的九里亭，隨著九亭金地廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)艳狐，9號(hào)線的增能定硝，漕河涇、虹橋商務(wù)區(qū)的持續(xù)崛起毫目，板塊內(nèi)的品質(zhì)樓盤(pán)——九城湖濱國(guó)際蔬啡，目前成交價(jià)已經(jīng)回到了2017年的4.5-5萬(wàn)，而去年這個(gè)時(shí)候成交價(jià)僅4萬(wàn)左右镀虐。
閔行莘莊的標(biāo)桿次新房——好世鹿鳴苑箱蟆，也從2018年的成交低迷中走了出來(lái)，最近一兩個(gè)月交易活躍刮便，而且價(jià)格也默默的爬回了2017年7.0-7.5萬(wàn)的水平空猜。
上海樓市自從2017年初至今，已經(jīng)三年沒(méi)有太大變化恨旱，絕大多數(shù)板塊和房源都較當(dāng)年的最高點(diǎn)跌了15%以上辈毯。
漲回2017年，是一個(gè)新的開(kāi)始搜贤。
06
雖然谆沃，部分板塊，部分房子的結(jié)構(gòu)性牛市已經(jīng)出現(xiàn)入客，我們也不能樂(lè)觀的太早管毙。
今年1-4月，上海的二手房交易量仍然落后去年兩萬(wàn)套以上桌硫。如果沒(méi)有疫情夭咬，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是與2019年持平的，說(shuō)明目前的火熱铆隘，很大一部分還在還1-3月欠下的賬卓舵。
疫情對(duì)于經(jīng)濟(jì)，對(duì)于人們購(gòu)買(mǎi)力的沖擊還沒(méi)有完全體現(xiàn)膀钠，尤其是在國(guó)外當(dāng)前的狀況下掏湾。
歷年3-5月都是成交量最高的月份裹虫，如果有漲幅，大部分也會(huì)在這幾個(gè)月內(nèi)完成融击。
這一批受疫情影響積壓的購(gòu)買(mǎi)力釋放完畢后筑公，上海樓市會(huì)怎么走？
正向的尊浪，反向的匣屡，多重因素正在上海樓市中相互交葛。
如果繼續(xù)執(zhí)行“房住不炒”的政策拇涤，各項(xiàng)管制不放松捣作，會(huì)是如何？
如果受外貿(mào)影響鹅士，經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷券躁，大家轉(zhuǎn)而不愿意買(mǎi)房，又會(huì)如何掉盅？
如果減稅降費(fèi)也拜，放松管制，樓市下半年會(huì)走出什么樣的曲線怔接？
歡迎留言討論搪泳，說(shuō)出你的“如果”。
以上是正文扼脐，來(lái)自平層86岸军。
