去年夏天我賣房買房歷時(shí)整整半年巢价，第一次分別作為買方和賣方，在這里面也學(xué)到了很多知識(shí)固阁，積累了血淚經(jīng)驗(yàn)壤躲。作為一個(gè)法科出身的人，依然無法避免格式條款帶來的風(fēng)險(xiǎn)和被動(dòng)局面备燃。
要不要找中介
中介費(fèi)確實(shí)是一個(gè)非常大的開支碉克。但是對(duì)于買賣過程中需要經(jīng)過N期的付款程序，尤其是首付款非常高的情況下并齐，沒有一個(gè)中介漏麦，買方是否愿意承擔(dān)賣方卷首付款跑掉的風(fēng)險(xiǎn)客税，可能是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。
如果買方愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)撕贞，覺得買賣合同的能夠保障您的權(quán)益更耻，又自己有時(shí)間愿意去各個(gè)衙門跑手續(xù)，那么你完全可以不找中介捏膨。
定金到底付多少酥夭？
定金雙倍返還大家應(yīng)該都清楚，交定金后脊奋，如果買方違約熬北，定金不返還；如果賣方違約诚隙，雙倍返還讶隐。究竟是付的多好，還是少好久又？我自己的例子顯示巫延，如果房子真心看中，在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場上地消，交的多比少好炉峰。
我買房在先，當(dāng)時(shí)交的定金比較多脉执，后來房價(jià)漲上來后疼阔，賣給我房子的買家自己沒有買到合適的房子，幾次想違約半夷，但是無論如何白白損失很大一部分違約金都不合算婆廊。
而我賣房在后，買房付給我的定金并不多巫橄，我當(dāng)時(shí)要求買方多交定金淘邻，買方不愿意，我也就沒再要求湘换。
但是后來我自己還貸宾舅，手頭的錢不充裕想讓買方提前付首付款，代我還貸時(shí)彩倚，這比定金成了我尤其有利的條件筹我。
當(dāng)時(shí)我的房子已經(jīng)漲了非常多，即使我違約再賣署恍，也足夠彌補(bǔ)我要支付的違約金崎溃。當(dāng)然違約并不是我本意，誠意履行合同的基本原則我還是懂的盯质。
但是我以無法提前還貸袁串，不得以違約概而，并愿意支付違約金為條件去和買家談時(shí)，買家還是選擇了提前支付首付款代為還貸囱修。
提前還貸誰來還赎瑰？
當(dāng)賣方的房子還存在未還清的貸款時(shí)，賣方有義務(wù)在合理期限內(nèi)將貸款還清破镰。那么餐曼，這時(shí)候會(huì)有兩種選擇，賣方自行支付貸款或者買方代為還貸鲜漩。
作為賣方源譬，如果你手頭充裕，完全可以自行還貸孕似，那么你在房價(jià)上就有不講價(jià)的絕好理由踩娘。如果你手頭并不充裕，強(qiáng)烈建議你由買家代為付款喉祭。
作為買方來說养渴，如果你代賣方還貸，就有可以在房價(jià)上討價(jià)還價(jià)的余地泛烙。然而理卑，事實(shí)證明，在現(xiàn)在房價(jià)猛漲的年頭兒蔽氨，代為還貸并不一定能為買方爭取太大的利益藐唠。而這筆錢，放在銀行里做個(gè)短期理財(cái)或許還有不少利息孵滞。
賣給貸款買方的風(fēng)險(xiǎn)
能夠遇到全款付款的買家中捆，賣家上輩子一定是個(gè)天使。在北京現(xiàn)在的房價(jià)下坊饶，能夠付全款的真心不多。賣方十有八九會(huì)遇到貸款買方的買主殴蓬。
作為買方匿级，我年前非常順利地拿到了銀行的貸款。當(dāng)時(shí)中介說染厅，一般來說痘绎，過戶后一個(gè)月銀行就會(huì)放貸，我也確實(shí)在一個(gè)月后就拿到了貸款肖粮。所以孤页，當(dāng)我作為賣方時(shí)，我完全忽略了這方面的風(fēng)險(xiǎn)涩馆。
我賣的房子是1月20日過的戶行施，但是到現(xiàn)在允坚，工商銀行仍然沒有給買方放貸，并且沒有給出確定期限蛾号，僅僅是讓等待稠项。
而我房子已經(jīng)過戶，買方都已經(jīng)住了兩個(gè)月鲜结，我的房款還有近一半兒沒拿到手展运。當(dāng)我回頭審合同時(shí)，我發(fā)現(xiàn)買方僅僅有取得批貸函的義務(wù)精刷，并沒有義務(wù)保證銀行在什么期限內(nèi)放貸拗胜。而整個(gè)合同里，沒有關(guān)于約束銀行放貸時(shí)間的條款怒允。
我去找買方挤土，買方一副關(guān)我屁事的態(tài)度，我已經(jīng)完成義務(wù)的德性误算；我去找銀行仰美，銀行和我之間并沒有合同。
我自己作為法律人儿礼，以及我的律師朋友和法官朋友咖杂，都真誠的勸我等待放貸，因?yàn)槲覀兌贾涝V諸司法程序是我們不得已的最后選擇蚊夫。
所有诉字，如果作為賣方，無論如何要注意合同里關(guān)于放貸的規(guī)定知纷，中介會(huì)跟你說壤圃，這是格式條款，但是你可以增加補(bǔ)充合同琅轧，來補(bǔ)充對(duì)自己權(quán)益的保障伍绳。
