從創(chuàng)業(yè)者到運(yùn)營商在到酒店意荤、房企啊片,長租公寓吸引越來越多的資本涌入袭异。2016年,中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模達(dá)到了1.1萬億元,預(yù)計2020年這一數(shù)據(jù)將在1.6萬億-2萬億之間碴里。此外,在租房人口比例上羹膳,我國租房人口占比在全國層面將超過30%根竿,一線城市會超過40%,未來個別城市甚至將會有超過50%的人租房居住寇壳。可謂長租公寓崛起正當(dāng)時泞歉。
在盈利方面匿辩,從當(dāng)前看來,巨大的市場背后存在盈利難的問題铲球。
長租公寓回報率1%—2%?
萬科董事會主席、CEO郁亮在2017年中期業(yè)績會上說“從回報率來說选侨,我們能夠達(dá)到1%-2%的回報率溯饵,已經(jīng)很滿意了》峥”
據(jù)了解,目前市場上一般的長租公寓項目盈利周期在5—7年寻歧,而項目的租賃周期一般為5年—10年秩仆,較長的盈利周期、較短的租約和不確定因素之間形成了矛盾澄耍。
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從全球發(fā)達(dá)國家的一線城市相對比來看晌缘,我們國家近三年來的主要城市租金收益率在2%以下痢站,長租公寓前期投入成本較高阵难,在融資困難的情況下,過低的收益很難維持企業(yè)的發(fā)展呜叫。
據(jù)華箐證券報告分析顯示,根據(jù)目前的數(shù)據(jù)對長租公寓的息稅前利潤率做了敏感性分析盛泡。入住率在95%的情況下椎工,拿房成本達(dá)到租金收入的60%則息稅前利潤率為0蜀踏。人房比達(dá)到百間11人/百間則息稅前利潤率也將為0。綜合來看果覆,55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點。
而關(guān)于長租公寓回報率低的問題斑响,龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示钳榨,龍湖集團(tuán)對長租公寓業(yè)務(wù)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好,三年內(nèi)不考慮盈利問題营罢。龍湖冠寓品牌屬于集中式長租公寓饼齿。是龍湖集團(tuán)繼住宅、商業(yè)缕溉、物業(yè)后,集團(tuán)推出的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)僚楞。龍湖目標(biāo)是到2020年長租公寓這塊收入達(dá)到20個億。
由此可見泉褐,長租公寓雖然暫時收益比較低。但從長遠(yuǎn)來看血淌,長租公寓收益必然可觀财剖,各路玩家集中放長線釣大魚。
如何“玩賺”長租公寓
未來域副總裁徐郝捷對安家融媒記者表示躺坟,長租公寓的出路在于多元化經(jīng)營和消費(fèi)經(jīng)營。未來的租賃市場需求量大發(fā)展空間很大夕膀。
在多元化的經(jīng)營模式上美侦,成本的控制也是盈利的一方面,在市場競爭激烈的背景下易猫,中低端的公寓更受歡迎具壮。安家融媒記者調(diào)查當(dāng)前的北京長租公寓市場,五環(huán)以內(nèi)租金范圍在4000——8000元/月之間棺妓,個別地段的豪華裝修租金過萬。在很多人看來样勃,能租得起這樣的公寓妆艘,那么一定有在北京的購買能力,所以為何要租房批旺,何不去買一套呢?如何將房租降下來,讓剛需租房者能夠承受的起搏熄,才是長租公寓規(guī)模化發(fā)展的關(guān)鍵宵凌。
除了租金之外止后,交通配套設(shè)施也帶來了溢價能力,窩趣創(chuàng)始人劉輝在接受記者采訪時曾表示译株,距離交通節(jié)點近的項目能獲得更高投資回報率,位置優(yōu)質(zhì)的項目溢價空間大乘寒。選址為影響定價中重要的因素匪补。
中投顧問在《2017-2021年長租公寓市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告》中顯示,長租公寓的盈利來源可分為四部分:
一是批零租金差是目前大多數(shù)中低端長租公寓的主要盈利來源;
二是裝修投資回報為通過裝修提升的溢價;
三是未來租金增長收益是長租公寓作為二房東向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲幅的溢價蚤氏。長租公寓公司從業(yè)主端租入房屋時簽訂的租約一般至少為3-5年喳逛,而租出房屋的租期多數(shù)為1年;“打包租入”、“零售租出”的模式润文,以及一二線核心城市房價不斷上漲的現(xiàn)實背景是長租公寓公司能夠獲取未來租金增長收益的原因;
四是衍生服務(wù)收入提供保潔典蝌、維修等增值服務(wù)實現(xiàn)的收益头谜,這也是專業(yè)化的長租公寓公司相較于傳統(tǒng)二房東的區(qū)別所在。
集中式的長租公寓盈利前景大
市場長租公寓分類主要為集中式和分散式柱告,魔方公寓、樂乎公寓葵袭、熊貓公寓等為集中式乖菱,我愛我家相寓蓬网、自如有家為分散式公寓鹉勒。
據(jù)了解,集中式盈利前景普遍好于分散式前景锯厢。首先裝修成本是長租公寓投入成本的重要組成部分脯倒,集中式的長租公寓一般是原有物業(yè)改造,租約一般為5-10年盔憨,足以覆蓋前期的成不投入和低盈利。此外婿奔,集中式長租公寓受規(guī)模效應(yīng)的影響问慎,成本降低;而分布式的長租公寓從業(yè)主手中獲取房源,租約3年冰木,甚至有些為一年左右笼恰,盈利不確定。
各路企業(yè)家各顯神通
長租公寓擴(kuò)張的背后是資本的支持社证,那么融資成為一些企業(yè)的命脈。在資金獲取上腺律,近幾年來各長租公寓企業(yè)各顯神通宜肉。安家融媒從時間節(jié)點上來列舉幾個企業(yè)進(jìn)行分析:
2013年8月份新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏和賽富投資基金閻焱一起發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金。低價買下北京CBD整棟森德大廈之斯,改造成新派公寓CBD店朱浴。此后达椰,賽富不動產(chǎn)基金將新派公寓CBD店分拆份額项乒,以基金方式發(fā)行給32名LP投資人。
2016年3月蝇裤,YOU+國際青年社區(qū)與P2P公司懶投資達(dá)成合作频鉴,以房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標(biāo)的,將其變成若干個固定收益產(chǎn)品垛孔,在懶投資官網(wǎng)上投放產(chǎn)品。
2017年1月10日狭莱,魔方公寓ABS設(shè)立概作,募集資金總額35億元,系國內(nèi)首單長租公寓ABS骤素。這單ABS產(chǎn)品采用優(yōu)先級/次級支付機(jī)制愚屁,其中優(yōu)先級共設(shè)三檔,預(yù)期期限分別為1年规辱、2年和3年栽燕,產(chǎn)品規(guī)模分別為1.1億元改淑、1.1億元和1.3億元,給出的預(yù)期收益分別為4.8%朵夏、5%和5.4%,按季付息捏肢。
在國家政策上,從一些城市的租售同權(quán)政策到近日發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》等衣屏,近兩年來辩棒,國家對于租賃行業(yè)的發(fā)展大力支持,也在助力長租公寓企業(yè)的發(fā)展一睁。
隨著行業(yè)烈火燃起者吁,各大軍團(tuán)殺入,目前政策利好复凳,很多房地產(chǎn)開發(fā)商都關(guān)注到長租公寓這個領(lǐng)域,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示均芽,TOP30房企中单鹿,已有1/3切入了長租公寓領(lǐng)域,這一數(shù)字還在不斷增加劲妙。房企布局長租公寓具有自持物業(yè)的優(yōu)勢儒喊,在盈利上,同樣準(zhǔn)備著放長線釣大魚怀愧。
長租公寓的市場需求量非常大芯义,處于良性競爭狀態(tài),其發(fā)展將到白熾期扛拨。安家融媒作為泛地產(chǎn)類的新媒體,具有17年的歷史沉淀求泰,將長租公寓領(lǐng)域作為重點關(guān)注方向之一,關(guān)注長租公寓行業(yè)發(fā)展動態(tài)芽丹。
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