2018年6月10日 Lee公子 文 于杭州
養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益好壞怎么來評(píng)價(jià)，好像業(yè)內(nèi)一直沒有共識(shí)氮发。投資人評(píng)價(jià)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)好壞渴肉，一般是看利潤(rùn)有多少，入住率多少折柠，人護(hù)比多少宾娜，客戶滿意度等，各個(gè)角度都會(huì)有扇售。指標(biāo)多了前塔，雖然顯得比較全面，但是造成理解起來過于復(fù)雜承冰，溝通成本高华弓，難以達(dá)成投資共識(shí)等問題。
一個(gè)直觀的困乒，可以給投資人提供不同項(xiàng)目投資價(jià)值比較的指標(biāo)寂屏，還是很有必要的。
我在綜合參考了多個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)指標(biāo)之后，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的各行業(yè)指標(biāo)都不符合養(yǎng)老項(xiàng)目的特點(diǎn)迁霎，只能自創(chuàng)一個(gè)指標(biāo)了吱抚。
養(yǎng)老項(xiàng)目有幾個(gè)特點(diǎn)，跟其他行業(yè)不一樣考廉。
- 第一秘豹，基本盈利單位是“床”（護(hù)理型）和“房”（自理型）。不是住宅或商業(yè)的“平方米”概念昌粤。與酒店行業(yè)的“房間”概念類似既绕。
搞清楚一個(gè)行業(yè)的基本盈利單位很重要，這個(gè)東西搞錯(cuò)了涮坐，就意味著把一個(gè)行業(yè)的屬性和本質(zhì)完全理解錯(cuò)誤了凄贩，好比論“個(gè)”賣的東西被你按“斤”賣了，整個(gè)就搞錯(cuò)了袱讹。 - 第二疲扎，“床位”“房間”的使用方式是“長(zhǎng)期自己使用”，而不是短住或投資廓译。所以養(yǎng)老項(xiàng)目的入住率要比酒店行業(yè)的普遍高不少评肆。相應(yīng)的營(yíng)銷成本也會(huì)低很多。
- 第三非区，收費(fèi)項(xiàng)目上瓜挽，除了房間租金費(fèi)用，還有餐飲征绸、生活服務(wù)費(fèi)久橙、護(hù)理或康復(fù)服務(wù)費(fèi)可以收取，另外還可以收取一筆“應(yīng)急備用金”作為押金管怠，這個(gè)是其他行業(yè)收費(fèi)中都沒有的淆衷。
我把養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)指標(biāo)折算到基本盈利單位上，用每床或每房的收益情況來評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目渤弛，而不用整體項(xiàng)目的盈利情況評(píng)價(jià)（因?yàn)轫?xiàng)目與項(xiàng)目規(guī)模祝拯、投資金額、運(yùn)行模式都不一樣她肯，拿總數(shù)根本沒法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行比較評(píng)判）佳头，這樣就會(huì)非常容易理解，而且也合理晴氨。
我設(shè)計(jì)的指標(biāo)為：PPAB（有效單床年利潤(rùn)）和PPAR（有效單房年利潤(rùn)）
| 護(hù)理型項(xiàng)目 | |
|---|---|
| 指標(biāo) | PPAB（Profit Per Available Bed）（有效單床年利潤(rùn)） |
| 思路 | 把所有的成本收益折算到盈利單元（床位）上康嘉。 通過盈利單元的收益水平，分析項(xiàng)目的投資收益水平籽前。 |
| 計(jì)算方式 | PPAB=RPAB-CPAB RPAB（Revenue Per Available Bed）（有效單床年收入）：當(dāng)年項(xiàng)目整體入住率x單床每月收入x12個(gè)月÷床位收入所占比例 CPAB（Cost Per Available Bed）（有效單床年成本）：（土地成本+建設(shè)成本+裝修成本+軟裝成本+設(shè)備投入）/床位數(shù)/折舊年限+年經(jīng)營(yíng)成本/床位數(shù) |
| 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) | 分模式評(píng)價(jià)（輕資產(chǎn)/中資產(chǎn)/重資產(chǎn)）亭珍； 分檔次評(píng)價(jià)（高端/中高端/經(jīng)濟(jì)型）敷钾。 |
| 項(xiàng)目可行性判斷 | 1、靜態(tài)判斷項(xiàng)目可行性（速算法）： 單床總體投入÷PPAB=靜態(tài)投資回收期N 回收期N<8年肄梨，項(xiàng)目可行阻荒。 2、動(dòng)態(tài)判斷項(xiàng)目可行性（細(xì)算法）： （第1年的單床投入+第2年的單床投入+第3年的單床投入…+第N年的單床投入）-第1年的PPAB-第2年的PPAB-第3年的PPAB…-N年的PPAB=0峭范。 N<7年财松，項(xiàng)目可行。 |
| 自理型項(xiàng)目 | |
|---|---|
| 指標(biāo) | PPAR（Profit Per Available Room）（有效單房年利潤(rùn)） |
| 思路 | 把所有的成本收益折算到盈利單元（房間）上纱控。通過盈利單元的收益水平，分析項(xiàng)目的投資收益水平菜秦。 |
| 計(jì)算方式 | PPAR=RPAR-CPAR RPAR（Revenue Per Available Room）（有效單房年收入）：當(dāng)年項(xiàng)目整體入住率x單房每月收入x12個(gè)月÷房費(fèi)收入所占比例 CPAR（Cost Per Available Room）（有效單房年成本）：（土地成本+建設(shè)成本+裝修成本+軟裝成本+設(shè)備投入）/房間數(shù)/折舊年限+年經(jīng)營(yíng)成本/床位數(shù) |
| 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) | 分模式評(píng)價(jià)（輕資產(chǎn)/中資產(chǎn)/重資產(chǎn)）甜害； 分檔次評(píng)價(jià)（高端/中高端/經(jīng)濟(jì)型）。 |
| 項(xiàng)目可行性判斷 | 1球昨、靜態(tài)判斷項(xiàng)目可行性（速算法）： 單套房間總體投入÷PPAR=靜態(tài)投資回收期N 回收期N<8年尔店，項(xiàng)目可行。 2主慰、動(dòng)態(tài)判斷項(xiàng)目可行性（細(xì)算法）： （第1年的單房投入+第2年的單房投入+第3年的單房投入…+第N年的單房投入）-第1年的PPAR-第2年的PPAR-第3年的PPAR…-N年的PPAR=0嚣州。 N<7年，項(xiàng)目可行共螺。 |
這個(gè)指標(biāo)由于是自己創(chuàng)造出來的该肴，其實(shí)在公司內(nèi)部或者行業(yè)內(nèi)短期內(nèi)也是很難達(dá)成共識(shí)的，別人不太可能會(huì)直接采用藐不。但是作為個(gè)人的一種原創(chuàng)方法匀哄，不吝鄙薄，分享出來雏蛮，拋磚引玉涎嚼，算是給業(yè)內(nèi)提供一點(diǎn)智力啟發(fā)吧。
非常歡迎業(yè)內(nèi)專家就此問題對(duì)本人觀點(diǎn)批評(píng)斧正挑秉！
附：項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)
IRR
概念：
- 內(nèi)部收益率法(英文：Internal Rate of Return)是用內(nèi)部收益率來評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)效益的方法法梯。所謂內(nèi)部收益率，就是使得項(xiàng)目流入資金的現(xiàn)值總額與流出資金的現(xiàn)值總額相等的利率犀概、換言之就是使得凈現(xiàn)值(NPV)等于零時(shí)的折現(xiàn)率立哑。如果不使用電子計(jì)算機(jī)，內(nèi)部收益率要用若干個(gè)折現(xiàn)率進(jìn)行試算阱冶，直至找到凈現(xiàn)值等于零或接近于零的那個(gè)折現(xiàn)率刁憋。
- 撇開復(fù)雜的財(cái)務(wù)解釋，IRR對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際意義木蹬，基本上可以理解為是項(xiàng)目的年化收益率至耻。
計(jì)算方式： - IRR的計(jì)算方式若皱，是在Excel中輸入公式IRR，然后選擇“期初投資”金額和計(jì)算一定時(shí)間周期的毛利潤(rùn)尘颓，即可計(jì)算得出走触。
優(yōu)缺點(diǎn)： - 內(nèi)部收益率法的優(yōu)點(diǎn)是能夠把項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個(gè)項(xiàng)目的收益率疤苹，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比互广，確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得建設(shè)。使用借款進(jìn)行建設(shè)卧土，在借款條件（主要是利率）還不很明確時(shí)惫皱，內(nèi)部收益率法可以避開借款條件，先求得內(nèi)部收益率尤莺，作為可以接受借款利率的高限旅敷。但內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對(duì)值颤霎，一個(gè)內(nèi)部收益率較低的方案媳谁，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得考慮友酱。所以在各個(gè)方案選比時(shí)晴音，必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來考慮。
NPV
概念：
- 凈現(xiàn)值是一項(xiàng)投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項(xiàng)目投資成本之間的差值缔杉。凈現(xiàn)值指標(biāo)是反映項(xiàng)目投資獲利能力的指標(biāo)锤躁。
決策標(biāo)準(zhǔn)：
- 凈現(xiàn)值≥0 方案可行；
- 凈現(xiàn)值＜0 方案不可行壮吩；
- 凈現(xiàn)值均＞0 凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案进苍。
優(yōu)缺點(diǎn)：
- 優(yōu)點(diǎn)： 考慮了資金時(shí)間價(jià)值，增強(qiáng)了投資經(jīng)濟(jì)性的評(píng)價(jià)鸭叙；考慮了全過程的凈現(xiàn)金流量觉啊，體現(xiàn)了流動(dòng)性與收益性的統(tǒng)一；考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)沈贝，風(fēng)險(xiǎn)大則采用高折現(xiàn)率杠人，風(fēng)險(xiǎn)小則采用低折現(xiàn)率。
- 缺點(diǎn)： 凈現(xiàn)值的計(jì)算較麻煩宋下，難掌握嗡善；凈現(xiàn)金流量的測(cè)量和折現(xiàn)率較難確定；不能從動(dòng)態(tài)角度直接反映投資項(xiàng)目的實(shí)際收益水平学歧；項(xiàng)目投資額不等時(shí)罩引，無法準(zhǔn)確判斷方案的優(yōu)劣。
ROI
概念：
- 投資回報(bào)率（ROI）是指通過投資而應(yīng)返回的價(jià)值枝笨，企業(yè)從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)的投資中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)袁铐。它涵蓋了企業(yè)的獲利目標(biāo)揭蜒。利潤(rùn)和投入的經(jīng)營(yíng)所必備的財(cái)產(chǎn)相關(guān)，因?yàn)楣芾砣藛T必須通過投資和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)獲得利潤(rùn)剔桨。
計(jì)算公式：
- 投資回報(bào)率（ROI）=年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額×100%
優(yōu)缺點(diǎn)：
- 優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單缺點(diǎn)是缺乏全局觀念屉更。當(dāng)一個(gè)投資項(xiàng)目的投資報(bào)酬率低于某投資中心的投資報(bào)酬率而高于整個(gè)企業(yè)的投資報(bào)酬率時(shí)，雖然企業(yè)希望接受這個(gè)投資項(xiàng)目洒缀，但該投資中心可能拒絕它瑰谜；當(dāng)一個(gè)投資項(xiàng)目的投資報(bào)酬率高于該投資中心的投資報(bào)酬率而低于整個(gè)企業(yè)的投資報(bào)酬率時(shí)，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它树绩，而不顧企業(yè)整體利益是否受到損害萨脑。
ROE
概念：
- 凈資產(chǎn)收益率ROE(Rate of Return on Common Stockholders’ Equity)，凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益報(bào)酬率/凈值報(bào)酬率/權(quán)益報(bào)酬率/權(quán)益利潤(rùn)率/凈資產(chǎn)利潤(rùn)率饺饭，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比砚哗，是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平砰奕，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高提鸟，說明投資帶來的收益越高军援。該指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。
- 一般來說称勋，負(fù)債增加會(huì)導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率的上升胸哥。
- 企業(yè)資產(chǎn)包括了兩部分，一部分是股東的投資赡鲜，即所有者權(quán)益(它是股東投入的股本空厌，企業(yè)公積金和留存收益等的總和)，另一部分是企業(yè)借入和暫時(shí)占用的資金银酬。企業(yè)適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿可以提高資金的使用效率嘲更，借入的資金過多會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但一般可以提高盈利揩瞪，借入的資金過少會(huì)降低資金的使用效率赋朦。凈資產(chǎn)收益率是衡量股東資金使用效率的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。
計(jì)算公式：
- 凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤(rùn)/所有者權(quán)益
EBITDA
概念：
- EBITDA是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的縮寫李破，即未計(jì)利息宠哄、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤(rùn)嗤攻。
EBITDA-U
概念：
- EBITDA除以項(xiàng)目前期投資毛嫉，得到的比例妇菱。
- 一般要達(dá)到6%以上暴区，不低于公司的財(cái)務(wù)成本，才算是項(xiàng)目具有投資價(jià)值密任。
商場(chǎng)：坪效
- 臺(tái)灣經(jīng)常拿來計(jì)算商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益的指標(biāo), 指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額(營(yíng)業(yè)額÷專柜所占總坪數(shù))。
- 坪效是大陸地區(qū)目前最通用的衡量商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益指標(biāo)浪讳。
- 計(jì)算公式：坪效=銷售額÷門店?duì)I業(yè)面積；日均坪效=日均銷售額÷門店?duì)I業(yè)面積淹遵；月均坪效=月均銷售額÷門店?duì)I業(yè)面積。
- 經(jīng)驗(yàn)值：在深圳透揣，一線的商場(chǎng)济炎，比如萬象城和海岸城，一年的坪效在2到3萬元辐真，只要超過一萬元的坪效须尚，商場(chǎng)就不會(huì)虧錢了。萬達(dá)廣場(chǎng)的坪效是在7000到1萬之間侍咱。
酒店行業(yè)：GOP
國(guó)內(nèi)經(jīng)常使用本指標(biāo)耐床。
“GOP” 是“Gross OperatingProfit”的簡(jiǎn)稱，即營(yíng)業(yè)毛利楔脯，它在利潤(rùn)表中反映為收入減去成本撩轰、人工費(fèi)、營(yíng)運(yùn)部門的直接費(fèi)用昧廷、后臺(tái)部門的間接費(fèi)用后的余額堪嫂。GOP=酒店?duì)I業(yè)總收入—酒店?duì)I業(yè)總支出。
GOP率就是利潤(rùn)率木柬，GOP率=GOP/酒店?duì)I業(yè)總收入×100%皆串。
酒店行業(yè)：RevPAR
- 國(guó)際上衡量酒店經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)。
- RevPAR是Revenue Per Available Room的縮寫弄诲，是指每間可借出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入愚战，用客房實(shí)際總收入除以客房總數(shù)，但一般都用實(shí)際平均房?jī)r(jià)乘以出租率表示齐遵，結(jié)果都是一樣的寂玲。因?yàn)槠骄績(jī)r(jià)和出租率比較總收入更具備可控性，所以更多的酒店或飯店習(xí)慣用實(shí)際平均房?jī)r(jià)×出租率來計(jì)算梗摇。
- Revenue Per Available Room（每間可供出租客房收入） 這一概念作為其酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)衡量和分析的基礎(chǔ)拓哟。RevPar這一國(guó)際酒店業(yè)普遍采用的衡量手段反映的是以每間客房為基礎(chǔ)所產(chǎn)生的客房收入，因此能夠衡量酒店客房庫存管理的成功與否伶授。
- 計(jì)算公式：RevPAR=實(shí)際平均房?jī)r(jià)×出租率断序；出租率=已出租客房總數(shù)/客房總數(shù)量流纹；實(shí)際平均房?jī)r(jià)=客房總收入/已出租客房總數(shù)。
- 一般來說违诗，提供全功能服務(wù)的三星級(jí)以上酒店的總收入中有50%—65%是來自客房漱凝。而在附屬服務(wù)設(shè)施（主要是餐飲服務(wù)）有限的經(jīng)濟(jì)型酒店或者長(zhǎng)住型酒店，高達(dá)90%的收入則是來自客房诸迟。
- 經(jīng)驗(yàn)值 ：?jiǎn)误w三星級(jí)酒店的RevPAR要>120元/天才不虧損茸炒。單體四星級(jí)酒店的RevPAR要>180元/天才不虧損。
長(zhǎng)租公寓
- 輕資產(chǎn)模式：GOP率+收入比
- 中資產(chǎn)模式：GOP率+IRR+靜態(tài)投資回收期
- 重資產(chǎn)模式：GOP率+EBITDA-U
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