2007年以后大家普遍愿意買房，愿意房子作為投資的產(chǎn)物捌臊，是因?yàn)閲业恼叩恼{(diào)整杨蛋。
2007年物權(quán)法規(guī)定了：“國家保護(hù)私有財產(chǎn)±砼欤”這是一個比較大的變革真慢。
總結(jié)下來就是8個字：恒產(chǎn)恒心榆综，同地同權(quán)令宿。
恒產(chǎn)恒心：你持有的資產(chǎn)是永恒的刽脖，那你的心就是安定的。
01?三次房價上漲
2004年放開房地產(chǎn)買賣后执隧，中國的房價經(jīng)歷了三次大的漲幅揩抡。
2009年：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇
因2008年金融危機(jī)，2009年國家投入4萬億來刺激經(jīng)濟(jì)镀琉。
2009年—2010年捅膘，兩年時間，全國普遍漲了40%到50%
2012年：城鎮(zhèn)化
2012年滚粟，國家提出城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)寻仗，要積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。引起房價的再次上漲凡壤。
2012年-2013年署尤，兩年時間，全國房價差不多漲了30%左右亚侠，有的區(qū)域甚至漲了40%曹体。
2015年：棚戶區(qū)改造
在中央和各地政府的推動下，全國的棚戶區(qū)改造工作迎來了一波心的浪潮硝烂。
2015年底箕别，到2017年，幾乎所有城市房價翻倍滞谢。
棚戶區(qū)改造帶來的房價漲幅是歷史空前的大串稀。
02?北京房產(chǎn)市場
北京新房對于房價的影響，不太具有參考意義狮杨。
因?yàn)槊磕晷路块_盤的情況都不一樣母截，政府讓上市的多，開盤就多橄教，賣的就多清寇。這個是一直變化的喘漏。
從04年開始大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)過很多年的發(fā)展华烟，到了2018年19年翩迈，新房占比就不是主要的了。
北京是二手房為主的市場盔夜。
北京的二手房基本上是新房的4~5倍负饲，是存量市場。
2016年北京新房供應(yīng)少比吭，出現(xiàn)了二手房占比83%的情況。
正常情況下姨涡，市場上的二手房和新房是7:3的交易量衩藤。
據(jù)統(tǒng)計現(xiàn)在北京二手房的存量是750萬套，據(jù)官方統(tǒng)計北京人口2100萬涛漂∩捅恚基本上一戶住2.8人。根據(jù)城市人口學(xué)是2.8這個數(shù)值匈仗，是比較合理的瓢剿。
不過現(xiàn)在二胎放開了，數(shù)值可能會高點(diǎn)悠轩。
現(xiàn)在每年會新增5~8萬套新房间狂，也就是未來8到10年會增加100萬套左右的房子，總體上北京的存量房是850萬套左右火架。
從這角度來看鉴象，北京的供需矛盾沒有那么突出。
北京的房子有央產(chǎn)房何鸡，公房纺弊，商品房、老破小等骡男。
北京大概2萬多個小區(qū)淆游。如果是引入大小區(qū)的概念，大概是1萬左右個小區(qū)隔盛。
其中老破小應(yīng)該占比是三分之一左右犹菱。據(jù)官方統(tǒng)計，在中心城區(qū)有兩千多個吮炕。但是統(tǒng)計口徑不一樣已亥，數(shù)據(jù)不太一樣，實(shí)際上不止這么多来屠。
所以現(xiàn)在有大量改善型需求虑椎。
03?房價的漲跌
北京每月成交二手房的數(shù)值震鹉，可以看出北京房價的漲跌。
這幾個數(shù)值過去數(shù)年捆姜，都被證實(shí)传趾，而且未來也不會有太大的變化。
8千套：
當(dāng)北京的二手房月成交量在低于8千套的時候泥技，市場是很冷清浆兰，這個時候房價一定會跌。
月成交量如果低于8千珊豹，下跌的幅度會非常大簸呈。
8千~1萬2千套：
當(dāng)北京的二手房月成交量8千到1萬2萬套的時候，市場比較中性店茶。
比如1萬套左右蜕便，可能局部跌點(diǎn)，另外一些地區(qū)漲點(diǎn)贩幻，整體房價沒有太大的區(qū)別轿腺。
如果數(shù)據(jù)是1萬2千套，那市場就是不漲不跌丛楚，非常穩(wěn)健族壳。
19年的下半年基本上維持在8千到1萬2左右。二手房房價基本沒有變動趣些。
1萬2千~1萬5千套：
當(dāng)北京的二手房月成交量在1萬2千到1萬5千套的時候仿荆，市場很活躍，掛出的二手房可以相對比較快的出手坏平，房價可能微漲赖歌。
1萬5千~2萬套：
當(dāng)北京的二手房月成交量在1萬5千到2萬套的時候，漲幅就會比較大功茴，比較明顯庐冯。
成交量在在1萬5的時候，會有2%到3%的漲幅坎穿。
2萬套：
當(dāng)北京的二手房月成交量連續(xù)兩個月達(dá)到2萬套展父。市場會暴漲20%，就是說房價在2個月內(nèi)會漲20%
16玲昧、17年栖茉，北京出現(xiàn)過接近2萬的情況，那是市場最好的時候孵延。
今年因?yàn)橐咔榈脑蚵榔址渴袌霰容^冷清，但是5月份的成交量大概是1萬5千套左右左右尘应，里面包含一部分恢復(fù)性的上漲惶凝。
可以關(guān)注6月的指標(biāo)吼虎，如果還是1萬5千套左右，那房價應(yīng)該就會有4%到5%的漲幅苍鲜。
04?投資情況預(yù)測
房產(chǎn)是有輪動周期的思灰，每個三年一輪，今年會有小漲混滔，但不會大漲洒疚。
整個房地產(chǎn)不會一直這樣不溫不火。根據(jù)分析坯屿，2020年代（2020-2029年）的十年至少還有一次機(jī)會油湖。，還會有一輪大概20%~ 30%左右的漲幅领跛。
兩會提及要增加普惠金融乏德，很多資金還是會流向房地產(chǎn)。
從新房的角度來講隔节，房地產(chǎn)的想象力可能還會有奔頭鹅经。但是總會有一個上限
預(yù)測2028年應(yīng)該是房產(chǎn)價格的大限寂呛。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)績在不斷的增漲怎诫，每年遞增，但是隨著中國城市化進(jìn)入到后半程贷痪，大致預(yù)判2018年之后幻妓，房地產(chǎn)到達(dá)頂峰，開始走下坡劫拢。到2028年之后房價會比較穩(wěn)定肉津。
05?學(xué)區(qū)房
北京學(xué)區(qū)房是比較熱的，預(yù)測2025年學(xué)區(qū)房溢價見頂舱沧。
因?yàn)閲业纳呙蒙常?025年以后，購買學(xué)區(qū)房的需求沒有那么多了熟吏。
2025年之前是可以買的距糖，投資，居住牵寺。
