來美國加州投資置業(yè)房產(chǎn)相比較中國復雜會很多。一大部份原因來自美國國家稅務局 (IRS) 的繁多的稅務政策梦染。新移民或者是來投資的國人，經(jīng)過一段時間物色朴皆，準備帕识，終于懷著興奮的心情選好了房，入手了遂铡！可是肮疗，買賣房產(chǎn)如何合法規(guī)劃避稅，對外出租房子如何合理從專業(yè)的角度實現(xiàn)利益最大化扒接，你聽我們?yōu)槟破找幌轮R伪货。
下文可以為您科普一些投資房產(chǎn)的稅務知識，如果你耐心看完钾怔，也能成為一個半專業(yè)的CPA碱呼！不管你是準備買房賣房，還是已擁有一套以上房產(chǎn)的有房一族宗侦，甚至你已決定使用公司名義來投資房產(chǎn)愚臀，希望我們能為你提供一些知識。做到一切盡在掌握矾利，決勝房產(chǎn)投資界姑裂，所向披靡馋袜。
1? 買房準備
作為一個精明的買房族，從開始準備買房起舶斧，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額欣鳖。簡單來說可以從以下幾點出發(fā)：
用途：是否用于自住，還是用于出租從產(chǎn)生現(xiàn)金流
時間：是否在不久將來打算賣掉茴厉，是否期待升值
身份：是否是美國稅務公民（不同于移民法律規(guī)定的美國公民）
債務：是否考慮資產(chǎn)保全泽台，或房產(chǎn)債務與個人分離。
為何要考慮用途呀忧？
因為房屋的用途關乎到你需要與什么稅表打交道师痕，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等而账。同時你也需要考慮以什么形式來擁有房產(chǎn)胰坟，能更好的實現(xiàn)你的用途。
房產(chǎn)的主要擁有形式：
個人直接擁有
如果是自住 泞辐，你的房子只有支出沒有收入笔横，那么你只需要用到 Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions咐吼，以下簡稱 Sch A）吹缔。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E锯茄，房產(chǎn)以及其他投資收入（Rental and Royalty Income厢塘，以下簡稱 Sch E）了。
公司形式擁有
房產(chǎn)投資通常以合伙企業(yè) (Partnership)肌幽，有限責任公司 (Limited Liability Corporation)晚碾，或是小型企業(yè)股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是喂急，公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人可以規(guī)避相關的法律責任格嘁。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表廊移，其中有一頁 Form 8825就是你的房產(chǎn)明細糕簿。公司會在報稅完后給你發(fā)一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中狡孔。
為何要同時考慮賣出時間和用途懂诗？
美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是步氏，你的房子賣出時若是增值了响禽，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1) 必須是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有權5年，3) 在賣房前的5年內(nèi)至少有2年住在這里芋类。而且呢隆嗅，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。是不是很簡單侯繁？下面我們來舉幾個例子：
A君買了第一套房子作為主要住宅胖喳，自住2年，出租3年贮竟，然后賣出賺了25萬丽焊。那么，這25萬增值完全免稅哦咕别！
B君買了第一套房作為主要住宅技健，自住1年，出租三年惰拱，搬回來住1年雌贱，然后賣出賺了25萬。買房后自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損偿短，第一年的自住在出租三年后不再有效欣孤，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最后自住的1年/2年的比例來計算增值稅昔逗。于是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain降传，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦勾怒！
C君買了第一套房子作為主要住宅婆排，自住2年，出租4年笔链，然后賣出賺了25萬泽论。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內(nèi)并沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前）卡乾，居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅缚够。
D君買了第一套房子作出租使用幔妨。出租3年后，搬入房子自住2年谍椅，然后賣出賺了25萬误堡。雖然他一開始動機并非自住，可是那都不是事雏吭，關鍵只要他在賣房前5年內(nèi)滿足2年自住這個條件锁施，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。
E君買了第一套房，自住兩年悉抵，買了第二套房并搬入肩狂，第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了25萬姥饰，同時買了第三套房傻谁，第一套房的25萬增值免稅。這一年列粪，D也搬入了第三套房居住并將第二套房出租审磁，兩年后，他賣掉第二套房岂座，哇态蒂，又符合了所有免稅條件。也就是說费什，這個優(yōu)惠可以循環(huán)使用钾恢。
2? 購買房產(chǎn)
買房成交后你一定會收到一張“房地產(chǎn)交易完成單” (Closing/Settlement Statement)，俗稱 HD-1吕喘，里面記錄著詳細的結算時間赘那，房產(chǎn)地址，以及所有完成交易的費用列表氯质。這是一張看著就頭疼的清單募舟，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)闻察。上面有買賣雙方交易金額明細拱礁，但你只需要關注買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)辕漂，產(chǎn)權費用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本呢灶。
比方說，房子買價50萬钉嘹，你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬鸯乃，那么賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬跋涣，開心嗎缨睡？若是以公司名義買房，你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產(chǎn)陈辱，然后按貸款時長來攤銷（類似折舊）奖年。
另外得單獨說一說房產(chǎn)稅 / 地稅 (Property Tax)。房產(chǎn)稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中沛贪，它永遠需要被拎出來單獨對待陋守。如果你的房子這一年自住震贵，那么請把房產(chǎn)稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租水评，那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費用猩系。
如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表之碗。如果房子是自住呢蝙眶，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。
如果房子用于出租褪那，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)幽纷。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高博敬，所以可以扣稅的金額也非秤呀可觀。貸款銀行收取的點數(shù) (Points) 也可以以類似利息方法處理偏窝，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣收恢。
3? 美國買房后如何獲得最大投資回報
1、持有增值
持有增值祭往，是指購買美國房產(chǎn)后伦意，不以出租獲利為主要目的，追求的是“低買高賣”或資產(chǎn)增值的投資方式硼补，比較適合于資產(chǎn)雄厚的投資者驮肉。為此，此種投資方式極為注重投資者入市及出市的時機已骇。
美國房地產(chǎn)周期平均在十五年左右离钝，所以理論上持有房產(chǎn)時間愈長愈有把握穩(wěn)賺不賠，如果長期投資褪储，持有五年可能有六成的機會獲得利潤卵渴，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設你在房價的高點買進的房子鲤竹，在低點時賣出浪读，那你的利潤是負值。如果辛藻，你買房是為了居住瑟啃，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋揩尸，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。
2屁奏、出租賺取租金
通過出租房產(chǎn)岩榆，獲得固定的租金收入，即投資回報，是最為常見的投資手段勇边。那么犹撒，投資者該如何計算自己投資的房產(chǎn)，每年能給自己帶來多高的回報率呢粒褒？
3種常見出租方式：
1识颊、委托經(jīng)紀人
交給經(jīng)紀人幫助租賃可以大大節(jié)省工作和時間，經(jīng)紀人可以幫助投資人選擇條件較好的租客奕坟，最主要就是幫投資者找到租客的客源祥款，篩選出符合條件，合適的租客月杉。
2刃跛、委托物業(yè)管理公司
物業(yè)管理公司提供的是出租管理的綜合服務，幫投資者收房租苛萎，還有日常的維護服務桨昙。對于精力有限、想省事的投資者來說腌歉，找到一家合適的物業(yè)管理公司就能解決所有相關問題蛙酪。
那么怎么判斷你所找的是一家好的物業(yè)管理公司呢？物業(yè)公司會不會在維修費上宰您一筆翘盖？或者桂塞，真的有這樣的問題需要解決嗎？物業(yè)公司能快速地找到租客嗎最仑？只有當您出問題的時候藐俺，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。
為此泥彤，我們?yōu)榇蠹液Y選出優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司所必備的幾大要素：
對房屋細致的看管欲芹，確保所有事情進行順利；
及時吟吝、高效的處理所有問題菱父；
確保租客及時與投資者簽訂租約；
確苯Ｌ樱快速跟進房主住宅審查程序浙宜；
解答房主任何有關在線對賬問題；
當租客離開時蛹磺，迅速尋找并篩選新租戶粟瞬；
3、自己尋找租客
這個方式比較適合在海外擁有多套房產(chǎn)的投資人或是住宅房屋有多余的投資人萤捆。
收費標準：
委托出租的傭金（房產(chǎn)經(jīng)紀費用）：全年租金的6%~8%（按實際情況而定）
委托管理的費用：月租金的5%~8%（也有的公司為8%~10%）
