我們先來搞清楚一個問題：中國到底缺不缺房子捆探？現(xiàn)有的房子夠不夠住站粟？

2017年7月黍图，國家統(tǒng)計局首次披露了全國居民平均住宅面積：

2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。其中卒蘸，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米雌隅，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米翻默。

40.8平方米什么概念？一個三口之家的平均住宅面積達到了122平米恰起。根據(jù)國際經(jīng)驗修械，當一個地區(qū)人均住宅面積達到或者超過33平方米時，說明這個地區(qū)房地產(chǎn)開始過剩检盼。

有人會跳出來說肯污，不對，城市和農(nóng)村怎么能一起算呢吨枉？隨著城市化繼續(xù)蹦渣，許多農(nóng)民會進城的。

那貌亭，這兒還有一個數(shù)據(jù)更加直觀：

全國新城全部建成柬唯，農(nóng)民全部入城，空置樓房還可再入住4億人圃庭。

接著有人會跳出來說锄奢，帝妹，全國區(qū)域你不能一刀切啊剧腻。中國土地供應(yīng)失衡眾所周知拘央，三四線城市人口外流，而住房超批超建书在，空置率自然高灰伟；但一二線城市人口持續(xù)增長，土地供應(yīng)不足儒旬，應(yīng)該缺房子才對栏账。

嗯，感覺上的確如此义矛，買不起的房子就是明證：

SAVILLS統(tǒng)計了截止2016年12月中國房價top10城市的四項數(shù)據(jù)发笔，這四項分別是：住宅均價排名、城市名稱凉翻、05-16年價格總增幅、15-16年價格增幅捻激。

我們把房價頭牌深圳放大給大家看下：

深圳十一年里房價增幅923%領(lǐng)跑全國制轰，上海404%排在第二，北京以363%的增幅位列三甲胞谭。再來瞄一眼2015.12-2016.12的房價增幅情況垃杖，這一年除了重慶只漲了2%，其他9座城市的房價漲幅都在15%以上丈屹。其實SAVILLS的這項數(shù)據(jù)是偏保守的调俘。我們再來po一張城市數(shù)據(jù)團統(tǒng)計的“2016年房價漲幅top14”：

看到倒數(shù)第4個是溫哥華了嗎伶棒？你沒看錯，這不是中國房價漲幅top14彩库，而是2016年世界房價漲幅top14肤无！

若不是今年暴風(fēng)驟雨般嚴厲的政策調(diào)控，照這個漲法骇钦，一二線城市的房子顯然是供不應(yīng)求宛渐。

但是——

有一項數(shù)據(jù)要提出反對意見了：

騰訊與中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國城市住房市場調(diào)查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間眯搭，一線城市空置率22%窥翩，二線城市24%。

空置率是指空置的房屋面積和總房屋面積的比例鳞仙】芪茫空置率越高，房屋使用率就越低棍好，房產(chǎn)泡沫越大幔荒。按照國際標準，空置率10%以下為合理區(qū)梳玫，房屋供求基本平衡爹梁；10%-20%之間為危險區(qū)間；20%以上表明房屋庫存嚴重積壓提澎。

如果用上文提到的國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的人均居住面積來估算一下空置率姚垃，計算結(jié)果為19%。

也就是說盼忌，中國整體房屋空置率約為20%积糯，一線城市也不例外。

這個空置率有多高谦纱？沒有對比就沒有傷害看成，我們看一下美國的空置率數(shù)據(jù)。

根據(jù)美國人口普查局2017年第一季度的數(shù)據(jù)跨嘉，全美出租房空置率為7%川慌，而自住房空置率為1.7%。舉幾個美國城市出租空置率的數(shù)據(jù)：

注意祠乃，美國的空置率把自住和出租分開統(tǒng)計馋辈，上表是出租空置率绣檬，如果考慮到自住空置率1.7%泥彤，那么平均空置率情況要遠低于7%晰甚。

我們來對比一下中國家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月發(fā)布的部分城市空置率數(shù)據(jù)（與騰訊2015、國家統(tǒng)計局2017發(fā)布的數(shù)據(jù)基本吻合）：

北京上海確實相對低嘱支，但空置率也接近20%蚓胸。

從空置率來看挣饥，中國根本不缺房子。三四線城市不必說沛膳，超批超建早已產(chǎn)能過剩扔枫，處處唱空城計；一二線城市也同樣有著20%的房屋空置率于置。

我們有必要停下來討論一下：中國到底缺不缺房子茧吊？現(xiàn)在有兩種聲音：

人均居住面積和空置率兩位老實孩子支持“不缺”；而房價同學(xué)支持“缺”八毯，并揚言如果政策放開馬上再翻一番給他倆瞧瞧搓侄。

到底缺不缺？讓上夯八伲“怪數(shù)據(jù)”告訴我們答案讶踪。

我們先牢牢記住上面提到的一個數(shù)字：上海房屋空置率為18.5%。這個數(shù)據(jù)先放這兒泊交，一會兒我們要用到乳讥。

以下是來自國家數(shù)據(jù)的數(shù)字：

上海常住人口為2415萬。（2016）

上海戶均人口為2.7廓俭。（2015）

上海市轄約2.6萬個小區(qū)云石，共760萬套住房。（2016）

用常住人口除以戶均人口研乒，我們知道上海需要約900萬套房子才夠住汹忠。

也就是說，上罕荆現(xiàn)在應(yīng)該增加140萬套房子才能滿足當前人口的住房需求宽菜。

好了，我們把空置率數(shù)據(jù)拿來算一下：18.5%的房子——現(xiàn)有760萬套房子中的140萬套——還空著沒人住呢竿报！

你是不是有點懂了铅乡？就上海而言，房子是缺烈菌，不夠住的阵幸，但是現(xiàn)存的140萬套房子卻還空著。

結(jié)果還用說么僧界，房價暴漲唄侨嘀。

說到這，有一個問題呼之欲出了：這20%的房子為什么會空著捂襟？如果都住上了人，不就可以緩解上海住房壓力欢峰，房價不就不會漲這么瘋了嗎葬荷。

這20%的空房子當然是被人買了涨共，但是買了之后既不自住，也不出租宠漩，就這么空著举反，坐等房價短時間漲起來后賣掉賺差價，我們管這種行為叫做炒房扒吁。

以上海為例火鼻，現(xiàn)有房子和土地供應(yīng)本就不夠，房價天然處于增勢雕崩，而炒房者占著房子不住人魁索，造成市場上對房源的需求遠超供給，價格自然居高不下盼铁，而且越漲越快粗蔚。

你以為炒房者買了房子不出租是傻嗎？

買而不租饶火，會造成人們對居住的需求遠大于供給的局面鹏控，房價漲得快，何愁賺不到錢肤寝。

在炒房行為沒有得到有效抑制的情況下当辐，單純增加土地供應(yīng)，并不能平抑住房價格鲤看。

看懂了這些數(shù)據(jù)之后缘揪，你是不是對“房子是用來住的，不是用來炒的”有了更深一層認識了呢刨摩。

控制房價泡沫寺晌，首先就要降低空置率。要降低空置率澡刹，就必須抑制炒房呻征，抑制投機。如果讓你來出謀劃策罢浇，你會想到哪些降低空置率的辦法呢陆赋？

在房住不炒的指導(dǎo)下，我們采取的策略是限購嚷闭。嚴政之下攒岛，效果立竿見影。你想炒房胞锰，不讓你買灾锯，你還怎么折騰。不過限購這個大殺器一祭出嗅榕，同樣遏制了真實居住需求顺饮。

有人提出吵聪，可不可以收空置稅？想法是美好的兼雄，但行動上有兩大難題吟逝。首先是如何定義“空置”：毛坯房算不算空置，裝修期算不算空置赦肋，房地產(chǎn)商待售樓盤算不算空置块攒，多長時間不住算空置？另一個難題是征管成本太高佃乘。

收空置稅的思路是對的囱井，那就是增加房屋持有成本。法國征收空置稅的設(shè)定是每個人只能住一套房子恕稠，同時住兩套就算空置了一套琅绅，要為空置的那套繳稅，不管你出不出租鹅巍。名義上是空置稅千扶，實際上是房產(chǎn)稅。較高的持有成本同樣是美國房屋空置率低的主要原因之一骆捧。

增加房屋持有成本澎羞，會迫使房產(chǎn)投資者不得不考慮租金收益的問題，只要他們都愿意把房子租出去敛苇，就會極大地促進租房的供給妆绞，從而使房產(chǎn)價格反映真實的供需關(guān)系，房價泡沫存在的機會就小多了枫攀。

有人會說括饶，增加房屋持有成本，最終不還是轉(zhuǎn)嫁到租客身上了么来涨？這屬于盯著小問題图焰，沒看到大問題。把投資者對于房產(chǎn)投資收益的目光從只依賴房價漲幅吸引到重視租金收入上蹦掐，才是大事呀技羔。

炒房和租賃投資的區(qū)別就在于是否看重租賃價值。買而不租是炒房卧抗，先買后租是投資藤滥。租賃投資對于居住需求不存在負面影響，因為一個租賃投資者關(guān)注的是這個城市的經(jīng)濟好不好社裆，這個區(qū)域的空置率高不高拙绊，這棟房子好不好租，他沒有破壞正常市場的供需關(guān)系，收益是可以落袋為安的时呀。

中國泛一線城市房價過高的長遠解決方案不是強壓需求张漂，不是限制投資晶默，也不是限制人口流入谨娜，而是有效限制投機。政策可以限制投機一時磺陡，但終究不是長效機制趴梢。長效機制的核心是，讓投機者（炒房者）無利可圖币他。

如果房屋持有成本高坞靶，租金回報率高，房價漲幅溫和蝴悉，那投機者（只買不租者）靠房價的漲幅都不一定能覆蓋持有成本彰阴，而且現(xiàn)金流負向，還賺什么錢拍冠？他自然就會盯著租金回報率去研究尿这。這就是租賃投資者的玩法。

但是中國住房市場是恰恰相反的：幾乎沒有房屋持有成本庆杜、租金回報率極低射众、房價漲幅驚人。這正是投機者土壤晃财，而且是一個惡性循環(huán)——

房價漲的越快叨橱，投機者越多，空置率越高断盛，供給越少罗洗，房價漲的越快。

干嘮了這么多钢猛，下面我們還是數(shù)據(jù)說話伙菜，對比一下中美房產(chǎn)投資（投機）在這三方面的差異。

房屋持有成本

美國的房屋持有成本正常每年都要吃掉房價的幾個百分點厢洞，好在租金回報率比較高仇让，美國房子不租出去是養(yǎng)不起的。中國的房屋持有成本幾乎可以忽略躺翻，空置房屋的持有成本更低丧叽。

租金回報率

中國百城租金回報率（智谷趨勢2017.8）

中國一線城市的平均年租金回報率只有1.5%。投資者顯然沒法指望這個收益公你。

美國百城租金回報率（Zillow2017.9）

美國平均租金回報率是8.73%踊淳，當然這是毛租金回報率，需要減掉房屋持有成本。減掉之后的現(xiàn)金回報依然是很可觀的迂尝。

房價漲幅

近五年美國房地產(chǎn)迅速回暖脱茉，房產(chǎn)大幅增值，那么“大幅”是多少呢垄开？下面是?S&P/CS?10月底最新公布的數(shù)據(jù)——凱斯席勒全美20城房價指數(shù)：

全美房價年平均漲幅為6.1%琴许。西雅圖13.2%的漲幅位列第一，紐約過去一年漲幅為4.4%溉躲。

中國2016年的漲幅是多少榜田？我可能需要抱著朝圣的心態(tài)再去翻一下文章開頭的幾張圖了。?

總結(jié)：

1.中國整體不缺房子锻梳，三四線城市供給過剩箭券，超一線城市在一定程度上缺房。

2.我國整體房屋空置率在20%以上疑枯。即便是一線城市辩块，空置率也在20%左右。一線城市高空置率的罪魁禍首是買而不租的炒房者荆永。

3.20%的房子都空著废亭，為什么我們?nèi)匀毁I不起房？我們的玩法不鼓勵投資者把房子租出去屁魏，導(dǎo)致大量空置滔以；空置導(dǎo)致市場供給被擠壓，居住需求得不到滿足氓拼，最終造成房價猛漲你画。房價猛漲又導(dǎo)致大量買而不租的炒房者涌入。

4.除了政策壓制桃漾，還應(yīng)該向美國房產(chǎn)市場學(xué)習(xí)市場制衡之道：讓投資者把目光釘在租金回報上坏匪，讓投機者賺不到錢。這套玩法的核心是：增加房屋持有成本适滓；高租金回報率；溫和的房產(chǎn)增值恋追。

美國房產(chǎn)投資的收益凭迹，從長遠看嗅绸，絕不會比依賴暴漲暴跌的市場收益低。投機市場上到底誰大概率會被割韭菜撕彤，普通投資者心里會沒有點嗶數(shù)嗎鱼鸠。

建在沙子上的房屋會倒塌，筑在巖石上的房子才能長久屹立。經(jīng)濟復(fù)蘇和長期增長需要夯實基礎(chǔ)蚀狰，建立在瘋狂投機愉昆、虛高房價和濫發(fā)信貸基礎(chǔ)上的經(jīng)濟不能創(chuàng)造長久財富，只會制造繁榮假象并給所有人帶來危險麻蹋。

我們不怕房子貴跛溉，我們怕的是房子貴錯了。

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