只要離開了土地打月，就沒辦法生存

那位友好的大馬總理趁怔、碧桂園的老朋友湿硝，終于還是出事兒了薪前。一個(gè)政局陡變導(dǎo)致的蝴蝶效應(yīng)，已席卷來(lái)自中國(guó)的這家數(shù)萬(wàn)人的地產(chǎn)公司关斜。

5月17日示括，香港港麗酒店低座大堂，300名股東參加碧桂園2018年股東大會(huì)痢畜。

63歲的掌門人楊國(guó)強(qiáng)親自出席垛膝。一條紅領(lǐng)帶，在高管中間格外醒目丁稀。

“我們用最便宜的價(jià)錢買房吼拥，你只收回成本，這樣我們即刻磅水（出錢買）二驰∪幼铮”第一個(gè)提問(wèn)直奔“森林城市”。

楊國(guó)強(qiáng)當(dāng)即同意桶雀，就算虧一點(diǎn)都沒關(guān)系：

我會(huì)安排一架飛機(jī)矿酵，從這里出發(fā)，到當(dāng)?shù)亟德浯；挥媒?jīng)過(guò)新加披了全肮。

這個(gè)擁有幾萬(wàn)雇員的地產(chǎn)巨富，從來(lái)沒有像今天這樣著急把房子賣出去棘捣。

今年1月份辜腺，楊國(guó)強(qiáng)曾表示今后要用80%的精力做現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)悉數(shù)交棒給他的總裁莫斌乍恐。

但“森林城市”顯然不在此列评疗。這個(gè)力排眾議的項(xiàng)目仍然是楊國(guó)強(qiáng)一手掌控。作為碧桂園最大的海外豪賭茵烈，森林城市傾注了他太多的心血百匆。

如今，“森林城市”遠(yuǎn)離2016年的喧囂呜投，進(jìn)入了冬眠期加匈。重啟之日，或是楊國(guó)強(qiáng)押上整個(gè)碧桂園之時(shí)仑荐。

2018年谷歌衛(wèi)星圖鳥瞰“森林城市”雕拼，大部分區(qū)域未建，這還只是規(guī)劃中的四個(gè)人工島中的一個(gè)粘招，其余三個(gè)還是海水啥寇。

一

2016年1月初，馬來(lái)西亞新山機(jī)場(chǎng)，斜陽(yáng)余暉示姿。

一位六旬老人走出機(jī)艙甜橱，對(duì)接機(jī)人一揮手，“走栈戳，去森林城市”岂傲。

汽車立刻啟動(dòng)，老人開始批評(píng)接機(jī)人子檀，不應(yīng)該將酒店選在“金海灣”旁邊镊掖，那里離“森林城市”有30分鐘車程，而最近的酒店是15分鐘褂痰。

金海灣亩进，是碧桂園2013年在馬來(lái)西亞開發(fā)的住宅項(xiàng)目∷跬幔“森林城市”归薛，則是碧桂園在吸取了“金海灣”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，打造的一個(gè)數(shù)十倍”金海灣“規(guī)模的超級(jí)大盤匪蝙。也有人說(shuō)主籍，這是世界第一大盤。

這位老人逛球，就是楊國(guó)強(qiáng)千元。

“這是我有生以來(lái)呈現(xiàn)給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來(lái)之城”颤绕。楊國(guó)強(qiáng)在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)幸海，“森林城市”就是他的夢(mèng)想。

而現(xiàn)在奥务，這個(gè)夢(mèng)想正蒙陰影物独。

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，5月28日氯葬，馬來(lái)西亞新總理馬哈蒂爾在出席一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示挡篓，馬來(lái)西亞將退出新馬高鐵項(xiàng)目。馬哈蒂爾自競(jìng)選時(shí)便表態(tài)反對(duì)新馬高鐵溢谤，認(rèn)為其開支過(guò)大瞻凤。馬哈蒂爾表示憨攒，這是最終決定世杀，將與新加坡政府協(xié)商賠償金額。

新馬高鐵是連接新加坡與馬來(lái)西亞的大動(dòng)脈肝集，關(guān)系到“森林城市”的未來(lái)瞻坝，項(xiàng)目停建，對(duì)“森林城市”是一次災(zāi)難性的打擊。

此外所刀，馬來(lái)西亞警方針對(duì)前總理納吉布的搜查行動(dòng)也未停止衙荐，5月17日晚上在他的高級(jí)公寓，帶走了72箱現(xiàn)金與金飾浮创，以及284箱名牌包忧吟，可能價(jià)值數(shù)千萬(wàn)令吉（1令吉約合1.6元人民幣）。

在媒體評(píng)價(jià)里斩披，除了總理身份溜族，納吉布是碧桂園“森林城市”在馬來(lái)西亞的最強(qiáng)擁躉。

在納吉布任內(nèi)垦沉，他宣布“森林城市”成為免稅區(qū)煌抒。投資“森林城市”支柱產(chǎn)業(yè)享有部分企業(yè)所得稅的減免，并且對(duì)這些企業(yè)沒有外國(guó)人持股比例方面的要求厕倍。

如今這些優(yōu)惠政策寡壮，包括住宅買家最為看重的永久產(chǎn)權(quán)，都被打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)讹弯。5月10日况既，馬來(lái)西亞變天，92歲的前總理馬哈蒂爾領(lǐng)導(dǎo)的反對(duì)黨陣營(yíng)擊敗納吉布贏得大選闸婴。

對(duì)楊國(guó)強(qiáng)和碧桂園來(lái)講坏挠，這是一個(gè)壞消息。

與納吉布恰恰相反邪乍，馬哈蒂爾是“森林城市”的堅(jiān)決反對(duì)者降狠。早在2017年初，他就在博客上撰文指責(zé)“森林城市”庇楞，稱其為“外國(guó)飛地”榜配，“大片最寶貴的土地現(xiàn)在將由外國(guó)人擁有和占據(jù)”，“它們實(shí)際上將成為外國(guó)土地吕晌〉叭欤”

馬來(lái)西亞前副總理穆希丁?雅辛也跟著警告，中國(guó)投資者會(huì)擠占當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的機(jī)會(huì)睛驳，打破馬來(lái)人的飯碗烙心。

新總理上任沒幾天，納吉布就被調(diào)查乏沸。在評(píng)論看來(lái)淫茵，可以預(yù)見的是，擁有總理身份的馬哈蒂爾針對(duì)“森林城市”的指責(zé)蹬跃，不會(huì)是說(shuō)說(shuō)而已匙瘪，變?yōu)閷?shí)際行動(dòng)，恐怕只是時(shí)間問(wèn)題。

不過(guò)丹喻，馬哈蒂爾是一個(gè)成熟的政治家薄货，他之前指責(zé)“森林城市”，是擔(dān)心該項(xiàng)目聚焦房產(chǎn)業(yè)碍论，引發(fā)大量外國(guó)人炒房谅猾，而不能拉動(dòng)馬來(lái)西亞的實(shí)業(yè)發(fā)展。馬哈蒂爾前段時(shí)間會(huì)見中國(guó)駐馬來(lái)西亞大使鳍悠，并接受新華社采訪時(shí)表示將繼續(xù)推進(jìn)中馬合作赊瞬。如果森林城市能夠創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展贼涩，馬哈蒂爾自然也樂(lè)于接受巧涧。

馬哈蒂爾擔(dān)心的外國(guó)人炒房，已經(jīng)有人幫他解決了遥倦。

2017年4月5日谤绳，碧桂園集團(tuán)副總裁朱劍敏在接受香港媒體采訪時(shí)稱，“森林城市”已經(jīng)完全停止在中國(guó)內(nèi)地的銷售計(jì)劃袒哥。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為缩筛，這是外匯管制收緊的原因。

“森林城市”于2015年12月18日開放堡称，據(jù)朱劍敏透露瞎抛，2016年“森林城市”實(shí)現(xiàn)銷售額180億元，國(guó)內(nèi)客戶占比達(dá)到70%却紧。

國(guó)內(nèi)銷售來(lái)源的掐斷桐臊，“森林城市”就如缺油的汽車停止了奔跑的勢(shì)頭。

2017年初晓殊，碧桂園營(yíng)銷中心銷售管理部總經(jīng)理梁曉珊表示断凶，未來(lái)三年，在海外市場(chǎng)碧桂園要完成1000億元以上的業(yè)績(jī)規(guī)模巫俺，算下來(lái)平均每年333億元认烁，“森林城市”要占大頭。

2017年碧桂園銷售額5508億元介汹，超越萬(wàn)科却嗡、恒大，戴上“宇宙第一房企”的桂冠嘹承，卻對(duì)寄予厚望的“森林城市”銷售業(yè)績(jī)只字不提窗价。

翻遍碧桂園2017年年報(bào)，僅有4處提到“森林城市”赶撰，而在2016年年報(bào)舌镶，這個(gè)數(shù)字是21處。顯然豪娜，碧桂園在刻意淡化“森林城市”的印記餐胀。

據(jù)路透社報(bào)道，2017年前6月“森林城市”的銷售額為60億元瘤载，全年銷售目標(biāo)為80億元否灾，僅占2017年銷售額的1.5%乃至更低，遠(yuǎn)低于2016年的5.83%鸣奔。

楊國(guó)強(qiáng)難掩失望之情墨技，2017年3月23日在香港業(yè)績(jī)會(huì)上表示，馬來(lái)西亞“森林城市”項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)占公司總量“微不足道”挎狸。

開始陸續(xù)有業(yè)主退房扣汪。不少國(guó)內(nèi)買家是為了投資，由于國(guó)家外匯監(jiān)管政策變化锨匆，國(guó)內(nèi)買家減少崭别，房?jī)r(jià)很難起來(lái)了。也有業(yè)主擔(dān)心恐锣，“森林城市”投資規(guī)模巨大茅主，后續(xù)配套設(shè)施建設(shè)可能會(huì)受影響。

“沒有銷售土榴，一切為零”诀姚，這是楊國(guó)強(qiáng)的商業(yè)準(zhǔn)則＄枨荩“森林城市”采取以銷定產(chǎn)的策略赫段，銷售跟不上，各種建設(shè)就只能停滯不前矢赁。

有消息稱瑞佩，森林城市項(xiàng)目的建設(shè)始終在推進(jìn)，目前已經(jīng)有住宅坯台、酒店炬丸、建筑工業(yè)化產(chǎn)業(yè)園、健康中心蜒蕾、國(guó)際學(xué)校免稅店等等設(shè)施建設(shè)完成稠炬。不過(guò)碧桂園2017年年報(bào)顯示，“森林城市”在建工程只有一座酒店咪啡。

碧桂園方面表示首启，馬來(lái)西亞在保障房產(chǎn)權(quán)益方面有非常完善的法律制度。所有業(yè)主的合法權(quán)益均受到馬來(lái)西亞法律的保護(hù)撤摸。政府的換屆并不會(huì)改變這個(gè)事實(shí)毅桃。此外褒纲，森林城市受到1966年房屋開發(fā)法案（HDA）管轄，所有房產(chǎn)物業(yè)等的交付將嚴(yán)格遵守法案的規(guī)定及準(zhǔn)則钥飞。企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)莺掠，森林城市也將繼續(xù)遵守買賣合同協(xié)議的所有規(guī)定及準(zhǔn)則按時(shí)交樓。

有媒體從碧桂園方面了解到读宙，目前“森林城市”退房率不足1%彻秆，退房扣取的違約金將按照合同執(zhí)行。

馬哈蒂爾指責(zé)“森林城市”是“外國(guó)飛地”结闸，諷刺的是唇兑，它也可能是碧桂園的“海外飛地”。

在所有的馬來(lái)西亞中資項(xiàng)目中桦锄，“森林城市”體量之大鶴立雞群扎附。

二

“森林城市”位于馬來(lái)西亞柔佛州新山市，占地面積13.86平方公里结耀，半個(gè)澳門大小帕棉，可以容納幾十萬(wàn)人口，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)20-30年饼记。官方宣傳定位為“全球未來(lái)綠色智慧城市的典范”香伴，總投資將達(dá)到約1000億美元。

這已經(jīng)超越了樓盤的定義具则，而是一座城市了即纲。

碧桂園在馬來(lái)西亞的海外大冒險(xiǎn)，幾乎遭到所有管理層反對(duì)博肋，只有楊國(guó)強(qiáng)志在必得低斋。他對(duì)于柔佛州的喜歡，起源于第一眼看到“森林城市”項(xiàng)目周邊環(huán)境時(shí)匪凡，就覺著膊畴，“這里很好”。

我有時(shí)靠直覺做決策病游。

楊國(guó)強(qiáng)在接受《財(cái)經(jīng)》采訪如是說(shuō)唇跨。

不過(guò)他得靠理性說(shuō)服管理層。由于劃在依斯干達(dá)特區(qū)A區(qū)衬衬，且毗鄰新加坡买猖，新山市被視為馬來(lái)西亞的深圳，就如當(dāng)年香港對(duì)深圳的投資促成了后者的騰飛滋尉，中國(guó)的投資者也看好新加坡對(duì)新山市的助力玉控。

“森林城市”位于新山市最南端，離北邊市中心約1小時(shí)車程狮惜。之前這里是一片海水高诺，與新加坡僅一橋之隔碌识，2012年楊國(guó)強(qiáng)看中這片區(qū)域，發(fā)起填海工程新造了一片陸地虱而。

這也符合他的行事風(fēng)格筏餐，楊國(guó)強(qiáng)總是能在城郊找到一塊誰(shuí)也不看好的土地，從無(wú)到有建成一個(gè)配套齊全的大盤賣出去薛窥。

對(duì)碧桂園而言，“森林城市”還肩負(fù)至關(guān)重要的境外戰(zhàn)略開拓任務(wù)眼姐。

按前期規(guī)劃诅迷，“森林城市”占地約3萬(wàn)畝，約合20平方公里众旗；綜合容積率為4罢杉，可開發(fā)建筑面積達(dá)8000萬(wàn)平方米；每平方米售價(jià)約2萬(wàn)元贡歧，可實(shí)現(xiàn)收入1.5萬(wàn)億元滩租；

楊國(guó)強(qiáng)希望，一旦“森林城市”成功利朵，就把這個(gè)模式復(fù)制到全世界每個(gè)國(guó)家律想，屆時(shí)國(guó)外收入與國(guó)內(nèi)收入比達(dá)到1:1。

這緣于強(qiáng)烈的危機(jī)感绍弟，他判斷當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求技即，毛利率下降，境外業(yè)務(wù)才是光明大道樟遣。

除了商業(yè)上的考慮而叼，民企在中國(guó)地位不穩(wěn)也是楊國(guó)強(qiáng)的的擔(dān)憂。

在中國(guó)這塊大地上豹悬，民企不同于國(guó)企葵陵，永遠(yuǎn)要記住。

為了說(shuō)服碧桂園前CFO吳建斌支持楊國(guó)強(qiáng)的海外戰(zhàn)略瞻佛，碧桂園總裁莫斌在辦公室與他長(zhǎng)聊脱篙，終于讓國(guó)企出身的吳建斌明白了這個(gè)道理。

吳建斌是“森林城市”的反對(duì)者伤柄。在他看來(lái)涡尘，馬來(lái)西亞是個(gè)賣石油的國(guó)家，近年因?yàn)槭蛢r(jià)格不斷下跌响迂，導(dǎo)致匯率下跌考抄，經(jīng)濟(jì)處于艱難期。在這么一個(gè)國(guó)家投資本來(lái)風(fēng)險(xiǎn)就比較大蔗彤，還預(yù)想賣萬(wàn)億元以上的銷售額川梅，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)疯兼。

他沒有說(shuō)出來(lái)，而是從財(cái)務(wù)專業(yè)的角度分析贫途，投資者買公司股票吧彪，境外銀行把錢借給碧桂園，是因?yàn)楸坦饒@的中國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)丢早。如果境外業(yè)務(wù)投資占比大姨裸，投資者會(huì)不高興的。

對(duì)于吳建斌的反對(duì)怨酝，楊國(guó)強(qiáng)只是淡淡的說(shuō)了一下：

吳總剛來(lái)公司傀缩，對(duì)情況還不太了解。

建“森林城市”农猬，還帶有強(qiáng)烈的楊國(guó)強(qiáng)個(gè)人夢(mèng)想色彩赡艰。

“我有一個(gè)夢(mèng)想，能有一座城市斤葱，那里的生活非常安全慷垮，沒有車輛在地面穿行，建筑外墻都長(zhǎng)滿植物揍堕，到處都是公園料身，大家在那里可以曬太陽(yáng)、跑步衩茸、游泳……”楊國(guó)強(qiáng)曾經(jīng)多次充滿詩(shī)情畫意地描繪他夢(mèng)想中的城市惯驼。他十分懷念少年時(shí)田園牧歌式的生活環(huán)境，對(duì)目前車輛威脅行人安全递瑰、交通擁堵祟牲、污染不斷的城市感到失望。他認(rèn)為“這是最美好的世界抖部，也是最糟糕的世界”说贝。

楊國(guó)強(qiáng)已經(jīng)按照這個(gè)理念設(shè)計(jì)建造了碧桂園的新總部大樓，但只有“森林城市”這么大的體量慎颗，才能最大程度上實(shí)現(xiàn)他的夢(mèng)想乡恕。

“森林城市”幾乎傾注了他的全部心血。據(jù)吳建斌在《我在碧桂園的1000天》一書中透露俯萎，從2015年1月開始傲宜，楊國(guó)強(qiáng)把自己當(dāng)成““森林城市””總指揮，披甲上陣夫啊，投入了一半以上精力函卒，調(diào)動(dòng)了內(nèi)外全部財(cái)力、物力和人力撇眯， 以攻克“頭號(hào)項(xiàng)目”為己任报嵌，運(yùn)籌帷幄虱咧。這是““森林城市”” 推進(jìn)過(guò)程中最為革命性、顛覆性的一段日子锚国，每件事都用超常規(guī)做法去面對(duì)腕巡，足以大書特書一筆。

碧桂園2016年年報(bào)顯示血筑，楊國(guó)強(qiáng)8次親自修改“森林城市”樣板房绘沉，追求極致的海景、最大的面寬豺总、最合理的布置和最方便的動(dòng)線车伞。

為了將“森林城市”的房子賣出去，2016年碧桂園為“森林城市”支出了近20億元的營(yíng)銷費(fèi)用园欣，是地產(chǎn)營(yíng)銷史上最大規(guī)模的宣傳帖世。楊國(guó)強(qiáng)還發(fā)動(dòng)所有的碧桂園員工進(jìn)行全民營(yíng)銷休蟹。

然而沸枯，楊國(guó)強(qiáng)動(dòng)用所有資源，打的這一場(chǎng)殲滅戰(zhàn)赂弓，都因外匯管制嘎然而止绑榴。反對(duì)者馬哈蒂爾的上臺(tái)，更是為“森林城市”的未來(lái)蒙上了一層陰影盈魁。

森林城市”的均價(jià)是新山市中心兩倍左右

三

有人說(shuō)翔怎，楊國(guó)強(qiáng)運(yùn)氣不好，湊巧碰上馬來(lái)西亞60年一遇的政治變天杨耙。

這不過(guò)是必然中的偶然赤套。一個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，既要靠創(chuàng)始人和身居其中的員工的奮斗珊膜，也要看一看歷史的進(jìn)程容握。

在國(guó)內(nèi)，楊國(guó)強(qiáng)主要考慮商業(yè)要素车柠，跨境作戰(zhàn)剔氏，又是填海造城，政治竹祷、文化谈跛、民族、自然環(huán)境等等影響往往大于商業(yè)塑陵，而這些是楊國(guó)強(qiáng)無(wú)法掌控的感憾。

“森林城市”主打宣傳語(yǔ)是“新加坡旁”，而第一個(gè)跳出來(lái)反對(duì)它的就是新加坡人令花，理由是影響自然環(huán)境吹菱。

項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了2014年6月至2015年1月的長(zhǎng)期停工巍虫，或許就是新加坡給到馬來(lái)西亞一定的壓力。

“如果按照20平方公里來(lái)報(bào)的話鳍刷，可能影響洋流的水流水速等指標(biāo)占遥，從而導(dǎo)致對(duì)新加坡的水文環(huán)境有所影響。所以我們主動(dòng)減少了幾平方公里的規(guī)劃输瓜，最后真正通過(guò)環(huán)評(píng)的是13.86平方公里瓦胎。”碧桂園執(zhí)行董事尤揣、副總裁蘇柏垣說(shuō)搔啊。

新加坡外交部發(fā)言人表示，“我們已經(jīng)收到馬來(lái)西亞關(guān)于“森林城市”的環(huán)境評(píng)估報(bào)告北戏，并密切研究有關(guān)報(bào)告负芋。我們將會(huì)與馬國(guó)合作，處理任何可能對(duì)新加坡造成的跨境影響嗜愈。

“森林城市”押寶伊斯干達(dá)特區(qū)成為第二個(gè)深圳旧蛾，恐怕也很難成立。自2006年啟動(dòng)蠕嫁，臨近新加坡的伊斯干達(dá)特區(qū)發(fā)展12年了锨天，發(fā)展遠(yuǎn)不如預(yù)期。

香港與深圳同文同種剃毒，新加坡與新山市雖然都帶一個(gè)“新”字病袄，但一邊是華人，一邊是馬來(lái)人赘阀，民族不同益缠，國(guó)家也不同。曾經(jīng)基公，新加坡是馬來(lái)西亞一員幅慌，但就是因?yàn)槊褡鍐?wèn)題，1965年新加坡被迫“獨(dú)立”酌媒，這是當(dāng)年李光耀認(rèn)為最失敗的一件事欠痴，但沒有想到，甩開馬來(lái)西亞單干秒咨，新加坡反而發(fā)展得越來(lái)越好喇辽，如今已是第一世界，馬來(lái)西亞還在第三世界徘徊雨席。

新加坡靠近新山市的一端菩咨，都是工業(yè)區(qū)、農(nóng)場(chǎng)與軍營(yíng)，“森林城市”對(duì)岸的大士（Tuas）是新加坡唯一的重工業(yè)區(qū)抽米，石油化工廠林立特占。兩者的關(guān)系可見一斑。

另外云茸，中國(guó)是集全國(guó)之力發(fā)展深圳是目，馬來(lái)西亞是聯(lián)邦制國(guó)家，只有柔佛州著急伊斯干達(dá)特區(qū)的發(fā)展标捺，能夠投入的資源有限懊纳。

把伊斯干達(dá)特區(qū)比作當(dāng)年的深圳，更多是一廂情愿的成分亡容。

但是資本永遠(yuǎn)是逐利的嗤疯，“當(dāng)利潤(rùn)達(dá)到10%時(shí),便有人蠢蠢欲動(dòng);當(dāng)利潤(rùn)達(dá)到50%的時(shí)候,有人敢于鋌而走險(xiǎn)」刖ぃ”柔佛州還沒有發(fā)達(dá)茂缚，房地產(chǎn)業(yè)就開始沸騰，包括碧桂園在內(nèi)的中國(guó)房產(chǎn)商蜂擁而至屋谭。

根據(jù)馬來(lái)西亞投資發(fā)展局的數(shù)據(jù)脚囊，2016年柔佛州一年獲批準(zhǔn)開發(fā)項(xiàng)目總投資額為264億令吉，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其它所有州戴而，比吉隆坡加檳城加雪蘭莪的總和還多凑术，這個(gè)里面有一大半是外國(guó)投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目翩蘸。

馬來(lái)西亞國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)信息中心數(shù)據(jù)顯示所意，柔佛州于2015年及2016年分別有14萬(wàn)套住宅規(guī)劃啟動(dòng)，作為馬來(lái)西亞首都的吉隆坡催首，人口720萬(wàn)扶踊，相當(dāng)于柔佛州人口的兩倍，這兩年規(guī)劃啟動(dòng)住宅量也才只有4萬(wàn)或5萬(wàn)套左右郎任。

楊國(guó)強(qiáng)擔(dān)心秧耗，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)供大于求，毛利率降低舶治，所以重倉(cāng)馬來(lái)西亞柔佛州分井，但與他想法不謀而合的也大有人在，結(jié)果造成可能比國(guó)內(nèi)的供大于求還要嚴(yán)重霉猛。

按理說(shuō)尺锚，供大于求的結(jié)果就是房?jī)r(jià)下跌，但是遠(yuǎn)在新山市南郊惜浅，新加坡工業(yè)區(qū)對(duì)面瘫辩，“森林城市”的價(jià)格讓“新加坡旁”的人都看不懂。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w實(shí)地考察，“森林城市”三期的價(jià)格大概是2.3萬(wàn)元人民幣/平伐厌，位置比較好的要2.7萬(wàn)元人民幣/平承绸，新山市市中心的樓盤均價(jià)在1.3?萬(wàn)元到1.8萬(wàn)元人民幣之間≌豕欤“森林城市”位置最差军熏，賣價(jià)卻是市中心的兩倍左右，這讓不富裕的馬來(lái)西亞人情何以堪卷扮。

那么先富起來(lái)的新加坡人呢羞迷？新加坡是一個(gè)真正的房子用來(lái)住而不是用來(lái)炒的國(guó)家，80%的人口都住在政府提供的政策保障房“組屋”里面画饥，均價(jià)3000新元/平米衔瓮，這邊大學(xué)生起薪就是3000-4000新元，“房奴”對(duì)于新加坡人來(lái)說(shuō)就是一個(gè)外星物種抖甘。

那么剩下的20%土豪，會(huì)購(gòu)買“森林城市”嗎衔彻？醒醒吧，你是富人艰额，會(huì)在重工業(yè)區(qū)對(duì)面買房子么澄港，還不說(shuō)一天往返四次海關(guān)柄沮。據(jù)一位新加坡留學(xué)人士說(shuō)，她從沒聽當(dāng)?shù)厝嘶蝰R來(lái)西亞人說(shuō)過(guò)“森林城市”祖搓，只在新加坡機(jī)場(chǎng)見過(guò)一次廣告≌罚回國(guó)后详囤，卻有許多長(zhǎng)輩和朋友跟她提起過(guò)這個(gè)項(xiàng)目镐作。

這就對(duì)了，精明的楊國(guó)強(qiáng)一開始就想得很明白该贾，“森林城市”的房子是賣給急于海外投資的中國(guó)新中產(chǎn)，鋪天蓋地的廣告和營(yíng)銷都是針對(duì)他們靶庙。

人算不如天算问畅，一道外匯管制令斷了這個(gè)念想。

一個(gè)海外超大項(xiàng)目建設(shè)护姆，既無(wú)法與當(dāng)?shù)孛芮嘘P(guān)聯(lián)，又喪失了母國(guó)的渠道卵皂，成為孤懸海外的一個(gè)烏托邦秩铆，是一件非车票洌可怕的事。

“現(xiàn)在我終于了解拉普達(dá)為什么會(huì)滅亡添祸，滅亡的原因就寫在肯得亞山谷的歌詞里，根要扎在土壤里刃泌，和風(fēng)一起生存凡壤，和種子一起過(guò)冬，和鳥兒一起歌頌春天耙替。不管你擁有多么驚人的武器亚侠，也不管你操縱了多少可憐的機(jī)器人，只要離開土地俗扇，就沒辦法生存硝烂。”

宮崎駿動(dòng)畫片《天空之城》這段臺(tái)詞铜幽，就像是專門給“森林城市”定制的滞谢。

“森林城市”的根在哪里？

森林城市在建工程只有住宅與酒店啥酱，用于產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的寫字樓還沒動(dòng)工爹凹。

四

在住宅銷售停車之后厨诸，能驅(qū)動(dòng)“森林城市”向前奔跑的動(dòng)力或許就是產(chǎn)業(yè)引進(jìn)了镶殷。

老話說(shuō)得好，安居樂(lè)業(yè)微酬，其實(shí)是樂(lè)業(yè)方能安居绘趋，自古都是有了工作之后才有住房，無(wú)業(yè)即是游民颗管∠菡冢“森林城市”需要有產(chǎn)業(yè)，有大量的工作人群產(chǎn)生垦江，才能夠把房子賣出去帽馋。

如果有足夠多的企業(yè)入駐，這些員工就是最大的住宅買家群，也不用看外匯管制的臉色绽族。

如能將優(yōu)質(zhì)的企業(yè)引入馬來(lái)西亞姨涡，馬哈蒂爾自然也不會(huì)反對(duì)“森林城市”的建設(shè)。

如此一來(lái)吧慢，左右都不是的“森林城市”涛漂，就變成了人人喜愛的香餑餑。

楊國(guó)強(qiáng)也希望把“森林城市”打造成產(chǎn)城融合的樣板匈仗。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模天花板已經(jīng)若隱若現(xiàn)。公開數(shù)據(jù)顯示悠轩，全國(guó)住宅銷售市場(chǎng)每年約10萬(wàn)億需求。按碧桂園占有10%市場(chǎng)份額的目標(biāo)哗蜈，未來(lái)銷售規(guī)模有望沖到1萬(wàn)億元。

在碧桂園內(nèi)部距潘，這被認(rèn)為是最終可能實(shí)現(xiàn)的規(guī)模數(shù)字只搁，2017年，碧桂園銷售額5508億元氢惋，2018年楊國(guó)強(qiáng)要求保底目標(biāo)8000億，沖擊10000億焰望。碧桂園即將觸碰到天花板，急需要新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)熊赖。

2016年，碧桂園成立的事業(yè)部發(fā)布了“科技小鎮(zhèn)”計(jì)劃震鹉，按照碧桂園的規(guī)劃，未來(lái)五年传趾，公司將投入1000億元資金，建設(shè)100個(gè)科技小鎮(zhèn)浆兰。

根據(jù)華夏幸福的經(jīng)驗(yàn)珊豹，合同簽約到真正落地的企業(yè)只有30%左右榕订，華夏幸福的招商能力首屈一指，這意味著卸亮，“森林城市”30億元的合同額，真正能落地的不到9億元兼贸，與其龐大的體量極不相稱。

這也難怪溶诞，做產(chǎn)業(yè)新城招商引資，是買方市場(chǎng)螺垢，企業(yè)是大爺，不可能像購(gòu)房者地基都還沒有打好功茴，就一窩蜂跑過(guò)來(lái)買樓花。要想企業(yè)入駐坎穿，你的政策、建筑返劲、交通等各種基礎(chǔ)條件完備，才有資格向企業(yè)拋出橄欖枝孵延。

對(duì)個(gè)人消費(fèi)者銷售住宅，引鳳即可筑巢尘应；而要想把企業(yè)招進(jìn)來(lái)，筑巢才能引鳳菩收。

其意味著做產(chǎn)業(yè)城市，前期必須投入大量真金白銀，短期內(nèi)沒有回報(bào)坡贺，一旦住宅銷售跟不上箱舞，現(xiàn)金流就會(huì)非常緊張拳亿，目前華夏幸福就處在這個(gè)煎熬的階段。

但如果做成肺魁，就會(huì)跳出房產(chǎn)銷售的商業(yè)模式，面向企業(yè)的服務(wù)收入鹅经，與當(dāng)?shù)卣亩愂辗殖蓾L滾而來(lái)，有長(zhǎng)期高利潤(rùn)回報(bào)瘾晃。這跟碧桂園短周期、高周轉(zhuǎn)蹦误、低毛利的滾動(dòng)賺錢完全相反的打法。

前期楊國(guó)強(qiáng)投資“森林城市”雖然也很冒險(xiǎn)强胰，但是實(shí)際執(zhí)行還是很理性精明，以銷定產(chǎn)偶洋，他自己也說(shuō)了，就算失敗了涡真，也還能擁有這塊地。2016年瘋狂營(yíng)銷哆料，房子還是賣了不少出去，年報(bào)顯示利潤(rùn)率20%东亦，高于碧桂園15%的平均利率杏节，現(xiàn)金流是回正的典阵。

出來(lái)混，總是要還的壮啊。楊國(guó)強(qiáng)吃了十幾年的中國(guó)城鎮(zhèn)化紅利，因?yàn)槌鞘泄ぷ鳈C(jī)會(huì)多玄渗，帶動(dòng)了周邊的房子銷售座菠，以前是別人建設(shè)城市他賣房藤树，而在森林城市這個(gè)項(xiàng)目，楊國(guó)強(qiáng)不得不自己建設(shè)城市岁钓，才有可能重啟。

如果屡限，楊國(guó)強(qiáng)決定投入巨資做“森林城市”產(chǎn)城融合，那賭注可能就是整個(gè)碧桂園腰根。贏了，碧桂園從卓越走向偉大额嘿，上升到世界級(jí)企業(yè)境界。輸了册养，那碧桂園可能將一蹶不振。

巨大的利益球拦，巨大的陷阱，楊國(guó)強(qiáng)如何抉擇坎炼？

是買地還是控制負(fù)債率？是個(gè)人決策還是團(tuán)隊(duì)審議谣光？是冒險(xiǎn)還是求穩(wěn)芬为？多年來(lái)，楊國(guó)強(qiáng)在重重矛盾中尋找平衡點(diǎn)媚朦，在碧桂園登頂之前，他更多偏向于前者询张。

五

“森林城市”可能讓楊國(guó)強(qiáng)重新審視天平的傾斜度。

經(jīng)此一役，暴露了楊國(guó)強(qiáng)戰(zhàn)略格局與政治覺悟的短板的圆。對(duì)“宇宙第一房企”來(lái)講了讨，這可能是致命的跌前。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨觸頂?shù)木置嫦拢瑮顕?guó)強(qiáng)要為碧桂園尋求一種更便捷梅掠、更高效的擴(kuò)張升級(jí)之路阎抒，豪賭“森林城市”，這是畢其功于一役的做法且叁。

可面對(duì)這樣的跨國(guó)項(xiàng)目，這樣的天量投資逞带，只做商業(yè)上的測(cè)算，顯然不夠展氓。

按理說(shuō)，楊國(guó)強(qiáng)政治覺悟還是蠻強(qiáng)的遇汞，他對(duì)官員的低調(diào)，刻意說(shuō)自己是農(nóng)民空入，不懂事，引入平安保險(xiǎn)把碧桂園染紅歪赢，外匯管制一來(lái)导梆，說(shuō)停就停。有關(guān)部門批評(píng)了萬(wàn)達(dá)看尼、安邦、海航藏斩、復(fù)星的海外投資，但碧桂園的“森林城市”一直是作為一帶一路的樣板宣傳狰域。

包括在馬來(lái)西亞黄橘，拉總理站臺(tái)屈溉，40%的股份是柔佛州的蘇丹，等于也是跟馬來(lái)西亞的權(quán)勢(shì)綁在一起子巾。

但楊國(guó)強(qiáng)低估了跨國(guó)作戰(zhàn)的政治變量，馬來(lái)西亞政治變天也是不可預(yù)見的线梗。

在國(guó)內(nèi)，這幾十年來(lái)中國(guó)政治還是很穩(wěn)定仪搔，基本上是商業(yè)的助力而不是阻力。但是國(guó)際政治烤咧，國(guó)與國(guó)之間，就是今天一個(gè)樣髓削，明天一個(gè)樣，變數(shù)太多立膛。

如果一個(gè)項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)本土化，夾在幾個(gè)國(guó)家之間好啰，左右都不是，政治風(fēng)向稍有變動(dòng)儿奶，項(xiàng)目就會(huì)被打擊。這才是楊國(guó)強(qiáng)欠缺考慮的闯捎，但是怎么變是誰(shuí)也說(shuō)不清的事。

“森林城市”當(dāng)初投資之大秉版、營(yíng)銷之熱鬧、楊國(guó)強(qiáng)寄予之厚望清焕，與今天之凋敝、之蕭條秸妥，形成強(qiáng)烈的反差，讓楊國(guó)強(qiáng)也不免心灰意懶粥惧。

年初楊國(guó)強(qiáng)宣布將把80%的精力放在農(nóng)業(yè)上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給總裁莫斌影晓￠莺蹋“40年前我種田，40年后我還是回去種田盼产！”

對(duì)此，碧桂園方面表示戏售，公司致力于發(fā)展農(nóng)業(yè)是發(fā)展到一定規(guī)模后的布局，同時(shí)也是響應(yīng)國(guó)家鄉(xiāng)村振興的號(hào)召灌灾。

《易》經(jīng)“飛龍?jiān)谔?后是"亢龍有悔”，在內(nèi)向型中國(guó)農(nóng)耕文明中锋喜，盈不可久，盛極必衰嘿般，功成身退歷來(lái)被視為中國(guó)傳統(tǒng)的完美選擇。

但農(nóng)民出身的楊國(guó)強(qiáng)給予碧桂園的精神圖騰是鳳凰炉奴，鳳凰涅槃，浴火重生瞻赶，其羽更豐，其音更清砸逊，其神更髓。

楊國(guó)強(qiáng)心里住著兩個(gè)人痹兜，傳統(tǒng)的地主與現(xiàn)代企業(yè)家，地主是幸福的对湃，每年的收成都有保障。但企業(yè)家成就感更強(qiáng)拍柒，一次次挑戰(zhàn)未來(lái)的不可預(yù)期，不斷升級(jí)打怪拆讯，實(shí)現(xiàn)個(gè)人最大價(jià)值。

“森林城市”种呐，成了楊國(guó)強(qiáng)人生的十字路口，就此剎車爽室，損失不大，但碧桂園也就是一個(gè)高周轉(zhuǎn)的房產(chǎn)商阔墩，很難有新的突破了。繼續(xù)向前走啸箫，做產(chǎn)業(yè)城市，巨大的成就伴隨巨大的風(fēng)險(xiǎn)忘苛。

是亢龍有悔，還是再一次浴火重生蜀肘？