中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)容易出錯(cuò)的知識(shí)點(diǎn)之投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和專門借款與一般借款的辨析
十二、投資房性地產(chǎn)轉(zhuǎn)的換????
投性資房地產(chǎn)兩有種后續(xù)計(jì)量模的式:一種是成本模式,另種一是公允價(jià)值量計(jì)模式。
（1 ）將非資投性房產(chǎn)地轉(zhuǎn)為以成本模計(jì)式量的投資性地房產(chǎn):
以面賬價(jià)值進(jìn)結(jié)行轉(zhuǎn)
原價(jià)對(duì)投應(yīng)資性房地原產(chǎn)價(jià)
累折計(jì)舊或攤銷對(duì)投應(yīng)資性房地產(chǎn)累折計(jì)舊(攤銷)
固定產(chǎn)資減值準(zhǔn)備對(duì)應(yīng)資投性房地減產(chǎn)值準(zhǔn)備
將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn):
以公允價(jià)值入賬
公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益
公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益
［提示】基于謹(jǐn)慎性要求,為了防止企業(yè)操縱利潤，因此將公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收 益。
將以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn):
以賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)
原價(jià)對(duì)應(yīng)固定資產(chǎn)原價(jià)
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)對(duì)應(yīng)累計(jì)折舊或攤銷
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備對(duì)應(yīng)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備播急。
將以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn):
以公允價(jià)值入賬
公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益
十三、專門借款與一般借款的辨析
專門借款,是指為購建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)。
專門借款通常應(yīng)該有明確的用途伏伐，即為購建或者生產(chǎn)某項(xiàng)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的，并通常應(yīng) 當(dāng)具有標(biāo)明該用途的借款合同晕拆，如：勝利公司為了開發(fā)某住宅小區(qū)向某銀行專門貸款5000萬元秘案，這就屬于 是專門借款。
專門借款利息資本化金額=專門借款資本化期間內(nèi)總的利息-尚未動(dòng)用的借款金額存入銀行取得的利息收 入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益
對(duì)于專門借款，其處理思路是首先算出資本化期間內(nèi)總的利息阱高；然后算出閑置資金在資本化期間的利息收 入或投資收益赚导；最后倒擠出資本化金額。
一般借款,是指除了專門借款之外的借款赤惊，相對(duì)于專門借款而言吼旧，一般借款在借入時(shí),其用途通常沒有特 指用于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)。
與專門借款相比未舟，一般借款在借入時(shí)圈暗，并沒有明確是專門用于某項(xiàng)資產(chǎn)的購建或者是生產(chǎn),所以我們計(jì)算 的時(shí)候，只考慮占用的部分裕膀，而不是一般借款的全部金額员串。其重點(diǎn)是計(jì)算一般借款利息費(fèi)用的資本化金額。 一般借款利息費(fèi)用的資本化金額=累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)x所占用一般借款的資本化率
對(duì)于計(jì)算累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)昼扛，主要是看一般借款各筆資產(chǎn)支出的具體金額與發(fā)生時(shí)間寸齐，用各筆支 出金額乘以相應(yīng)的時(shí)間權(quán)數(shù)即可得到該資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)。
加權(quán)使用的是時(shí)間的權(quán)數(shù)抄谐。計(jì)算時(shí)間權(quán)數(shù)時(shí)渺鹦，分母取決于企業(yè)多長時(shí)間計(jì)算一次資本化金額。如果是按季 度計(jì)算資本化金額蛹含，則分母是90天（或3個(gè)月）毅厚，如果是按年計(jì)算資本化金額，則分母一般為360天（或 12個(gè)月）浦箱。
如一筆支出是在1月1日支出的吸耿，那么該筆支出在當(dāng)年的加權(quán)平均支出權(quán)數(shù)=12/12 ;如果該筆支出是在3 月1日支出的，那么該筆支出的加權(quán)權(quán)數(shù)=10/12酷窥。
對(duì)于計(jì)算占用一般借款的資本化率也就是加權(quán)平均的資本化率,如果所占用的一般借款只有一筆咽安，則? 般借款的資本化率就是該筆借款的利率，無需計(jì)算資本化率竖幔；如果所占用的一般借款不止一筆板乙，需要計(jì)算 加權(quán)平均資本化率。
加權(quán)平均資本化率=所占用的一般借款在某一期間實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用總額/所占用的一般借款本金加權(quán) 平均數(shù)
［提示】如果在資本化開始的時(shí)候兩筆或者兩筆以上的一般借款已經(jīng)存在拳氢，那么計(jì)算一般借款資本化率就 是一般借款的加權(quán)平均利率募逞。
一般借款的處理思路是首先計(jì)算出總的利息；然后計(jì)算岀應(yīng)予資本化的金額馋评；最后倒擠出費(fèi)用化金額（計(jì) 入財(cái)務(wù)費(fèi)用）放接。
［區(qū)別］一般借款與專門借款的處理思路區(qū)別：
第一，對(duì)于一般借款,應(yīng)該先算出一般借款利息資本化金額,用應(yīng)付利息總額扣除一般借款利息資本化金 額,倒擠得到費(fèi)用化金額留特。
第二纠脾，一般借款還需要注意的是資本化利息支出不能扣除閑置資金的利息收入玛瘸，因?yàn)榧热皇且话憬杩睿瑳] 有占用的部分自然和在建工程沒有任何關(guān)系苟蹈，所以一般借款閑置資金的利息收入是沖減企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)費(fèi) 用的糊渊。這點(diǎn)處理和專門借款是有區(qū)別的，要特別注意一下慧脱。
第三,專門借款的利息資本化金額計(jì)算的時(shí)候不需要考慮資產(chǎn)支出,只需要考慮在資本化期間內(nèi)專門借款 的利息總額和閑置資金的利息收入,二者的差額就是專門借款的利息資本化金額渺绒；而一般借款的借款費(fèi)用 的資本化金額的確定應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)支出相掛鉤讼庇，計(jì)算一般借款利息資本化金額的時(shí)候要考慮一般借款的利息 資本化率和資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)的計(jì)算包颁。
