目前新冠疫情肆虐，這不僅嚴(yán)重威脅著人民的生命安全霹陡，更使許多企業(yè)陷于困境歪玲，而其中租金和員工工資是大多數(shù)中小企業(yè)面臨的巨大成本壓力赚抡，商業(yè)租賃的承租人能否因新冠疫情而要求減免租金是大多數(shù)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)吝沫。實(shí)際上呻澜，在2003年非典疫情發(fā)生后也引發(fā)了眾多房屋租賃合同糾紛惨险，非典疫情與當(dāng)下新冠疫情性質(zhì)相同，本文對涉及非典疫情的租賃合同糾紛判決文書進(jìn)行檢索和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，期待通過該判決統(tǒng)計(jì)報(bào)告對于企業(yè)預(yù)判未來新冠疫情引發(fā)的租賃合同糾紛處理結(jié)果有參考價(jià)值供炼。
一、非典疫情是否構(gòu)成租賃合同解除事由的裁判觀點(diǎn)
在本文統(tǒng)計(jì)的數(shù)份判決文書中冀墨，其中有兩例案件的當(dāng)事人主張因非典疫情的影響而應(yīng)解除涉案租賃合同涛贯，該兩例案例的基本情況及法院觀點(diǎn)摘錄如下：
案例一
（2007）桂民四終字第1號(hào)，審理法院：廣西自治區(qū)高級(jí)人民法院弟翘。該案例中，法院認(rèn)為“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生悦冀，雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營造成一定的影響，但不能必然導(dǎo)致上訴人承租大廈經(jīng)營酒店目的的落空睛琳，上訴人申請停業(yè)是其經(jīng)營策略而非‘非典’導(dǎo)致的必然結(jié)果盒蟆。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況师骗±龋”
案例二
（2013）遼審二民抗字第14號(hào)，審理法院：遼寧省高級(jí)人民法院辟癌。該案例中寒屯，法院認(rèn)為非典期間“大連市林業(yè)局和工商行政管理局下發(fā)的緊急通知，僅是停止野生動(dòng)物的經(jīng)營活動(dòng)愿待，受到影響的只是正典公司的餐飲部分浩螺，客房經(jīng)營仍可正常進(jìn)行”靴患，以及“因‘非典’疫情和政府有關(guān)部門因此而下發(fā)的停止野生動(dòng)物經(jīng)營的通知，只是對正典公司的部分經(jīng)營活動(dòng)造成影響要出，尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同‘直接’或‘根本’不能履行”鸳君，故不能夠據(jù)此認(rèn)定雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。
案例評析
疫情雖然可怕患蹂，但終將被攻克或颊，人民生活、社會(huì)經(jīng)濟(jì)終將恢復(fù)安寧传于、有序囱挑，相較于短期內(nèi)的疫情控制以及因此而遭受影響的商業(yè)經(jīng)濟(jì)秩序，整個(gè)租賃期限相對更為長期沼溜，其背后網(wǎng)織而成的經(jīng)濟(jì)大局更為重要平挑，因此不應(yīng)輕易因疫情而否定交易雙方之間的租賃合同關(guān)系系草，將社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序推向進(jìn)一步的混亂找都。
二能耻、非典疫情是否導(dǎo)致租金減免的判決結(jié)果統(tǒng)計(jì)
在統(tǒng)計(jì)的16個(gè)判決文書中饿幅，法院支持因非典疫情減免租金的數(shù)量為9個(gè)诫睬，不支持租金減免但酌情減免違約金的數(shù)量為4個(gè)帕涌，不支持租金及違約金減免的數(shù)量為3個(gè)摄凡。關(guān)于非典疫情對租金減免影響的判決統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：
除上述統(tǒng)計(jì)案例數(shù)據(jù)之外，本文在搜集亲澡、整理相關(guān)案例的過程中發(fā)現(xiàn)床绪，大量案例中爭議雙方實(shí)際上已經(jīng)在疫情期間達(dá)成了租金調(diào)整的合意膀斋，出租人同意給予承租人一定期限仰担、金額的租金優(yōu)惠以共同應(yīng)對疫情摔蓝，故租金調(diào)整并非此類案件的爭議焦點(diǎn)贮尉，本文并未將其歸類于上述16例案例當(dāng)中猜谚，但其存在數(shù)量之多不容忽視龄毡，其傳遞的道法人情值得引發(fā)我們時(shí)下的思考祭隔。
三疾渴、非典疫情是否減免租金或違約金的裁判依據(jù)統(tǒng)計(jì)
本文統(tǒng)計(jì)的16個(gè)判決文書中搔谴，法院認(rèn)定非典疫情構(gòu)成不可抗力支持租金減免的案例有1個(gè)敦第，認(rèn)為非典疫情構(gòu)成情勢變更規(guī)則支持減免租金的案例有2個(gè)芜果，適用公平原則支持減免租金的案例有6個(gè)，適用公平原則支持減免違約金的案例有4個(gè)舀射，認(rèn)為非典疫情屬于承租人應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)案例有3個(gè)脆烟，具體統(tǒng)計(jì)如下：
案例評析
1.從上述案例呈現(xiàn)出的整體情況而言，法院對于認(rèn)定非典疫情是否屬于“不可抗力”基本持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度砂蔽，僅有6%（1例）的案例認(rèn)可非典疫情構(gòu)成不可抗力左驾。本文認(rèn)為诡右，當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)從一定程度上講可以說是各類合同的集合帆吻，紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背后是成由千萬份交易合同鋪成猜煮，而如認(rèn)定疫情屬于不可抗力事件，且租賃雙方以此作為免責(zé)或拒絕承擔(dān)合同義務(wù)的主張的愕撰，則將會(huì)極大程度地動(dòng)搖經(jīng)濟(jì)社會(huì)的根基搞挣，并不有利于穩(wěn)定疫情期間的社會(huì)秩序，更加不利于疫后秩序的重建黄选，因此法院對于認(rèn)定非典疫情構(gòu)成不可抗力持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。
2.雖然法院非常謹(jǐn)慎地去認(rèn)定非典疫情構(gòu)成不可抗力律歼，但是法院也普遍重視調(diào)和因非典疫情而導(dǎo)致的利益失衡，上述案例中有56%的判決文書通過適用“公平原則”“情勢變更”而準(zhǔn)予調(diào)減承租人應(yīng)付的租金畔况，25%的案例雖未減免租金跷跪，但因非典疫情酌情減免了承租人應(yīng)付的違約金。
四橡羞、法院因非典疫情減免租金金額比例的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
從支持因非典疫情減免租金的判決文書來看卿泽，這些案件中承租人絕大部分存在停止經(jīng)營的情形（其中僅有一例案件中承租人未停止?fàn)I業(yè)），可見，承租人是否因傳染病疫情而停止經(jīng)營是法院認(rèn)定是否酌情減免租金/違約金的重要考量因素肺蔚。
在法院支持因非典疫情減免租金的9個(gè)判決中宣羊，判決全額減免承租人因非典停止?fàn)I業(yè)期間租金的數(shù)量為5個(gè)仇冯，判決減免50%租金的數(shù)量為3個(gè)（其中1例案件中承租人未停業(yè)）比被，判決減免租金幅度不足50%的為1個(gè)等缀，具體統(tǒng)計(jì)如下：
案例評析
對于租金的減免比例，無論是法律規(guī)定噪裕，還是司法判例均無一個(gè)統(tǒng)一的尺度，需要綜合考慮疫情對相關(guān)業(yè)態(tài)持續(xù)經(jīng)營的影響严蓖、當(dāng)?shù)卣欠褚笸I(yè)、疫情持續(xù)的期限等因素氧急。本業(yè)務(wù)中心認(rèn)為颗胡，疫情之下雙方皆受影響，均受損失吩坝，從公平的角度出發(fā)毒姨，不應(yīng)由其中的一方全部承受相關(guān)損失，而由雙方共同或按照合理的比例分擔(dān)為宜钉寝。
結(jié)語
希望上述數(shù)據(jù)分析能夠給類似案件予以指導(dǎo)弧呐。
薛浩
天津君輝律師事務(wù)所高級(jí)合伙人
主任 公司風(fēng)控部負(fù)責(zé)人
工作語言：中文 英文
業(yè)務(wù)領(lǐng)域：重大商事糾紛解決 勞動(dòng)法 房地產(chǎn)
【本文大部分?jǐn)?shù)據(jù)內(nèi)容參考北大法寶师溅、建緯（深圳）律師事務(wù)所房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)中心相關(guān)文獻(xiàn)】
