? ? ? ?中國(guó)人有房地產(chǎn)投資的情結(jié)搁宾，買(mǎi)不買(mǎi)房不是自己說(shuō)了算，不買(mǎi)房沒(méi)有安身立命之地倔幼，不買(mǎi)房女朋友答應(yīng)了可丈母娘不同意盖腿。不買(mǎi)房錯(cuò)過(guò)了財(cái)富增長(zhǎng)的好機(jī)會(huì)，不買(mǎi)房你又能買(mǎi)什么？今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)投資這件事翩腐，剛需人群不在討論之列鸟款，只講房地產(chǎn)投資。

? ? ? 什么時(shí)候買(mǎi)房茂卦？房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)是一條很重要的投資渠道何什，很多人對(duì)什么時(shí)候買(mǎi)房這件事特別糾結(jié)，一方面說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大疙筹，甚至到了崩盤(pán)的邊緣的聲音不絕于耳富俄；另一方面，盡管很多城市限購(gòu)而咆，但依舊地王頻現(xiàn)霍比，房?jī)r(jià)不斷上漲。那現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候還能不能進(jìn)行房地產(chǎn)投資呢暴备？答案是肯定的悠瞬。一方面從全球房地產(chǎn)發(fā)展的歷史來(lái)看，盡管也曾出現(xiàn)過(guò)像日本20世紀(jì)90年代的房產(chǎn)崩盤(pán)和2008年美國(guó)房地產(chǎn)的泡沫涯捻，房地產(chǎn)價(jià)格大幅回調(diào),但總的趨勢(shì)來(lái)講是一個(gè)不斷上漲的過(guò)程浅妆，另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格80%的年份是上漲的障癌；另一方面凌外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)90年代啟動(dòng)以來(lái)，盡管歷經(jīng)多次調(diào)控涛浙，大多數(shù)年份是上漲的康辑。并且中國(guó)人口基數(shù)巨大，城鎮(zhèn)化轿亮、城市化還在進(jìn)行中疮薇，剛需、升級(jí)換代和國(guó)人買(mǎi)房安居的情結(jié)這些因素疊加我注，以及巨大的投資需求按咒，使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。因此但骨，我始終認(rèn)為励七，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有10-20年的黃金發(fā)展期，高位震蕩和平穩(wěn)上漲將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)嗽冒，當(dāng)然不同城市之間呀伙，同一城市不同地段之間的分化也會(huì)更加明顯。只要買(mǎi)入就能賺錢(qián)的時(shí)代一去不復(fù)返了添坊，買(mǎi)了就能暴漲的日子也很難有了剿另。但是房地產(chǎn)投資仍舊還是我們實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的重要途徑。

? ? ? 在哪里買(mǎi)房？現(xiàn)在很多專家說(shuō)雨女，買(mǎi)房投資就要買(mǎi)一線城市或者發(fā)達(dá)地區(qū)二谚攒、三線城市市中心區(qū)域的房屋。話是不錯(cuò)氛堕，但是也不能一概而論馏臭，具體來(lái)說(shuō)還是有許多講究的。用最近網(wǎng)上傳得很火的一句話來(lái)形容眼下的樓市讼稚，“一線是賭場(chǎng)括儒，二線是戰(zhàn)場(chǎng)，三線四線或成火葬場(chǎng)”锐想。先說(shuō)一線帮寻，北上廣深動(dòng)輒幾萬(wàn)甚至十多萬(wàn)一平米的房?jī)r(jià)，總價(jià)好幾百萬(wàn)或者超千萬(wàn)赠摇，不是一般老百姓所能投資的起的固逗。并且一線城市限購(gòu)、限售藕帜、提高首付等烫罩，提前把樓市送入了冬天，有點(diǎn)高處不勝寒的感覺(jué)洽故，已經(jīng)有人悄悄地從北京等一線城市撤退了贝攒，越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到樓市強(qiáng)監(jiān)管不可能馬上放松，暴漲行情已過(guò)时甚，他們賭的是房地產(chǎn)起伏的周期饿这，低買(mǎi)高拋。一線城市房?jī)r(jià)將高位震蕩撞秋，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一線城市的核心區(qū)塊仍具投資價(jià)值嚣鄙，回調(diào)應(yīng)該是買(mǎi)入的時(shí)機(jī)吻贿。二線城市，要找具有區(qū)域中心位置的強(qiáng)二線城市哑子。重點(diǎn)是京津翼環(huán)渤海地區(qū)舅列，環(huán)上海都市區(qū)，珠三角地區(qū)卧蜓，中部的鄭州帐要、長(zhǎng)沙，西部西安弥奸，西南的重慶榨惠、成都。還有海南三亞。目前是這些城市大都漲了一大波赠橙，并且很多城市也限購(gòu)耽装。不過(guò)這些城市的房?jī)r(jià)還有空間，核心地段期揪，品質(zhì)樓盤(pán)極具投資價(jià)值掉奄，真的是買(mǎi)到就是賺到。在接下來(lái)的三凤薛、四線姓建、五線城市，我看買(mǎi)來(lái)居住沒(méi)有問(wèn)題缤苫，投資還是算了吧速兔。

? ? ? 如何計(jì)算買(mǎi)房投資的收益？一般認(rèn)為投資房產(chǎn)的收益有兩塊：1榨馁、租金收益憨栽。2、房子價(jià)格的變化翼虫。

下面我們就來(lái)說(shuō)明一下屑柔，投資房產(chǎn)的收益，這里也有幾個(gè)概念珍剑，一個(gè)叫總收益掸宛，還有就是凈收益和凈收益率。

1招拙、總收益=租金收益+房?jī)r(jià)變化收益唧瘾。這個(gè)公式應(yīng)該不難理解，就是注意一點(diǎn)别凤，租金收益也是指凈租金收益饰序，是租金去掉業(yè)主要承擔(dān)的費(fèi)用。

2规哪、凈收益=總收益-按揭利息求豫，

3、凈收益率=凈收益/買(mǎi)房總額-按揭總額

為了小伙伴們能夠更全面地分析判斷當(dāng)下值不值得投資房產(chǎn)诉稍，我這里再講兩個(gè)概念蝠嘉。一個(gè)是機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)中非常重要的一個(gè)概念杯巨，即你用同樣這筆錢(qián)去做別的投資蚤告，它能帶來(lái)的收益，就是機(jī)會(huì)成本服爷。當(dāng)下市場(chǎng)的幾種主要投資的機(jī)會(huì)成本：

1杜恰、投資銀行理財(cái)或貨幣基金：4%

2获诈、長(zhǎng)期投資債券基金：8%

3、長(zhǎng)期投資股票基金：10-15%

另外一個(gè)概念就是杠桿投資箫章。買(mǎi)房是標(biāo)準(zhǔn)的杠桿投資烙荷，一般只需3成左右首付，就可以擁有房產(chǎn)使用期和所有權(quán)檬寂，并且剩余的錢(qián)可以以很低的利息和較長(zhǎng)的期限來(lái)歸還终抽。這筆貸款出來(lái)的錢(qián)盡管也要支付利息，但如果把它投資到別的資產(chǎn)上也能產(chǎn)生高于利息的收益桶至。

看明白了以上的幾個(gè)指標(biāo)昼伴，我們就可以來(lái)以凈收益率為主要參考指標(biāo)，綜合機(jī)會(huì)成本和杠桿投資镣屹，那么一處房產(chǎn)值不值得投資圃郊，我們就可以科學(xué)決策了。

??????????????????????????2018年1月19日